【正文】 促上馬，資金不足，前期大力炒作，工程進(jìn)度和后期配套服務(wù)跟不上?！睔W陽(yáng)從事法律行業(yè)工作已有幾年，所以對(duì)合同糾紛還是有所了解，“開發(fā)商最開始是很客氣的，也與我們業(yè)主簽訂了違約賠償協(xié)議，部分要求退房的業(yè)主還簽署了退還房款的協(xié)議，執(zhí)行時(shí)間是在今年10月10日之前。“買這套房子的時(shí)候正是武漢房?jī)r(jià)加速上漲的幾個(gè)月，幾乎沒(méi)有人會(huì)對(duì)后市產(chǎn)生任何懷疑。購(gòu)房者請(qǐng)謹(jǐn)慎投資！產(chǎn)權(quán)式酒店并非“聚寶盆”歐陽(yáng)近三個(gè)月來(lái)一直處于茶飯不思的狀態(tài)。　　丘曦還建議，投資者在決定對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資時(shí)，一定要考察酒店的定位、周邊的競(jìng)爭(zhēng)，還要對(duì)它以后的經(jīng)營(yíng)狀況做風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。　　對(duì)于有意投資產(chǎn)權(quán)式酒店的小投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？丘曦建議，在購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店的時(shí)候要特別關(guān)注開發(fā)商的實(shí)力。產(chǎn)權(quán)式酒店在經(jīng)營(yíng)的專業(yè)性上可能比不上專門的酒店管理公司，但如果放棄專業(yè)性，就有可能使產(chǎn)權(quán)式酒店蛻變成普通的出租房，這對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店來(lái)說(shuō)無(wú)疑是自貶身價(jià)，也無(wú)法保證投資者的收益?！暗蔷频攴?wù)是一個(gè)綜合體。在這樣的情況下，產(chǎn)權(quán)式酒店的“性價(jià)比”根本就無(wú)法在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出。因此各路資本，包括房地產(chǎn)開發(fā)商都對(duì)東莞的酒店業(yè)虎視眈眈，在東莞的酒店業(yè)產(chǎn)業(yè)集群中，僅民營(yíng)資本投入就超過(guò)了250億元。丘曦表示，現(xiàn)在很多開發(fā)商是拿到土地后就立刻盲目跟進(jìn)，對(duì)于酒店項(xiàng)目也是倉(cāng)促上馬。 　　另外，丘曦認(rèn)為，我國(guó)的節(jié)假日分布不均勻，相應(yīng)的，產(chǎn)權(quán)式酒店消費(fèi)的時(shí)間分布也不均勻?！碑a(chǎn)權(quán)式酒店在東莞一直沒(méi)有旺起來(lái)的原因是多方面的?！狈空乒窨偨?jīng)理張毅說(shuō)。如果酒店的定價(jià)是在200元一個(gè)晚上，十個(gè)晚上就可支付給羅先生一個(gè)月的返利。”羅先生樂(lè)呵呵地說(shuō)。然而，作為一種新生事物，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展究竟如何？是否有投資價(jià)值、能為小業(yè)主賺錢呢？ 　　回報(bào)高風(fēng)險(xiǎn)也高 　　南城的羅先生在去年房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，看到了南城某樓盤打出的“產(chǎn)權(quán)式酒店”廣告。讓客人為酒店服務(wù)項(xiàng)目定價(jià)，隆泰金都經(jīng)營(yíng)者為自己的經(jīng)營(yíng)決策找到了一個(gè)最高明的決策依據(jù)。見酒店的經(jīng)營(yíng)者這么信任自己，客人當(dāng)然不敢馬虎，入住后，大家先是饒有興趣地開始了各自的體驗(yàn)行動(dòng)。那么，為什么又會(huì)改名叫隆泰金都呢？隆泰金都有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，因?yàn)楫?dāng)時(shí)國(guó)際一詞已經(jīng)被濫用了，有些檔次較低的小賓館、小酒店也掛上國(guó)際的牌子，而金都國(guó)際作為一家國(guó)際四星級(jí)精品酒店，決定用符合中國(guó)國(guó)情的名字，故改名為隆泰金都，隆泰即“興隆安泰”，金都為“皇族的宮殿”，合之則為“祝愿每一位客人和員工興隆安泰，讓每一位客人都得到充分尊重和享受”。該項(xiàng)目以“,月純收入1066元，年純收入8%，并由鴻潤(rùn)房產(chǎn)提供10年收益保證”而備受關(guān)注，在酒店試業(yè)前產(chǎn)權(quán)式客房全部售出。對(duì)于隆泰金都酒店來(lái)說(shuō)，就必須給顧客提供其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不可替代的產(chǎn)品與服務(wù)，從而達(dá)到“鶴立雞群”的效果?；葜荼镜厝送顿Y的最高檔次酒店2006年10月，一個(gè)國(guó)際四星酒店服務(wù)價(jià)格客人說(shuō)了算的活動(dòng)在惠州酒店行業(yè)引起極大的轟動(dòng)，這個(gè)創(chuàng)意獨(dú)具的活動(dòng)是當(dāng)時(shí)正在試業(yè)的國(guó)際四星酒店隆泰金都所推出來(lái)的。有了這個(gè)思路，酒店服務(wù)價(jià)格客人說(shuō)了算等一系列富有特色的營(yíng)銷活動(dòng)相繼出臺(tái)，隆泰金都也因此在惠州酒店行業(yè)創(chuàng)造了很多“第一”與“之最”。據(jù)了解，該酒店是目前惠州經(jīng)營(yíng)得最成功的產(chǎn)權(quán)式酒店之一。國(guó)際四星級(jí)酒店價(jià)格客人說(shuō)了算——隆泰金都特色營(yíng)銷活動(dòng)引起良好反響　　對(duì)于一家新開張的酒店，各個(gè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)該如何定價(jià)？不同的經(jīng)營(yíng)者有不同的經(jīng)營(yíng)策略。理念新穎超前后現(xiàn)代風(fēng)格的設(shè)計(jì)、女性客房、豪華復(fù)式及各類特色客房，桑拿健康中心、頂級(jí)夜總會(huì)、多功能會(huì)議廳、時(shí)尚網(wǎng)絡(luò)西餐廳、特色餐館等服務(wù)項(xiàng)目讓客人們一個(gè)個(gè)頷首贊許不止，夜晚，客人輕舉酒杯在惠州地區(qū)絕無(wú)僅有的坐臥式窗臺(tái)或坐或立，眺望環(huán)城美景，更引發(fā)不少豪情……試住試吃試玩后，客人經(jīng)過(guò)慎重考慮，紛紛寫下了他們認(rèn)為合適的價(jià)格。這個(gè)活動(dòng)也在客人中產(chǎn)生了極為良好的反響，一位臺(tái)灣客人的話表達(dá)了很多人的心聲：“隆泰金都投巨資搞這次活動(dòng)，既說(shuō)明酒店實(shí)力雄厚，更表明酒店一切為客人著想，充分聽取客人們的想法，實(shí)地體驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其硬件設(shè)施服務(wù)水平確實(shí)都是一流的……以后來(lái)惠州，我首選隆泰金都投資產(chǎn)權(quán)式酒店回報(bào)高風(fēng)險(xiǎn)也高“我的房子是2007年買的，當(dāng)時(shí)開發(fā)商說(shuō)，房屋買了后，返租給開發(fā)商10年，開發(fā)商每年返房?jī)r(jià)的8%給我做租金，條件比較誘人，所以沒(méi)有多考慮就買下來(lái)了，現(xiàn)在想想還是有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，畢竟是返租10年這么長(zhǎng)的時(shí)間，如果萬(wàn)一其間發(fā)生了什么意外，自己利益如何保障呢？”南城的朱先生是南城某產(chǎn)權(quán)式酒店的小業(yè)主，對(duì)于這種方興未艾的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，朱先生表示，自己是第一次投資這種物業(yè)，并不確定這種投資是否值得。該廣告最吸引人的地方是業(yè)主購(gòu)買房產(chǎn)后可以返租給開發(fā)商，每年可以收回房?jī)r(jià)8%的租金利潤(rùn)。但另一方面，羅先生也擔(dān)憂，“如果開發(fā)商管理不善，又或者是缺少客源，開發(fā)商上哪拿錢付我們租金呢？” 　　羅先生給記者算了一筆賬，他的房子是花30萬(wàn)元買下來(lái)的，開發(fā)商返租后，每年給的利潤(rùn)是8%，那么每一年，羅先生就可以收入24000元。如果酒店每天晚上都滿客的話，當(dāng)然就不會(huì)虧本，但是如果酒店經(jīng)營(yíng)不好呢？” 　　事實(shí)上，“利潤(rùn)越大、風(fēng)險(xiǎn)越高”的投資鐵律在產(chǎn)權(quán)式酒店身上同樣適用。 　　真正的產(chǎn)權(quán)式酒店屈指可數(shù) 　　據(jù)悉，從2004年開始，就不斷有開發(fā)商用產(chǎn)權(quán)式酒店或是公寓酒店的這種廣告來(lái)推廣樓盤，但是，目前東莞的產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)模都不大且數(shù)量不多。東莞市旅游局首席顧問(wèn)丘曦認(rèn)為，首要原因是目前東莞的產(chǎn)權(quán)式酒店的價(jià)格還是偏高。旺季會(huì)人滿為患，淡季卻無(wú)人問(wèn)津。在前期宣傳炒作以后，工程進(jìn)度和后期配套服務(wù)就再也跟不上了，這也影響了業(yè)主的投資熱情。旅游飯店協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)張淦鈞也認(rèn)為，在東莞，無(wú)論是高星級(jí)酒店還是商務(wù)酒店，又或者是經(jīng)濟(jì)型酒店，各類市場(chǎng)都已經(jīng)比較飽和了，產(chǎn)權(quán)式酒店再想分一杯羹，難度不小。 　　岔路：專業(yè)酒店還是出租房？ 　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國(guó)外的產(chǎn)權(quán)式酒店從本質(zhì)上講是旅游產(chǎn)品而非房地產(chǎn)產(chǎn)品。在這一點(diǎn)上，開發(fā)商比較難以做到像傳統(tǒng)的酒店經(jīng)營(yíng)者那樣專業(yè)。對(duì)此，一位產(chǎn)權(quán)式酒店的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的前景還是充滿信心，“相信產(chǎn)權(quán)式酒店或?qū)?huì)慢慢被人們接受，畢竟該投資項(xiàng)目的受益是巨大的，也不用投資者直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，更多的風(fēng)險(xiǎn)都是我們開發(fā)商來(lái)承擔(dān)。另外，“在投資上一定要有品牌意識(shí)，知名品牌的酒店管理公司信譽(yù)度會(huì)較高。丘曦認(rèn)為國(guó)內(nèi)外產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者在投資理念上存在很大的區(qū)別，國(guó)外很多投資者只是將這種投資當(dāng)作是自己的“輔菜”，自己旅游時(shí)當(dāng)作酒店來(lái)用，平時(shí)則純粹是為了避免房間空置的資源浪費(fèi)，而將投資的房間作為客房委托給酒店管理公司進(jìn)行管理，對(duì)于收益的多少并不計(jì)較；而國(guó)內(nèi)包括東莞很多投資者卻將對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的投資當(dāng)作一種“主食”。“這些年來(lái)自己掙的錢和父母攢的錢恍如打了水漂。 　　今年八月，開發(fā)商承諾的交房時(shí)間已到，可樓盤現(xiàn)場(chǎng)卻仍是一片工地景象?！?　　歐陽(yáng)忐忑不安地等到了10月10日，來(lái)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，而他又一次失望了，面對(duì)歐陽(yáng)在內(nèi)的二十余名業(yè)主的指責(zé)，該公司一位姓鮑的負(fù)責(zé)人承認(rèn)在履行合同義務(wù)上確有違約行為，該負(fù)責(zé)人解釋，目前公司確實(shí)有些資金鏈緊張，直接影響了業(yè)主的退賠事宜，目前公司總部正在磋商解決方案，由于公司方是跨國(guó)企業(yè)，所以溝通需要些時(shí)間，但公司盡快能讓事件平息下來(lái)，希望業(yè)主能保持耐性，并再次提出最終賠付期限為今年11月26日。而消費(fèi)者由于對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店理解不是那么深刻，所以往往忽視一些問(wèn)題，比如產(chǎn)權(quán)式酒店的軟件服務(wù)到底如何，延伸服務(wù)是否到位等等。 該研究人士向投資者提出自己的忠告，在購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店時(shí)要選擇高資信的開發(fā)商，這是保障投資人權(quán)益的前提條件。最后，為了保證開發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)關(guān)于投資收益的承諾，應(yīng)該同開發(fā)商簽訂擔(dān)保補(bǔ)充協(xié)議?！　∠嚓P(guān)專家建議，在購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式物業(yè)時(shí)，要有大品牌及強(qiáng)勢(shì)經(jīng)營(yíng)做保障；開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商要形成高度利益統(tǒng)一，保障業(yè)主投資回報(bào)；要有真正的產(chǎn)業(yè)擔(dān)保；最好買最熟悉的大品牌、誠(chéng)信和實(shí)力同等重要。 　　大連的王先生就購(gòu)買了一套這樣的房屋用于酒店經(jīng)營(yíng)，對(duì)方承諾每年給付不低于購(gòu)房款７％的保底收益。 　?。玻埃埃衬辏痹拢玻踩眨跸壬鷱拇筮B某房屋開發(fā)公司購(gòu)買了一套商品房，房款總計(jì)為８８３４４７元。由于沒(méi)有收到２００５年至２００７年的收益款，王先生將該房屋開發(fā)公司起訴到法院。而且長(zhǎng)線投資要估算出利率等因素，考慮到這個(gè)問(wèn)題，如果房屋的年回報(bào)率是１０％，并不代表反租１０年就收回了購(gòu)房成本，所以投資者要想投資酒店式公寓應(yīng)該謹(jǐn)慎，高額的回報(bào)肯定要有高額的風(fēng)險(xiǎn)什么是產(chǎn)權(quán)式酒店？　產(chǎn)權(quán)式酒店，起源于上世紀(jì)70年代的歐美國(guó)家。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（或一周）的居住權(quán)。 　　有限自用的投資型酒店：指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。上世紀(jì)80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)的旅游目的地的數(shù)量增長(zhǎng)了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2000年就飆升到300億美元。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游城市和經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年全國(guó)已有上百家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。 產(chǎn)權(quán)式酒店具有酒店旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費(fèi)者的酒店，它是酒店旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目；而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個(gè)性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、酒店管理、委托經(jīng)營(yíng)等聯(lián)系我們：　深圳威尼科斯酒店管理顧問(wèn)有限公司　電話：86075582870917 82842748　傳真：86075582878977　Email：wenecs wenecs 　聯(lián)系人：康小姐、夏先生　地址：深圳市深南中路2201號(hào)嘉麟豪庭C座2204室黃石首屆財(cái)富投資論壇即將舉行　東楚網(wǎng)黃石新聞網(wǎng)（黃石日?qǐng)?bào)）（記者 程思敏） 面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)衰退，股市及樓市持續(xù)低迷，投資者面臨諸多困惑，不知如何操作才能使自己的財(cái)富增值。 據(jù)介紹，專家們演講的內(nèi)容主要包括全球經(jīng)濟(jì)衰退下的個(gè)人投資選擇、國(guó)內(nèi)外產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展?fàn)顩r及投資價(jià)值分析、黃石投資市場(chǎng)狀況及各類投資理財(cái)方式的比較等。由于位置優(yōu)越，銷售紅火，在不長(zhǎng)的時(shí)間里，250多間客房和數(shù)千平方米商鋪全部售　　空?！　∪ツ?0月以后，一些業(yè)主陸續(xù)收到了辦理按揭的中國(guó)銀行北海分行發(fā)出的催繳單，他們才得知，珍珠灣酒店管理公司停止了代為支付的住房按揭，這意味著作為貸款人，他們得自己償還每月的按揭款。他們只需與銀行簽訂按揭貸款合同，不用出錢就能得到一份物業(yè)，首付款被折進(jìn)虛抬的房?jī)r(jià)里。記者從一位顧姓業(yè)主提供的資料看到，開發(fā)商與其簽訂了“陰陽(yáng)”兩份合同，向銀行辦理貸款的合同，購(gòu)買的物業(yè)5800元/平方米，；而開發(fā)商與其簽訂的“補(bǔ)充協(xié)議”中，兩者相差15萬(wàn)元之多?！　∮浾咴诓稍L中了解到，產(chǎn)權(quán)式酒店熱銷旺象掩蓋了存在的風(fēng)險(xiǎn)。按照有關(guān)規(guī)定，商品住宅小區(qū)建成交付使用，對(duì)物業(yè)的管理開發(fā)商無(wú)權(quán)插手，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理。兩三年前，在銷售商的種種美妙展望描繪下，300多名業(yè)主先后以每平米近萬(wàn)元的高價(jià)購(gòu)買了延慶縣城內(nèi)的金色假日產(chǎn)權(quán)式酒店期房。廣告稱，金色假日酒店位于八達(dá)嶺國(guó)際旅游會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)，是延慶縣重點(diǎn)工程，也是北京市首家產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店正在熱賣中。武先生當(dāng)月就和自稱為金色假日酒店開發(fā)商的金都恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金都公司）簽訂了“預(yù)售契約”，以每平米7000元、全款28萬(wàn)的價(jià)格，購(gòu)買了酒店的一個(gè)套房。他們或者一次性支付30—40萬(wàn)元/套的現(xiàn)金，或者通過(guò)中國(guó)建設(shè)銀行延慶支行按揭貸款購(gòu)買，一套房子月供大約兩千多元?，F(xiàn)實(shí)打擊高額回報(bào)成泡影2004年1月，業(yè)主們接到酒店物業(yè)管理有限責(zé)任公司的“通知函”，公司欲支付業(yè)主2003年1月1日—2003年12月31日一年的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益。”業(yè)主們?yōu)榇思娂娬揖频晡飿I(yè)管理公司討說(shuō)法，“酒店就說(shuō)，當(dāng)年經(jīng)營(yíng)情況不太好，讓等一等。與業(yè)主們手中的小房產(chǎn)證一樣，00325號(hào)也是延慶縣國(guó)土資源和房屋管理局簽發(fā)的，而時(shí)間則比業(yè)主的小房產(chǎn)證晚大約一年，為2004年6月。此后，因?yàn)槌霈F(xiàn)利潤(rùn)危機(jī)，有業(yè)主持證到房市上打聽，打算將酒店客房轉(zhuǎn)手賣掉，此時(shí)發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題———“人家說(shuō)這房子不能按酒店商業(yè)用房出售，我們的產(chǎn)權(quán)證上房屋用途一欄寫著是住宅用房，而不是酒店。“如果是住宅用房的話，按延慶的房?jī)r(jià)，一平米不過(guò)一兩千元。他們說(shuō)，雙方應(yīng)該相互協(xié)作共同把酒店生意做好，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)雙贏。業(yè)主們至今也未得到通知金三元公司的大產(chǎn)權(quán)證已被撤消，他們擔(dān)心，屬于自己的房子會(huì)被金三元公司利用手中的產(chǎn)權(quán)證抵押出去。業(yè)主們說(shuō)，他們當(dāng)初買房時(shí)，對(duì)方宣傳的是酒店。記者查到了之前的相關(guān)材料，金色假日建設(shè)項(xiàng)目，北京市政府批復(fù)為酒店，用地性質(zhì)為旅游業(yè)用地；北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)的批復(fù)也是酒店，還確定為金三元公司自籌資金解決的商業(yè)自建項(xiàng)目。5月13日下午，記者向該文件的審批單位延慶縣規(guī)劃局核實(shí)，答復(fù)說(shuō)原件是“假日酒店”。最早的土地證發(fā)自2001年6月，地號(hào)是A14240403，土地用途一欄填的是“綜合用地”。第二個(gè)土地證是一個(gè)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，發(fā)自2002年10月，地號(hào)是A14220499。簽發(fā)這張土地使用證的是北京市國(guó)土資源和房屋管理局。對(duì)金色假日酒店地塊的土地證，業(yè)主和律師提出一連串疑問(wèn)：這塊地到底該由哪一級(jí)國(guó)土部門審批？為什么不同國(guó)土部門先后發(fā)出4個(gè)土地證？土地轉(zhuǎn)讓金是怎么交的？哪個(gè)證具備法律效力？4個(gè)土地證的變更依據(jù)何在？一塊地只能有一個(gè)地號(hào)，金色假日酒店所用地塊始終未變，為什么卻有4個(gè)不同的地號(hào)？5月13日下午開始，記者就上述疑問(wèn)反復(fù)向北京市國(guó)土局、延慶縣國(guó)土資源和房屋管理局尋求答案。他強(qiáng)調(diào)，金色假日酒店是延慶縣的重點(diǎn)工程，手續(xù)的辦理上也有其“地方特點(diǎn)”。據(jù)了解，這是自二手房交易征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的新規(guī)出臺(tái)后，稅務(wù)部門再度出臺(tái)規(guī)定，以進(jìn)一步封堵房地產(chǎn)方面的稅收漏洞。投資和增值的價(jià)值空間是決定未來(lái)投資收益的基礎(chǔ)，特別是對(duì)持有長(zhǎng)期利益的觀念的投資者和適宜中長(zhǎng)線投資的物業(yè)來(lái)說(shuō)，這個(gè)原則更可以看成是界定產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)投資價(jià)值的第一原則。其次，產(chǎn)權(quán)式酒店，兼房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)的物業(yè)，