【正文】 ，中國還沒有真正的分時度假酒店，分時度假進入中國后，銷售模式和經(jīng)營模式已經(jīng)發(fā)生了改變?！胺謺r度假是將房產(chǎn)住宿權按一定程度分割出售的一種住宿產(chǎn)品，人們買的是時權，并不是房屋的產(chǎn)權，享受分時度假的人不一定就是產(chǎn)權酒店的擁有者。 而且，“分時度假”采取會員制的方式，最長時間為40年，一旦經(jīng)營者倒閉破產(chǎn)，一次性投資幾年甚至幾十年的預期消費風險是否值得，也是個問題。目前，分時度假在嘗試用資產(chǎn)證券化的方式來解決加入分時度假的酒店產(chǎn)權不明的問題?！编u毅向記者表示，經(jīng)歷了近十年的發(fā)展，產(chǎn)權式酒店的價值將被重新認識，未來有三大利好消息將加速推動產(chǎn)權式酒店在中國走向成熟： 　　第二，產(chǎn)權式酒店將逐步走向正規(guī)化。要根據(jù)物業(yè)的地理位置、經(jīng)營方式對酒店的發(fā)展前景進行深入分析。產(chǎn)權式酒店投資屬不動產(chǎn)投資，投資者要考慮其變現(xiàn)能力如何?！眲⑾壬f。從購房人的角度來講，產(chǎn)權式酒店為他們提供了一種高尚而現(xiàn)實的生活方式，打開了一道投資的大門。所以，對于宣傳中的大量投入必然會帶來巨額回報的廣告不可輕信?！　〉囟螢橥酢　〉囟螢橥跏蔷频晔焦⒅苿俚氖滓蛩?，尤其作為以旅游為主的產(chǎn)權式酒店。今典集團董事長張寶全說，現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)市場的法律環(huán)境和市場環(huán)境都還不是很成熟，投資者一定要注意產(chǎn)權清晰，拿產(chǎn)權證；另外，還要保證擁有對房子獨立的處置權?！　?jù)了解，“第一城”的產(chǎn)權式酒店于2003年開始銷售，并提出了一種個人投資理財模式。提供包租，收益穩(wěn)定。當時在很多媒體上大打廣告。對于金色假日，稍加分析不難發(fā)現(xiàn)，造成“金色假日”無法兌現(xiàn)承諾的原因主要有兩個方面，即銷售策略和經(jīng)營水準產(chǎn)權式酒店在中國于1992年興起于海南，是當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商在研究了外國的分時度假之后，結(jié)合中國房地產(chǎn)的開發(fā)模式推出的。 但由于產(chǎn)權式酒店在國內(nèi)尚處于嬰幼兒發(fā)展階段，其本身不足之處日漸顯現(xiàn)，同時還欠缺相應的法律、法規(guī)約束，尤其是由于產(chǎn)權分割出售，而導致長期經(jīng)營管理獲利能力的降低，從而可能使擁有高投資回報率的產(chǎn)權式商業(yè)投資成為房地產(chǎn)投資的高風險領域。因而產(chǎn)權式酒店的經(jīng)營管理水平，是決定物業(yè)是否可以升值的關鍵要素，即使對于自用型的業(yè)主，酒店管理公司的專業(yè)性和水平，也是購買物業(yè)是否能夠帶來附加價值的判斷標準，因為只有具有成功酒店管理經(jīng)驗的公司，才能最大限度地挖掘經(jīng)營管理潛力，合理運用酒店的資源，使投資者和開發(fā)商達到雙贏的目的。一般來說，同開發(fā)商簽訂投資收益擔保補充協(xié)議是相當必要的，其方式主要有兩種，即開發(fā)商擔保和保險公司擔保。一位正在代理產(chǎn)權式酒店糾紛的律師告訴記者，產(chǎn)權式酒店經(jīng)營管理公司向投資者承諾的回報率，是按照最理想的經(jīng)營條件來計算的，能否兌現(xiàn)給投資者回報的承諾，是個很大的未知數(shù)?！　“咐胤拧　∧?萬元投資回報縮水不到1000元 　　酒店經(jīng)營不善擊碎李先生發(fā)財夢　　李先生可以說是北京比較早投資產(chǎn)權式酒店的一位投資者。因此，李先生要求酒店物業(yè)退還他的10萬元本金。產(chǎn)權式酒店是進而買斷產(chǎn)權而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者?！　∫环矫?，投資回報不再使用物業(yè)和投資者分成的方式，而把收益固定下來，%，其中包括6%%的回報等值的酒店享用權。背靠著中信國安140億資產(chǎn)的強大后盾，“第一城”僅高檔高爾夫公寓現(xiàn)房第一天的發(fā)行額就超過了6100萬元，其中個人投資所占比例達到80%，最大一筆個人投資為600萬元。產(chǎn)權式酒店的經(jīng)營重要在于所處地理位置以及經(jīng)營模式是否有特色，另外酒店管理公司的管理經(jīng)驗也至關重要。因此，將這樣大一筆錢投資進去，投資者一定要進行全面考慮，除了安全性，還要考慮流動性問題，萬一著急用錢，應該怎么辦。因此，作為普通投資者，在投資購買產(chǎn)權式酒店前既要盡可能根據(jù)酒店的位置、經(jīng)營形式、物業(yè)的區(qū)域性和發(fā)展前景等判斷物業(yè)本身的經(jīng)營前景和投資價值，同時也要嚴格考察酒店管理公司的管理經(jīng)驗和能力。　　此外，這位律師還表示，產(chǎn)權式酒店的投入比較高，在所有投資類項目中，屬于奢侈品的層次。為此，法律界人士提醒投資者，在投資產(chǎn)權式酒店之前，投資者就要對投資風險心中有數(shù)。第一城項目中，對于業(yè)主利益以及轉(zhuǎn)售機制由中信國安集團提供第三方的全程擔保。而在3月份，中信國安第一城第三期的產(chǎn)權銷售已經(jīng)如火如荼。而在投資上的損失，李先生也就認了。根據(jù)物業(yè)方面的說法，目前酒店經(jīng)營不善，因此，回報少一些。一位不愿意透露姓名的律師透露，如今，在全國范圍內(nèi)已經(jīng)掀起了一股產(chǎn)權式酒店投資的熱潮，相關的訴訟案也將越來越多。同時，也要明確業(yè)主作為出資人身份，可以向管理公司提出質(zhì)詢，管理層必須給予合理答復。 首先，對酒店經(jīng)營管理水平進行全面考察，明確業(yè)主對經(jīng)營管理的監(jiān)督權利。　　專家講評：高額回報難保證　　北師大中國不動產(chǎn)學院黃興文博士認為，產(chǎn)權式酒店在北京還處于發(fā)展的初級階段，不成熟必然會出現(xiàn)一些問題，比如行業(yè)的信譽差等，同時，沒有相應的法律來約束，所以，投資風險還是存在。但真正到了兌現(xiàn)的時候難免讓人尷尬。　　專家講評：委托經(jīng)營、收益穩(wěn)定———產(chǎn)權式酒店兩大優(yōu)勢　　產(chǎn)權式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級酒店客房的產(chǎn)權之后，再委托開發(fā)商或?qū)ｉT的酒店經(jīng)營公司出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這就更要求投資者要懂法，才能更好地維護自身利益。并且，在購買產(chǎn)權式酒店的時候尤以現(xiàn)房投資最為保險，這樣避免爛尾出現(xiàn)?！　　駥＜姨崾荆鹤鳛橥顿Y買家注意規(guī)避風險　　專家提醒投資者，在看到產(chǎn)權酒店等旅游房地產(chǎn)火爆的同時也要注意預防投資風險。如果按照國際市場分時度假產(chǎn)品的平均首付8000美元計算，目前國內(nèi)產(chǎn)權酒店首付相當于人民幣6萬多元?！　∑鋵?，酒店與地產(chǎn)的結(jié)合并非偶然，因為酒店本身就代表著一個樓盤的形象。如果開發(fā)商承諾的投資回報率遠高于8%，投資者就應該理性分析對待劉先生可以說是北京投資產(chǎn)權式酒店比較早的人之一，記者在與他的交談中了解到，早在2004年，就在朋友的推薦下投資10萬元購買了北京郊區(qū)一個度假村一間客房長達70年的產(chǎn)權，合同約定盈利的60%歸劉先生，其余歸物業(yè)公司。尤其是一些位于著名旅游景區(qū)內(nèi)、具有良好的規(guī)劃設計水平和鮮明文化特色的項目，其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性將更加顯著。由于擁有優(yōu)美的風景、深厚的文化積淀和龐大的消費群，環(huán)渤海灣特別是大北京區(qū)的產(chǎn)權式酒店市場發(fā)展成熟度也位居中國前列。 　　產(chǎn)權式酒店價值將被重新認識據(jù)了解，目前國內(nèi)產(chǎn)權式酒店標準間一般標價20萬元到40萬元之間。 　　上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示，目前產(chǎn)權式酒店在中國出現(xiàn)的“水土不服”有多方面深層次的原因：首先是產(chǎn)權式酒店的誠信危機?！焙渭t光稱。 但是，因為中國人沒有以周度假的習慣，帶薪休假制度尚未普遍實施，而且尚未形成具規(guī)模、有影響的國內(nèi)度假網(wǎng)絡。所謂分時度假，是人們以優(yōu)惠的價格購買當?shù)啬尘频瓴糠謺r段的產(chǎn)權，通過交換系統(tǒng)與世界各地類似產(chǎn)權的擁有人交換，從而達到前往各地旅游的目的。而這個投資回報率往往計算的是最樂觀的狀況。有的酒店可以替業(yè)主進行轉(zhuǎn)讓。如北京的中欣戴斯酒店，昆明的中城速8酒店等，目前經(jīng)營狀況良好，基本兌現(xiàn)了酒店銷售前的投資高回報承諾。如果項目的位置較偏僻，經(jīng)營方式落后，不能吸引游客入住，則會對投資者的收益產(chǎn)生直接影響。選擇一般開發(fā)商有可能存在較大風險。以下的幾個問題尤其值得投資者加倍注意。另外一種純現(xiàn)金回報模式，則有可能因成本支出增加而帶來更大的經(jīng)營風險，無形中增加了開發(fā)商的壓力。這種回報形式類似于紅利，這就證明公司的經(jīng)營狀況是盈利的，那么其中一部分流動資金就要保留，不得動用。　　 現(xiàn)在，經(jīng)歷了一連串失敗打擊之后的產(chǎn)權酒店投資項目又陸續(xù)出現(xiàn)在人們面前。近期出臺的一系列旨在抑制投資、打擊投機的宏觀調(diào)控，對于那些通過銀行按揭投資產(chǎn)權式酒店的人來講，就意味著加大了投資成本。一流專業(yè)酒店集團的管理將極大提升物業(yè)的附加值，提升物業(yè)的投資潛力，同時也確保了業(yè)主“無憂型投資”，“超輕松”置業(yè)，真正意義上保障小業(yè)主的利益。第四，看開發(fā)商的誠信。其次，產(chǎn)權式酒店，兼房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)的物業(yè)，考察房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)行業(yè)的發(fā)展前景是重要的內(nèi)容。據(jù)了解，這是自二手房交易征收營業(yè)稅和個人所得稅的新規(guī)出臺后，稅務部門再度出臺規(guī)定，以進一步封堵房地產(chǎn)方面的稅收漏洞。對金色假日酒店地塊的土地證，業(yè)主和律師提出一連串疑問：這塊地到底該由哪一級國土部門審批？為什么不同國土部門先后發(fā)出4個土地證？土地轉(zhuǎn)讓金是怎么交的？哪個證具備法律效力？4個土地證的變更依據(jù)何在？一塊地只能有一個地號，金色假日酒店所用地塊始終未變，為什么卻有4個不同的地號？5月13日下午開始，記者就上述疑問反復向北京市國土局、延慶縣國土資源和房屋管理局尋求答案。第二個土地證是一個臨時國有土地使用證，發(fā)自2002年10月，地號是A14220499。5月13日下午，記者向該文件的審批單位延慶縣規(guī)劃局核實，答復說原件是“假日酒店”。業(yè)主們說，他們當初買房時，對方宣傳的是酒店。他們說，雙方應該相互協(xié)作共同把酒店生意做好，只有這樣才能實現(xiàn)雙贏。此后，因為出現(xiàn)利潤危機，有業(yè)主持證到房市上打聽，打算將酒店客房轉(zhuǎn)手賣掉，此時發(fā)現(xiàn)了問題———“人家說這房子不能按酒店商業(yè)用房出售，我們的產(chǎn)權證上房屋用途一欄寫著是住宅用房，而不是酒店?！睒I(yè)主們?yōu)榇思娂娬揖频晡飿I(yè)管理公司討說法，“酒店就說，當年經(jīng)營情況不太好，讓等一等。他們或者一次性支付30—40萬元/套的現(xiàn)金，或者通過中國建設銀行延慶支行按揭貸款購買，一套房子月供大約兩千多元。廣告稱，金色假日酒店位于八達嶺國際旅游會展經(jīng)濟區(qū)，是延慶縣重點工程，也是北京市首家產(chǎn)權式酒店，酒店正在熱賣中。按照有關規(guī)定，商品住宅小區(qū)建成交付使用，對物業(yè)的管理開發(fā)商無權插手，由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司進行管理。記者從一位顧姓業(yè)主提供的資料看到，開發(fā)商與其簽訂了“陰陽”兩份合同，向銀行辦理貸款的合同，購買的物業(yè)5800元/平方米，；而開發(fā)商與其簽訂的“補充協(xié)議”中，兩者相差15萬元之多?！　∪ツ?0月以后，一些業(yè)主陸續(xù)收到了辦理按揭的中國銀行北海分行發(fā)出的催繳單，他們才得知，珍珠灣酒店管理公司停止了代為支付的住房按揭，這意味著作為貸款人，他們得自己償還每月的按揭款。 據(jù)介紹，專家們演講的內(nèi)容主要包括全球經(jīng)濟衰退下的個人投資選擇、國內(nèi)外產(chǎn)權式酒店發(fā)展狀況及投資價值分析、黃石投資市場狀況及各類投資理財方式的比較等。隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權酒店在國內(nèi)著名旅游城市和經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年全國已有上百家產(chǎn)權酒店誕生。 　　有限自用的投資型酒店：指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡管理，獲取一定的投資回報。而且長線投資要估算出利率等因素，考慮到這個問題，如果房屋的年回報率是１０％，并不代表反租１０年就收回了購房成本，所以投資者要想投資酒店式公寓應該謹慎，高額的回報肯定要有高額的風險什么是產(chǎn)權式酒店？　產(chǎn)權式酒店，起源于上世紀70年代的歐美國家。由于沒有收到２００５年至２００７年的收益款，王先生將該房屋開發(fā)公司起訴到法院。 　　大連的王先生就購買了一套這樣的房屋用于酒店經(jīng)營，對方承諾每年給付不低于購房款７％的保底收益。最后，為了保證開發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)關于投資收益的承諾，應該同開發(fā)商簽訂擔保補充協(xié)議。而消費者由于對產(chǎn)權式酒店理解不是那么深刻，所以往往忽視一些問題，比如產(chǎn)權式酒店的軟件服務到底如何，延伸服務是否到位等等。 　　今年八月，開發(fā)商承諾的交房時間已到，可樓盤現(xiàn)場卻仍是一片工地景象。丘曦認為國內(nèi)外產(chǎn)權式酒店的投資者在投資理念上存在很大的區(qū)別，國外很多投資者只是將這種投資當作是自己的“輔菜”，自己旅游時當作酒店來用，平時則純粹是為了避免房間空置的資源浪費，而將投資的房間作為客房委托給酒店管理公司進行管理，對于收益的多少并不計較；而國內(nèi)包括東莞很多投資者卻將對產(chǎn)權式酒店的投資當作一種“主食”。對此，一位產(chǎn)權式酒店的項目負責人對產(chǎn)權式酒店的前景還是充滿信心，“相信產(chǎn)權式酒店或?qū)蝗藗兘邮?，畢竟該投資項目的受益是巨大的，也不用投資者直接承擔風險，更多的風險都是我們開發(fā)商來承擔。 　　岔路：專業(yè)酒店還是出租房？ 　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國外的產(chǎn)權式酒店從本質(zhì)上講是旅游產(chǎn)品而非房地產(chǎn)產(chǎn)品。在前期宣傳炒作以后，工程進度和后期配套服務就再也跟不上了，這也影響了業(yè)主的投資熱情。東莞市旅游局首席顧問丘曦認為，首要原因是目前東莞的產(chǎn)權式酒店的價格還是偏高。如果酒店每天晚上都滿客的話，當然就不會虧本，但是如果酒店經(jīng)營不好呢？” 　　事實上，“利潤越大、風險越高”的投資鐵律在產(chǎn)權式酒店身上同樣適用。該廣告最吸引人的地方是業(yè)主購買房產(chǎn)后可以返租給開發(fā)商，每年可以收回房價8%的租金利潤。理念新穎超前后現(xiàn)代風格的設計、女性客房、豪華復式及各類特色客房，桑拿健康中心、頂級夜總會、多功能會議廳、時尚網(wǎng)絡西餐廳、特色餐館等服務項目讓客人們一個個頷首贊許不止，夜晚，客人輕舉酒杯在惠州地區(qū)絕無僅有的坐臥式窗臺或坐或立，眺望環(huán)城美景，更引發(fā)不少豪情……試住試吃試玩后，客人經(jīng)過慎重考慮，紛紛寫下了他們認為合適的價格。據(jù)了解，該酒店是目前惠州經(jīng)營得最成功的產(chǎn)權式酒店之一?；葜荼镜厝送顿Y的最高檔次酒店2006年10月，一個國際四星酒店服務價格客人說了算的活動在惠州酒店行業(yè)引起極大的轟動，這個創(chuàng)意獨具的活動是當時正在試業(yè)的國際四星酒店隆泰金都所推出來的。該項目以“,月純收入1066元，年純收入8%，并由鴻潤房產(chǎn)提供10年收益保證”而備受關注，在酒店試業(yè)前產(chǎn)權式客房全部售出。見酒店的經(jīng)營者這么信任自己，客人當然不敢馬虎，入住后，大家先是饒有興趣地開始了各自的體驗行動。然而，作為一種新生事物，產(chǎn)權式酒店的發(fā)展究竟如何？是否有投資價值、能為小業(yè)主賺錢呢？ 　　回報高風險也高 　　南城的羅先生在去年房價最高的時候，看到了南城某樓盤打出的“產(chǎn)權式酒店”廣告。如果酒店的定價是在200元一個晚上，十個晚上就可支付給羅先生一個月的返利?！碑a(chǎn)權式酒店在東莞一直沒有旺起來的原因是多方面的。丘曦表示，現(xiàn)在很多開發(fā)商是拿到土地后就立刻盲目跟進，對于酒店項目也是倉促上馬。在這樣的情況下，產(chǎn)權式酒店的“性價比”根