【正文】 ０８元、２００４年收益款６１８４１．３元來計(jì)算，可以看出是按照總購房款的７％來履行合同的，法院認(rèn)為被告應(yīng)當(dāng)按照約定給付王先生２００５年、２００６年、２００７年的收益金合計(jì)１８５５２３．８７元。消費(fèi)者投資也日趨理性。 　　◇專家指路 　　選擇高資信開發(fā)商保障權(quán)益 　　一位房地產(chǎn)業(yè)研究人士告訴記者，開發(fā)商往往抓住購房者兩難心態(tài)，不斷地給購房者許下空頭支票，讓有起訴想法的業(yè)主集群內(nèi)部產(chǎn)生更多的不確定因素，對購房者而言，感覺維權(quán)是難上加難的事情?！睔W陽從事法律行業(yè)工作已有幾年，所以對合同糾紛還是有所了解，“開發(fā)商最開始是很客氣的，也與我們業(yè)主簽訂了違約賠償協(xié)議，部分要求退房的業(yè)主還簽署了退還房款的協(xié)議，執(zhí)行時(shí)間是在今年10月10日之前。購房者請謹(jǐn)慎投資！產(chǎn)權(quán)式酒店并非“聚寶盆”歐陽近三個(gè)月來一直處于茶飯不思的狀態(tài)?！　τ谟幸馔顿Y產(chǎn)權(quán)式酒店的小投資者來說，應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？丘曦建議，在購買產(chǎn)權(quán)酒店的時(shí)候要特別關(guān)注開發(fā)商的實(shí)力?！暗蔷频攴?wù)是一個(gè)綜合體。因此各路資本，包括房地產(chǎn)開發(fā)商都對東莞的酒店業(yè)虎視眈眈，在東莞的酒店業(yè)產(chǎn)業(yè)集群中，僅民營資本投入就超過了250億元。 　　另外，丘曦認(rèn)為，我國的節(jié)假日分布不均勻，相應(yīng)的，產(chǎn)權(quán)式酒店消費(fèi)的時(shí)間分布也不均勻?！狈空乒窨偨?jīng)理張毅說?！绷_先生樂呵呵地說。讓客人為酒店服務(wù)項(xiàng)目定價(jià)，隆泰金都經(jīng)營者為自己的經(jīng)營決策找到了一個(gè)最高明的決策依據(jù)。那么，為什么又會改名叫隆泰金都呢？隆泰金都有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，因?yàn)楫?dāng)時(shí)國際一詞已經(jīng)被濫用了，有些檔次較低的小賓館、小酒店也掛上國際的牌子，而金都國際作為一家國際四星級精品酒店，決定用符合中國國情的名字，故改名為隆泰金都，隆泰即“興隆安泰”，金都為“皇族的宮殿”，合之則為“祝愿每一位客人和員工興隆安泰，讓每一位客人都得到充分尊重和享受”。對于隆泰金都酒店來說，就必須給顧客提供其他競爭對手不可替代的產(chǎn)品與服務(wù)，從而達(dá)到“鶴立雞群”的效果。有了這個(gè)思路，酒店服務(wù)價(jià)格客人說了算等一系列富有特色的營銷活動相繼出臺，隆泰金都也因此在惠州酒店行業(yè)創(chuàng)造了很多“第一”與“之最”。國際四星級酒店價(jià)格客人說了算——隆泰金都特色營銷活動引起良好反響　　對于一家新開張的酒店，各個(gè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)該如何定價(jià)？不同的經(jīng)營者有不同的經(jīng)營策略。這個(gè)活動也在客人中產(chǎn)生了極為良好的反響，一位臺灣客人的話表達(dá)了很多人的心聲：“隆泰金都投巨資搞這次活動，既說明酒店實(shí)力雄厚，更表明酒店一切為客人著想，充分聽取客人們的想法，實(shí)地體驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其硬件設(shè)施服務(wù)水平確實(shí)都是一流的……以后來惠州，我首選隆泰金都投資產(chǎn)權(quán)式酒店回報(bào)高風(fēng)險(xiǎn)也高“我的房子是2007年買的，當(dāng)時(shí)開發(fā)商說，房屋買了后，返租給開發(fā)商10年，開發(fā)商每年返房價(jià)的8%給我做租金，條件比較誘人，所以沒有多考慮就買下來了，現(xiàn)在想想還是有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，畢竟是返租10年這么長的時(shí)間，如果萬一其間發(fā)生了什么意外，自己利益如何保障呢？”南城的朱先生是南城某產(chǎn)權(quán)式酒店的小業(yè)主，對于這種方興未艾的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，朱先生表示，自己是第一次投資這種物業(yè)，并不確定這種投資是否值得。但另一方面，羅先生也擔(dān)憂，“如果開發(fā)商管理不善，又或者是缺少客源，開發(fā)商上哪拿錢付我們租金呢？” 　　羅先生給記者算了一筆賬，他的房子是花30萬元買下來的，開發(fā)商返租后，每年給的利潤是8%，那么每一年，羅先生就可以收入24000元。 　　真正的產(chǎn)權(quán)式酒店屈指可數(shù) 　　據(jù)悉，從2004年開始，就不斷有開發(fā)商用產(chǎn)權(quán)式酒店或是公寓酒店的這種廣告來推廣樓盤，但是，目前東莞的產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)模都不大且數(shù)量不多。旺季會人滿為患，淡季卻無人問津。旅游飯店協(xié)會秘書長張淦鈞也認(rèn)為，在東莞，無論是高星級酒店還是商務(wù)酒店，又或者是經(jīng)濟(jì)型酒店，各類市場都已經(jīng)比較飽和了，產(chǎn)權(quán)式酒店再想分一杯羹，難度不小。在這一點(diǎn)上，開發(fā)商比較難以做到像傳統(tǒng)的酒店經(jīng)營者那樣專業(yè)。另外，“在投資上一定要有品牌意識，知名品牌的酒店管理公司信譽(yù)度會較高?！斑@些年來自己掙的錢和父母攢的錢恍如打了水漂?！?　　歐陽忐忑不安地等到了10月10日，來到項(xiàng)目現(xiàn)場，而他又一次失望了，面對歐陽在內(nèi)的二十余名業(yè)主的指責(zé)，該公司一位姓鮑的負(fù)責(zé)人承認(rèn)在履行合同義務(wù)上確有違約行為，該負(fù)責(zé)人解釋，目前公司確實(shí)有些資金鏈緊張，直接影響了業(yè)主的退賠事宜，目前公司總部正在磋商解決方案，由于公司方是跨國企業(yè)，所以溝通需要些時(shí)間，但公司盡快能讓事件平息下來，希望業(yè)主能保持耐性，并再次提出最終賠付期限為今年11月26日。 該研究人士向投資者提出自己的忠告，在購買產(chǎn)權(quán)式酒店時(shí)要選擇高資信的開發(fā)商，這是保障投資人權(quán)益的前提條件?！　∠嚓P(guān)專家建議，在購買產(chǎn)權(quán)式物業(yè)時(shí)，要有大品牌及強(qiáng)勢經(jīng)營做保障；開發(fā)商、經(jīng)營商要形成高度利益統(tǒng)一，保障業(yè)主投資回報(bào)；要有真正的產(chǎn)業(yè)擔(dān)保；最好買最熟悉的大品牌、誠信和實(shí)力同等重要。 　?。玻埃埃衬辏痹拢玻踩眨跸壬鷱拇筮B某房屋開發(fā)公司購買了一套商品房，房款總計(jì)為８８３４４７元。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（或一周）的居住權(quán)。上世紀(jì)80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2000年就飆升到300億美元。 產(chǎn)權(quán)式酒店具有酒店旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費(fèi)者的酒店，它是酒店旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目；而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個(gè)性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、酒店管理、委托經(jīng)營等聯(lián)系我們：　深圳威尼科斯酒店管理顧問有限公司　電話：86075582870917 82842748　傳真：86075582878977　Email：wenecs wenecs 　聯(lián)系人：康小姐、夏先生　地址：深圳市深南中路2201號嘉麟豪庭C座2204室黃石首屆財(cái)富投資論壇即將舉行　東楚網(wǎng)黃石新聞網(wǎng)（黃石日報(bào)）（記者 程思敏） 面對全球經(jīng)濟(jì)衰退，股市及樓市持續(xù)低迷，投資者面臨諸多困惑，不知如何操作才能使自己的財(cái)富增值。由于位置優(yōu)越，銷售紅火，在不長的時(shí)間里，250多間客房和數(shù)千平方米商鋪全部售　　空。他們只需與銀行簽訂按揭貸款合同，不用出錢就能得到一份物業(yè)，首付款被折進(jìn)虛抬的房價(jià)里?！　∮浾咴诓稍L中了解到，產(chǎn)權(quán)式酒店熱銷旺象掩蓋了存在的風(fēng)險(xiǎn)。兩三年前，在銷售商的種種美妙展望描繪下，300多名業(yè)主先后以每平米近萬元的高價(jià)購買了延慶縣城內(nèi)的金色假日產(chǎn)權(quán)式酒店期房。武先生當(dāng)月就和自稱為金色假日酒店開發(fā)商的金都恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金都公司）簽訂了“預(yù)售契約”，以每平米7000元、全款28萬的價(jià)格，購買了酒店的一個(gè)套房?，F(xiàn)實(shí)打擊高額回報(bào)成泡影2004年1月，業(yè)主們接到酒店物業(yè)管理有限責(zé)任公司的“通知函”，公司欲支付業(yè)主2003年1月1日—2003年12月31日一年的房產(chǎn)經(jīng)營收益。與業(yè)主們手中的小房產(chǎn)證一樣，00325號也是延慶縣國土資源和房屋管理局簽發(fā)的，而時(shí)間則比業(yè)主的小房產(chǎn)證晚大約一年，為2004年6月?！叭绻亲≌梅康脑挘囱討c的房價(jià)，一平米不過一兩千元。業(yè)主們至今也未得到通知金三元公司的大產(chǎn)權(quán)證已被撤消，他們擔(dān)心，屬于自己的房子會被金三元公司利用手中的產(chǎn)權(quán)證抵押出去。記者查到了之前的相關(guān)材料，金色假日建設(shè)項(xiàng)目，北京市政府批復(fù)為酒店，用地性質(zhì)為旅游業(yè)用地；北京市發(fā)展計(jì)劃委員會的批復(fù)也是酒店，還確定為金三元公司自籌資金解決的商業(yè)自建項(xiàng)目。最早的土地證發(fā)自2001年6月，地號是A14240403，土地用途一欄填的是“綜合用地”。簽發(fā)這張土地使用證的是北京市國土資源和房屋管理局。他強(qiáng)調(diào)，金色假日酒店是延慶縣的重點(diǎn)工程，手續(xù)的辦理上也有其“地方特點(diǎn)”。投資和增值的價(jià)值空間是決定未來投資收益的基礎(chǔ)，特別是對持有長期利益的觀念的投資者和適宜中長線投資的物業(yè)來說，這個(gè)原則更可以看成是界定產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)投資價(jià)值的第一原則。第三，看項(xiàng)目本身品質(zhì)。不但如此，有實(shí)力的發(fā)展商一般承諾穩(wěn)定回報(bào)的年限還較長，旗下專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司會提供一流的軟件服務(wù)。”秦女士分析說。” 中國商務(wù)旅游雜志社社長王健民對中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者如是說，從第一代的產(chǎn)權(quán)投資年限動輒幾十年的高額回報(bào)項(xiàng)目，到目前的百分之幾的短期產(chǎn)權(quán)酒店投資，中國的產(chǎn)權(quán)式酒店已發(fā)展至二百多家，然而成功的案例幾乎為零。比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權(quán)證、項(xiàng)目本身就涉嫌違規(guī)、投資模式不合法等；有些是合同條款不合法，合同條款約定不清晰，無法起到保障各方利益的作用；還有些是擔(dān)保機(jī)制不合法，即所提供的擔(dān)保為無效擔(dān)保。由此看來，對于經(jīng)營回報(bào)，投入產(chǎn)出，房地產(chǎn)開發(fā)商在做出投資預(yù)算時(shí)往往考慮問題太過樂觀，到底能否實(shí)現(xiàn)６％到８％的利潤回報(bào)仍是一個(gè)謎。他說，目前在中國聯(lián)盟體系并不完善的情況下，一個(gè)比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)選擇這類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不會取得成功，僅依靠旅游客源是不足以維持生計(jì)的，更不可能實(shí)現(xiàn)高額回報(bào)。旅游景區(qū)普遍存在淡旺季區(qū)分，淡季入住率較低，其投資者收益較難保障產(chǎn)品：特色酒店及主題酒店是發(fā)展趨勢，產(chǎn)品特色將成為區(qū)格（如麗江悅榕莊、西藏雅魯藏布酒店等）工程進(jìn)度：最好是準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房，部分產(chǎn)權(quán)酒店受資金鏈影響而產(chǎn)生爛尾；收益保障：投資收益保障最重要，通過銀行擔(dān)保、擔(dān)保公司擔(dān)保及部分物業(yè)擔(dān)保來保障經(jīng)營不善后投資者的收益；投資回報(bào)率：梯度回報(bào)，稅后回報(bào)，規(guī)避投資者未來稅收風(fēng)險(xiǎn)。如果你在江蘇昆山的“東方云頂”購買了一套產(chǎn)權(quán)式酒店，你就擁有了12天的免費(fèi)居住權(quán)，還可以將這12天與“東方云頂”的開發(fā)商——昆山紅楓房地產(chǎn)有限公司在長白山、溫州、海南、廬山等地方的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主進(jìn)行互換，這樣你就擁有了在各地居住度假的權(quán)益。 “分時(shí)度假”經(jīng)營者常利用消費(fèi)者對大賓館大酒店的信任促成交易?！焙渭t光指近幾年，產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)很多大城市如雨后春筍般出現(xiàn)，成為房地產(chǎn)市場一大亮點(diǎn)。投資者一旦與開發(fā)商發(fā)生糾紛和分歧，可能面臨自身利益得不到有效保障的情況。此外，目前中國的產(chǎn)權(quán)式酒店市場比較混亂，重復(fù)建設(shè)、盲目上馬的現(xiàn)象比較普遍。產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于20世紀(jì)70年代，當(dāng)時(shí)正值歐美發(fā)達(dá)國家逐步進(jìn)入“豐裕社會”，中產(chǎn)家庭成為社會主流，因此從市場背景來看，產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)生，是富裕人群興起、度假旅游模式發(fā)展趨向成熟的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物。部分不良開發(fā)商的短期行為將被遏止，將有更多知名的中外開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)市場。 　　劉力表示，投資者在投資產(chǎn)權(quán)式酒店時(shí)應(yīng)該冷靜思考和分析。經(jīng)過發(fā)展，盡管問題多多，但產(chǎn)權(quán)式酒店的未來投資前景依然值得期待。在國外，產(chǎn)權(quán)式酒店主要位于著名風(fēng)景名勝區(qū)，且數(shù)量有限，但在中國，產(chǎn)權(quán)式酒店近幾年的放量呈井噴態(tài)勢，北京前些年還出現(xiàn)過產(chǎn)權(quán)式酒店扎堆的現(xiàn)象?，F(xiàn)在，一些地方酒店的入住率并不高，普通酒店的經(jīng)營仍然存在風(fēng)險(xiǎn)，更不要說產(chǎn)權(quán)式酒店這個(gè)新興事物，如若一旦出現(xiàn)經(jīng)營虧損，巨額的投入肯定得不到相應(yīng)的回報(bào)。好的地段也是成功投資的保障。根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。投資期滿，投資者如不選擇繼續(xù)投資，即可以與當(dāng)初購買時(shí)同等的價(jià)比轉(zhuǎn)售給經(jīng)營公司?！暗谝怀恰背兄Z的年投資回報(bào)率為6%，投資期限為3年至8年，以每份投資額15萬元計(jì)算，投資者每年可獲得的現(xiàn)金回報(bào)為9000元。買了這種產(chǎn)權(quán)式酒店的房子，“就像搬回家一臺提款機(jī)”，可以“邊玩邊賺”。目前我國的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)展到了200多個(gè)。基于此，筆者提出幾點(diǎn)投資建議。 第二，重視開發(fā)商的資質(zhì)、實(shí)力和資信狀況。產(chǎn)權(quán)式酒店的重點(diǎn)不應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)，而該歸結(jié)為一種商業(yè)運(yùn)營模式，即項(xiàng)目是否具備升值潛力。相對而言，保險(xiǎn)公司擔(dān)保較為理想。因此，萬一酒店經(jīng)營出現(xiàn)問題，投資者的利益就會受到損害。當(dāng)時(shí)，李先生和物業(yè)公司約定，每年贏利的60%歸李先生所有，40%歸物業(yè)公司?！　∧壳?，李先生已經(jīng)把給酒店發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)部門告上了法庭。同時(shí)還可獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。另一方面，投資期限也不再長達(dá)數(shù)十年，而是比較有限的幾年。此外，表示認(rèn)購金額將達(dá)到1200多萬元?！　∫晃徽诖懋a(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的律師告訴記者，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理公司向投資者承諾的回報(bào)率，是按照最理想的經(jīng)營條件來計(jì)算的，能否兌現(xiàn)給投資者回報(bào)的承諾，是個(gè)很大的未知數(shù)?！　＜医ㄗh　　把握要點(diǎn) 謹(jǐn)慎投資　　法律界人士表示，產(chǎn)權(quán)式酒店投資應(yīng)當(dāng)非常慎重，對于這個(gè)新生事物，在投資以前就要全面了解，盡量對其經(jīng)營等各方面做到心中有數(shù)。在購買之前，投資者首先應(yīng)該了解產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營前景。因此，萬一酒店經(jīng)營出現(xiàn)問題，投資者的利益就會受到損害。尤其是在北京，也只有兩三年的發(fā)展時(shí)間。這些項(xiàng)目還建立了退出機(jī)制，如第一城項(xiàng)目中規(guī)定，3年之后，對于那些不愿意繼續(xù)委托出租，而希望收回投資的業(yè)主，可將物業(yè)轉(zhuǎn)售給第三方或經(jīng)營公司，讓投資者全身而退。4月16日，位于珠市口東大街的中欣安泰公司與美國戴斯DaysInn品牌簽約，雙方推出了截至目前京城惟一一家位于市中心的產(chǎn)權(quán)式酒店——中欣戴斯產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行銷售。酒店屬于商業(yè)用地，因此有關(guān)部門不應(yīng)該發(fā)放給他住宅房產(chǎn)證。就是說，李先生至少可以得到每年20%的投資回報(bào)?！　?005年旺銷樓盤 　　我國的產(chǎn)權(quán)式酒店10年前源于海南省，目前全國的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已發(fā)展到了200多個(gè)。一方面要對開發(fā)商的資質(zhì)和資信狀況進(jìn)行調(diào)查；另一方面，要考察產(chǎn)權(quán)式酒店在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目上的各個(gè)環(huán)節(jié)，如房屋品質(zhì)、室內(nèi)外裝修配套、物業(yè)管理公司以及經(jīng)營管理等方面。隨著“中產(chǎn)階層”快速增長、商務(wù)活動日趨頻繁、度假觀念走向成熟，可以說國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件已經(jīng)基本具備，同時(shí)房產(chǎn)新政也促進(jìn)了這一投資渠道的走熱。而按照物業(yè)管理公司的承諾，投資回報(bào)應(yīng)該是上萬元。另外，很多“產(chǎn)權(quán)式酒店”的開發(fā)商每年都會提供給業(yè)主一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，10至30天不等，對于異地置業(yè)者而言，像這樣利潤豐厚的投資渠道相當(dāng)具有吸引力。2005年7月即將如約兌現(xiàn)第三次返租。產(chǎn)權(quán)式酒店在我國仍屬新興房地產(chǎn)的投資方式，還沒有專門的法律法規(guī)或其他規(guī)范予以調(diào)整，處境很是尷尬。投資者在選擇時(shí)一定要關(guān)注開發(fā)商是否正規(guī)、實(shí)力是否雄厚，包括他過去的