某項目投資價值分析-wenkub
2023-07-12 11:33:31 本頁面
【正文】 項目總投資估算表 （桃花嶺） 單位：萬元序號項目總投資占總投資比例單位成本(元/平方米)1開發(fā)建設投資303, %2, 土地開發(fā)費98, % 前期工程費24, % 建筑安裝工程費106, % 公用配套設施及非營業(yè)性公建費用22, % 管理費用1, % 銷售費用10, % 資金成本12, % 不可預見費25, % （十一）銷售收入與經(jīng)營稅金及附加銷售定價：生態(tài)住宅：2500元/平米，配套商業(yè)性設施：3300元/平米，高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑3200元/平米。別墅周邊花園長沙按800元/平米出售，由于面積難以估算暫不考慮 從第二年起開始銷售，在拿到銷售許可證之前采取內(nèi)部認購的方式進行。6. 資金回籠渠道暢通，銷售收入完全實現(xiàn)7. 無其它人力不可抗拒的重大影響。2. 本項目所在的長沙市社會經(jīng)濟環(huán)境沒有意外變化。3. 本項目作為企業(yè)能夠通過不斷自我補償和更新，使其資產(chǎn)持續(xù)使用，經(jīng)營保持連續(xù)，并保證其獲利能力。（二）項目計算期項目計算期包括建設期和銷售期，兩者時間上有重疊。所有稅費全部由道路建設資金抵扣，經(jīng)測算，最后還須交納3400萬元稅費。獨立別墅周邊花園長沙按800元/平米出售，由于面積難以估算暫不考慮從第二年起開始銷售，在拿到銷售許可證之前采取內(nèi)部認購的方式進行。若項目建設過程中能在銀行或其他金融機構(gòu)融資，則其收益率還將大大提高。目前正是介入的最佳時期； 項目地塊獨立完整,規(guī)模較大,生態(tài)環(huán)境較好,地理位置優(yōu)越，原生景觀優(yōu)美，具備較好的基礎開發(fā)條件，是開發(fā)建設高檔樓盤的絕佳場所。 地塊所在區(qū)域生活配套設施相對缺乏，對項目本身的配套工程提出了較高的要求。特別是由于我國國有土地由政府壟斷出讓，對項目的發(fā)展更具有直接明顯的影響。稅收調(diào)節(jié)方法時效性強、突變的特點明顯，應引起高度重視。項目應注意加強與政府的溝通，隨時了解政府住房政策的最新動向。應當把握現(xiàn)時和將來的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，對房地產(chǎn)價格的波動作出準確的判斷。工資水平及物價變動的影響 市場物價與工資相對水平形成實際購買力，影響房地產(chǎn)的價格。存在的其他限制因素 該項目具有投資大、收益高的特點，從項目的籌劃、立項、可行性研究、設計、施工，到交付使用、管理收費等，操作環(huán)節(jié)多、難度大，項目開發(fā)周期長；房屋質(zhì)量主要取決于施工質(zhì)量，建設企業(yè)不能對施工質(zhì)量直接控制，這些都可能成為最終影響項目收益的限制性因素。主要指政府的優(yōu)惠承諾，是否能全面落實，政府是否全方位支持本項目。 注意協(xié)調(diào)好與當?shù)卣畽C構(gòu)及人員的關(guān)系，盡最大可能取得政府的最大支持。因此，該項目具備較大投資價值。 加強營銷管理，采取完全公平的收費策略，強化管理以期降低成本，同時精心策劃組織營銷工作，早日回籠資金，降低資金成本，爭取最大的利潤空間。指國家財政金融狀況、經(jīng)濟增長速度、工資水平及物價變動等，這些因素對項目投資是有影響的，在上述大環(huán)境條件很好時，應加快建設，否則遇到經(jīng)濟調(diào)整期，就會給項目帶來風險。主要指信遠集團首次以控股方的身份進入湖南市場，對各面情況不太熟悉，如公共關(guān)系、招商組識等，可能對項目實際操控能力帶來影響。工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展，吸引許多人流向城市，也提高了社會購買力，從而增加了房地產(chǎn)的需求。這些措施必然要影響到房地產(chǎn)的供給與需求，反之亦然。城市的基礎設施條件 開發(fā)商需要研究項目與城市基礎設施網(wǎng)絡連接點之間應承擔的費用，因為這些設施越來越復雜，建造費用也越來越多，應聘請有關(guān)專家進行分析。由于金融杠桿的調(diào)節(jié)作用往往呈周期性變化，本項目應注意掌握和預測金融市場的變化規(guī)律。政府在批租土地時還會附帶一些約束條件，進行項目開發(fā)，必須十分重視城市規(guī)劃的限制因素。 項目地質(zhì)條件相對復雜，給規(guī)劃設計和建筑施工帶來許多不確定性風險。（二）項目劣勢分析 由于要墊資建設市政道路，項目前期需要投入較多資金，可能會在某一時段出現(xiàn)資金瓶頸，影響項目進度。五、 項目優(yōu)劣勢及風險分析（一）項目優(yōu)勢分析 項目采用墊資建設市政工程，政府給予土地回報的方式操作，滿足了政府和開發(fā)商的不同要求，因此只要關(guān)系處理得當，政府的支持力度會較大，基本可保證了項目的順利實施； 合作方智邦集團是“湖南房地產(chǎn)品牌企業(yè)十強”和“湖南省私營企業(yè)十大行業(yè)五百強企業(yè)”，具備一定的實力，其在湖南省進行房地產(chǎn)開發(fā)多年，擁有較多的政府資源和廣泛的社會資源，同時也積累了很多房地產(chǎn)操作經(jīng)驗； 長沙市作為湖南省的省會以及中南地區(qū)的文化、交通、旅游和經(jīng)濟中心城市，其房地產(chǎn)的市場容量較大，加之經(jīng)濟穩(wěn)定快速增長，市區(qū)面積不斷擴大，使得項目的銷售前景較好； 長沙市的房地產(chǎn)市場目前仍處于發(fā)展的初期階段，房地產(chǎn)價格指數(shù)位居全國34個大、中城市的倒數(shù)第二位，高檔樓盤數(shù)量其少。（獨立別墅周邊花園長沙按800元/平米出售，考慮花園面積難以估算暫不考慮） 兩稅一費 可抵扣建路、橋投資全額繳納 銷售毛利 單方成本 總建筑面積15
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