【正文】 觀造型獨(dú)特，大量采用斜坡面，顏色穩(wěn) 重大氣，呈現(xiàn)出一種華貴。 10) 主入口考慮設(shè)置在 居住 地塊的西側(cè)和東側(cè)地塊，入口應(yīng)緊密結(jié)合整體規(guī)劃，并充分考慮景觀設(shè)計(jì)、交通組織設(shè)計(jì)，力求做到充 分體現(xiàn)其儀式感、形象性、標(biāo)志性，在第一時(shí)間給人以強(qiáng)烈的視覺沖擊力。 8) 道路系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)部除主環(huán)路外，其他部分不考慮地上行車。 4) 聯(lián)排別墅規(guī)劃應(yīng)以 4 聯(lián)排為主，局部區(qū)域受地塊條件影響可考慮 6 聯(lián)排。 7) 人防規(guī)劃應(yīng)滿足 唐山 市規(guī)劃管理規(guī)定，可與地下車庫結(jié)合在一起考慮 ，在合理范圍內(nèi)盡量避免設(shè)置人防 。 3) 在規(guī)劃用地以及建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，遵循經(jīng)濟(jì)合理的原則，充分考慮產(chǎn)品的性價(jià)比；同時(shí)要考慮項(xiàng)目的可操作性和可持續(xù)性，以便于項(xiàng)目的分期開發(fā)和分期銷售。 ? 來源半徑： — 市以及周邊富裕區(qū)縣，均有一定的輻射。 2) 西側(cè)商業(yè)金融用地 基本設(shè)計(jì)要求： ? 建設(shè)用地面積： 平米； ? 容積率： ； ? 綠地率： ≥ 30%； ? 建筑高度： ≤ 12 米； ? 建筑退線： 地塊北側(cè)退線 5 米；地塊南側(cè)退線 米，地塊東側(cè)退線 3米； 沿湖泊岸退線 15 米。 城市是在春季干旱，夏季炎熱多雨，冬季寒冷。 項(xiàng)目被規(guī)劃市政路分為東西兩個(gè)地塊，東側(cè)用地性質(zhì)為居住用地，西側(cè)用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地。 區(qū)域位置圖 地塊條件圖 宗地狀況 ☆ 宗地四至范圍： 公司 logo 公司名稱 第 3 頁 / 共 34 頁 項(xiàng)目北鄰建設(shè)中的南湖公園植物園，南鄰唐胥路，西鄰小南湖湖面，東側(cè)為規(guī)劃市政道路。 11 年平均氣溫已接近 11 C，其平均年降水量達(dá) 760mm。 ? 代征綠地（ A03）： 平米。 公司 logo 公司名稱 第 7 頁 / 共 34 頁 4. 產(chǎn)品定位 以 舒適小 獨(dú) 棟別墅形象為主的低密度 別墅 社區(qū) —— 主要產(chǎn)品類型以小獨(dú)棟別 墅和聯(lián)排別墅為主。 4) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)高度重視景觀設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)相互配合，以充分達(dá)到兩者的相互協(xié)調(diào)， 強(qiáng)調(diào)建筑、景觀及周邊環(huán)境的融合。 2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1) 產(chǎn)品分區(qū) ： 根據(jù)本項(xiàng)目的定位，將項(xiàng)目產(chǎn)品分為獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅兩大類產(chǎn)品，充分地塊的周邊資源條件，分區(qū)規(guī)劃獨(dú)棟和聯(lián)排產(chǎn)品。 5) 遵循別墅用地最大限度私有化的原則，除了園區(qū)入口 區(qū)域 和地裂帶區(qū)域作為中央景觀外，其余部分 考慮盡量多的南北朝向的別墅，壓縮道路面積，在最大程度上增大庭院面積，保證私家庭院的完整性。主環(huán)路設(shè)計(jì)時(shí)，通過豎向設(shè)計(jì) 配合園林景觀 盡量減少對(duì)周邊戶型居住品質(zhì)的影響，以保證住戶使用的安寧和私密性。同時(shí)應(yīng)考慮滿足未來的封閉化管理方式的要求。 ? 聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮 4 聯(lián)排作為一個(gè)統(tǒng)一的整體，外立面按照大獨(dú)棟的方式設(shè)計(jì)。 落水系統(tǒng)：鋁合金成品落水系統(tǒng)。 以下是對(duì)幾個(gè)主要的功能區(qū)說明 : （ 1） 客廳： 作為度假別墅內(nèi)主要的公共活動(dòng)功能區(qū)，客廳主要是滿足家庭和度假同伴公共活動(dòng)的需求。 （ 3） 主臥、主衛(wèi)： 充分考慮采光和與室外景觀的呼應(yīng)， 其中主臥衛(wèi)生間要舒適、寬敞、通透， 給業(yè)主自由裝修的空間。 （ 6） 壁爐 部分戶型考慮設(shè)置壁爐。 7) 樣板區(qū)建議 （請(qǐng) 營(yíng)銷部 確認(rèn)） 樣板區(qū)和售摟處的位置范圍詳見附圖 樣板房： 在樣板區(qū)別墅中共選擇 68 套左右作為樣板房 組團(tuán) ，用來展示別墅室內(nèi)戶型特色以及功能分區(qū)，并在 240 ㎡左右、 285 ㎡左右、 320 ㎡ 左右三類戶型中各選擇一套較典型的戶型精裝修。 辦公區(qū)： 所有辦公室都集中在二層 景觀： 整個(gè)景觀區(qū)形成一個(gè)較為完整和獨(dú)立的景觀區(qū)，并考慮與后續(xù)小區(qū)的結(jié)合。 C* t。 c+ p8 c+ Q。這種方式的防竄貨技術(shù)高，竄貨成本很高，不宜破壞，能夠較好的器防竄貨作用?；蛘弑热玟N往山東的采用 20*10*5（單位 CM）規(guī)格，內(nèi)裝 20袋。還比如，一袋食品，包裝太多，吃不完，包裝太少，左右為難，消費(fèi)者可能就選擇了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)公司 logo 公司名稱 第 16 頁 / 共 34 頁 手的產(chǎn)品。 R39。 2. 數(shù)字區(qū)分 企業(yè)數(shù)字 銷售區(qū)域。 k L* q/ Z D* J。 ` B2 ~4 S, l4 X% t1. 粘貼帶有文字的標(biāo)簽（不干膠） 2. 橡皮章蓋碼、鋼印打碼 H z2 P, a4 L) \ 3. 打碼打印、噴碼設(shè)備噴印、激光打碼等 4. 貼標(biāo)簽。 五， 其他方式：比如在包裝箱上刺針孔。大致表現(xiàn)如下： M% Z% d% w H+ T 問題一： 容易被破壞，防竄貨措施易失敗 5 G39。如果被經(jīng)銷商發(fā)現(xiàn)，同樣利用酒精、巴士消毒液、醋等擦去。 2. 沒有法律保障。 ]amp。竄貨嚴(yán)重時(shí)才被發(fā)現(xiàn)，而此時(shí)相關(guān)經(jīng)銷商的矛盾已經(jīng)尖銳。等于放棄了讓消費(fèi)者幫助企業(yè)防竄貨的有利條件，因?yàn)槭袌?chǎng)人員的精力和數(shù)量都是有限的，而消費(fèi)者數(shù)量很大，如果調(diào)動(dòng)消費(fèi)者，防竄貨的力度就大大增強(qiáng)了。利用生產(chǎn)批號(hào)區(qū)分：由于生產(chǎn)批號(hào)在法律保護(hù)之內(nèi)，有些企業(yè)就利用生產(chǎn)批號(hào)來區(qū)分銷售區(qū)域， 40 個(gè) 代理 商要用 40 個(gè)生產(chǎn)批號(hào)，這導(dǎo)致生產(chǎn)庫防管理僵硬（后面會(huì)詳細(xì)講述）。 S 問題六：處理正常調(diào)貨與竄貨不方便 6 Q6 N+ w! }amp。 G7 p y39。 第三，企業(yè)應(yīng)該選擇什么樣的技術(shù)手段 基于對(duì)以上原因分析，對(duì)方竄貨技術(shù)手段要求做到： r7 |. lamp。 I 2. 假如有竄貨了，就可以知道誰在竄貨、什么時(shí)候竄的、竄貨量多大，竄的什么貨等等，為教育、懲罰竄貨商提供可靠證據(jù)，方便、快捷平息竄貨矛盾，制止竄貨行為的擴(kuò)大，把竄貨控制在最小范圍，穩(wěn)定市場(chǎng)； 3. 讓竄貨在可控制下進(jìn)行，充分利用竄貨的有利作用 6 wamp。提高竄貨商的破壞成本 。 公司 logo 公司名稱 第 19 頁 / 共 34 頁 1. 這種技術(shù)手段首先確保經(jīng)銷商不能有效破壞。即使經(jīng)銷商把防竄貨碼破壞，這種技術(shù)還可以通過防偽碼反查出防竄貨碼，進(jìn)而可以發(fā)現(xiàn)是否有竄貨現(xiàn)象，并方便對(duì)竄貨行為的調(diào)查取證。 2. 其次，通過這種方式， 可以輕松解決企業(yè)目前所面臨的上述問題。 } 比如，可以通過對(duì)編碼信息重新定義來解決退貨、換貨、回收貨等銷售中出現(xiàn)的問題，可以較好的把握正常調(diào)貨和竄貨、生產(chǎn)及庫房管理；還可以通過信息重新定義，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品在倉庫中隨意擺放，輕松應(yīng)對(duì)在遇到盤點(diǎn)、生產(chǎn)線出故障、經(jīng)銷商更改訂單、臨時(shí)緊急需要改變發(fā)貨對(duì)象等等突發(fā)情況，實(shí)現(xiàn)庫房和生產(chǎn)管理的柔性化，改變目前生產(chǎn)、庫存中的被動(dòng)狀態(tài)。此外，竄貨預(yù)警系 統(tǒng)，對(duì)潛在的竄貨經(jīng)銷商是個(gè)巨大的心理威懾，使他們認(rèn)識(shí)到一旦竄貨，企業(yè)便能立刻自動(dòng)查到，從而減少竄貨的發(fā)生。 : G8 ?$ n! i. b% ^6 {。 l* i* g$ Q 1. 可以用技術(shù)手段建立起來的預(yù)警平臺(tái)，進(jìn)行事前預(yù)防和事中監(jiān)控。 ” 在矛盾激化前消滅掉，避免竄貨商、被竄貨商及企業(yè)之間的矛盾。 6 namp。 B) O9 }! f9 G5 l 3. 利用管理保護(hù)技術(shù)手段，任何技術(shù)手段如果的不到利用和保護(hù)都會(huì)失去其存在的價(jià)值和意義。 比如，安排或調(diào)整生產(chǎn)管理，把防竄貨標(biāo)簽貨編碼加載到經(jīng)銷商無法破壞的地方。在竄貨發(fā)生時(shí)和竄貨發(fā)生后，能及時(shí)察覺并迅速控制波及范圍，處理始作俑者，防止竄貨的擴(kuò)大和類似事件的再次發(fā)生，把竄貨的危害減少到最小。同時(shí)，盡可能地利用竄貨的有利方面，讓竄貨在可監(jiān)視、可控制下發(fā)揮它調(diào)節(jié)市場(chǎng)體系的作用。 Z/ N39。 W { } [6 r! ` {39。 渠道體系的建立包括區(qū)域劃分和經(jīng)銷商選擇，選擇好經(jīng)銷商，保持區(qū)域內(nèi)經(jīng)銷商密度合理、經(jīng)銷能力和經(jīng)銷區(qū)域均衡。 在制定、調(diào)整和執(zhí)行 招商 策略時(shí)要明確的原則就是避免竄貨 主體出現(xiàn)或增加。市場(chǎng)初期，企業(yè)允許部分職業(yè)素質(zhì)差的經(jīng)銷商進(jìn)入銷售渠道，是必要的，可以利用他們 來拓展市場(chǎng)。 , J% N n% y/ ?$ M 保持區(qū)域內(nèi)經(jīng)銷商密度合理，經(jīng)銷能力和經(jīng)銷區(qū)域均衡。 X E+ M+ R u ]2 S 2) 保持經(jīng)銷 區(qū)域布局合理，避免經(jīng)銷區(qū)域重合，部分區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈而向其他區(qū)域竄貨； F uamp。對(duì)于新經(jīng)銷商，要不斷考察和調(diào)整，防止對(duì)其片面判斷。 企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)采取以下措施： 39。建立一套市場(chǎng)預(yù)測(cè)系統(tǒng)，通過準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研，收集盡可能多的市場(chǎng)信息，建立起市場(chǎng)信息、數(shù)據(jù)庫，然后通過 合理的推算，估算出各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的未來進(jìn)貨量區(qū)間。 W) ^7 E U! Q 2 ^, d) U7 m7 R。 M 3) 如果企業(yè)完成計(jì)劃還有很大差 距，可以在某些特殊節(jié)日搞促銷。 6 I5 u l3 |. y2 Z5 v J9 P 健全營(yíng)銷政策。要做好這一點(diǎn)，可以： 1) 采取全國(guó)統(tǒng)一價(jià)。比如，將銷售 網(wǎng)絡(luò) 內(nèi)的經(jīng)銷商分為總經(jīng)銷、二級(jí)經(jīng)銷和三級(jí)零售商，分別制定出廠價(jià)、總經(jīng)銷價(jià)、批發(fā)價(jià)、團(tuán)體批發(fā)價(jià)和零售價(jià)，要求其嚴(yán)格按規(guī)定價(jià)格 出貨 ，并限制出貨對(duì)象，嚴(yán)禁跨級(jí)出貨，尤其嚴(yán)禁一級(jí)經(jīng)銷商做終端。另外，還要?jiǎng)儕Z一些人的定價(jià)權(quán)，防止腐敗產(chǎn)生。 H6 Z ]3 Y0 T, b0 f 做好促銷管理 . ]。在不能控制促銷費(fèi)用情況下，合理安排各地促銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，控制銷售 經(jīng)理 對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的審批權(quán)限，防止促銷費(fèi)用比例失控。 c) ~ Z8 e2 y4 F/ ]: O5 V% q ? r: O 2) 嚴(yán)格監(jiān)督促銷費(fèi)用使用情況，既要把促銷費(fèi)用和銷量聯(lián)系起來，又要把促銷費(fèi)和竄貨聯(lián)系起來。 ( I1 R0 f8 Q( R Famp。 Z39。 i6 _ 在招商聲明和合同中明確對(duì)竄貨行為的懲罰規(guī)定，為了配合合同有效執(zhí)行，必須采取一些措施，比如： ! F+ T3 K5 E( I9 B 6 ~% Z! t* ^amp。這樣經(jīng)銷商的竄貨成本就高了，如果竄貨成本高于竄貨收益，經(jīng)銷商就不輕易竄貨了。 R 2. 對(duì)竄貨行為的懲罰進(jìn)行量化，努力做到懲罰竄貨成本大大低于竄貨收益。 H7 }0 q+ t B 建立監(jiān)督管理體系，做好銷售管理。在各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)品監(jiān)察，對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的發(fā)貨渠道，各經(jīng)銷商的進(jìn)貨來源、進(jìn)貨價(jià)格、庫存量、銷售量、銷售價(jià)格等了解清楚，隨時(shí)向企業(yè)報(bào)告，這樣一旦發(fā)生竄貨現(xiàn)象，市場(chǎng)稽查部就馬上可以發(fā)現(xiàn)異常，使企業(yè)能在最短時(shí)間對(duì)竄貨做出反應(yīng)；為使制度有效執(zhí)行，企業(yè)應(yīng)把對(duì)竄貨的預(yù)防和監(jiān)督對(duì)其業(yè)績(jī)考核。所以只要企業(yè)制定一個(gè)有效的防竄流程，將預(yù)防竄貨工作納入財(cái)務(wù)工作的日?；竟ぷ髦校貙?huì)減少竄貨現(xiàn)象的發(fā)生；還可以利用防竄貨的技術(shù)手段，在竄貨稍有苗頭就能知道何時(shí)竄貨、竄貨比率等。與當(dāng)?shù)毓ど滩块T聯(lián)系， 合作 印制 “ 地專供 工商局監(jiān)制 ” 的防偽不干膠貼。企業(yè)成立專門機(jī)構(gòu)，或有市場(chǎng)部門協(xié)助，宣傳說明上，宣傳 “ 本產(chǎn)品應(yīng)該在 **地區(qū)銷售，若發(fā)現(xiàn)不符，請(qǐng)打電話至 *******，我們將給與 **元獎(jiǎng)勵(lì) ” ，鼓勵(lì)消費(fèi)者協(xié)助市場(chǎng)人員防竄；第四種方式，也是最好的方式，即把 防偽防竄貨結(jié)合起來（后面詳細(xì)講），利用消費(fèi)者和 專業(yè) 防竄貨公司協(xié)助企業(yè)防竄貨。 8 ~。 Q3 N6 B% a, j8 Q 5 及時(shí)察覺竄貨行為，迅速查處，防止竄貨擴(kuò)大和管理性竄貨發(fā)生 竄貨發(fā)生后，企業(yè)解決手段 $ 。 y `! b. |1 x! p8 ] 39。 N4 {. A0 `。 O m* J P39。責(zé)成經(jīng)銷商和監(jiān)督人員以各種收、發(fā)貨、出庫單匯報(bào)產(chǎn)品去向。 y3 r g% g0 q 6 利用技術(shù)手段配合管理 ，提高解決竄貨問題的技術(shù)手段 s. ?: X, L( W4 N J以上都是管理問題，關(guān)鍵是怎么能實(shí)施、加強(qiáng)管理，就如同現(xiàn)在社會(huì)的法律，有法可依容易，但尋找證據(jù)很難了，企業(yè)和經(jīng)銷商實(shí)際上就是執(zhí)法和違法的關(guān)系，只不過這些法是企業(yè)和經(jīng)銷商定的協(xié)議。（另有文章《企業(yè)防竄貨技術(shù)手段的選擇》詳細(xì)介紹企業(yè)應(yīng)該如何選擇防竄貨的技術(shù)手段） 9 n( a8 U9 Z7 x( O( t 7 減少渠道拓展人員參與竄貨。企業(yè)應(yīng)尊重人才、理解人才、關(guān)心人才，講究人性化的方式方法，制定人才成長(zhǎng)的各項(xiàng)政策，使渠道拓展人員能感受到能和企業(yè)一起成長(zhǎng)，將其利益與企業(yè)的利益共存，增強(qiáng)其對(duì) 企業(yè)的忠誠(chéng)度。 m0 K8 A* Jamp。渠道拓展人員是企業(yè)內(nèi)部職工，可以通過企業(yè)制定進(jìn)行更嚴(yán)格的管理。男人害怕失去女人的得不到幸福也是這樣。如果企業(yè)產(chǎn)品利潤(rùn)沒有足夠保證，經(jīng)銷商選擇你的產(chǎn)品和選擇別的產(chǎn)品差不多，企業(yè)害怕經(jīng)銷商會(huì)結(jié)束合作，對(duì)于竄貨的經(jīng)銷商，即使有協(xié)議，各種政策都很健全，懲罰措施也很嚴(yán)厲，但也不敢按照協(xié)議嚴(yán)懲經(jīng)銷商。 r2 G, l) Z L! N X/ f 一方面通過各種方式提高企業(yè)產(chǎn)品和品牌競(jìng)爭(zhēng)力，培養(yǎng)和提高經(jīng)銷商忠誠(chéng)度。企業(yè)與渠道成員之間的這種良好關(guān)系的建立，在一定程度上可以控制竄貨的發(fā)生，經(jīng)銷商為維系這種已建立好的關(guān)系，輕易是不會(huì)通過竄貨來破壞這份感情的；有條件的或無條件的允許經(jīng)銷商退貨，盡量防止經(jīng)銷商產(chǎn)品出現(xiàn)積壓而竄貨