【正文】 第一和房屋完好標(biāo)準(zhǔn)的要求，保證主體結(jié)構(gòu)牢固、功能運(yùn)轉(zhuǎn)正常、用戶住用安全；l 實(shí)用，就是要因地制宜、因房制宜地進(jìn)行維修，以滿足用戶在房屋質(zhì)量與使用功能上的需要，充分發(fā)揮房屋的效用。l 房屋的使用、管理、修繕、保養(yǎng)是一個(gè)統(tǒng)一的過(guò)程。（二）房屋維修管理的原則（1）用戶第一，服務(wù)第一原則。三、房屋維修管理的意義和原則（一）房屋維修管理的意義l 在物業(yè)管理所有的工作中，房屋維修管理不僅是物業(yè)管理的主體工作和基礎(chǔ)性工作，而且是衡量物業(yè)管理企業(yè)管理水平的重要標(biāo)志， l 一般來(lái)說(shuō)，房屋維修管理具有以下意義：（1）確保房屋的使用價(jià)值。l 房屋維修本身所具有的技術(shù)性決定了房屋維修管理具有技術(shù)性，l 房屋維修工作中的質(zhì)量管理、成本控制、進(jìn)度控制以及合同管理等都需要房屋建筑工程的專業(yè)知識(shí)以及相關(guān)的專業(yè)知識(shí)。l 房屋維修管理是物業(yè)管理的主體工作和基礎(chǔ)工作。由于房屋損壞的發(fā)生從時(shí)間上、空間上都是隨機(jī)的，因此決定了維修工作是零星的、分散的。房屋維修技術(shù)不僅包括建筑工程專業(yè)及相關(guān)的技術(shù)，還包括獨(dú)特的設(shè)計(jì)和施工操作技術(shù)。 多數(shù)為中修、大修以上項(xiàng)目。 房屋計(jì)劃性修繕項(xiàng)目一般僅占整個(gè)保養(yǎng)修繕項(xiàng)目的2％，而其費(fèi)用則往往占整個(gè)保養(yǎng)修繕費(fèi)用的90％左右。178。 發(fā)生在時(shí)間上沒(méi)有規(guī)律，178。l 房屋的恢復(fù)性修繕包括緊急性修繕與計(jì)劃性修繕兩種類型，l 而改良性修繕則屬于計(jì)劃性修繕的范疇。（2）房屋的修繕可按修繕的性質(zhì)分為恢復(fù)性修繕和改良性修繕。 房屋維護(hù)主要用來(lái)減緩房屋在使用或閑置過(guò)程中的磨損程度，維持房屋正常的使用狀態(tài)，達(dá)到延長(zhǎng)房屋物理與經(jīng)濟(jì)壽命的效果。（1）從對(duì)房屋磨損的作用來(lái)說(shuō)，可以分成維護(hù)（保養(yǎng)）和修繕。l 房屋的磨損同時(shí)受到有形磨損和無(wú)形磨損的作用，所以，房屋的磨損過(guò)程實(shí)際上是一個(gè)綜合磨損的過(guò)程。 在實(shí)務(wù)中，房屋的原始價(jià)值與重置價(jià)值可通過(guò)測(cè)量師或估價(jià)師，采取常用的估價(jià)方法，包括成本法、比較法和收益法，進(jìn)行綜合估算得出。178。由于這種磨損不會(huì)影響房屋的正常使用及使用功能，所以它不會(huì)產(chǎn)生房屋保養(yǎng)與維修問(wèn)題。l 這種磨損產(chǎn)生的結(jié)果是，即使房屋仍處于比較新的狀態(tài)，但房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值會(huì)下降很大，甚至逐漸被更有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的房屋所替代。（2） 無(wú)形磨損。① 用房屋被磨損部分的價(jià)值占房屋總價(jià)值的比例表示。 第一種有形磨損，是指房屋在使用過(guò)程中，受到諸如摩擦、沖擊、振動(dòng)、疲勞，甚至火災(zāi)等外力作用而產(chǎn)生的物理上或物質(zhì)上的磨損。這種磨損是看得見(jiàn)的，是有形的。這是因?yàn)闃I(yè)主作為一名投資經(jīng)營(yíng)者，考慮問(wèn)題主要是從房屋的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，追求物業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益及保值增值效益。178。（二）房屋磨損概念1．房屋的物理壽命和經(jīng)濟(jì)壽命l 衡量一幢房屋壽命的大小一般有兩種方式，即房屋的物理壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。 給業(yè)主和使用人提供良好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境。 廣義的房屋維修則包括房屋的維護(hù)、修繕和改建。房屋維修管理綜合概述作者：日期：第八章 房屋維修管理第一節(jié) 房屋維修管理概述一、房屋維修概念及特點(diǎn)（一）房屋維修概念 l 房屋維修的概念有廣義和狹義之分。l 物業(yè)管理的基本目的不外乎3個(gè)方面：178。而保證物業(yè)處于正常而良好的經(jīng)營(yíng)和使用狀態(tài)，保證房屋足夠的壽命，是達(dá)到上述基本目的的前提。178。 經(jīng)濟(jì)壽命是房屋綜合磨損的結(jié)果。2．房屋的磨損 根據(jù)房屋磨損特性的不同，可以將磨損分為有形磨損與無(wú)形磨損，不同的磨損類型有著不同的成因和影響。l 這種磨損使房屋逐漸受到損壞而最終不能使用。178。即通過(guò)建筑師與結(jié)構(gòu)工程師對(duì)房屋各主要組成部分破損程度的測(cè)量，算出房屋損失價(jià)值，將其與房屋總價(jià)值的比值作為度量房屋有形磨損的程度。l 無(wú)形磨損有時(shí)也稱為精神磨損，它是一種抽象的磨損概念。無(wú)形磨損是限制房屋經(jīng)濟(jì)壽命的另一個(gè)主要原因。178。 第三種無(wú)形磨損則是指由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，使物業(yè)房屋所處的環(huán)境條件變差，如規(guī)劃及區(qū)域行政法規(guī)的影響導(dǎo)致周圍環(huán)境條件變差，而使房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值下降。178。l 房屋綜合磨損程度的衡量可以根據(jù)房屋的有形磨損與無(wú)形磨損程度綜合取定。這也是維修這個(gè)詞的兩個(gè)本質(zhì)的組成部分。房屋的維護(hù)主要包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)與零星小修兩項(xiàng)工作。l 恢復(fù)性修繕是指物業(yè)管理者對(duì)房屋由于受到物理磨損而損壞部分的修復(fù)工作，是房屋簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的實(shí)物及價(jià)值補(bǔ)償形式。（3）房屋修繕按時(shí)間的特點(diǎn)可分為計(jì)劃性修繕和緊急性修繕。 對(duì)房屋的使用功能產(chǎn)生較大的影響178。 這種類型的修繕大多為小修及中修項(xiàng)目。178。（4）房屋修繕也可按修繕的規(guī)模分為小修、中修、大修、翻修及綜合性修繕5大類。（2）限制性。（5）服務(wù)性。（二）房屋維修管理的特點(diǎn)（1）房屋維修管理的復(fù)雜性。（3）房屋維修管理的計(jì)劃性。（2）增加房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。l 房屋維修的目的就是為了不斷地滿足社會(huì)生產(chǎn)和人民居住生活的需要。強(qiáng)調(diào)這一原則就要貫徹預(yù)防為主的方針，使房屋的使用、維護(hù)、日常保養(yǎng)、修繕改造等有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。（4）區(qū)別對(duì)待，因房制宜原則。l 對(duì)尚可利用的建筑，要通過(guò)有計(jì)劃的維修與適當(dāng)?shù)母慕?，使之具備或接近現(xiàn)行住用標(biāo)準(zhǔn)的基本要求。 房屋的保養(yǎng)是對(duì)房屋進(jìn)行的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工作，而房屋修繕則是對(duì)房屋損壞部分進(jìn)行的修復(fù)工作；178。所以，在對(duì)待與處理房屋保養(yǎng)與維修的關(guān)系上，應(yīng)同樣重視、不可偏頗和協(xié)調(diào)開(kāi)展。（1）房屋的日常養(yǎng)護(hù)。 可以是每周或每月一次的養(yǎng)護(hù)，如對(duì)有關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行擦洗、加油，排水渠、管道的清理疏通等工作；178。l 這項(xiàng)工作往往具有經(jīng)常性，但無(wú)規(guī)律性，所以管理難度較大。l 急修項(xiàng)目是指因房屋的損壞部分會(huì)嚴(yán)重影響房屋的正常使用或使用安全，而需立即修理的小修項(xiàng)目。l 一般小修項(xiàng)目是指房屋保養(yǎng)過(guò)程中的常規(guī)性小修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目。l 一般情況下，災(zāi)害性天氣和危險(xiǎn)性自然因素引起的危害主要來(lái)自兩方面：178。l 房屋的保養(yǎng)應(yīng)首先著重于季節(jié)性的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工作。（2）建立管理人員的隨訪制度。（4）建立業(yè)主、租戶或用戶隨時(shí)報(bào)修制度。l 物業(yè)管理者在收集和了解需保養(yǎng)的項(xiàng)目后，首先應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分類處理，按輕重緩急或工作難易程度，逐一落實(shí)。房屋小修工作的特點(diǎn)是面廣量小，工作時(shí)間短及人力、物力消耗少。l 在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，房屋的小修是與房屋保養(yǎng)工作分不開(kāi)的，所以我們?cè)谟懻摲课蒺B(yǎng)護(hù)過(guò)程中也同時(shí)討論了零星養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容，房屋的小修、養(yǎng)護(hù)往往是同時(shí)進(jìn)行的。l 事實(shí)上，房屋的中、小修理是很難明顯劃分的，一般通常以維修工程量的大小及維修費(fèi)用的多少來(lái)區(qū)分。大修的一次費(fèi)用占同類結(jié)構(gòu)房屋新建造價(jià)的25％以上。l 房屋翻修的費(fèi)用一般均低于同類結(jié)構(gòu)重新造價(jià)，這是因?yàn)榉课莘杀M量利用原有舊料或設(shè)備。5．房屋的綜合維修l 房屋的綜合維修是指需對(duì)成片多幢房屋同時(shí)進(jìn)行大、中、小維修的工作。178。 翻修后房屋須符合完好房屋要求，178。l 房屋保養(yǎng)與維修往往是交叉進(jìn)行的，在制定房屋保養(yǎng)與維修計(jì)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮各方面工作的實(shí)際，注意其科學(xué)合理性。（二）房屋安全與質(zhì)量管理1．房屋安全與質(zhì)量管理的概念l 房屋維修管理中的安全與質(zhì)量管理，主要是指房屋日常使用過(guò)程中的安全與質(zhì)量管理。l 房屋質(zhì)量等級(jí)鑒定是指按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目和方法，對(duì)現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完損等級(jí)評(píng)定。是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備各部分完好無(wú)損，不需進(jìn)行修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能的房屋。是指房屋的結(jié)構(gòu)部分有一般性損壞，并已影響了房屋的安全性；裝修、設(shè)備部分有損傷、老化或殘缺，使其不能正常使用；經(jīng)中修或局部大修就能修復(fù)的房屋。是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備全部破壞，房屋不僅不能使用，而且有倒塌或事故危險(xiǎn)，無(wú)修復(fù)可能的房屋。但它們還有一定的區(qū)別，主要是：安全檢查是一種經(jīng)常性的工作，質(zhì)量等級(jí)鑒定是階段性的工作；安全檢查的側(cè)重點(diǎn)是發(fā)現(xiàn)和排除隱患，而質(zhì)量等級(jí)鑒定是對(duì)房屋情況的全面評(píng)定。l 根據(jù)鑒定情況，對(duì)危房作以下4方面處理：第一，觀察使用。第三，停止使用。2．房屋維修技術(shù)管理的內(nèi)容房屋維修技術(shù)管理的內(nèi)容或基本環(huán)節(jié)為：房屋維修設(shè)計(jì)、施工方案的制定，維修施工質(zhì)量的管理，房屋技術(shù)檔案資料的管理及技術(shù)責(zé)任制的建立。l 房屋維修工程的質(zhì)量檢驗(yàn)與評(píng)定按分項(xiàng)、分部、單位工程三級(jí)進(jìn)行。 單位工程是指以一幢大樓為一個(gè)單位。l 房屋技術(shù)檔案資料管理的基本任務(wù)是為房屋的管、修、用提供必要的信息資料。（四）房屋維修施工管理l 房屋維修施工管理是指按照一定的施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過(guò)程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的科學(xué)管理。l 房屋的保養(yǎng)與維修費(fèi)用一般包括房屋日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用及各種類型的維修費(fèi)用。l 根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致的產(chǎn)權(quán)理論，作為物業(yè)管理企業(yè)首先應(yīng)科學(xué)界定不同項(xiàng)目的費(fèi)用承擔(dān)者。l 房屋保養(yǎng)維修費(fèi)用管