【正文】 ，但不需要全部拆除的維修工作。l 屬于這類房屋的情況一般為：（1）對檢測評定為危險(xiǎn)房屋實(shí)行的全面重建；（2）對房屋功能喪失，無利用價(jià)值，且不能維修恢復(fù)房屋的拆除重建；（3）對地處易滑山坡無安全性房屋的拆除、重建；（4）無維修價(jià)值簡易房屋的拆除、重建；（5）其他情況。 中修要求修復(fù)后房屋的完好率達(dá)到70％以上；178。l 通常，房屋的保養(yǎng)與維修計(jì)劃周期越短，則越強(qiáng)調(diào)其實(shí)際操作性，往往要求也越詳細(xì)、具體；而計(jì)劃周期越長，則往往強(qiáng)調(diào)其可控性、協(xié)調(diào)性。l 房屋質(zhì)量鑒定的基本任務(wù)就是要搞清現(xiàn)有房屋的質(zhì)量分布狀況，為房屋的管理、保養(yǎng)、修繕提供基本依據(jù)。是指房屋的主要結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備部分有明顯損壞，房屋已無法使用，需經(jīng)大修或改造才能修復(fù)的房屋。（3）危房的鑒定和排險(xiǎn)。第四，整體拆除，適用于整幢危險(xiǎn)且無修繕價(jià)值，隨時(shí)可能倒塌并危及他人生命財(cái)產(chǎn)安全的房屋。 分項(xiàng)是按修繕工程的主要項(xiàng)目分；178。（4）建立技術(shù)責(zé)任制。 房屋日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要是指物業(yè)管理人員用于檢查、維護(hù)房屋公共區(qū)域及公共設(shè)施的費(fèi)用，一般由管理費(fèi)中支出；178。l 物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主與維修工程公司這兩個(gè)主體之間的橋梁，處于中間的管理位置，承擔(dān)的是維修工程的事務(wù)管理和維修工程技術(shù)管理，因此，必須以物業(yè)管理公司為核心，負(fù)責(zé)房屋維修工程的全過程。招標(biāo)文件可以由物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)工程人員或顧問公司來擬定，并經(jīng)企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。 公開招標(biāo)是在報(bào)章上刊登招標(biāo)啟示，邀請有興趣的施工單位進(jìn)行投標(biāo)。l 根據(jù)國家招投標(biāo)有關(guān)法規(guī)，由物業(yè)管理企業(yè)或其所聘請的顧問公司組成的招標(biāo)工作組組織開標(biāo)和評標(biāo)。在施工前，物業(yè)管理企業(yè)需會同施工單位召開住用者說明會或發(fā)送工程說明書，針對工程施工給住用者帶來的不便和需住用者配合的內(nèi)容作詳細(xì)說明。有的要與工地辦公室封樣的樣品進(jìn)行比對或抽樣送檢，以判斷產(chǎn)品的真?zhèn)巍５谒墓?jié) 房屋維修標(biāo)準(zhǔn)和考核指標(biāo)一、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)房屋的修繕標(biāo)準(zhǔn)按主體工程，木門窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉刷工程，水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程，金屬構(gòu)件及其它等9個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行確定。樓地面工程的維修應(yīng)牢固、安全、平整、不起沙、拼縫嚴(yán)密不閃動，不空鼓開裂，地坪無倒泛水現(xiàn)象。對木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件應(yīng)進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。水箱應(yīng)定期清洗。（二）指標(biāo)計(jì)算公式（按百分比計(jì)）（1）房屋完好率＝完好、基本完好房屋建筑面積/直管房屋總建筑面積；（2）年房屋完好增長率＝新增完好、基本完好房屋建筑面積/直管房屋總建筑面積；年房屋完好下降率=原完好、基本完好房屋下降為損壞房屋的建筑面積/直管房屋總建筑面積；（3）房屋維修工程量＝年大、中、綜合維修建筑面積/年全部維修人員平均人數(shù)（平方米/人．年）（4）維修人員勞動生產(chǎn)率＝年大、中、小、綜合維修工作量（元）/年全部維修人員及參加本企業(yè)生產(chǎn)的非本企業(yè)人員的平均人數(shù)（元/人．年）（5）大、中修工程質(zhì)量合格品率＝報(bào)告期評為合格品的單位工程建筑面積之和/報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程建筑面積之和；大、中修工程質(zhì)量優(yōu)良品率＝報(bào)告期評為優(yōu)良品的單位工程建筑面積之和/報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程建筑面積之和；（6）維修工程成本降低率＝維修工程成本降低額/維修工程預(yù)算成本額；（7）年職工負(fù)傷事故頻率計(jì)算公式有兩種：①年職工負(fù)傷事故頻率＝全年發(fā)生的負(fù)傷事故人次/全年全部職工平均人數(shù)；②年職工負(fù)傷事故頻率＝報(bào)告期發(fā)生的負(fù)傷事故人次/報(bào)告期全部職工平均人數(shù)；（8）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率＝月（季）度全部管區(qū)實(shí)際小修養(yǎng)護(hù)戶次數(shù)/月（季）的全部管區(qū)實(shí)際檢修、報(bào)修戶次數(shù)；(9)房屋租金收繳率＝當(dāng)年實(shí)收租金額/當(dāng)年應(yīng)收租金額；(10) 租金用于房屋維修率＝用于房屋維修資金額/年實(shí)收租金額；(11)流動資金占用率＝流動資金年平均余額/年完成維修工作量；(12) 機(jī)械設(shè)備完好率＝報(bào)告期制度臺日數(shù)內(nèi)完好臺數(shù)/報(bào)告期制度臺日數(shù)。（5）大、中修工程質(zhì)量合格率是指大、中修工程質(zhì)量經(jīng)評定達(dá)到合格品標(biāo)準(zhǔn)的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和之比。（10） 租金用于房屋維修率是指用于房屋維修的資金額與當(dāng)年實(shí)收租金額之比。已列檢修但實(shí)際仍在使用的機(jī)械設(shè)備，也作為完好臺日數(shù)計(jì)算。當(dāng)年實(shí)收租金額不包括當(dāng)年收繳的歷年陳欠租金。房屋的翻修工程不計(jì)入房屋維修工程量內(nèi)。二、房屋維修的考核指標(biāo)根據(jù)建設(shè)部（88）建房字第328號文《房地產(chǎn)經(jīng)營、維修管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)》規(guī)定，考核指標(biāo)、計(jì)算公式及說明如下。當(dāng)線路發(fā)生漏電現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)及時(shí)查清漏電部位及原因，進(jìn)行修復(fù)或更換線路。（6）油漆粉刷工程。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。三、整理階段的工作內(nèi)容在房屋通過竣工驗(yàn)收后，施工單位與物業(yè)管理企業(yè)辦理維修房屋的交接手續(xù)。施工材料的好壞，對施工質(zhì)量的影響極大?！妒┕び?jì)劃書》應(yīng)記載的主要事項(xiàng)包括：①工程概要：工程名稱、地點(diǎn)、發(fā)包單位、施工單位、監(jiān)理單位、工期、工作條件、工程內(nèi)容等；②施工組織體制：施工現(xiàn)場體制、緊急聯(lián)絡(luò)體制；③施工管理的措施和手段：現(xiàn)場的管理人員、現(xiàn)場的管理制度和表格、檢查和監(jiān)控制度、工程例會制度等；④安全衛(wèi)生管理：房屋住用者及近鄰的安全對策、施工人員的安全對策、防火防災(zāi)對策、工地衛(wèi)生對策。這部分也作為評標(biāo)的一部分內(nèi)容。壞處是：不能做到完全的開放性和競爭性，因而招標(biāo)的結(jié)果可能不是最佳或相對較佳結(jié)果。（三）維修工程招標(biāo)這方面有兩方面的工作：一是招標(biāo)文件的制作；二是招標(biāo)的實(shí)施。l 房屋保養(yǎng)維修費(fèi)用管理的另一個(gè)內(nèi)容，是合理監(jiān)督和控制各項(xiàng)保養(yǎng)與維修費(fèi)用的支出額，以保障廣大用戶的利益。l 房屋的保養(yǎng)與維修費(fèi)用一般包括房屋日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用及各種類型的維修費(fèi)用。l 房屋技術(shù)檔案資料管理的基本任務(wù)是為房屋的管、修、用提供必要的信息資料。l 房屋維修工程的質(zhì)量檢驗(yàn)與評定按分項(xiàng)、分部、單位工程三級進(jìn)行。第三，停止使用。但它們還有一定的區(qū)別，主要是：安全檢查是一種經(jīng)常性的工作，質(zhì)量等級鑒定是階段性的工作；安全檢查的側(cè)重點(diǎn)是發(fā)現(xiàn)和排除隱患，而質(zhì)量等級鑒定是對房屋情況的全面評定。是指房屋的結(jié)構(gòu)部分有一般性損壞，并已影響了房屋的安全性；裝修、設(shè)備部分有損傷、老化或殘缺，使其不能正常使用；經(jīng)中修或局部大修就能修復(fù)的房屋。l 房屋質(zhì)量等級鑒定是指按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目和方法，對現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完損等級評定。l 房屋保養(yǎng)與維修往往是交叉進(jìn)行的，在制定房屋保養(yǎng)與維修計(jì)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮各方面工作的實(shí)際，注意其科學(xué)合理性。178。l 房屋翻修的費(fèi)用一般均低于同類結(jié)構(gòu)重新造價(jià)，這是因?yàn)榉课莘杀M量利用原有舊料或設(shè)備。l 事實(shí)上，房屋的中、小修理是很難明顯劃分的，一般通常以維修工程量的大小及維修費(fèi)用的多少來區(qū)分。房屋小修工作的特點(diǎn)是面廣量小，工作時(shí)間短及人力、物力消耗少。（4）建立業(yè)主、租戶或用戶隨時(shí)報(bào)修制度。l 房屋的保養(yǎng)應(yīng)首先著重于季節(jié)性的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工作。l 一般小修項(xiàng)目是指房屋保養(yǎng)過程中的常規(guī)性小修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目。l 這項(xiàng)工作往往具有經(jīng)常性，但無規(guī)律性，所以管理難度較大。（1）房屋的日常養(yǎng)護(hù)。 房屋的保養(yǎng)是對房屋進(jìn)行的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工作，而房屋修繕則是對房屋損壞部分進(jìn)行的修復(fù)工作；178。（4）區(qū)別對待，因房制宜原則。l 房屋維修的目的就是為了不斷地滿足社會生產(chǎn)和人民居住生活的需要。（3）房屋維修管理的計(jì)劃性。（5）服務(wù)性。（4）房屋修繕也可按修繕的規(guī)模分為小修、中修、大修、翻修及綜合性修繕5大類。 這種類型的修繕大多為小修及中修項(xiàng)目。（3）房屋修繕按時(shí)間的特點(diǎn)可分為計(jì)劃性修繕和緊急性修繕。房屋的維護(hù)主要包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)與零星小修兩項(xiàng)工作。l 房屋綜合磨損程度的衡量可以根據(jù)房屋的有形磨損與無形磨損程度綜合取定。 第三種無形磨損則是指由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，使物業(yè)房屋所處的環(huán)境條件變差，如規(guī)劃及區(qū)域行政法規(guī)的影響導(dǎo)致周圍環(huán)境條件變差，而使房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值下降。無形磨損是限制房屋經(jīng)濟(jì)壽命的另一個(gè)主要原因。即通過建筑師與結(jié)構(gòu)工程師對房屋各主要組成部分破損程度的測量，算出房屋損失價(jià)值，將其與房屋總價(jià)值的比值作為度量房屋有形磨損的程度。l 這種磨損使房屋逐漸受到損壞而最終不能使用。 經(jīng)濟(jì)壽命是房屋綜合磨損的結(jié)果。而保證物業(yè)處于正常而良好的經(jīng)營和使用狀態(tài)，保證房屋足夠的壽命，是達(dá)到上述基本目的的前提。房屋維修管理綜合概述作者：日期：第八章 房屋維修管理第一節(jié) 房屋維修管理概述一、房屋維修概念及特點(diǎn)（一）房屋維修概念 l 房屋維修的概念有廣義和狹義之分。 給業(yè)主和使用人提供良好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境。178。這種磨損是看得見的，是有形的。① 用房屋被磨損部分的價(jià)值占房屋總價(jià)值的比例表示。l 這種磨損產(chǎn)生的結(jié)果是，即使房屋仍處于比較新的狀態(tài)