【正文】 業(yè)主委員會(huì) 受委托方（以下簡稱乙方）： 根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第 33 號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策 ，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì) （物業(yè)名稱） 實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。本合同條款未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。 合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同， 第 14 頁，共 57 頁 在合同期滿前三個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟? 因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。 乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行處罰： ① ； ② ； ③ 。 停車場（庫）由乙方負(fù)責(zé)管理，乙方按政府有關(guān)規(guī)定向用戶收取停車費(fèi)用。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。 管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，按 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。 第六條 管理目標(biāo) 乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)的“管理指標(biāo)”（各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)），與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。 建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人。不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。 1負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛； 1 助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)； 1 法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。 按相關(guān)法規(guī)要求，甲方在物業(yè)正式入伙前 10 日內(nèi)按照規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房不少于 平方米，由乙方負(fù)責(zé)出租經(jīng)營，收入按照規(guī)定用于 補(bǔ)貼本物業(yè)管理費(fèi)用。 委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求，如存在質(zhì)量問題，則甲方負(fù)責(zé)返修并支付全部費(fèi)用。 1 1 1 第三條 合同期限 本合同期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。 配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管責(zé)任）。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、路燈、自行車棚、停車場、 ?? ）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。建筑共 棟。 7. 參與新物業(yè)前期介入的準(zhǔn)備工作，協(xié)助小區(qū)（大廈）的 接管驗(yàn)收。 四、 拓 展業(yè)務(wù)員崗位職責(zé)： 1. 在 部長的領(lǐng)導(dǎo) 下， 積極開展 公司物業(yè)市場 的對(duì)外 拓展，提升公司經(jīng)營業(yè)績； 2. 參與 分析研究本地區(qū)物業(yè)拓展?fàn)顩r， 深入調(diào)查、收集市場信息， 定期向 部長提交 跟綜 實(shí)施建議； 3. 參與 策劃、調(diào)研 并編寫 項(xiàng)目 管理 計(jì)劃 。 8. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 4. 參與社會(huì)上的物業(yè)招投標(biāo)工作，積極的與有關(guān)單位（發(fā)展商）建立良好的合作關(guān)系。 第 1 頁，共 57 頁 拓展部工作手冊(cè) 發(fā)放編號(hào) 編制： 家和物業(yè)管理處 審核： 批準(zhǔn)： 生效日期： ＊＊＊＊＊＊ 目 錄 ＊＊＊＊＊＊ 第 2 頁，共 57 頁 項(xiàng) 目 ITEM 內(nèi) 容 DESCRIPTION 頁 次 PAGE 1 目 錄 2 2 修訂履歷 3 3 拓展部部門職責(zé) 4 4 拓展部部長崗位職責(zé) 5 5 拓展部部長助理崗位職責(zé) 6 6 拓展業(yè)務(wù)員崗位職責(zé) 7 7 物業(yè)管理合同范本（與開發(fā)商） 8~14 8 物業(yè)管理合同東本（與業(yè)主委員會(huì)） 15~20 9 物業(yè)管理顧問合同范本 21~25 10 前期物業(yè)管理合同范本 26~30 11 物業(yè)管理計(jì)劃書 31~33 12 物業(yè)顧問績效考核標(biāo)準(zhǔn) 34 13 物業(yè)管理投標(biāo) 方案編制規(guī)程 35~41 14 物業(yè)拓展獎(jiǎng)勵(lì)辦法 42~43 ＊＊＊＊＊＊ 修 訂 履 歷 ＊＊＊＊＊＊ 版 次 ECN NO 修 訂 頁 次 備 註 A 初 次 發(fā) 行 B 第 3 頁，共 57 頁 C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X 一、 拓展部部門職責(zé)： 1. 在公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)公司向外承接物業(yè)管理項(xiàng)目的相關(guān)工作。 5. 負(fù)責(zé)編制擬接管物業(yè)的標(biāo)書、管理方案及（包含管理費(fèi)用測算）。 二、 拓展部部長崗位職責(zé)： 1. 在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)公司物業(yè)市場拓展業(yè)務(wù)，提升公司經(jīng)營業(yè)績； 2. 分析研究本地區(qū)物業(yè)拓展?fàn)顩r，定期向總經(jīng)理提交公司跟進(jìn)實(shí)施建議； 第 5 頁，共 57 頁 3. 牽頭策劃、調(diào)研、擬定項(xiàng)目的 管理 計(jì)劃并提交總經(jīng)理批準(zhǔn)； 4. 組織督導(dǎo)拓展部 全體成員 完成年度或階段經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)，定期跟蹤評(píng)估計(jì)劃執(zhí)行情況，分析缺陷，落實(shí)改進(jìn)； 5. 協(xié)調(diào)公司相關(guān)部門配合支持業(yè)務(wù)的開展。 4. 宣傳公司的企業(yè)公眾形象，并參與相關(guān)的策劃、宣傳工作。 8. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 物業(yè)類型： 第二條 委托管理事項(xiàng) 房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、 ?? ）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的配套服務(wù)設(shè)施（球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、 ??） 的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。 第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù) 與乙方議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告。 甲方 在本物業(yè)入伙后指定專人或部門負(fù)責(zé)物業(yè)保修期內(nèi)出現(xiàn)按照規(guī)定保修的各類問題，承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用及責(zé)任。 甲方在本物業(yè)正式入伙前 10 日內(nèi)按照規(guī)定在本物業(yè)范圍內(nèi)，向乙方提供管理用房 平方米，及保安員、維修人員和清潔人員住房 平方米，由乙方無償使用。 第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù) 根據(jù)有關(guān)法 律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。 負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。 接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。 開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作。乙方承諾物業(yè)接管之日起，如政府允許同時(shí)小區(qū)硬件條件達(dá)標(biāo)，在 年內(nèi)達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀大廈（小區(qū)）管理標(biāo)準(zhǔn)； 年內(nèi)達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀大廈（小區(qū)）管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。 乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維護(hù)及其他特約服務(wù)，采用成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述 收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。 本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì) 元，由甲方負(fù)責(zé)按法規(guī)政策的規(guī)定在 時(shí)間內(nèi)到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。 乙方的前期介入費(fèi)用只收取所提供服務(wù)人員的工資和相關(guān)的管理成本費(fèi)用（前期的人員配置雙方協(xié)商再定）。 合同期滿后，乙方可參加 甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，乙方完成合同規(guī)定的責(zé)任并成績優(yōu)秀，業(yè)主反映良好，可以直接續(xù)簽合同。因乙方管理不善或操 作不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻闹卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。 本合同執(zhí)行期間，如遇到不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理 。 本合同文本共計(jì) 頁，一式六份，甲、乙雙方及物業(yè)主管部門各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。 第一條 物業(yè)基本情況 座落位置： 市 區(qū) 路（街道） 號(hào) 占地面積： 平方米 建筑面積： 平方米；其中住宅面積 平方米，商業(yè)面積 平方米，停車場 車位（其中地下室 個(gè)車位，地面 個(gè)車位）。）在設(shè)備處于保修期間，乙方有義務(wù)協(xié)助施工單位進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，但不承擔(dān)責(zé)任。 交通、車輛行駛及停泊。 法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。 委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金，對(duì)無故不繳交管理費(fèi)用、水電費(fèi)用或拒不整改的責(zé)任人采取停水、電等催繳措施。 不得干涉乙方依法或依據(jù)本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理經(jīng)營活動(dòng)。并向甲方提供測算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。 有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人。 第 18 頁，共 57 頁 對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部 門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 1 不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)。 第七條 管理服務(wù)費(fèi)用 本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列方式執(zhí)行： 按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即住宅按建筑面積向業(yè)主收取 元 /月 .平方米，商鋪按建筑面積向業(yè)主（住用戶）收取 元 /月 .平方米。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。 第八條 獎(jiǎng)懲措施 乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)： ① ； ② ； ③ 。 第 20 頁，共 57 頁 如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方的經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償，甲方有關(guān)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。 第十條 其他事項(xiàng) 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。 本合同空格部分的填寫文字與印刷文字具有同等效力。 本合同自簽訂之日起生效。 物業(yè)類型： 第二條 物業(yè)管理顧問合同期限 本合同期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。 第五條 顧問服務(wù)事項(xiàng) （一） 前期介入顧問服務(wù) 從物業(yè)管理及使用的角度，對(duì)本物業(yè)的 建筑布置事項(xiàng)、外墻的用料及設(shè)、內(nèi)部規(guī)劃及分布、設(shè)施安排及功能設(shè)計(jì)、工程考慮事項(xiàng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、安全及消防設(shè)備、停車場系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、煤氣管道系統(tǒng) 提 出建議。 提供《管理公約》、《業(yè)主手冊(cè)》、《業(yè)主裝修指南》等前期文件的范本，并結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況協(xié)助甲方編制該物業(yè)各項(xiàng)文件。 （二） 正常管理運(yùn)營期顧問服務(wù) 乙方負(fù)責(zé)對(duì)本物業(yè)的管理公司提供物業(yè)管理顧問服務(wù)，而非提 供具體的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作。 協(xié)助甲方申領(lǐng)政府有關(guān)批文。 協(xié)助甲方組建業(yè)主委員會(huì)。 1為使物業(yè)管理工作符合國家、地方的法律、法規(guī)的規(guī)定而提出建議和指導(dǎo)。 如因乙方原因，造成不能繼續(xù)履行合同或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相 應(yīng)的補(bǔ)償；甲方有權(quán)要求乙方整改，并有權(quán)終止合同。