【正文】 完成《納稅評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》 提取有效信息 資產(chǎn)負(fù)債表 銷售不動(dòng)產(chǎn)收入財(cái)務(wù)報(bào)表 現(xiàn)金流量表 提供勞務(wù)收入 涉稅疑點(diǎn) 利潤(rùn)表 房產(chǎn)原值 重點(diǎn)檢查科目 報(bào)表附注 信息 假設(shè)“涉稅疑點(diǎn)” 財(cái)務(wù)制度 個(gè)人收入情況 重點(diǎn)檢查交易事項(xiàng) 內(nèi)部控制制度 工資制度 重大事項(xiàng)變更 銷售制度 指標(biāo)分析公眾媒介 假設(shè)交易事項(xiàng)疑點(diǎn) 評(píng)估指標(biāo) 假設(shè)科目疑點(diǎn) 第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 SPSS應(yīng)用法即是通過(guò)SPSS軟件從稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)和共享職能部門(mén)取得數(shù)據(jù)、資料，用評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行處理，篩選出有涉稅疑點(diǎn)的納稅人的評(píng)估方法。（六）完成《納稅評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》。⑷　建筑物開(kāi)始使用。土地增值稅匯總證明。公眾媒介。⑵ 報(bào)表附注。房產(chǎn)原值。確定主要經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源以及其他情況。納稅人申報(bào)方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大。餐飲業(yè)5%兼營(yíng)飲食業(yè)收入娛 樂(lè) 業(yè)5%—20%兼營(yíng)娛樂(lè)業(yè)收入第二章 評(píng)估方法本章從不同的角度分析了不同時(shí)期應(yīng)采取的評(píng)估方法。（12個(gè)稅種、1項(xiàng)涉稅費(fèi)用），分別為：1. 營(yíng)業(yè)稅2. 城市維護(hù)建設(shè)稅（外資企業(yè)不征）3. 教育費(fèi)附加（外資企業(yè)不征）4. 企業(yè)所得稅5. 外商投資企業(yè)所得稅6. 個(gè)人所得稅7. 房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅）8. 城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費(fèi)）9. 車船使用稅（外資企業(yè)為車船使用牌照稅）10. 印花稅11. 契稅12. 耕地占用稅13. 土地增值稅其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍，契稅由財(cái)政部門(mén)征收，其余均屬于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍? 從2000年1月1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國(guó)稅繳納。其中，開(kāi)發(fā)建設(shè)階段又分為投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、施工建設(shè)三個(gè)時(shí)期，前期工作包括立項(xiàng)（取得項(xiàng)目審批書(shū)）、規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得土地使用權(quán)、施工準(zhǔn)備等若干環(huán)節(jié)，主要審批事項(xiàng)集中在這些環(huán)節(jié)，有關(guān)審批管理流程見(jiàn)下圖（該流程圖非北京市審批流程圖，審批機(jī)構(gòu)和個(gè)別程序可能存在一定差異，僅供參考）：城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批管理流程租售管理階段分為租售和售后管理兩個(gè)時(shí)期。資產(chǎn)負(fù)債率高，對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴程度大據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2002年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金（含按揭貸款）占全部開(kāi)發(fā)建設(shè)資金比例達(dá)50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負(fù)債率為72%，比工業(yè)企業(yè)高出16個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)發(fā)是城市的外延和擴(kuò)展，建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開(kāi)發(fā)形式，再開(kāi)發(fā)則是對(duì)原有城市功能的改造和擴(kuò)充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復(fù)雜。兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā)是先將“生地”（不具備使用條件）開(kāi)發(fā)建設(shè)成“熟地”? 指實(shí)現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場(chǎng)地平整）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場(chǎng)地平整）的土地。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅評(píng)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅申報(bào)資料以及所掌握的相關(guān)涉稅信息，通過(guò)特定的程序和方法，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)一定期間內(nèi)履行納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性進(jìn)行系統(tǒng)的綜合評(píng)定，并對(duì)一般涉稅問(wèn)題進(jìn)行處理的工作過(guò)程。與“房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)）”的關(guān)系二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對(duì)前者的影響越來(lái)越大，同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開(kāi)發(fā)及銷售過(guò)程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設(shè)性意見(jiàn)。所謂綜合指對(duì)地下設(shè)施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設(shè)施進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)；配套則指對(duì)住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設(shè)施、園林綠化、道路交通及其他公用設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)，把城市作為一個(gè)有機(jī)整體開(kāi)發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務(wù)和文化設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市的整體功能。1991年3月和1994年7月，國(guó)務(wù)院分別頒布了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道，1998年8月，全國(guó)人大再次修訂了《中華人民共和國(guó)土地管理法》，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)。廣義而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)還包括物業(yè)管理市場(chǎng)，指以物業(yè)管理服務(wù)為交換對(duì)象的市場(chǎng)，對(duì)前三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的輔助作用。 北京市地方稅務(wù)局 納稅評(píng)估處242 / 233目 錄前 言 1第一章　綜述 1第一節(jié) 　基本概念 1一、房地產(chǎn)相關(guān)概念 1二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)相關(guān)概念 2三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅評(píng)估 3第二節(jié) 　經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 3一、經(jīng)營(yíng)概況 3二、經(jīng)營(yíng)分類 3三、經(jīng)營(yíng)流程 4四、會(huì)計(jì)核算 7五、應(yīng)稅特征 9第二章 評(píng)估方法 12第一節(jié) 假設(shè)法 12一、環(huán)境適用 12二、具體應(yīng)用 13第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 18一、環(huán)境適用 18二、具體應(yīng)用 19第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法 21一、環(huán)境適用 21二、具體應(yīng)用 22第三章 評(píng)估指標(biāo) 25第一節(jié) 會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo) 25一、指標(biāo)基礎(chǔ) 25二、指標(biāo)確定 28三、指標(biāo)附件 41第二節(jié) 納稅問(wèn)題指標(biāo) 66一、指標(biāo)基礎(chǔ) 66二、指標(biāo)確定 71三、指標(biāo)附件 77附錄 法規(guī)政策 101附錄一 營(yíng)業(yè)稅法規(guī) 101中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 101中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 104土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物和經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓 征收營(yíng)業(yè)稅具體辦法 110轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知（節(jié)選） 113轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn) 征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 117北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行管理工作的通知 119財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知 123附錄二 企業(yè)所得稅法規(guī) 128中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例 128中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 131財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個(gè)具體問(wèn)題的通知 141關(guān)于印發(fā)北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知 142國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知 156國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 158關(guān)于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收辦法的通知（節(jié)選） 162關(guān)于修訂企業(yè)所得稅純益率和定額征收辦法的通知（節(jié)選） 164印發(fā)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)部分城鄉(xiāng)集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)實(shí)行企業(yè)所得稅定率征收的暫行辦法的通知（節(jié)選） 165附錄三 土地增值稅法規(guī) 168中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 168中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 169關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問(wèn)題的通知 174關(guān)于對(duì)舊城改造成片開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問(wèn)題的通知 177北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知 178北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知 179北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知 181附錄四 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī) 182中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 182北京市施行《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的細(xì)則（修正） 184財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋 和暫行規(guī)定 185北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問(wèn)題的通知 189關(guān)于城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問(wèn)題的通知 191印發(fā)《關(guān)于我市部分涉外稅收實(shí)行屬地征收的實(shí)施意見(jiàn)》的通知 195北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于城市房地產(chǎn)稅納稅義務(wù)人問(wèn)題的補(bǔ)充通知 197北京市地稅局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問(wèn)題的通知 197北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和 征管問(wèn)題的通知 199附錄五 其他法規(guī) 202中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 202城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 212關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為的通知 218北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成 221北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法 222北京市關(guān)于實(shí)施《商品房銷售管理辦法》的若干規(guī)定 225北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于商品房銷售有關(guān)問(wèn)題的通知 226關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見(jiàn) 231房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法 234中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 237第一章　綜述第一節(jié) 　基本概念一、房地產(chǎn)相關(guān)概念（一）房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物、土地及其他土地附著物? 國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》。詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的概念、納稅評(píng)估方法以及評(píng)估指標(biāo)。本手冊(cè)的編寫(xiě)，體現(xiàn)了現(xiàn)代稅收管理理念，對(duì)提高稅源監(jiān)控能力、實(shí)現(xiàn)稅收科學(xué)管理，營(yíng)造一流稅收環(huán)境具有重要意義。2003年全系統(tǒng)查補(bǔ)稅款在上千萬(wàn)元以上的重大案件19件，共補(bǔ)繳稅款3億元。2004年7月 前 言房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)是目前熱點(diǎn)行業(yè)之一，在地方稅收收入中占有較大的比重。其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)15件,占79%,占83%.因此，該行業(yè)是稅收管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)行業(yè)之一。同時(shí)，通過(guò)有效的機(jī)制對(duì)行業(yè)納稅評(píng)估工作進(jìn)行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。手冊(cè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)入手，分析了三種不同環(huán)境下適用的不同評(píng)估方法，分別從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算與涉稅問(wèn)題兩個(gè)角度闡述了評(píng)估指標(biāo)的產(chǎn)生過(guò)程、適用范圍、具體應(yīng)用以及結(jié)果分析，并收集了相當(dāng)一部分行業(yè)相關(guān)法規(guī)。很多國(guó)家將房地產(chǎn)稱為物業(yè)。（三）房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、管理、服務(wù)、咨詢等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)? 根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)，我們通常所稱的物業(yè)管理業(yè)被定為房地產(chǎn)管理業(yè)。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。（二）與相關(guān)行業(yè)的關(guān)系與“建筑業(yè)”的關(guān)系在我國(guó)三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)帶有經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。二者的具體關(guān)系有三類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會(huì)召開(kāi)后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。第二節(jié) 　經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)一、經(jīng)營(yíng)概況截止2003年底，我市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)3836戶，占我市地稅征管戶數(shù)374398戶的1%，2003年112月納稅總額10億元，占同期我市地方稅收總額565億元的17%，其中營(yíng)業(yè)稅納稅總額7億元，%。后進(jìn)行拍賣或出租（產(chǎn)品為土地），由取得土地使用權(quán)者進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)（產(chǎn)品為房屋）；一個(gè)層次的開(kāi)發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開(kāi)發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。新開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是：新區(qū)開(kāi)發(fā) 征用土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房屋開(kāi)發(fā)舊城改造 拆遷安置建筑地塊改造房屋開(kāi)發(fā)通過(guò)“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對(duì)原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線