南京房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析與泡沫估計(jì)-wenkub
2023-07-08 04:13:09 本頁(yè)面
【正文】 為平穩(wěn)，整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)顯得不過(guò)剩，賣(mài)方也有充分的選擇余地；當(dāng)空置率大于10%時(shí)，則房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)顯得過(guò)剩；當(dāng)空置率大于15%時(shí)，則為嚴(yán)重過(guò)剩。在2000年至2007年11月之間，房屋銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積和房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)波動(dòng)幅度不同。2000年至2006，南京市房屋銷(xiāo)售面積從222萬(wàn)平方米增加到1011萬(wàn)平方米，%；房屋銷(xiāo)售額從62億元增加到449億元，加上2007年的年均增行率達(dá)到33%。而房屋的施工時(shí)房地產(chǎn)投資的實(shí)現(xiàn)過(guò)程，從投資到竣工往往需要至少一年的施工時(shí)間。除2000年沒(méi)有提高外，從2001年到2007年11月，南京市房屋施工面積有1053萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到3373萬(wàn)平方米，%。%。2006年的銷(xiāo)售與出租情況如下表表2 2006年南京市房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售情況（單位：億元，平方米）住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他銷(xiāo)售額4524130401838218069730319221859現(xiàn)房銷(xiāo)售11928321021690455661202165360期房銷(xiāo)售3331298299669213513118297616499銷(xiāo)售面積10105046940993421751243759740003現(xiàn)房銷(xiāo)售276155524646385481023064311464期房銷(xiāo)售7343491694529616270220695428539出租面積14690955960326849921032圖1 2006年各物業(yè)類(lèi)型實(shí)際銷(xiāo)售情況從上表各指標(biāo)在不同類(lèi)型物業(yè)的分布情況來(lái)看，南京市房地產(chǎn)業(yè)以住宅型為主，衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，住宅是必須重視的部分，也是可以用來(lái)著重分析的部分。開(kāi)發(fā)投資單位數(shù) 計(jì)劃總投資 至年底完成投資 本年新增固定資產(chǎn) 本年資金來(lái)源上年結(jié)余 國(guó)內(nèi)貸款 利用外資 自籌資金 其他資金 開(kāi)發(fā)用途住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè) 其他 表1 2006年南京市房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模情況（單位：億元，個(gè)）南京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，截至2006年底，匯報(bào)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的單位數(shù)就有630個(gè)，其中不乏國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)大牌。房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了極其重要的作用?？v觀歷史上著名的房地產(chǎn)泡沫，如日本、中國(guó)香港、我國(guó)海南地區(qū)等，其運(yùn)行過(guò)程可分為無(wú)泡沫理性漲價(jià)階段、泡沫形成階段、非理性膨脹和惡化階段、巔峰和突然破滅階段、信心崩潰和價(jià)格非理性下跌階段以及市場(chǎng)平靜、價(jià)值回歸階段。雖然在整個(gè)服務(wù)業(yè)中，南京房地產(chǎn)業(yè)所占比例還有限，但毫無(wú)疑問(wèn)的是，房地產(chǎn)業(yè)正在成為推動(dòng)南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力。雖然與我國(guó)其它一些城市相比，南京房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但南京市人口密度較高，特別是城墻范圍內(nèi)的老城區(qū)，人口密度超過(guò)了北京，加上老城改造和新城開(kāi)發(fā)步伐的加快等等，給南京市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了充實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的分化促進(jìn)了人們工作和居住區(qū)的等級(jí)劃分和職能分化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)質(zhì)就是其權(quán)屬（即產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)）的運(yùn)行過(guò)程。南京房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析與泡沫估計(jì)第一章 概論 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)的含義在現(xiàn)代社會(huì)中，房地產(chǎn)是人類(lèi)賴(lài)以生存的基本條件，是人類(lèi)一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體和基礎(chǔ)，是人類(lèi)智慧和勞動(dòng)的結(jié)晶，是社會(huì)進(jìn)步的表征。所以，現(xiàn)代社會(huì)廣泛存在著房地產(chǎn)所有權(quán)市場(chǎng)、使用權(quán)市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)不僅有其特有的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，還包含豐富的社會(huì)關(guān)系。特別是1998年以來(lái)，南京市通過(guò)徹底停止實(shí)物形式分房，讓市場(chǎng)成為商品房屋資源配置的唯一手段，使得房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)、流通以及物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)都得到了較快的發(fā)展。 房地產(chǎn)泡沫 房地產(chǎn)泡沫的定義根據(jù)前人定義，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，相對(duì)于它的一般均衡價(jià)格，出現(xiàn)的較長(zhǎng)時(shí)間的、非平穩(wěn)性的、向上的偏移。在此過(guò)程中，不光房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)者會(huì)遭受某種程度的損失，嚴(yán)重情況下，對(duì)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行業(yè)會(huì)造成非常嚴(yán)重的影響。本章節(jié)通過(guò)靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，運(yùn)用總量分析和結(jié)構(gòu)分析方法，從房地產(chǎn)投資、資金來(lái)源、房屋竣工和銷(xiāo)售面積、房屋價(jià)格波動(dòng)和房屋空置率等方面來(lái)分析近年來(lái)南京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)。%。另外，2006年南京市商品房空置面積為26萬(wàn)平方米，在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)空置面積增長(zhǎng)的情況下，南京市場(chǎng)的空置率還是比較低的。房地產(chǎn)投資在成為固定資產(chǎn)投資重要組成部分的同時(shí)，其比重穩(wěn)中有升，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展也起到維持作用（見(jiàn)表圖2）。房屋竣工面積從從2000年的383萬(wàn)平方米增加到2006年的807萬(wàn)平方米。因此，房地產(chǎn)投資巨大的周期性波動(dòng)在施工過(guò)程中被一定程度的減?。ㄒ?jiàn)圖3）。這是部分因?yàn)榉课蒌N(xiāo)售額中包含了房?jī)r(jià)上漲的因素。房地產(chǎn)投資的波動(dòng)較大，銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)波動(dòng)幅度稍小，銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)波動(dòng)更小。國(guó)內(nèi)許多學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，市場(chǎng)體系不完善，受政策面的影響大，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和流通的自我調(diào)節(jié)功能還不能充分發(fā)揮，因此，我國(guó)的商品房空置率會(huì)比國(guó)法發(fā)達(dá)國(guó)家高。2003年以來(lái)的商品房空置率已經(jīng)表現(xiàn)了商品房的空置不足，驗(yàn)證了南京市商品房市場(chǎng)的供需矛盾，也在某種程度上促成了房?jī)r(jià)的瘋漲。雖然這部分所占比例不大，但往往容易獲得銀行的信貸支持，開(kāi)發(fā)商也可以從他們身上正更多的錢(qián)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1