度假產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)式酒店相近業(yè)態(tài)的概念辨析1-wenkub
2023-07-01 12:29:26 本頁(yè)面
【正文】 公寓分屬不同業(yè)態(tài)，是不同質(zhì)的，彼此之間并沒有必然的聯(lián)系，不能混為一談。國(guó)內(nèi)現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店大多只是概念的炒作而已，一些開發(fā)商動(dòng)輒將它描繪成無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的黃金投資產(chǎn)品是不正確的。一時(shí)間，“分時(shí)度假”四個(gè)字甚至成為和傳銷一樣的欺詐行為的代名詞。 本文旨在對(duì)這些基本概念進(jìn)行簡(jiǎn)單的梳理和廓清，以便我們對(duì)這些披著時(shí)尚外衣的似是而非的產(chǎn)品能有一個(gè)相對(duì)理性和正確的判斷。他設(shè)想將度假地房產(chǎn)的股份出售給消費(fèi)者，然后給予每個(gè)購(gòu)買者在度假地住宿的權(quán)利，所有購(gòu)買者被稱為股東或合伙人。 1967年，法國(guó)著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也設(shè)計(jì)了分時(shí)度假產(chǎn)品，這是全球第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這家公司在位于法國(guó)阿爾卑斯地區(qū)的Superdevoluy滑雪度假地開始出售固定住宿單元的分時(shí)度假產(chǎn)品并一舉成功。 國(guó)際上流傳較廣的兩個(gè)定義： 168。 三、傳統(tǒng)的分時(shí)度假產(chǎn)品 傳統(tǒng)意義上的分時(shí)度假是指在購(gòu)買該產(chǎn)品后，在指定地點(diǎn)、指定時(shí)間免費(fèi)使用住宿設(shè)施；在指定地點(diǎn)、選擇時(shí)間免費(fèi)使用住宿設(shè)施（時(shí)間選擇并非完全隨意，而是在一定的期限內(nèi)選擇，并且按先訂先住的原則管理）；或者選擇地點(diǎn)、選擇時(shí)間免費(fèi)使用住宿設(shè)施，在這種情況下，時(shí)間選擇仍要受一定的限制，住宿設(shè)施也確定為某種類型。但引入分時(shí)度假概念并開始銷售的美國(guó)經(jīng)營(yíng)者很快就發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：即產(chǎn)品過(guò)于僵化，缺乏靈活性，人們一旦購(gòu)買了分時(shí)度假產(chǎn)品之后，只能年復(fù)一年地在同一度假地度假。 在分時(shí)度假交換系統(tǒng)中，對(duì)于加盟的房產(chǎn)有明確的要求。迪斯尼和希爾頓分時(shí)度假交換系統(tǒng)中均已采取這種模式。 除以價(jià)格區(qū)分的專項(xiàng)產(chǎn)品之外，一些以專項(xiàng)活動(dòng)為主題的分時(shí)度假交換系統(tǒng)也開始形成，如高爾夫分時(shí)度假交換系統(tǒng)，專門選擇有高爾夫球場(chǎng)地設(shè)施的度假村作為網(wǎng)絡(luò)交換單位。 168。 點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部 點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部一般擁有幾處度假地房產(chǎn)，不同房產(chǎn)有面積、檔次等方面的差異。 20世紀(jì)60年代，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的滑雪度假地首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶，標(biāo)志著分時(shí)度假產(chǎn)品的開始。 1974年，最早的交換系統(tǒng)出現(xiàn)。 1976年，II（Interval International）公司組建。 168。 168。 168。 168。 六、分時(shí)度假的現(xiàn)狀 （一）國(guó)外：目前世界上已有60多家分時(shí)度假集團(tuán)，4500個(gè)采用分時(shí)制度的度假村，分布在81個(gè)國(guó)家，來(lái)自124個(gè)國(guó)家的400多萬(wàn)戶家庭購(gòu)買了度假權(quán)。諸多企業(yè)開始對(duì)這一泊來(lái)的新旅游產(chǎn)品形態(tài)感興趣，有關(guān)分時(shí)度假的消息頻現(xiàn)于媒體，但由于對(duì)它存在許多錯(cuò)誤的理解，有關(guān)解釋大多含混不清，加上國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)與法制環(huán)境還沒有使其健康發(fā)展的土壤，因此，一些先期試水的項(xiàng)目普遍只是在概念本身上紅火了一把，其經(jīng)營(yíng)紛紛陷入困境。 168。目前，由于資金不到位只在襄樊和山東建成兩個(gè)。不論是供給還是需求，都已基本具備了初期發(fā)展旅游分時(shí)度假交換系統(tǒng)的條件。 房地產(chǎn)積壓和接待設(shè)施出租率低的大背景為旅游分時(shí)度假交換系統(tǒng)的發(fā)展創(chuàng)造出良好的供給條件。因此，我國(guó)在3～5年內(nèi)，可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場(chǎng)。以家庭經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)雖存在較大的資金需求，但由于經(jīng)營(yíng)單位分散，無(wú)法吸納大額資金。在集團(tuán)資金之外，我國(guó)城市居民儲(chǔ)蓄居高不下，除對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)方面的預(yù)期過(guò)高等因素之外，沒有合適的投資領(lǐng)域是一個(gè)主要的原因。除了開發(fā)分時(shí)度假產(chǎn)品和加盟國(guó)際網(wǎng)絡(luò)的單體飯店、度假村之外，部分大型旅游集團(tuán)和綜合性集團(tuán)已著手研究在我國(guó)建立大型旅游分時(shí)度假交換系統(tǒng)的可行性，并準(zhǔn)備在條件成熟時(shí)擁有巨資進(jìn)入。在這樣的大環(huán)境下，居民對(duì)于旅游產(chǎn)品的消費(fèi)也受到一定影響。 分時(shí)度假產(chǎn)品要求消費(fèi)者具有隨機(jī)的長(zhǎng)假期，但在中國(guó)由于帶薪休假制度沒有落實(shí)，我國(guó)居民通常只有春節(jié)、五一、國(guó)慶三個(gè)固定的休假期，因而分時(shí)度假產(chǎn)品的“分時(shí)”優(yōu)越性得不到體現(xiàn)，結(jié)果勢(shì)必造成消費(fèi)者趕在節(jié)日期間集中消費(fèi)，住宿權(quán)益得不到保證，反而形成對(duì)產(chǎn)品的負(fù)面印象。不同的是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)，發(fā)展為進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)的旅游目的地?cái)?shù)量增長(zhǎng)了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將達(dá)300億美元。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；在2002年完工的陜西漢中的“21世紀(jì)萬(wàn)龍大酒店”；倡導(dǎo)“ｅ時(shí)代人性化商務(wù)空間”的廈門悅?cè)A酒店；“10%投資回報(bào)＋房屋產(chǎn)權(quán)”、由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店——青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂(lè)無(wú)窮大——龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、龍脈溫泉等。） 三、 產(chǎn)權(quán)式酒店的實(shí)質(zhì) 產(chǎn)權(quán)式酒
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