【正文】 。 系統(tǒng)及設備的技術改造、移位安裝、增改工程及外部施工。 應急搶修及正常檢修后的維修總結。 加班、換班、倒休、病假、事假等。 主要設備發(fā)生故障或停臺檢修。 系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 安排人員現(xiàn)場檢查 根據(jù)現(xiàn)場情況安排 搶修工作 核實因緊急搶修所需關閉之系統(tǒng)或設備及其影 響范圍，確定搶修完成時間 搶修完成， 系統(tǒng)恢復運行 客服部 客服部向受影 響 客戶發(fā)出 緊急通告 客服部發(fā)出系統(tǒng) 恢復運行通告 運行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。 設備正常維修程序 主管制訂保養(yǎng)計劃、 檢修項目及相應表格 經(jīng)理審批 確定時間 影響客戶 設備緊急搶修程序 通知 提前通知 客戶服務部 安排執(zhí)行時間 確定客戶影響 領班安排工作 并填寫相關記錄 主管檢查 維修完畢，恢復運行 相關記錄交工程助理 經(jīng)理審閱 經(jīng) 理 發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障 通知 通知 電話或書面 四、報告制度 1．各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領班： 所轄設備非正常操作的開停及開停時間。此報告由工程助理存入設備維修檔案，備查。 2．緊急維修 必須進行緊急維修時，須立即通知經(jīng)理，安排有關人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進行處理。 相關工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。 5． 5． 必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調試 檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關工程資料，并建立檔案，以備查用。 二、 工程驗收制度 1． 1． 所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負責及牽頭。 13． 各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認安全后方可使 用。 9．所有設置于公共區(qū)域內之設備、設施等必須鎖好，并應設置圍欄及警示標志。 6．所有機房、設備間、倉庫、 工作間等在無人時必須將門窗鎖好。 2．各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報領班、主管或工程部經(jīng)理。 8． 8． 負責為業(yè)主、客戶提供有償服務。 4． 4． 負責建筑結構方面的問題，例如滲漏、裂縫等維修、整改。 6． 6． 為業(yè)主、客戶提供有償服務。 2． 2． 改善空調、采暖、通風系統(tǒng)的設計，使物業(yè)有一個良好舒適環(huán)境， 同時最大限度節(jié)約能源。 7． 7． 負責提供節(jié)約電力的計劃方案，并經(jīng)批準后實施。 3． 3． 負責給排水專業(yè)所有動力電源的維修保養(yǎng)。 6．公司及物業(yè)管理處領導交辦的其它工作。 2．對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。 3．對客戶的裝修工程方案審核，對施工進行監(jiān)督管理。 一、 一、 強電專業(yè) 1． 1． 負責整個物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運行、管理及維護、保養(yǎng)工作。 4． 4． 負責物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。 8．對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準后實施。 3． 3． 負責整個物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運行、維修保養(yǎng)工作。 三、 三、 綜合維修專業(yè) 1． 1． 負責整個物業(yè)內所有衛(wèi)生潔具、設備的維修、保養(yǎng)。 5． 5． 負責公共范圍內和物業(yè)公司的家具維修。 四、 四、 弱電專業(yè) 1． 1． 負責整個物業(yè)內保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動報警及公共應急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運行和維修、保養(yǎng)工作。 3．各班組領班須每日 進行安全檢查，隨時消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上報主管或工程部經(jīng)理。燈光調 至合適程度， 清理好現(xiàn)場。 10．所有水池、水箱箱蓋隨時上鎖，鑰匙專人管理，無關人員不得借用，打開水池或水箱必須經(jīng)主管批準，并進行登記。 14．所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要， 須經(jīng)主管書面批準，按規(guī) 定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。 2． 2． 所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。 6． 6． 必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設備之保修期起止日期、保修內容以及保修責任人及 其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。 保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由工程部建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。 如因緊急維修，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立 即通知管理處客戶服務部，并由客戶服務部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。 3．設備的更新及系統(tǒng) 改造 出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現(xiàn)有設備做出更新或改造之建議。 所轄設備除正常操作外的調整。 運行人員請假、換班、加班、倒休等。 維修人員請假、加班、 倒休等。 系統(tǒng)故障或正常檢修。 須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。 系統(tǒng)運行方式有較大改變。 人員調 度及班組重大組織結構調整。 維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調整。 五、 工具管理制度 1．本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個人工 具三部分，公用工具及專業(yè)自用工具由領班負責保管及使用，個人工具由個人自行保管及使用。 4．全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具者，將被扣除當月獎金及工資人民幣 100 元至 300 元，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償，并同時扣罰當月工資 300 元人民幣。 8．所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)主管批準后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實要嚴肅處理，不得用工具干私活。如條件所限一時不能處理，則必須做好臨時補救措施后，報告領班，并將詳細情況記入巡檢記錄備注欄。 七、交接班制度 1．接班人員須提前 10 分鐘到達崗位，更換工服，做好接班準備工作。 檢查儀表及 公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放， 如有問題， 應要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 所轄設備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 2．值班電話為工 作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。 5．值班人員用餐時，必須輪換進行，必須保持值班室內 24 小時有人值班，當班人員嚴禁飲酒。 8．任何易燃、易爆物品，不準暫放、存放于值班室，違者一切責任由值班人員負責。 4． 4． 多余材料必須退回庫房。 4．無關人員不得借用機房鑰匙。 3．本公司內有關上級部門因檢查工作，必須要進入這些場所時，應由部門經(jīng)理或其指定人員陪同，并通知當值領班開門后進入，同時在《設備房出入登記簿》上做好記錄。 6． 6． 外單位施工和檢修人員因工作需要進入這些工作場所時，必須憑事先辦理好的有關施工許可證、工作票和有效的臨時工作證件，到當值領班處辦理許可和登記手續(xù)后進入現(xiàn)場，在工作中不 得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。必須在工作中做到文明施工，并認真做到工完、料盡、場地清。）記錄在案，對責任者做出處理意見，同時以書面材料匯報物業(yè)經(jīng)理。損壞程度及修復費用等。 2. 2. 在接到報修單 20 分鐘內必須到達現(xiàn)場進行處理。 6. 6. 值班員遇到解決不了的問題，不能講“我不會”、“你找別人”此類的話，要“我?guī)湍覀€人看看”或“我需要拿回去分析一下”。 2. 2. 內容 做好房屋接管工作，各種手續(xù)資料齊備，各種驗收單與協(xié)議等文件保存好。 樹立安全第一的思想，二裝施工中對動火嚴格控制，動火必須有動火證方可施工。 B． B． 定期巡視，值班人員每天按現(xiàn)場運行規(guī)程的規(guī)定時間和項目，對運行和備用的設備及周圍環(huán)境進行定期檢查。 E． E． 巡視檢查要精力集中，注意安全，不準進行其他工作。每班巡查內容：房內是否有異味，記錄電壓、電流、溫度、電表運行數(shù)、檢查屏上指示燈、電器運行聲音、補償柜運行情況，發(fā)現(xiàn)異常，及時修理與報告。 J． J． 配電室出入口及電纜層夾層出入口應裝設擋鼠板防止小動物進入。 配電站的擴充工作，需要停電做安全措施或安全距離不足需裝設絕緣或一經(jīng)合閘就送電到工作地點設備上的工作。 用絕緣棒或核相器等高壓回路上和帶電設備外殼上工作。 一個工作負責人只能持有一張工作票，并以一個電氣連接部分為限。 和工作負責人在工作票上分別簽名。 監(jiān)護人在全部停電時可以參加工作班工作。若監(jiān)護人長時間離開現(xiàn)場應由原工作票簽發(fā)人更換新監(jiān)護人，兩監(jiān)護人做好必要的交接。每日工作完畢應清掃并開放已封閉的 道路，并將工作票交回值班人，次日復工應得到值班人許可，取回工作票。 工作間斷期間，若緊急需要，可將工作班全體人員已經(jīng)離開的工作地點的確切情況通知工作負責人，在得到明確可以送電的答復后方可執(zhí)行，并應采取下列措施： （ A）拆除臨時遮攔，接地線和標示牌，恢復常設遮攔，摘掉“止步、高壓危險”的標示。 （ C）工作負責人和操作人員全面檢查無誤后，才可進行加壓試驗。 結束的工作票，保存三個月。 倒閘操作設備必須獲得各位運行現(xiàn)場領導人同意后進行，并應規(guī)定事故時和失去通訊聯(lián)系時的操作約定。 變配電所內的操作范圍包括下列各項 開關、閘刀、熔絲的合上或拉開 交直流操作回路的合上或拉開 繼電保護、自動裝置的啟用或停用 臨時接地線的拆除和撤出（包括驗、放電） 有變壓器分接頭的調整 核相、核相序及用搖表測絕緣 保險管的掛上或取下 操作人員應嚴格遵守下列步驟： 模擬盤演習 —— 安全措施 —— 立正就位 —— 核對銘牌 —— 高聲唱票 —— 高聲復票 —— 允許正式操作 —— 實際操作 —— 逐項勾票、記時間 ——檢查設備 —— 完成匯報 變電室的值班員，必須熟悉本大廈電氣設備的運行狀況，必須熟悉變電室設備的操作方法。 電器設備存在缺陷或過負荷時，應適當增加巡視次數(shù)，每班不少于四次。 8. 設備缺陷管理制度 設備缺陷管理制度要求全面掌握設備的良好狀態(tài)，以便及時發(fā)現(xiàn)設備缺陷，并盡快補缺。 三類缺陷是一般缺陷，對安全運行影響較小且發(fā)展較慢，可以列入計劃進行處理。保證電梯的正常運行； 9. 9 電梯機房因維修、保養(yǎng)等造成停梯時，應在基站掛出告示牌?？照{領 班每天檢查一次運行及機房管理情況，對設備存在的問題能及時處理并作好記錄。 3 冷凍機、空調設備運行正常無重大事故 嚴格按照操作規(guī)程操 作，做到冷凍機運行穩(wěn)定無液擊、咬缸、喘震、超溫、超壓、泄漏等異常顯