【正文】 系。3）區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局星馬新城位于城市主體東面，規(guī)劃城市建設(shè)用地64平方公里，城市人口規(guī)模為53萬人。l 規(guī)劃區(qū)包括市區(qū)全部，長沙縣暮云鎮(zhèn)、黃興鎮(zhèn)、榔梨鎮(zhèn)、黃花鎮(zhèn)、星沙鎮(zhèn)、跳馬鄉(xiāng)、干杉鄉(xiāng)、安沙鎮(zhèn)、北山鎮(zhèn)以及望城縣全部，總面積2893平方公里?！　∥迨菍⒈敝涟采虫?zhèn)、東至長沙市三環(huán)線、西至長沙市開福區(qū)、南至長永高速約80平方公里的區(qū)域建成為以上四個(gè)功能區(qū)配套的行政、商業(yè)、居住生活區(qū)。另外，在這一區(qū)域還將發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)?！　∫?guī)劃以高鐵－空港城為核心，重點(diǎn)構(gòu)建汽車工程機(jī)械走廊、世界工程機(jī)械之都以及電子、信息高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群三大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，配套建設(shè)行政、商業(yè)、居住生活配套區(qū)。城鎮(zhèn)人口125萬人，農(nóng)村地區(qū)總?cè)丝诩s30萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到78%?！傲M團(tuán)”即縣城周邊的6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，與縣城及長沙市區(qū)聯(lián)系便利，基礎(chǔ)設(shè)施能與縣城及市區(qū)共享，發(fā)展條件良好?！　　耙恍摹奔粗行膮^(qū)長沙縣城及長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心，工業(yè)發(fā)展的龍頭。松雅河生態(tài)休閑園，對(duì)團(tuán)結(jié)垸部分農(nóng)田實(shí)行退耕還湖，既能增強(qiáng)松雅河的調(diào)濟(jì)蓄水能力，又能為長沙縣城開辟一處渡假休閑佳境，在喧囂、快節(jié)奏的都市區(qū)保留一塊樹木蔥籠，山水相映，綠草如茵的祥和凈地，將倍受市民的親睞，同時(shí)也將收到豐厚的回報(bào)。城市空間結(jié)構(gòu)根據(jù)城市空間導(dǎo)向因素及現(xiàn)狀的城市空間形態(tài)，以及城市產(chǎn)業(yè)布局，形成“一心三園區(qū)、雙龍捧珠”的城市空間結(jié)構(gòu)。實(shí)現(xiàn)稅收8928萬元，分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值、%、%；，；分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值、%、%。從用地性質(zhì)上來看，工業(yè)用地共35宗，%；，%；35宗工業(yè)用地中，有包括光陽摩托、旭通科技等7家企業(yè)處于停產(chǎn)半停產(chǎn)狀態(tài)，占工業(yè)用地的51%。 圖6 城市空間現(xiàn)狀區(qū)劃七、CBD規(guī)劃發(fā)展區(qū)現(xiàn)狀區(qū)位 CBD規(guī)劃發(fā)展區(qū)位于長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，東起星沙大道，西至京珠高速，南接漓湘路，北至長永高速。從1996年到2000年，星沙進(jìn)入了全面開發(fā)建設(shè)階段。全縣總面積1997平方公里，轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，228個(gè)行政村，41個(gè)居委會(huì)，‰，‰。二千多年來，屈原、賈誼、司馬遷、李白、杜甫、柳宗元、王安石、蘇軾、黃庭堅(jiān)、辛棄疾、文天祥等歷代名人，都曾在這里留下了勝跡。第一產(chǎn)業(yè)完成投資10億元，%；，%；，增長 %。 圖3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析長沙縣近三年中，第二產(chǎn)業(yè)小幅增長，而第一、第三產(chǎn)業(yè)連續(xù)下降，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，第三產(chǎn)業(yè)缺乏增長動(dòng)力，不利于城市化建設(shè)的推進(jìn)。三、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長沙縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)突出，已經(jīng)形成了以長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，覆蓋暮云、榔梨、干杉、江背、黃花、金井、安沙等七個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)的“一區(qū)七園”產(chǎn)業(yè)布局，園區(qū)內(nèi)聚集了LG、可口可樂、博世等17家世界500強(qiáng)企業(yè)和三一重工、遠(yuǎn)大、長豐汽車等國內(nèi)知名企業(yè)，形成了工程機(jī)械、汽車及零部件、電子信息三大產(chǎn)業(yè)集群；全縣工業(yè)總量占長沙市三分之一，成為湖南省最大的制造基地。榮獲2008年度全國中小城市實(shí)力百強(qiáng)、全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)、全國最具區(qū)域帶動(dòng)力中小城市百強(qiáng)稱號(hào)，被列為全國18個(gè)改革開放典型地區(qū)之一。 圖1 長沙縣交通規(guī)劃圖 圖2 長沙市地鐵規(guī)劃 小結(jié)：與長沙市相鄰的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與發(fā)達(dá)的交通為CBD發(fā)展創(chuàng)造了條件。一、區(qū)位與交通長沙縣緊靠省會(huì)長沙市，從東、南、北三面環(huán)繞長沙市區(qū)，處于長株潭兩型社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的核心地帶，已構(gòu)筑水、陸、空交互的立體化交通網(wǎng)絡(luò)。本報(bào)告對(duì)經(jīng)開區(qū)CBD總體開發(fā)建設(shè)規(guī)模確定為約400萬平方米，—，寫字樓、住宅（公寓）、商業(yè)三大建筑面積比例分別為55%、30%、15%，初步測(cè)算所需開發(fā)總投資130—140億元。我們?cè)谕瓿砷L沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)初步論證后，對(duì)長沙縣總體商業(yè)規(guī)劃和長永高速蓋板板的功能進(jìn)行了詳細(xì)研究。因此，我們認(rèn)為，經(jīng)開區(qū)發(fā)展CBD首先應(yīng)堅(jiān)持走長沙市副中心的發(fā)展戰(zhàn)略思路，打造區(qū)域性CBD；在空間上形成長沙芙蓉CBD的延續(xù)，在功能上優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，以承接長沙市CBD的功能與產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，在時(shí)間上進(jìn)行錯(cuò)位；CBD的形成與發(fā)展并非一朝一夕之事，根據(jù)國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)，其成功發(fā)展大約需要5—20年時(shí)間，因此，當(dāng)?shù)卣斜匾M早謀劃、引導(dǎo)，搭建新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)，走分步發(fā)展、逐步完善的策略。城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的地位等都是CBD賴以生存的條件，只有具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城市才可能發(fā)展CBD；反過來，CBD又促進(jìn)城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，CBD與城市經(jīng)濟(jì)之間呈一種互動(dòng)關(guān)系。商務(wù)中心區(qū)不僅是一個(gè)國家或地區(qū)對(duì)外開放程度和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征，而且是現(xiàn)代化國際大都市的一個(gè)重要標(biāo)志。 長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)CBD論證報(bào)告 52 前 言CBD中文譯為“中央商務(wù)區(qū)”，其英文全稱為Central Business District。CBD在歐美日等西方發(fā)達(dá)國家城市中成長已有近80年歷史，而我國引入CBD概念并進(jìn)行理論研究和實(shí)踐僅僅是從20世紀(jì)八九十年代開始的。我們認(rèn)為，中國CBD的發(fā)展在借鑒國外CBD發(fā)展的同時(shí)更應(yīng)結(jié)合中國國情，而不能以國外CBD發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量其可行性，我們應(yīng)以城市中心區(qū)的視角來詮釋中國的CBD發(fā)展，根據(jù)現(xiàn)代城市空間發(fā)展理論與實(shí)踐，一個(gè)城市可以是多核心或多中心地域結(jié)構(gòu)，在一個(gè)高度密集的CBD外圍發(fā)展副中心區(qū)域或新的CBD中心是現(xiàn)代城市向一核多心發(fā)展的需要，如法國的拉德芳斯、日本新宿，均是城市一核多心發(fā)展的成功典范。首先進(jìn)行高起點(diǎn)規(guī)劃，重點(diǎn)發(fā)展交通、文化等基礎(chǔ)設(shè)施與人居環(huán)境，通過基礎(chǔ)設(shè)施的完善、人居環(huán)境的營造，結(jié)合產(chǎn)業(yè)升級(jí)與房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)零售業(yè)的先期推動(dòng)，增加人氣，確立長沙副中心的發(fā)展地位，從而推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升長株潭經(jīng)濟(jì)帶及其城市群的競(jìng)爭(zhēng)力。本報(bào)告對(duì)經(jīng)開區(qū)CBD總體定位為：立足長沙株洲湘潭長遠(yuǎn)發(fā)展，整合長沙城東優(yōu)質(zhì)資源，構(gòu)建國家級(jí)長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)制造業(yè)企業(yè)總部基地、科技與產(chǎn)品展示平臺(tái)；長沙城東生態(tài)新城中心；金融、商務(wù)、商業(yè)、文化、信息物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能聚集的長沙城東中央商務(wù)區(qū)。報(bào)告中所提及“長沙縣”、“經(jīng)開區(qū)”屬可互換性概念，而“星沙”指長沙縣縣城所在區(qū)域；報(bào)告中所引用相關(guān)數(shù)據(jù)如無特別說明則為長沙縣全縣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)?？h城星沙距長沙火車站、黃花國際機(jī)場(chǎng)、霞凝新港均約8公里。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境長沙縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2008年，增長17%，按常住人口計(jì)算，全縣人均GDP達(dá)到46372元（按年均匯率折算為6767美元），人平比上年增加9856元，%；，%；，%；，%。長沙縣經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較1）長沙縣與湖南省經(jīng)濟(jì)比較（2008年）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)湖南省長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣數(shù)量比重?cái)?shù)量比重?cái)?shù)量比重GDP總量（億元）%%%人均GDP（元）1752146372260%27247155%22659129%財(cái)政總收入（億元）%14%%城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）16887122%16867122%14879107%（數(shù)據(jù)來源：湖南省統(tǒng)計(jì)年鑒，長沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2）長沙縣與長株潭區(qū)域經(jīng)濟(jì)比較（2008年）GDP總量（億元）人均GDP（元）財(cái)政收入（億元）城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）長沙市4576518282株洲市2456315911湘潭市2367214377合計(jì)4565．2434492473．08——長沙縣4637216887比重8．1%134%8．6%——（數(shù)據(jù)來源：相關(guān)地、市統(tǒng)計(jì)公報(bào)）通過數(shù)據(jù)比較發(fā)現(xiàn)，長沙縣與全省相比較，雖然在經(jīng)濟(jì)總量絕對(duì)數(shù)不大，但結(jié)合同類縣城比較，其無論在絕對(duì)數(shù)量還是相對(duì)數(shù)量上均處于領(lǐng)先位置，在全省88個(gè)縣市中，%。工業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)72%，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Α? 圖4 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市比較在與長株潭城市群比較中可看到，長沙縣的第二產(chǎn)業(yè)比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它城市，而第三產(chǎn)業(yè)活力明顯不足。 圖5 固定資產(chǎn)投資從以上圖數(shù)據(jù)可知，最近五年長沙縣社會(huì)固定資產(chǎn)投資平均以超過30%比率增長，政府的投資力度與招商力度不斷加強(qiáng)，同時(shí)也說明長沙縣對(duì)外資具有很強(qiáng)的吸引力，投資前景被看好。近代，長沙縣更是英才輩出。縣城星沙鎮(zhèn)總面積68平方公里，全鎮(zhèn)總?cè)丝?5萬余人，轄7個(gè)行政村，13個(gè)社區(qū)居委會(huì)。隨著1996年縣治的正式搬遷和1997年國家科委批準(zhǔn)為長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)星沙工業(yè)高科技園，星沙建設(shè)力度不斷加大，基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，各類企業(yè)爭(zhēng)相入?yún)^(qū)，為躋身國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 通過今后建設(shè)長永高速蓋板工程，今后經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心商務(wù)區(qū)與縣城有效銜接。綜合起來看，規(guī)劃范圍內(nèi)大部為工業(yè)用地，且已開發(fā)建設(shè)，但由于市場(chǎng)等原因，其中51%左右的工業(yè)用地處于停產(chǎn)狀態(tài)，需要“騰籠換鳥”，加快發(fā)展步伐。小結(jié)：從以上區(qū)域綜合現(xiàn)狀來看，區(qū)域內(nèi)過半數(shù)工業(yè)企業(yè)處于停產(chǎn)或半停產(chǎn)狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)工業(yè)產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)稅收不到全區(qū)總額的5%，而且地塊性質(zhì)大多為工業(yè)用地，其功能轉(zhuǎn)換、改造成本相對(duì)較低，有利于實(shí)現(xiàn)“退二進(jìn)三”、功能轉(zhuǎn)換升級(jí)及CBD的建設(shè)?！耙恍摹敝搁L沙縣全縣的政治、經(jīng)濟(jì)文化中心、占地約14平方公里，集行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、科研教育于一體。政務(wù)中心區(qū)，占地約8平方公里，建設(shè)一座標(biāo)志長沙縣新發(fā)展氣象的、親民而莊重的政務(wù)辦公和服務(wù)中心，容納完善的行政管理、政務(wù)服務(wù)和政法辦公功能。長永高速以南規(guī)劃為大型電子、工程機(jī)械制造等新型工業(yè)區(qū)，以北為行政、商業(yè)服務(wù)區(qū)。規(guī)劃將其配套建設(shè)成為與縣城產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密的，能形成產(chǎn)業(yè)鏈條的上游及下游加工工業(yè)基地，形成穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。長沙縣縣城人口規(guī)模至2020年為50萬人，建設(shè)用地60平方公里?！　∫皇且?guī)劃86平方公里的高鐵－空港新城?！　《且蚤L豐獵豹、北汽福田、江南汽車等企業(yè)為汽車制造龍頭企業(yè)，整合安沙、黃花、榔梨、干杉、江背等鄉(xiāng)鎮(zhèn)一大批汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)，形成北至安沙、南至江背、面積達(dá)110平方公里的汽車制造產(chǎn)業(yè)走廊。長沙縣在長沙市城市總體規(guī)劃中的角色定位1）城市空間布局根據(jù)長沙市發(fā)展規(guī)劃，其規(guī)劃空間分為五個(gè)層次：長株潭、市域、規(guī)劃區(qū)、都市區(qū)、主城區(qū)。l 都市區(qū)是由集中的規(guī)劃建設(shè)用地及這些用地之間的自然環(huán)境共同構(gòu)成的區(qū)域，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基本單位，包括市區(qū)、長沙縣星沙鎮(zhèn)、暮云鎮(zhèn)、榔梨鎮(zhèn)、黃花鎮(zhèn)、望城縣高塘嶺鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)、丁字鎮(zhèn)、雷鋒鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)、含浦鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)，總面積1450平方公里。以星沙國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園以及廣電中心、世界之窗為依托，擴(kuò)大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)模，利用其特有的對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。l 商務(wù)中心以芙蓉廣場(chǎng)為核心，東至韶山路，西到蔡鍔路，北至湘雅路、展覽館路，南到人民路，總面積約為4平方公里。芙蓉CBD對(duì)湘潭和株洲的輻射有限，今后黃興鎮(zhèn)作為高鐵東部新城發(fā)展長株潭CBD更為合適,因此，經(jīng)開區(qū)發(fā)展東城區(qū)域性CBD，重點(diǎn)服務(wù)長沙縣和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，完全與長沙市城市發(fā)展戰(zhàn)略思路相吻合。 “一區(qū)七園”完成規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值606億元，%。工業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)72%，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?。?guī)劃創(chuàng)建新的工業(yè)園區(qū)、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)與人才、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、打造產(chǎn)業(yè)集群、完善基礎(chǔ)配套建設(shè)及相關(guān)服務(wù)發(fā)展平臺(tái)是長沙實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、保持發(fā)展后勁、實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效選擇。兄弟省市在支持裝備制造產(chǎn)業(yè)方面已經(jīng)開始具體扶持建設(shè)大型實(shí)驗(yàn)室。江蘇徐州工程機(jī)械研究院選址在徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的做法對(duì)長沙經(jīng)開區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)具有借鑒意義，如果能夠在長沙經(jīng)開區(qū)與中南大學(xué)合作建立國家級(jí)材料工程實(shí)驗(yàn)室，將部分工程改造為實(shí)驗(yàn)車間，CBD內(nèi)建設(shè)科研辦公樓，我們認(rèn)為是發(fā)展新型材料產(chǎn)業(yè)的好機(jī)會(huì)。消費(fèi)品零售額根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年長沙縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額79億元，%，為5年以來最高增速。作為中部第一縣，其商貿(mào)流通業(yè)相對(duì)繁榮，但作為長沙市的“兩翼”之一，無論從社會(huì)消費(fèi)品零售總額還是人均社會(huì)消費(fèi)品零售數(shù)額方面，與長沙市相比較仍存在很大差距。圖16 商業(yè)分布現(xiàn)狀l 板倉中路主要業(yè)態(tài)與業(yè)種從數(shù)量上看，板倉中路商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝、數(shù)碼通訊、酒店、便利店為主，分別占17%、13%、10%、10%，其它業(yè)態(tài)數(shù)量比例均在10%以下。 商業(yè)發(fā)展特征1) 以板倉路、開元路、星沙大道為框架形成星沙主要商業(yè)區(qū)。5) 餐飲、休閑娛樂業(yè)比較發(fā)達(dá)，但沒形成規(guī)模及品牌，以中低檔消費(fèi)為主，且競(jìng)爭(zhēng)激烈；與中低檔餐飲消費(fèi)形成對(duì)比的是特色餐飲、中高檔餐飲、環(huán)境優(yōu)雅的休閑咖啡廳生意興隆，這說明當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體追求休閑、舒適及面子消費(fèi)的特征明顯。其中， 億元， %； 億元，增長 180%； 億元，%% 。從2009年1—5月份各樓盤的成交情況看，中小戶型占銷售比例的63%，90㎡以下的小戶型是市場(chǎng)需求的主力戶型。圖18 主城區(qū)各樓盤分布表房地產(chǎn)發(fā)展特征1) 房地產(chǎn)開發(fā)力度大，在有限的主城區(qū)范圍內(nèi)，其年竣工面積已達(dá)到150萬平方米，而且受今年上半年市場(chǎng)火爆場(chǎng)面的刺激，預(yù)計(jì)在近一兩年的開發(fā)力度將會(huì)進(jìn)一步加大。5) 戶型面積小型化，投資型公寓產(chǎn)品開發(fā)量增加。l 寫字樓市場(chǎng)處于起步階段，CBD的發(fā)展面臨考驗(yàn)。%。其中星級(jí)“農(nóng)家樂”58家，%，%。休閑娛樂業(yè)發(fā)達(dá)，據(jù)初略統(tǒng)計(jì)，各種洗浴、休閑按摩、KTV、茶座、纖體、美容等場(chǎng)所大約200家，星沙1—6區(qū)是休閑娛樂業(yè)的集中區(qū)域。五、科技、文化科技事業(yè)成效顯著。全縣87家高新技術(shù)企業(yè)。先后獲得了“全國科技進(jìn)步先進(jìn)縣”、“省知識(shí)產(chǎn)權(quán)示范創(chuàng)建縣”等榮譽(yù)，還申報(bào)了“國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)強(qiáng)縣”