【正文】 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)制造業(yè)企業(yè)總部基地、科技與產(chǎn)品展示平臺；長沙城東生態(tài)新城中心；金融、商務(wù)、商業(yè)、文化、信息物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能聚集的長沙城東中央商務(wù)區(qū)?？h城星沙距長沙火車站、黃花國際機(jī)場、霞凝新港均約8公里。長沙縣經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較1）長沙縣與湖南省經(jīng)濟(jì)比較（2008年）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)湖南省長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣數(shù)量比重?cái)?shù)量比重?cái)?shù)量比重GDP總量（億元）%%%人均GDP（元）1752146372260%27247155%22659129%財(cái)政總收入（億元）%14%%城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）16887122%16867122%14879107%（數(shù)據(jù)來源：湖南省統(tǒng)計(jì)年鑒，長沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2）長沙縣與長株潭區(qū)域經(jīng)濟(jì)比較（2008年）GDP總量（億元）人均GDP（元）財(cái)政收入（億元）城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）長沙市4576518282株洲市2456315911湘潭市2367214377合計(jì)4565．2434492473．08——長沙縣4637216887比重8．1%134%8．6%——（數(shù)據(jù)來源：相關(guān)地、市統(tǒng)計(jì)公報(bào)）通過數(shù)據(jù)比較發(fā)現(xiàn)，長沙縣與全省相比較，雖然在經(jīng)濟(jì)總量絕對數(shù)不大，但結(jié)合同類縣城比較，其無論在絕對數(shù)量還是相對數(shù)量上均處于領(lǐng)先位置，在全省88個(gè)縣市中，%。 圖4 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市比較在與長株潭城市群比較中可看到，長沙縣的第二產(chǎn)業(yè)比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它城市，而第三產(chǎn)業(yè)活力明顯不足。近代，長沙縣更是英才輩出。隨著1996年縣治的正式搬遷和1997年國家科委批準(zhǔn)為長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)星沙工業(yè)高科技園，星沙建設(shè)力度不斷加大，基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，各類企業(yè)爭相入?yún)^(qū)，為躋身國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。綜合起來看，規(guī)劃范圍內(nèi)大部為工業(yè)用地，且已開發(fā)建設(shè)，但由于市場等原因，其中51%左右的工業(yè)用地處于停產(chǎn)狀態(tài)，需要“騰籠換鳥”，加快發(fā)展步伐?！耙恍摹敝搁L沙縣全縣的政治、經(jīng)濟(jì)文化中心、占地約14平方公里，集行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、科研教育于一體。長永高速以南規(guī)劃為大型電子、工程機(jī)械制造等新型工業(yè)區(qū)，以北為行政、商業(yè)服務(wù)區(qū)。長沙縣縣城人口規(guī)模至2020年為50萬人，建設(shè)用地60平方公里?！　《且蚤L豐獵豹、北汽福田、江南汽車等企業(yè)為汽車制造龍頭企業(yè)，整合安沙、黃花、榔梨、干杉、江背等鄉(xiāng)鎮(zhèn)一大批汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)，形成北至安沙、南至江背、面積達(dá)110平方公里的汽車制造產(chǎn)業(yè)走廊。l 都市區(qū)是由集中的規(guī)劃建設(shè)用地及這些用地之間的自然環(huán)境共同構(gòu)成的區(qū)域，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基本單位，包括市區(qū)、長沙縣星沙鎮(zhèn)、暮云鎮(zhèn)、榔梨鎮(zhèn)、黃花鎮(zhèn)、望城縣高塘嶺鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)、丁字鎮(zhèn)、雷鋒鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)、含浦鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)，總面積1450平方公里。l 商務(wù)中心以芙蓉廣場為核心，東至韶山路，西到蔡鍔路，北至湘雅路、展覽館路，南到人民路，總面積約為4平方公里。 “一區(qū)七園”完成規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值606億元，%。規(guī)劃創(chuàng)建新的工業(yè)園區(qū)、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)與人才、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、打造產(chǎn)業(yè)集群、完善基礎(chǔ)配套建設(shè)及相關(guān)服務(wù)發(fā)展平臺是長沙實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級、保持發(fā)展后勁、實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效選擇。江蘇徐州工程機(jī)械研究院選址在徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的做法對長沙經(jīng)開區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級具有借鑒意義，如果能夠在長沙經(jīng)開區(qū)與中南大學(xué)合作建立國家級材料工程實(shí)驗(yàn)室，將部分工程改造為實(shí)驗(yàn)車間，CBD內(nèi)建設(shè)科研辦公樓，我們認(rèn)為是發(fā)展新型材料產(chǎn)業(yè)的好機(jī)會(huì)。作為中部第一縣，其商貿(mào)流通業(yè)相對繁榮，但作為長沙市的“兩翼”之一，無論從社會(huì)消費(fèi)品零售總額還是人均社會(huì)消費(fèi)品零售數(shù)額方面，與長沙市相比較仍存在很大差距。 商業(yè)發(fā)展特征1) 以板倉路、開元路、星沙大道為框架形成星沙主要商業(yè)區(qū)。其中， 億元， %； 億元，增長 180%； 億元，%% 。圖18 主城區(qū)各樓盤分布表房地產(chǎn)發(fā)展特征1) 房地產(chǎn)開發(fā)力度大，在有限的主城區(qū)范圍內(nèi)，其年竣工面積已達(dá)到150萬平方米，而且受今年上半年市場火爆場面的刺激，預(yù)計(jì)在近一兩年的開發(fā)力度將會(huì)進(jìn)一步加大。l 寫字樓市場處于起步階段，CBD的發(fā)展面臨考驗(yàn)。其中星級“農(nóng)家樂”58家，%，%。五、科技、文化科技事業(yè)成效顯著。先后獲得了“全國科技進(jìn)步先進(jìn)縣”、“省知識產(chǎn)權(quán)示范創(chuàng)建縣”等榮譽(yù)，還申報(bào)了“國家知識產(chǎn)權(quán)強(qiáng)縣”。第三章 經(jīng)開區(qū)發(fā)展CBD必要性與條件一、CBD概念解讀CBD是商務(wù)中心區(qū)（Central Business District）的縮寫，起源于20世紀(jì)20年代的美國。第三是專業(yè)化的生產(chǎn)服務(wù)功能，包括會(huì)計(jì)、法律、信息、咨詢等等相關(guān)的服務(wù)行業(yè)。隨著我國經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的快速發(fā)展，國內(nèi)許多城市相繼提出要建設(shè)自己的CBD，對CBD建設(shè)也存在著不同的理解。因此，往往在原有城市中心的基礎(chǔ)上逐步的擴(kuò)大，使一定范圍內(nèi)土地使用、空間發(fā)展、功能組織、地價(jià)分布和交通方式產(chǎn)生變化，增加了相關(guān)的功能設(shè)施，形成有復(fù)合功能的城市中心區(qū)。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在中部排在首位，在全國百強(qiáng)縣市中列34位。長沙縣雖然為中部第一縣，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但對于投資高度密集的CBD開發(fā)來說，目前370億的GDP總量難于支撐CBD的發(fā)展。目前經(jīng)開區(qū)聚集了一定量的科技人才，但對于與CBD第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接相關(guān)的金融、證券、保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、商業(yè)經(jīng)營管理等人才明顯不足。CBD影響和改變現(xiàn)代城市的生產(chǎn)和組織方式，現(xiàn)代制造業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)店廠分離，這是必然的，低級生產(chǎn)方式向高級生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，往往會(huì)向CBD地區(qū)聚集。在長株潭城市群中，周邊各城市與省會(huì)長沙均存在一定差距，經(jīng)開區(qū)CBD的建設(shè)，可有效縮小與長沙市的差距，加快與長沙市的融合，促進(jìn)長株潭經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，從而提升長株潭城市群的競爭力。因此，CBD高度集聚的發(fā)展特征，符合中國城市用地緊缺的實(shí)情。第四章 國內(nèi)外CBD發(fā)展研究一、國內(nèi)外CBD發(fā)展概況 20世紀(jì)20年代，美國最早提出中央商務(wù)區(qū)概念，50—60年代生在美國紐約、芝加哥、洛杉磯得到發(fā)展，后在其他西方國家和日本等一些大城市陸續(xù)開始規(guī)劃和開發(fā)中央商務(wù)區(qū)，到了80年代，在世界各地基本形成了一批風(fēng)格各異的CBD，如日本新宿、巴黎拉德芳斯、新加坡南岸區(qū)、法蘭克福金融區(qū)、香港中環(huán)等相繼成為世界上比較成熟的中央商務(wù)區(qū)。這對我國CBD的建設(shè)具有很高的借鑒意義。拉德芳斯的開發(fā)建設(shè)已被公認(rèn)為CBD建設(shè)中的典范。圖24 拉德芳斯CBD的雕塑作品3）、注重建筑的多樣性與獨(dú)特性。已建商務(wù)辦公、商業(yè)、酒店公寓面積總體比例為75：：。深圳CBD在吸引企業(yè)總部入住特別是金融企業(yè)總部每家補(bǔ)貼1000萬元，招商比較成功寫字樓市場發(fā)展良好。市民中心、廣播電視中心、中心書城、音樂廳等聚集人流公共設(shè)施都放在深南大道北側(cè)，購物中心集中放在南側(cè)，城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃脫節(jié)。目前，全市土地的50%劃為生態(tài)控制線范圍，人均綠地達(dá)到16平方米，建成區(qū)綠化率達(dá)45%。4）、注重商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)，使商務(wù)辦公與消費(fèi)緊密結(jié)合。在拉德芳斯區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，政府組建了拉德芳斯區(qū)域開發(fā)公司（簡稱EPAD），行使建設(shè)規(guī)劃中的相關(guān)決策并制定相關(guān)實(shí)施措施。圖19 紐約第五大道百貨 圖20 紐約第七大道梅西百貨圖21 紐約GOODMAN百貨（二）法國拉德芳斯CBD拉德芳斯CBD概況拉德方斯區(qū)位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。與國際性CBD相比，國內(nèi)CBD更多的是城市中心區(qū)的概念。隨著城市人口規(guī)模的擴(kuò)大，原有城市區(qū)域已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市發(fā)展的需要，城市升級擴(kuò)容是發(fā)展的必然；而經(jīng)開區(qū)經(jīng)過近20年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)部分企業(yè)已出現(xiàn)產(chǎn)能低下、能耗或資源浪費(fèi)較大的現(xiàn)象，甚至有些企業(yè)已被瞬息萬變的信息經(jīng)濟(jì)時(shí)代所淘汰，處于停產(chǎn)或半停產(chǎn)狀態(tài)，使土地資源利用率低下。 隨著我國城市化進(jìn)程的加快，原有城市已難于承擔(dān)應(yīng)有的城市功能、城市基礎(chǔ)設(shè)施也難于滿足城市生活的需要，因此，一城多心的發(fā)展格局成為現(xiàn)代化大都市發(fā)展的主要模式。CBD的建設(shè)，是影響城市空間結(jié)構(gòu)重要因素，一個(gè)成功CBD的輻射與影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過CBD本身，信息流、人流、經(jīng)濟(jì)流、物流的聚集，必將影響并帶動(dòng)周邊區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而使城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。由于CBD本身的信息網(wǎng)絡(luò)、交通、形象等優(yōu)勢，往往吸引大量成長型中小企業(yè)入駐，形成CBD的主要生力軍，而長沙縣區(qū)域內(nèi)中小企業(yè)的缺乏，使CBD的商務(wù)寫字樓產(chǎn)品的消化壓力較大。星沙是個(gè)縣城區(qū)，且緊鄰長沙市區(qū)，無論城市如何規(guī)劃發(fā)展，目前整個(gè)湖南省的城市首位度毫無疑問屬長沙市，而星沙充其量是長沙市的一個(gè)附屬區(qū)域。 4) 具有良好的商業(yè)氛圍及廣闊的商業(yè)發(fā)展前景現(xiàn)有通程商業(yè)廣場、中南汽配市場兩大商貿(mào)流通重點(diǎn)區(qū)域。%；，%。四、經(jīng)開區(qū)建設(shè)CBD的優(yōu)劣勢優(yōu)勢1) 具有優(yōu)越的區(qū)位、交通條件長沙縣與省會(huì)長沙市相鄰，處于長株潭兩型社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的核心地帶，是長沙市的城市副中心區(qū)，縣城星沙距長沙火車站、黃花國際機(jī)場、霞凝新港均約8公里。第二、CBD區(qū)域內(nèi)建筑密度高、容量大。傳統(tǒng)意義上的CBD，是包容性很強(qiáng)、含義比較寬泛的概念，文化中心、商業(yè)中心等的設(shè)施功能融合在一起，形成核心商業(yè)區(qū)。 小結(jié)：高科技生產(chǎn)企業(yè)的聚集，使科技服務(wù)業(yè)的發(fā)展成為CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)新的方向，我們應(yīng)該利用建設(shè)CBD機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)更多工程機(jī)械和汽車研發(fā)中心等落戶經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展后勁，而文化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)則處于起步階段，是CBD應(yīng)多加引導(dǎo)的一個(gè)新型發(fā)展產(chǎn)業(yè)。安排科學(xué)技術(shù)普及支出160萬元。國際國內(nèi)知外企業(yè)的聚集、旅游業(yè)的發(fā)展，已大大促進(jìn)了當(dāng)?shù)鼐频辍⒉惋嫎I(yè)的發(fā)展，目前已擁有明城國際大酒店、開源大酒店、碧桂園威尼斯等五星級酒店及天成酒店、明城大酒店、工元大酒店、紫鑫大酒店等三星或四星級酒店，另外還擁有華天之星、星期天連鎖酒店及一百多家中小型酒店、賓館。四、餐飲、娛樂、旅游、健康休閑2008年社會(huì)消費(fèi)品零售總額79億元，%，為5年以來最高增速；，%。3) 項(xiàng)目開發(fā)呈規(guī)?；l(fā)展。房地產(chǎn)供需狀況，商品房銷售面積125萬平方米，下降25%；，下降35%；平均價(jià)格為2782元/平方米，下降436元/平方米。3) 以傳統(tǒng)沿街商業(yè)為主，新興商業(yè)形態(tài)如現(xiàn)代百貨、購物中心缺乏，與星沙商業(yè)副中心發(fā)展定位存在很大差距。主要商業(yè)業(yè)態(tài)及其分布長沙縣主要商業(yè)活動(dòng)集中于板倉中路、開元中路，基本上呈“丁”字型分布，整個(gè)商業(yè)布局大致可分為四大板塊：開元中路板塊、板倉中路板塊、星沙1—6區(qū)、中南汽車市場板塊。 圖15 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃示意二、商業(yè)、零售業(yè) 商業(yè)發(fā)展總體狀況 經(jīng)過最近幾年的培育，長沙縣商貿(mào)流通業(yè)得到一定發(fā)展，通程商業(yè)廣場、中南汽配市場成為兩大商貿(mào)流通重點(diǎn)區(qū)域。工程機(jī)械集群，以三一重工、山河智能等為代表，應(yīng)該是長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)域的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞工程機(jī)械所需要的關(guān)鍵技術(shù)，是值得我們在區(qū)域CBD中給予重點(diǎn)服務(wù)的對象，對他們的研發(fā)活動(dòng)給予支持和促進(jìn)。70家億元企業(yè)累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值560億元，%。另在河西新城、星馬新城規(guī)劃商務(wù)辦公區(qū)。 圖12 長株潭區(qū)域規(guī)劃 圖13 長株潭空間結(jié)構(gòu)2）城市建設(shè)目標(biāo)基本形成與區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能結(jié)構(gòu)，按照“一主(城市主體)、兩次(河西、星馬新城)、四組團(tuán)(暮云、撈霞、高星、含浦組團(tuán))”，構(gòu)筑青山、秀水、綠洲、名城融為一體的城市空間格局?！　∷氖且?guī)劃在長沙市三環(huán)線以西、機(jī)場高速以北、長永高速以南約40平方公里范圍內(nèi)以LG曙光、遠(yuǎn)大空調(diào)、長海視聽、華天光電慣導(dǎo)、玻殼等一批高新技術(shù)信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)為龍頭，規(guī)劃建設(shè)電子、信息高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。對接長株潭規(guī)劃設(shè)想　　為對接長株潭一體化工作，對現(xiàn)有規(guī)劃進(jìn)行提升，對縣城及周邊地區(qū)大力擴(kuò)容提質(zhì)，將長沙縣縣城、經(jīng)開區(qū)、隆平科技示范園、高鐵－空港城所覆蓋的區(qū)域打造成長沙市大東新城，將其建設(shè)成為“三區(qū)一樞紐”—國家級交通樞紐、新型工業(yè)的聚集區(qū)、資源節(jié)約的示范區(qū)、適宜人居的新城區(qū)。三鎮(zhèn)離縣城較遠(yuǎn)，有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)特色明顯，規(guī)劃獨(dú)立成團(tuán)，其中暮云規(guī)劃總面積30平方公里，江背10平方公里，金井4平方公里。長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，占地約30平方公里，主要發(fā)展占地少、無污染、科技含量高的21世紀(jì)新型環(huán)保型產(chǎn)業(yè)，如電子，電器，車輛制造等大型工業(yè)集團(tuán)。 圖8 已開發(fā)地塊區(qū)位示意已開發(fā)項(xiàng)目數(shù)據(jù)匯總表項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率尚都花園城長海集團(tuán)32000200000楚天馨苑楚天房產(chǎn)16008118000楚天中苑楚天房產(chǎn)1789073200明城公寓明城房產(chǎn)34000155000明城國際大酒店明城房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀規(guī)劃范圍內(nèi)有企業(yè)36家，其中工業(yè)企業(yè)30家，商貿(mào)服務(wù)企業(yè)6家。2005年始進(jìn)入城鄉(xiāng)一體化發(fā)展階段，縣城規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，城鄉(xiāng)開發(fā)建設(shè)力度進(jìn)一步增強(qiáng)，已實(shí)現(xiàn)與長沙市的融合。近現(xiàn)代歷史上著名的“三家村”（鄧拓、吳晗、廖沫沙）中的廖沫沙、“四條漢子”（周揚(yáng)、田漢、夏衍、陽翰笙）中的田漢，即共和國國歌的創(chuàng)作者，也都是長沙縣人。四、固定資產(chǎn)投資狀況2008年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 ，%。小結(jié)：中部領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)地位使CBD發(fā)展具有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。107國道、319國道穿行其中，京珠高速、長永高速、機(jī)場高速、繞城高速縱橫交錯(cuò)，已規(guī)劃地鐵2號線延長縣城星沙鎮(zhèn)；全縣“三縱九橫”的骨干道路網(wǎng)架全面拉通，縣城星沙已實(shí)