【正文】 景觀表演美食民俗氣候投資機(jī)會(huì)茶館居住環(huán)境在目的地吸引力因素分析中，到成都的旅游者選擇的前三位因素分別是美食、生活方式、居住環(huán)境，此外才是自然景觀、文化古跡、氣候、民俗等因素。旅游資源類型較齊全，資源單體較為豐富。但是，橫穿區(qū)域的高速公路、高壓電塔和位于魯家灘和劉家壕兩大板塊之間的大朗公共墓園皆對(duì)本地塊造成人為切割，為本社區(qū)規(guī)劃建設(shè)造成長(zhǎng)期不利因素。112 項(xiàng)目位置及面積本次規(guī)劃為成都xx有限公司委托完成，委托方與溫江區(qū)政府部門初步達(dá)成的項(xiàng)目開發(fā)位置：北起和盛鎮(zhèn)魯家灘，南至金馬鎮(zhèn)劉家濠，總規(guī)劃面積約7平方公里，其中水域面積約360萬平方米，現(xiàn)有可供城市開發(fā)建設(shè)用地約2500畝，主要沿金馬河?xùn)|岸分布，用地被溫江國家體育產(chǎn)業(yè)基地暨海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園圍繞，其中的劉家壕地帶屬于溫江舊城改造區(qū)域。金馬湖所在的溫江區(qū)是成都市城市空間、產(chǎn)業(yè)和功能西進(jìn)的“起點(diǎn)”，今后將大大發(fā)揮承接中心城區(qū)功能調(diào)整、職能擴(kuò)散與轉(zhuǎn)移的作用，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。在政府的支持與監(jiān)督下，開發(fā)商金馬瑞城土地整理有限公司將承擔(dān)起城市運(yùn)營商的角色，通過高水準(zhǔn)高投入的區(qū)域整體開發(fā)運(yùn)作，同時(shí)引入旅游產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴，進(jìn)行部分項(xiàng)目的合作開發(fā)與經(jīng)營?！靶蓍e之都”的大部分建筑都控制在五層以內(nèi)，通過功能的整合，在內(nèi)部形成人流、物流和現(xiàn)金流的循環(huán)，通過旅游功能和生態(tài)景觀的互補(bǔ)，逐步發(fā)展成為一個(gè)立體化的SCRD特色休閑中心區(qū)?！靶蓍e之都”將發(fā)展成為四川旅游的必游景區(qū)、成都的特色休憩中心區(qū)SCRD（Special Center Recreation District），并發(fā)展成為西部體育旅游基地、西部首個(gè)國家級(jí)旅游休閑度假示范區(qū)、成都市實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的理念創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)。定位：金馬湖將以成都休閑資源和溫江國家體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)，以金馬河環(huán)境保護(hù)為前提，以溫江區(qū)休閑、居住功能為中心，以旅游度假市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定位于“以體育旅游為核心，以成都本土休閑文化、四川天府文化為依托，兼顧觀光、娛樂、度假、購物、會(huì)議功能的生態(tài)城市型文化休閑中心區(qū)”，即：一個(gè)立足于溫江區(qū)的濱水的、生態(tài)的，集結(jié)和整合了旅游、體育、休閑與城市商住功能的“無限城”。同時(shí)，金馬湖也要打造休閑魅力、城市魅力，推動(dòng)本地消費(fèi)水平提升，更推動(dòng)溫江區(qū)完全融入成都城市圈，成為成都市區(qū)居民休閑旅游首選地之一。金馬湖屬于成都市實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展示范區(qū)的范圍，緊鄰溫江區(qū)國家級(jí)體育產(chǎn)業(yè)基地（暨成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園），使得本區(qū)域具有了更高的戰(zhàn)略地位，加之金馬湖擁有發(fā)展賽馬運(yùn)動(dòng)的歷史遺存，具備發(fā)展體育旅游區(qū)的先決條件。2007年2月，溫江區(qū)人民政府與中鐵二局集團(tuán)有限公司正式簽訂了《成都市溫江區(qū)金馬河項(xiàng)目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，擬將金馬河流域溫江段打造成集生態(tài)、旅游、運(yùn)動(dòng)、休閑、金融、會(huì)議中心、高尚住宅社區(qū)為一體的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，“蓉城西湖”項(xiàng)目由此改稱金馬河項(xiàng)目。金馬河項(xiàng)目北起和盛鎮(zhèn)魯家灘，南至金馬鎮(zhèn)劉家濠，總規(guī)劃面積約7km2（國家級(jí)旅游度假區(qū)面積標(biāo)準(zhǔn)為不小于8km2，若申報(bào)國家旅游休閑度假示范區(qū)，則本項(xiàng)目面積仍有待擴(kuò)大）其中水域面積約360萬平方米，現(xiàn)有可供城市開發(fā)建設(shè)用地約2500畝。理念：在旅游市場(chǎng)上，金馬湖所在的溫江區(qū)是較典型的旅游過境地，旅游綜合效益不明顯。金馬湖的區(qū)位、性質(zhì)等特征，決定了它將超越普通旅游/商業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目群的功能，而擔(dān)負(fù)起展示溫江城區(qū)性格、提升成都城市品牌的功能。本次規(guī)劃將金馬湖的旅游項(xiàng)目整體命名為“休閑之都”。布局：結(jié)合金馬河兩岸的自然環(huán)境形態(tài)，以及溫江區(qū)城市規(guī)劃道路系統(tǒng)，“休閑之都”將由七個(gè)功能分區(qū)整合而成，呈現(xiàn)與溫江城區(qū)交匯互融的社區(qū)型格局。戰(zhàn)略：在成都“旅游西進(jìn)”戰(zhàn)略中，明確溫江區(qū)是成都特大城市和青城山—都江堰國際休閑度假旅游區(qū)的紐帶連接區(qū)、配套服務(wù)區(qū)和旅游商品集散區(qū)；同時(shí)又是城市近郊休閑組團(tuán)外圈層中的重要節(jié)點(diǎn)。以此，保障“休閑之都”一體化開發(fā)的完整性和運(yùn)營水平。本旅游規(guī)劃課題組通過成都地區(qū)游客動(dòng)線研究發(fā)現(xiàn)，春夏秋三季最為吸引人的川西線、川藏線和大香格里拉線路均可途徑金馬湖。113 資源評(píng)價(jià)金馬湖擁有良好的自然生態(tài)與氣候條件，夏季平均氣溫較成都市區(qū)低2℃。本規(guī)劃地塊內(nèi)的舊賽馬場(chǎng)等建筑設(shè)施可利用價(jià)值微弱，項(xiàng)目地塊內(nèi)仍存在不少民居，特別是劉家壕地塊的建筑密度較大，建筑檔次較低。主要旅游資源類型表主類亞類基本類型代表A 地文景觀AA綜合自然旅游地ACA岸灘 AE 島礁AEA河島B 水域風(fēng)光BA 河段BAA 金馬河BB 天然湖泊與池沼BBA金馬湖BBB蘆葦濕地、河流及間斷性溪流濕地BD 泉BDB溫泉（待正式勘探報(bào)告）C 生物景觀CA 樹木CAB 沿河叢樹 CC花卉地CCA草間花卉地 CD 野生動(dòng)物棲息地暫無，可根據(jù)需要培育鳥類或蝶類棲息D 天象與氣候景觀DA 光現(xiàn)象DAA 日出 DAB 落日晚霞 DB 天氣與氣候現(xiàn)象DBA 云霧多發(fā)區(qū)DBB 避暑氣候地DBC 避寒氣候地DBE四季更迭的物候景觀E 遺址遺跡EB 社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)遺址遺跡EBD 劉家濠古鎮(zhèn)EBC已經(jīng)消失的道觀和魚鳧文化F 建筑和設(shè)施FG 水工建筑FGE 灌區(qū)和水田G 旅游商品GA 地方旅游商品GAA大的川菜體系和溫江特色小食、大蒜GAE溫江花木、溫江酥糖、盆景H 人文活動(dòng)HC 民間習(xí)俗HCB 民間演藝和民間節(jié)慶HD現(xiàn)代節(jié)慶HDA 旅游節(jié)HDB 文化節(jié)HDC 商貿(mào)農(nóng)事節(jié)HDD體育節(jié)數(shù) 量 統(tǒng) 計(jì)8主類15 亞類24基本類型旅游資源分類評(píng)價(jià)表旅游資源中，自然類旅游資源占有14個(gè)基本旅游資源類型，占基本旅游資源類型總量的52%，其中最突出的是水域風(fēng)光類旅游資源和氣候、物候景觀；人文旅游資源占有10個(gè)基本旅游資源類型，占基本旅游資源類型總量的48%。由此可見對(duì)于游客而言，成都的休閑文化、居住、生活方式才是最有吸引力的。綜上，金馬湖資源特色總體評(píng)價(jià)如下：資源類型較為豐富，資源單體等級(jí)不高；資源可進(jìn)入性較強(qiáng)，但資源單體缺乏直觀震撼力；景觀資源不具有稀缺性，且項(xiàng)目地歷史遺存少，文化資源豐度不足；資源可塑造性強(qiáng)，后發(fā)優(yōu)勢(shì)突出。國內(nèi)旅游人數(shù)繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，有組織的團(tuán)體將逐步增多，自費(fèi)旅游的人數(shù)繼續(xù)增加，公費(fèi)旅游所占比重較大。旅游營銷走向品牌化、網(wǎng)絡(luò)化、立體化時(shí)代，人性化、個(gè)性化旅游成為主要的發(fā)展方向。成都也是中國最具休閑特色的都市之一，作為“休閑之都”，巨大的市場(chǎng)潛力使休閑、娛樂、旅游、餐飲、零售業(yè)等行業(yè)擁有廣闊的發(fā)展空間，并具有與國際水平接軌的可能。該基地由體育用品研發(fā)制造中心、體育會(huì)議展銷中心和體育休閑體驗(yàn)運(yùn)動(dòng)中心三部分組成。作為溫江區(qū)的重要組成部分，金馬湖的規(guī)劃項(xiàng)目在戰(zhàn)略高度上，將是溫江區(qū)城市經(jīng)營的典范和主體之一。本次規(guī)劃項(xiàng)目將在某種意義上，擔(dān)負(fù)起挖掘成都休閑文化外延、擴(kuò)充溫江旅游服務(wù)功能、提升“第四城”社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的戰(zhàn)略作用。具體而言，本次規(guī)劃將秉持“一個(gè)基礎(chǔ)，一個(gè)前提，一個(gè)中心，一個(gè)導(dǎo)向”的理念：221 一個(gè)基礎(chǔ)以休閑文化為基礎(chǔ)。就“休閑之都”項(xiàng)目而言，其前提不僅是對(duì)金馬湖區(qū)域的自然和生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，還須強(qiáng)調(diào)對(duì)當(dāng)?shù)貧v史形成的人文居住環(huán)境肌理的有效保護(hù)，乃至提升。224 一個(gè)導(dǎo)向以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向。第三章 市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目綜合分析31市場(chǎng)需求分析基于金馬湖的戰(zhàn)略地位，因此在市場(chǎng)分析上，將把本項(xiàng)目與溫江區(qū)的旅游“捆綁”在一起加以分析，按地域劃分為外地旅游市場(chǎng)、成都市場(chǎng)和本地市場(chǎng)。由世界旅游組織負(fù)責(zé)制定的《四川省旅游發(fā)展總體規(guī)劃(19982010)》明確將成都市定位為四川省旅游發(fā)展的門戶和口岸區(qū)。本規(guī)劃地塊即是前往西嶺雪山、大邑等川西景區(qū)的必經(jīng)之地。本次規(guī)劃項(xiàng)目，不能僅限定于旅游業(yè)本體，它必須與溫江城市經(jīng)營理念和發(fā)展戰(zhàn)略形成互動(dòng)，才有可能獲得市場(chǎng)青睞，吸引更多游客。312 成都市場(chǎng)3121 旅游業(yè)穩(wěn)步發(fā)展2006年成都游客接待人次9000萬，旅游總收入達(dá)370億，增長(zhǎng)29％，占全市GDP10％；2007年上半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：成都入境游客接待量：，％；旅游外匯收入：，同比增長(zhǎng)：18％；境內(nèi)游客接待量：，旅游總收入：，同比增長(zhǎng)15％。成都、重慶、西安、昆明同為中國優(yōu)秀旅游城市，指標(biāo)對(duì)比具有較為準(zhǔn)確的參照性。203。 旅游收入占GDP比例分析旅游作為政府主導(dǎo)型的扶持性產(chǎn)業(yè)，全國一般都是使用旅游收入占GDP的比例來分析旅游產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展?fàn)顩r。 主要國內(nèi)旅游客源地分析2006年，在全國15個(gè)副省級(jí)城市中，成都旅游總收入排名第五，排名第二，位居第九，排名雖上升一位，但仍排在第十。但在全國入境旅游市場(chǎng)（海外旅游者接待量）穩(wěn)步發(fā)展的大背景下，成都的海外旅游市場(chǎng)比較疲軟。 農(nóng)家樂引領(lǐng)全國成都是“農(nóng)家樂”旅游的發(fā)源地，是最早開展“農(nóng)家樂”旅游活動(dòng)的城市。203。據(jù)調(diào)查，來成都旅游者中，回家的四川人和去九寨溝與西藏的旅游者合計(jì)比例高達(dá)95%左右，真正來成都觀光游客僅5%左右；成都市發(fā)展比較快的諸如農(nóng)家樂等休閑旅游，經(jīng)營比較混亂，缺乏文化內(nèi)涵；旅游從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊（引自2007年5月《經(jīng)營管理者》）鄉(xiāng)村旅游（1987－）觀光旅游（1978－）旅游地產(chǎn)（2002－）產(chǎn)品態(tài)武候祠時(shí)代農(nóng)家樂時(shí)代旅游＋地產(chǎn)時(shí)代芙芙蓉古城國色天香金馬湖項(xiàng)目歡樂谷產(chǎn)業(yè)態(tài)成都旅游產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)圖綜上，成都旅游業(yè)面臨國內(nèi)及區(qū)內(nèi)其他城市的挑戰(zhàn)，旅游業(yè)前景不容盲目樂觀。旅游者經(jīng)常離開原居地到度假地，并經(jīng)常選擇留宿在自家住房，展開體驗(yàn)性休閑度假活動(dòng)?！冻啥际新糜伟l(fā)展總體規(guī)劃大綱》明確提出以“成都，中國人的休閑之都”為城市旅游總體形象。主要表現(xiàn)在：旅游格局主要圍繞三小時(shí)旅游圈，缺少提升成都作為國家級(jí)旅游目的地明星產(chǎn)品。2007年1至7月已經(jīng)接待游客277萬多人次，%，%。項(xiàng)目一期總占地面積1100畝，投資5個(gè)億，包含了9大主題區(qū)域和60畝人工湖，國色天鄉(xiāng)開園以來一直全天運(yùn)行，園區(qū)每天接待游客上萬人次，周末多達(dá)4萬余人次。這些外來人口以“準(zhǔn)移民”身份逐步融入本地生活圈，極大地促進(jìn)了溫江區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)、休閑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？傊ㄟ^市場(chǎng)的基本分析，可以看到，金馬湖必須做到：■依托溫江綜合資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成為川西旅游黃金線路上不可不去的旅游節(jié)點(diǎn)，并爭(zhēng)取提高過境游客的滯留時(shí)間。32 行業(yè)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目建成后，將是一個(gè)行業(yè)聚落系統(tǒng)，甚至是跨產(chǎn)業(yè)的多功能鏈，雖然具有極高的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但在局部市場(chǎng)方面，可能會(huì)受到行業(yè)市場(chǎng)的影響。322酒店市場(chǎng)：溫江的酒店以三星級(jí)以下為主，中高檔次設(shè)施較少。323商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)：溫江的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)已開始升級(jí)換代，主題概念浮現(xiàn)（例如國色天鄉(xiāng)），發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，并得到了外來資金和本地中小業(yè)主的追捧，雖然目前概念炒作的成份大于市場(chǎng)運(yùn)作，但總體上呈現(xiàn)良性發(fā)展?！隹傊?，與單一行業(yè)化的各項(xiàng)目相比，本次規(guī)劃項(xiàng)目必須進(jìn)行功能整合，發(fā)展復(fù)合型旅游社區(qū)業(yè)態(tài)，打造系統(tǒng)化休閑產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，才能保障高度的市場(chǎng)地位。33 SWOT分析S優(yōu)勢(shì)（Strength）O機(jī)會(huì)（Opportunity）位處溫郫都國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)腹心地帶，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量好。溫江地產(chǎn)大盤持續(xù)促成人流、物流、信息流聚集溫江。溫江成為度假地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊。景區(qū)缺失全國性知名度。與成都市其他重量級(jí)旅游項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。34 分析結(jié)論基于資源條件，金馬湖地區(qū)缺乏以資源為導(dǎo)向的開發(fā)基礎(chǔ)。從成都城市發(fā)展來看，溫江新城區(qū)范圍內(nèi)適宜打造為“休閑之都”意象的真實(shí)體驗(yàn)地?！魺o限城：以市場(chǎng)為導(dǎo)向，項(xiàng)目將滿足不同消費(fèi)群的不同需求。因而它必須同時(shí)滿足本地、成都和外地消費(fèi)者的多角度需求，并形成不同消費(fèi)者和諧相處的局面。◆文化選題：這個(gè)文化主題將是與金馬湖的定位和特征相吻合的，它應(yīng)該具備生態(tài)、環(huán)境、旅游的元素，富于地方歷史文化內(nèi)涵，同時(shí)具有衍生為國家級(jí)，乃至國際性文化的可能，能夠?yàn)轫?xiàng)目功能所用，也能夠?yàn)樵炀?、造環(huán)境所用。◆“閑來無事不從容”，休閑文化也是中國傳統(tǒng)文化的重要一支。42 市場(chǎng)定位421 市場(chǎng)前景分析在滾動(dòng)開發(fā)中，通過在不同階段投入項(xiàng)目建設(shè)和有針對(duì)性的營銷，本區(qū)域可以形成顯著的市場(chǎng)滾動(dòng)效應(yīng)，合理的預(yù)期是：◆首先以集約化、精致化、品位高的休閑娛樂產(chǎn)品，吸引成都休閑娛樂消費(fèi)者的關(guān)注?？傊ㄟ^本次旅游規(guī)劃，明確適當(dāng)?shù)墓δ懿季?、開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)時(shí)序，金馬湖項(xiàng)目將具有較好的市場(chǎng)前景。金馬湖“休閑之都”旅游社區(qū)的旅游口號(hào)為：“生態(tài)文明湖，休閑無限城”。即：一個(gè)濱水的、生態(tài)的，集結(jié)和整合了旅游、休閑與城市特色功能的“無限城”?！簟靶蓍e之都”將是溫江城市形態(tài)縮影，在很大程度上，它將決定整個(gè)城市的未來意象。這個(gè)區(qū)域?qū)⒓胁┑帽镜厝撕屯獾厝说钠毡殛P(guān)注，對(duì)于一個(gè)城市來說，其重要性不言而喻，就像華僑城與深圳市的關(guān)系一樣。而生活環(huán)境、商業(yè)環(huán)境的改善，也將成為招商引資的有力條件，從而使溫江在特色定位、個(gè)性化建設(shè)的基礎(chǔ)上，逐步完善城市功能?！簟靶蓍e之都”也是一個(gè)優(yōu)秀的旅游社區(qū)系統(tǒng)。第五章 總體布局與項(xiàng)目設(shè)置51 總體布局在總體布局上，“休閑之都”將遵照生態(tài)城市型文化休閑社區(qū)的功能劃分規(guī)律，結(jié)合金馬河的自然環(huán)境形態(tài)，以及溫江城市規(guī)劃道路交通系統(tǒng)，以此為脈絡(luò)，形成區(qū)域一體化的社區(qū)型功能格局?！翱柤永铩毙℃?zhèn)度假區(qū)：毗鄰金馬體育公園，參照加拿大著名的西部牛仔小鎮(zhèn)卡爾加里建設(shè)此度假小鎮(zhèn)，一方面作為休閑度假人群的出入口集聚區(qū)，提供住宿、餐飲、娛樂等旅游服務(wù)，以及馬術(shù)表演、中國牛仔表演等，是“休閑之都”品牌塑造的第一印象區(qū)；小鎮(zhèn)建筑以產(chǎn)權(quán)酒店公寓為主，體現(xiàn)美加傳統(tǒng)風(fēng)格，建筑一層為商鋪，地下為停車場(chǎng)，二至四層為公寓房間，是投資休閑型項(xiàng)目的理想選擇，以此提高“休閑之都”的接待規(guī)模和經(jīng)常性流動(dòng)人口數(shù)量?！皠?dòng)感特區(qū)”主題公園區(qū)：位于金馬河中段東岸，該體育旅游主題公園匯集了多種新穎的康體娛樂項(xiàng)目和設(shè)備。并在劉家壕內(nèi)河沿線開辟天府美食餐飲區(qū)街，吸引多