【正文】 地產(chǎn)”業(yè)務(wù)中原來(lái)有石化分銷、現(xiàn)在有水電業(yè)務(wù)，“中遠(yuǎn)發(fā)展”有服務(wù)和旅游業(yè) 務(wù)，這些業(yè)務(wù)的銷售回款速度都很高。為此，表5還列出了房地產(chǎn)上市公司2004年上半年籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流量和20012003年籌資活動(dòng)累計(jì)凈現(xiàn)金流量的情況，我們可以參考?！　∑浯?，我們對(duì)這9家公司用“最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均值”進(jìn)行排名，不低于6%的共有7家公司?！　∮捎谶M(jìn)一步的融資能力主要包括股權(quán)融資能力和債權(quán)融資能力，我們根據(jù)證監(jiān)會(huì)《關(guān)于做好上市公司新股發(fā)行工作的通知》中“最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資 產(chǎn)收益率平均不低于6%”的規(guī)定，選取“最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均值”來(lái)衡量股權(quán)融資能力；而債權(quán)融資能力，主要看企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高低， 我們?cè)谶@里選用國(guó)際著名的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)測(cè)模型“Z值模型”對(duì)各個(gè)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)。　　那么，在這次“行業(yè)大洗牌”中誰(shuí)將勝出，很大程度上取決于各自的資本能力（在本文中，我們將房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的能力稱之為“資本能力”）以及規(guī)模如 何。在2001與2003年六項(xiàng)的房地產(chǎn)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和定金及預(yù)付款的增速超過了資金總額的增 長(zhǎng)，而利用外資、各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)和其他資金的增速則在總額水平之下?！　≡谶^去幾年，雖然資金運(yùn)行情況沒有什么根本性的改變，但資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)在悄悄發(fā)生變化，來(lái)自施工企業(yè)的墊資所占的比例明顯下降，而籌資資金的比例在上 升。如圖4，籌資活動(dòng)中，房地產(chǎn)行業(yè)23家公司合計(jì) 的“籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入”、“籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出”、“借款所收到的現(xiàn)金”、“償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金”與所有上市公司同一指標(biāo)的比值在逐年縮小，分別從 %、%、%%%、%、%%，并且這幾項(xiàng)比例相互之間的 差距也在縮小，%?！　　百?gòu)買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金/銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”的比例也反映了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)于資金的需求要超過一般公司。　　　　緩解資金壓力造就獨(dú)特的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu) ：1 : : 　　資金壓力使得房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)與整體上市公司完全不同，籌資活動(dòng)帶來(lái)的現(xiàn)金流入異常龐大而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入很少甚至為凈流出。%，部分城市價(jià) 格漲幅較高，%、%、%、%。（2）土地交易市場(chǎng)化推動(dòng)出讓價(jià)格上漲。譬如，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)“萬(wàn)科”在央行“121”號(hào)文件發(fā)布后至今，總共增加至少185萬(wàn)平米 土地儲(chǔ)備，需要支出的現(xiàn)金約43億元。土地和信貸成為房地產(chǎn)行業(yè)承受政府調(diào)控緊縮和行業(yè)整頓的兩個(gè)主要受力點(diǎn)。2004年上半年，房地產(chǎn)上市公司籌資活動(dòng)產(chǎn)生的平均現(xiàn)金流量?jī)纛~的絕對(duì)偏差平均值 ，較去年同期增加了690萬(wàn)元，而絕對(duì)偏差平均值越大，表明數(shù)據(jù)之間的離散程度越高?！　《?004年上半年，上市公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金支出壓力空前緊張?！　】傮w來(lái)看，20002003年房地產(chǎn)上市公司的每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流越來(lái)越低，反映出經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金支出壓力越來(lái)越大。目前，政府對(duì)參與拍賣的土地項(xiàng)目都設(shè)置了許多細(xì)致的硬性指標(biāo)，要求競(jìng)買人必須按照有關(guān)要求 對(duì)地塊一次性編制規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)不入圍者不能參加競(jìng)拍，這也極大地提升了進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)門檻，促使企業(yè)在加強(qiáng)資金實(shí)力的同時(shí)還要不遺余力地提高 專業(yè)化素質(zhì)。因此近兩年以來(lái)，各地開發(fā)價(jià)值大的土地資源基本上為國(guó)內(nèi)少數(shù)幾個(gè)大發(fā)展商獲得。而廣州市從2004年4月開始規(guī)定，拍得者受讓土地后7天支付總額的一半， 余款必須在6個(gè)月內(nèi)交清，若逾期30天不能按約付款，國(guó)土局有權(quán)解除合同，追討違約賠償，并且對(duì)前期已收款項(xiàng)不予退還。在競(jìng)拍前，地方政府從財(cái)政收入最大化和拍賣方商業(yè)利益因素考慮，都非常重視有關(guān)項(xiàng)目的宣傳推廣， 普遍采用預(yù)告公告的形式將擬出讓地塊的數(shù)量、方位、底價(jià)，以及土地出讓時(shí)間、出讓方式、用途及標(biāo)準(zhǔn)要求一并發(fā)布，這無(wú)形中擴(kuò)大了有實(shí)力企業(yè)的參與程度，也 使得過去在開發(fā)用地取得上曾經(jīng)給發(fā)展商帶來(lái)巨大潛收益的“渠道關(guān)系”大大貶值，迫使企業(yè)只能真金白銀地參與“招拍掛”。隨著土地管理市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，土地環(huán)節(jié)帶來(lái)的盈利將會(huì)逐步下降，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向著提高經(jīng)營(yíng)水平和創(chuàng)新能力的階段發(fā)展。而盈利的來(lái)源，一般的回答可能是：土地價(jià)值、經(jīng)營(yíng)價(jià)值和創(chuàng)新價(jià)值三部分各占其 一。即使考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性較強(qiáng)的特點(diǎn)，單純考察某一個(gè)城市，北京、上海、深圳、廣州等房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快的城市中也沒有一個(gè)城市前十名 地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)份額超過25%的，集中度最高的深圳也只有約20%?！　≡诿懒旨瘓F(tuán)和凱捷顧問公司共同發(fā)布的《全球財(cái)富報(bào)告2004》中，房地產(chǎn)在富人們的財(cái)富構(gòu)成中所占的比例也從2002年度的15%提高到了2003年度的17%?！　?　　注：本文的數(shù)據(jù)分析，由于數(shù)據(jù)獲取的限制，只對(duì)內(nèi)地上市的房地產(chǎn)公司給與了分析。117 / 117資本能力　　主導(dǎo)房地產(chǎn)新局 　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景毋庸置疑，但隨著政府關(guān)于土地、信貸各種政策規(guī)定的出臺(tái)以及市場(chǎng)化的推進(jìn)，具有相對(duì)壟斷優(yōu)勢(shì)的土地資源爭(zhēng)奪激烈，房地產(chǎn)商資金 壓力巨大，高額的拍賣保證金和嚴(yán)格的付款要求迫使房地產(chǎn)企業(yè)由過去熱衷的“關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)”迅速進(jìn)入到“資本競(jìng)爭(zhēng)”的新階段，資本能力這個(gè)要素變得異常重要。對(duì)于海外上市和非上市公司，我們可以進(jìn)行同樣的分析，從中找出具有資本能力的房地產(chǎn)企業(yè)?！　〔粌H富人如此，房地產(chǎn)也是普通老百姓擁有財(cái)富的重要表現(xiàn)形式?！　∵@與上世紀(jì)六、七十年代的香港非常相似。但除了極少數(shù)優(yōu)勢(shì)企業(yè)外，估計(jì)絕大多數(shù)開發(fā)商心中更加認(rèn)同這三部分6:3:1的比例?！　∫舱缦愀鄣姆康禺a(chǎn)在這幾十年中得到了迅猛的發(fā)展，我們可以展望，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城市化程度的不斷提高，以住宅為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)有極大的增長(zhǎng)空間（參見附文“堅(jiān)定看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展”）?！　「哳~的拍賣保證金和嚴(yán)格的付款要求迫使房地產(chǎn)企業(yè)由過去熱衷的“關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)”迅速進(jìn)入到“資本競(jìng)爭(zhēng)”的新階段。這些硬杠子不僅是對(duì)那些中小發(fā)展商 們拒絕沒商量，就是對(duì)短期財(cái)務(wù)稍微有點(diǎn)不理想的大企業(yè)也是一個(gè)警示。這樣，就從開發(fā)用地 儲(chǔ)備這個(gè)源頭上對(duì)中小發(fā)展商予以致命的打擊，無(wú)形之中資金實(shí)力成了房地產(chǎn)企業(yè)的“照妖鏡”，過去數(shù)量龐大的發(fā)展商迅速成為項(xiàng)目公司，并且在項(xiàng)目完成之后宣 布告別房地產(chǎn)行業(yè)?！　　　≠Y金壓力空前緊張，公司籌資分化顯著　　資金在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)整個(gè)流程運(yùn)動(dòng)的結(jié)果最后集中反映在每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流上面，也就是說(shuō)，每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流反映了房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)分?jǐn)偟焦杀旧?的現(xiàn)金凈流入。如圖1， 凈現(xiàn)金流入，2002年回升50%。較去年同期下降了整 整2倍，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的平均現(xiàn)金流量?jī)纛~增長(zhǎng)率為242%。如表1，%的上市公司所獲籌資現(xiàn)金流凈額 在行業(yè)平均水平之上。　　如表2，今年18月，國(guó)家和地方出臺(tái)的各項(xiàng)主要政策進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力：終止經(jīng)營(yíng)性土地協(xié)議出讓、實(shí)行“招牌掛”市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓和控制新 增土地規(guī)模，增加了開發(fā)商土地儲(chǔ)備成本；房地產(chǎn)開發(fā)貸款受到嚴(yán)格控制、項(xiàng)目自有資金提高，降低了開發(fā)商的債務(wù)杠桿；此外，建筑企業(yè)貸款和住房消費(fèi)貸款的嚴(yán) 格監(jiān)管，進(jìn)一步限制了開發(fā)商慣用的經(jīng)營(yíng)性負(fù)債能力。圖2概括了今年來(lái)部分上市公司公布的土地儲(chǔ)備資金支出情況。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前公開競(jìng)標(biāo)土地出讓價(jià)格一般高出底價(jià)40%左右，掛牌出讓高出底價(jià)15%左 右。（4）中央推行土地垂直管理，從土地規(guī)劃、儲(chǔ)備、出讓和投資方面加強(qiáng) 土地一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控。我們對(duì)所有上市公 司19982003年度的數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)整體上市公司的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)是：“經(jīng)營(yíng)活動(dòng):投資活動(dòng):籌資活動(dòng)”的比例為“1::”， 如表3，所有上市公司在過去6年中通過經(jīng)營(yíng)活動(dòng)共產(chǎn)生現(xiàn)金流入13271億元，而投資活動(dòng)流出了現(xiàn)金15110億元，通過籌資活動(dòng)獲得的現(xiàn)金流入為 5516億元，相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的42%。如圖3，1998 2003年，除2002年外，其余各年房地產(chǎn)行業(yè)的這一比例均大于所有上市公司，6年累計(jì)的結(jié)果顯示：房地產(chǎn)行業(yè)購(gòu)買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金相當(dāng)于同期銷 售商品、%，%?！　　　『暧^層面在悄悄變化 : 籌資資金比例上升　　上述的分析是以經(jīng)挑選后的上市公司為樣本，%（香港的這一比例為 %），并且2003年房地產(chǎn)板塊上市公司主營(yíng)收入和主營(yíng)利潤(rùn)的同比增長(zhǎng)分別只有11%和12%，遠(yuǎn)低于同期房地產(chǎn)行業(yè)投資、銷售額、銷售面積均在 30%左右的增長(zhǎng)速度，樣本數(shù)量太小，可能有以偏概全的問題。如圖6，20012003年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)付款所占的比例均呈逐年增加的趨勢(shì)，分別從2001年的 %、%%%、%%，與此同時(shí)各項(xiàng)應(yīng)付款 以及利用外資則出現(xiàn)緩慢的減少趨勢(shì)，%%%%。如表4，房地產(chǎn)行業(yè)在20012003年的兩年間，開發(fā)資金總額增長(zhǎng)了 %，而其中國(guó)內(nèi)貸款、%、%%，另外三項(xiàng)的增速均不超過50%。規(guī)?？梢酝ㄟ^最近一年的收入情況進(jìn)行判斷，但對(duì)于未來(lái)的資本能力，不太好衡量?！　∮捎趥鶛?quán)融資依然是房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資渠道（這從表3的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)可以看出），因此上市公司的財(cái)務(wù)情況是否足夠好以滿足融資的信用要求就最為重要， 我們用Z值進(jìn)行評(píng)估。　　最后，我們按照最近一年（2003年）的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額對(duì)上述7家公司進(jìn)行排列，收入超過10億元的公司只有4家公司，分別是“萬(wàn)科”、“招商地產(chǎn)”、“陸家嘴”和“金融街”?！　∪谫Y活動(dòng)之外，通過經(jīng)營(yíng)活動(dòng)加速銷售回款也是解決資金緊張的重要途徑。所以從純房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來(lái)看，“億城股份”和“萬(wàn)科”的存貨周轉(zhuǎn)率可能最高了。在今年政府加強(qiáng)調(diào)控緊縮的情況下，一家上市公司是否擁有銀行貸款和股市再融資之外的“備用渠道” 顯得尤為重要。業(yè)內(nèi)把這種混合現(xiàn)象稱為“前半截與后半截”。在合作開發(fā)方式中，據(jù)統(tǒng)計(jì)，海 外房地產(chǎn)基金一般是和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商合資成立項(xiàng)目公司，海外房地產(chǎn)基金投資75%95%的資金，國(guó)內(nèi)開發(fā)商以各種方式出資5%25%，這極大地緩解 了開發(fā)商的資金壓力。第二個(gè)聯(lián)盟新城項(xiàng)目在成都，占地面積為四百畝，第三個(gè)將在濟(jì)南。但相對(duì)于國(guó)內(nèi)的開發(fā)商、房地產(chǎn)基金或房地產(chǎn)信托，海外基金的不足之處體現(xiàn)在本土化方面，因?yàn)楸就粱?足而影響公共關(guān)系、信息渠道和溝通。2001年頒布的《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《資金信托管理暫行辦法》給予信托業(yè) 極大的操作空間，信托形式及資金來(lái)源都很廣泛。　　房地產(chǎn)公司籌集資金最重要的是為獲得資金和購(gòu)買土地，如果能夠通過收購(gòu)獲取這些資源，也是非常好的方式。最近傳出，“萬(wàn)科”正密謀并購(gòu)在各自所在地赫赫有名的“浙江南都”與“河南建業(yè)”兩大房地產(chǎn)公司?！　= *X1+*X2+*X3+*X4+*X5　　其中：　　X1=營(yíng)運(yùn)資本/總資產(chǎn)；X2=留存收益/總資產(chǎn)；X3=息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)；X4=股東權(quán)益賬面價(jià)值/負(fù)債總額賬面價(jià)值；X5=營(yíng)業(yè)收入/總資產(chǎn)　　采用這一指標(biāo)，奧特曼研究了實(shí)際情況分別為破產(chǎn)和未破產(chǎn)的兩組公司，兩組公司數(shù)量均為33家，研究發(fā)現(xiàn)：　　 。■　　　　　　堅(jiān)定看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展　　　　中國(guó)房地產(chǎn)周期依附于宏觀經(jīng)濟(jì)周期，宏觀經(jīng)濟(jì)因素的變化會(huì)透過房地產(chǎn)市場(chǎng)供需力量的對(duì)比對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生決定性影響。影響房地產(chǎn)需求的主要有：居民收入/預(yù)期（主要指有購(gòu)房需求的居民收入，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣度、GDP增長(zhǎng)高度相關(guān)）、城市 人口增長(zhǎng)（即城市化率的增長(zhǎng)）和信貸政策（房貸總量控制、利率變化導(dǎo)致購(gòu)房成本的變化）?！　　　￠L(zhǎng)達(dá)15年的城市化進(jìn)程成為長(zhǎng)期推動(dòng)力量　　在我們的實(shí)證研究中，城市人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用遠(yuǎn)大于居民收入增長(zhǎng)。長(zhǎng)達(dá)15年的城市化加速增長(zhǎng)，將形成對(duì)住宅和城市建設(shè)的強(qiáng)烈需求，進(jìn)而對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格的變遷產(chǎn)生極大影響。近年來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)供需基本平衡，需求 保持了20%以上的增速（如圖4）。城市的不斷發(fā)展也將繼續(xù)推升當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)、地產(chǎn)價(jià)格，政府與市 場(chǎng)也就形成所謂的“良性互動(dòng)”，將房地產(chǎn)價(jià)格不斷推高。此外，地方政府在宏觀經(jīng)濟(jì)降溫期間，還將受到來(lái)自中央政府宏觀調(diào)控的壓力，對(duì)城市基建的投資不可能保持現(xiàn)有的高速增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)此輪宏觀調(diào)控將導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)12年增長(zhǎng)放緩。我們注意到，在波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)周期中，收入越高的家庭，收入變動(dòng)幅度越大（如圖5）。但其較低的購(gòu)買力難以承受目前高漲的房?jī)r(jià)，不可能成為推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)力。按我們計(jì)算的數(shù)據(jù)，目前全 國(guó)36大城市平均住宅租金年收益率仍然在5%以上，%。而房地 產(chǎn)作為抗衡通脹的最佳投資品之一，通脹預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期漲幅有正向作用。但提早進(jìn)行的宏觀調(diào)控和緩步加息，將使得房?jī)r(jià)急跌的可能性大大減小，房?jī)r(jià)有望最終實(shí)現(xiàn)“軟著陸”?！倍?wù)“萬(wàn)科”的14年時(shí)間，卻沒讓郁亮覺得長(zhǎng)。“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)全面競(jìng)爭(zhēng)階段，行業(yè)秩序趨于規(guī)范，細(xì)分客戶越來(lái)越重要。即使在美國(guó)， 政府調(diào)控也具有天然的合法性?！倍鱿氯ィ捅仨氝m應(yīng)新的游戲規(guī)則。所以，過去不愁資金的信托公司，成不了 好的地產(chǎn)商。當(dāng)其他地產(chǎn)商的視野還囿于此類細(xì)節(jié)時(shí)，登頂8848之后的“萬(wàn)科”，將更多精力用于尋找方向?！逼諣柼?8%的股東回報(bào)率，也令同一水平為1112%的萬(wàn)科找到了差距。按照計(jì) 劃，這一轉(zhuǎn)軌將在3年內(nèi)完成。彩電業(yè)之后，地產(chǎn)又在演繹同樣的故事。這和現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的情形類似?！澳菚r(shí)，各地政府都有重點(diǎn)扶持的企業(yè)，但是在市場(chǎng)化的過程中，它們多數(shù)被淘汰了，成為行業(yè)巨頭的，反而是TCL、‘長(zhǎng)虹’ 這樣的草根企業(yè)。比如，市場(chǎng)過于分散，主要城市沒有占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，北京、上海、廣州、深圳排名前10位的開發(fā)商占全部市場(chǎng)的份額不 過16%，因此，開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的影響力很小，企業(yè)只有靠銷量增長(zhǎng)和市場(chǎng)份額擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)成功，而這有賴于快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和嚴(yán)格的存貨管理。截至去年底，萬(wàn)科擁有的土地儲(chǔ)備744萬(wàn)平方米，按照當(dāng)年 177萬(wàn)平方米的新開工面積測(cè)算，亦正好滿足3年開發(fā)的需要。除了郁亮認(rèn)為20%復(fù)利太高的海外房地產(chǎn)基金尚未考慮外，其他地產(chǎn)公司所使用的融資渠道，“萬(wàn)科”幾乎都有涉 足，以至外界對(duì)“萬(wàn)科”是否資金緊張產(chǎn)生了種種猜測(cè)，但從今年中報(bào)看，“萬(wàn)科”54%的資產(chǎn)負(fù)債率，顯著低于全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均74%的水平。目前，我們手中還有18億元資金，這是受了宏觀調(diào)控的影響。不過，作為一個(gè)發(fā)展穩(wěn)健的公司的掌控者，他希望未來(lái)地價(jià)與房?jī)r(jià)能夠以個(gè)位數(shù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，“如果雙位數(shù)增長(zhǎng)，政府就要介入調(diào)控了?！澳壳暗膰?guó)內(nèi)人口中，3039歲和1419歲的人最多?！笆袌?chǎng)化的趨勢(shì)，會(huì)使行業(yè)產(chǎn)生很大變局，一些企業(yè)會(huì)被淘汰，但這不意味著會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的并購(gòu)、洗 牌。事實(shí)上，地產(chǎn)業(yè)也沒有多少品牌