【正文】 驗，500㎡以上約占25%，1000㎡以上約25%，其余小面積占50%，所以寫字樓300㎡以下的租金營銷價應在基準價上上浮10%，以應付大面積承租租金下浮及促銷措施。② 如果某商業(yè)項目的條件只能以大面積出租（例如愉景332棟），則在定租金回報率時要充分考慮下浮幅度并制定租金水平。 商鋪對于不同位置、品牌、面積大小、實用率大小的租金差異要大于寫字樓。 租用面積大類似批發(fā)，往往租用面積與租金水平成反比。除了考慮產(chǎn)品的“區(qū)”、“級”的不同外，還要考慮商家的品牌、租用面積大小、行業(yè)的毛利率等因素。（5）營銷顧問小組，由地區(qū)公司營銷老總、財務老總、營銷中心相關(guān)人員、相關(guān)項目公司經(jīng)理共同組成，營銷中心負責組織協(xié)調(diào)相關(guān)工作的開展。工作流程工作指引及步驟（1）項目開盤前，營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部對同期市場上同類物業(yè)的租貨條件作出詳細調(diào)查。地鋪/裙樓投資成本攤分系數(shù)表 工作指引（1）因商業(yè)物業(yè)的定位受地點、周邊人口數(shù)、交通狀況、物業(yè)狀況等眾多因素的影響，不能一概而論，故上述的成本系數(shù)分攤是根據(jù)目前地區(qū)公司現(xiàn)存商業(yè)物業(yè)的狀況來擬定，適合駿景、華景、帝景、愉景、暨南、珠帝、逸景街鋪項目使用。所以一個面積較小的商鋪的面積系數(shù)要高于一個面積較大的商鋪。 經(jīng)價格會議討論取得共識后，由營銷中心根據(jù)試算表制定出每幢樓宇的商用物業(yè)價目表及使用說明，經(jīng)財務部核實后，加蓋項目公司公章，然后頒發(fā)給項目公司使用。 基準價格試算的步驟：（1） 商用物業(yè)樓宇均價分布圖，確認即將推出的每一幢商用物業(yè)均價；（2） 為確保實收價格達到計劃價格指標，需將常規(guī)折扣計入每幢商用物業(yè)均價內(nèi)，得出推售均價。方案中各項目內(nèi)容的制定指引見相關(guān)工作指引，例如：制定項目總平均租金回報率時參照《租金定價工作程序》中第二章的工作指引，如運作當中要修改回報率，審批程序則按第二章上所列的程序報批。（7） 裝修及設備標準建議。（3） 項目定位建議。在出租范圍中轉(zhuǎn)換成出售的面積，須在經(jīng)營部考核指標相應調(diào)整，具體可在年底統(tǒng)一調(diào)整。租售比例原則上為7：3。 三、崗位職責及人員定編 見附件第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設計論證和經(jīng)營方案的制定與審批 第一節(jié) 前期與規(guī)劃設計論證 商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與《項目論證管理規(guī)范》相關(guān)規(guī)定基本一致。（2） 協(xié)調(diào)商戶與業(yè)主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關(guān)系。（7） 負責租金收取工作，并按要求建立臺帳，填寫報表上報營銷中心及財務部。（3） 負責協(xié)調(diào)營商與居住兩方面的關(guān)系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。具體工作由營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部組織實施。增加設施或制造優(yōu)勢，為商家創(chuàng)造更好的營商環(huán)境，使物業(yè)升值。租金、推廣費、管理費等收取。經(jīng)營期宣傳推廣確立市場形象，提高市場知名度和地位，吸引消費者來消費。物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運送、設施管理、安全等等。租/售宣傳推廣租賃與銷售分配總體市場策略（3）租售推廣期專項市場調(diào)研及對手分析具體表現(xiàn)為以下四個階段：（1）投資開發(fā)期本制度將建立起一個商用物業(yè)的經(jīng)營體系，指導該項工作的進行。合生商業(yè)物業(yè)租售運營體系目 錄 ………………………………………………………………………… 頁 碼前 言 …………………………………………………………………………… 3第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織 …………………………………………………… 3第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營機構(gòu)第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設計論證和經(jīng)營方案制定與審批…………6第一節(jié) 前期論證與規(guī)劃設計論證第二節(jié) 租售規(guī)劃制定與流程轉(zhuǎn)換第三章 商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批 ………………………………8第一節(jié) 租售營銷方案制定與審批第二節(jié) 單元售價的制定第三節(jié) 單元租價的制定第四節(jié) 階段性價格調(diào)整及制定促銷措施第五節(jié) 制定商用物業(yè)租售付款方式第四章 商鋪/寫字樓面積計算與編號 …………………………………… 19第五章 宣傳推廣與營銷費用的制定與審批 ……………………………… 20第一篇 商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引第二篇 商業(yè)物業(yè)營銷費用預算管理辦法第二節(jié) 預算編制及評審小組第三節(jié) 年度預算編制和審批流程第四節(jié) 月度預算編制及審批流程第五節(jié) 預算方案調(diào)整第六節(jié) 預算執(zhí)行監(jiān)督措施第七節(jié) 營銷費用標準單價第六章 交樓標準的制定及審定裝修標準………………………………… 30第一節(jié) 商用物業(yè)交樓標準的制定第二節(jié) 審定裝修標準第七章 商鋪銷售、租賃工作程序 ………………………………………… 32第一篇 銷售第二篇 租賃第一節(jié) 認租手續(xù)及審批辦理程序第二節(jié) 商場/商鋪租戶租賃資格評估第三節(jié) 寫字樓租戶租賃資格評估第四節(jié) 租賃合同簽署程序第五節(jié) 續(xù)約、再出租辦理程序第六節(jié) 競價程序第七節(jié) 撻定程序第八節(jié) 退租手續(xù)辦理程序第九節(jié) 商鋪交付使用程序第十節(jié) 帶租約出售程序第十一節(jié) 轉(zhuǎn)租程序第十二節(jié) 現(xiàn)場管理規(guī)定第八章 商用物業(yè)租售臺帳建立及租售控制程序 ………………………… 52第一節(jié) 租售臺帳第二節(jié) 租售控制第九章 經(jīng)營管理及推廣 ……………………………………………………56第一節(jié) 租金、管理費繳付程序第二節(jié) 租金摧收及違約處理程序前 言合生創(chuàng)展集團在董事局的正確領(lǐng)導下得到迅猛的發(fā)展，業(yè)務從廣州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市場上，已成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義一、商用物業(yè)范圍由地區(qū)公司下屬各項目公司開發(fā)、建設的所有用于營商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：大型純商業(yè)項目（專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場） 市場環(huán)境調(diào)研項目的發(fā)展目標項目主題整體形象包裝時期、區(qū)域劃分及推廣時機的把握租售洽談及簽約（4）經(jīng)營期 第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營機構(gòu)一、系統(tǒng)架構(gòu) 見附件二、分工與職責地區(qū)公司營銷中心（1） 代表地區(qū)公司對其管轄范圍內(nèi)的商用物業(yè)擔當資產(chǎn)管理者角色及統(tǒng)籌策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營管理工作，并向地區(qū)公司經(jīng)營班子負責。（4） 對駿景商業(yè)廣場、越華兩個項目進行市調(diào)、策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營推廣工作。（4） 負責商用物業(yè)工程進度和質(zhì)量的監(jiān)管，以確保商用物業(yè)按時按質(zhì)交付使用。（8） 與商戶有關(guān)工程條件的談判。（3） 協(xié)助商業(yè)物業(yè)宣傳推廣活動。 論證附件附件1 《市場定位報告》附件2 《項目全程價格方案》附件3 《營銷計劃書》附件4 《規(guī)劃設計要點一覽表》附件5 《經(jīng)營計劃財務評估分析編制說明》附件6 《項目經(jīng)營計劃財務評估分析規(guī)定》附件7 《各經(jīng)營期利潤測算表》附件8 《項目經(jīng)營計劃成本明細表》附件9 《項目各期資金回籠預測表》附件10 《項目經(jīng)營計劃各期現(xiàn)金流量分析表》附件11 《項目經(jīng)營計劃各期融資計劃及還貸計劃表》附件12 《項目經(jīng)營計劃資金成本估算表》附件13 《單位（項）工程進度計劃表》附件14 《單位（項）工程主要進度控制點匯總表》附件15 《項目工程工作計劃表》附件16 《地塊住宅主要進度控制點完成時間計劃》附件17 《項目網(wǎng)絡計劃圖》附件18 《住宅項目網(wǎng)絡計劃圖》備注：（1）共18個附件，黑色加粗附件呈報集團領(lǐng)導閱 （2）附件3本章后附有格式范本，附件418文件格式與《項目論證管理規(guī)范》相關(guān)文件一致。劃定租售范圍須明確到每間鋪。第三章 商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批第一節(jié) 租售營銷方案制定與審批在商業(yè)物業(yè)落成并準備招租前三個月有關(guān)部門應開始著手安排租賃經(jīng)營方案。（4） 項目的成本攤分系數(shù)建議。（8） 租賃條件建議。第二節(jié) 單元售價的制定商用物業(yè)單元定價：營銷中心根據(jù)商用物業(yè)均價分布圖及面積表，結(jié)合項目公司推售策略及不同的地理位置、環(huán)境特點等，制定出商用物業(yè)具體單元的銷售價格（單價及總價）。常規(guī)折扣主要有：付款方式折扣、內(nèi)部認購折扣、領(lǐng)導特批折扣、等。三、影響商鋪定價的因素 客流量系數(shù)這是衡量一個商鋪價值最重要的因素，客流量越大的商鋪，商業(yè)價值越高；反之，則越低。 樓層差系數(shù)由于首層商鋪能接觸到較大的客流量，而位于二層的商鋪所接觸到的客流量就遠遠小于首層商鋪，所以一般而言，二層商鋪的價值只相當于首層商鋪的50%~60%，而二層以上的商鋪與二層商鋪的價值則相去不遠。（2）對于未來的項目，應參照上述系數(shù)，結(jié)合項目的實際具體情況擬定。（2）根據(jù)市場情況，分別對用于生活配套的物業(yè)和主題定位的商業(yè)物業(yè)的最高租價作出估算。（6）營銷顧問小組組織召開論證會，小組各成員根據(jù)方案從各自的專業(yè)角度提出建議，經(jīng)過論證取得共識后，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部把論證結(jié)果形成書面報告，報公司決策層批示后，作為日后制定具體價格的依據(jù)。216。216。基于以上市場特征和價格策略的八大原則，按以下流程和指引建立租價走勢。如項目條件允許存在大小不同面積出租（例如駿景花園商鋪），按行業(yè)經(jīng)驗，大面積出租比例一般不超過45%，建議按下表制定營銷價。（3）上述指引中表一、二、三中給品牌商家和大面積承租商家在基準價基礎上下浮后形成的是營銷價，不屬于打折范圍，其差額已在其他定價中彌補。四、 制定租賃條件租賃條件：包括承租位置、面積、租金水平、承租期、免租期、遞增率和交付裝修標準和設施、設備標準，廣告招牌位置及使用條件、管理費水平、推廣費用水平，預付或押金數(shù)量等等。小面積商鋪和寫字樓一般為兩至三年；10000㎡以上超市大賣場、百貨公司一般會要求十年至十五年，甚至更長。10000㎡以上大面積最少半年，可雙方協(xié)商一個合理的最長期限，由合同中予以約定。1000㎡以上一般為3%～5%；③如果整棟物業(yè)不是由一個商戶整體租用，原則外墻廣告位置要按市場價值予以收費。③商場及商業(yè)步行街經(jīng)營期的推廣費要包含在管理費中，向物價局申報，故康景在申報收費標準之前要把營銷中心經(jīng)營部擬定的經(jīng)營期推廣費商家承擔之部分融入管理費中，向物價局申報。詳見《確立租金價格走勢》的工作指引。該制度同時適用于租戶在合約期內(nèi)提出減租申請的處理。對于出租的商用物業(yè)付款方式建議經(jīng)項目公司、財務部會簽后報公司領(lǐng)導審批，經(jīng)審批同意后返回營銷中心商用物業(yè)經(jīng)營部。三、付款方式表（范本）a) 出售商用物業(yè)付款方表（范本）b) 出租商用物業(yè)付款方表（范本）第四章 商鋪/寫字樓的面積計算與編號計算商鋪/寫字樓的面積：按照行業(yè)標準規(guī)定，根據(jù)單體建筑平面施工圖計算出每一個商鋪/寫字樓單元的建筑面積、公攤及實用率，作為定價和租售依據(jù)。（4）營銷中心計算出面積表并予以編號，經(jīng)部門負責人簽字后，送審核部核對，經(jīng)核實無誤后，送工程、營銷老總審定。③經(jīng)營期：指商業(yè)項目開業(yè)后的階段。對商家的滲透是針對性滲透，對符合商業(yè)物業(yè)定位的商家定期寄發(fā)宣傳品，以“匯報”項目進度、思路以樹立他們對項目的信心。租售推廣期：① 在前期推廣的基礎上大張旗鼓地樹立、鞏固品牌和主題形象，通過對新概念的炒作，多角度地對商業(yè)物業(yè)的盈利能力和消費者能獲得新的消費體驗進行層層展現(xiàn)，深入剖析，有力推動商家的認同和進駐，同時也進一步為商家培養(yǎng)消費群。公關(guān)活動③主要方式：編輯形象/消費雜志（2） 租售推廣期租賃部分的營銷費用基準數(shù)為合同上列示的租金單價面積12個月，并非當年實收租金。（2） 營銷中心綜合會審意見，結(jié)合實際需要，對原方案作出調(diào)整。三、月度預算表四、月度預算方案實施 工作流程 工作指引 （1）計劃、合同會簽程序。每半年，由地區(qū)公司財務部、審核部、審計室聯(lián)合對各預算單位的預算執(zhí)行情況進行審計，