【正文】 商家的收鋪順利進(jìn)行，以免發(fā)生延長起租，增加免租期或減租等問題。附：小區(qū)商鋪退回驗收單第九節(jié) 商鋪交付使用程序商鋪交付使用參照住宅交付，分兩步：第一步 由項目公司交付給康景物業(yè)；第二步 由經(jīng)營部協(xié)助康景物業(yè)交付給承租方。項目主管對租金交付情況開展檢查，管理中心對工程及管理費、水電費等，開展檢查，雙方應(yīng)按合同的約定驗收無誤。管理中心在接到終止通知后，須按通知之日停止水電供應(yīng)，停辦裝修申請，停止支付鑰匙，并派保安人員加強監(jiān)管。一、 工作流程二、工作指引取證須現(xiàn)場拍照。第七節(jié) 撻定程序四種撻定情形：認(rèn)租已獲得批準(zhǔn)，認(rèn)租方五個工作日內(nèi)不簽正式租賃合同的，予以沒收認(rèn)租金。如有特殊情況，可安排專項競價。再出租新合同的起租日期原則上以原租戶交回商鋪日期為準(zhǔn)。法律規(guī)定了原租客在再出租或出售時，在同等條件下有優(yōu)先承租/購買權(quán)，故經(jīng)辦部門須把競價通知確保送達(dá)原租戶。四、租賃合同一式五份、客戶、經(jīng)營部、項目公司財務(wù)、管理中心、地區(qū)公司資料室。合同須用墨水筆或簽字筆填寫，不得涂改，不得漏填。租賃期內(nèi)相關(guān)各方的違約責(zé)任及相關(guān)賠償內(nèi)容。附件：出租意見表及收鋪通知范本二、租賃合同使用規(guī)范租賃合同是指地區(qū)公司所有的商用物業(yè)出租時與租戶簽定的物業(yè)租賃協(xié)議，由地區(qū)公司法律室以房地產(chǎn)管理局租賃合同范本的基礎(chǔ)，結(jié)合地區(qū)公司出租物業(yè)的實際情況分別編寫地區(qū)公司商場商鋪、臨街鋪及寫字樓物業(yè)租賃合同范本，由相關(guān)職能部門會簽、修改，由公司領(lǐng)導(dǎo)審核后正式使用。C. 押金標(biāo)準(zhǔn)為兩個月租金，可把已交之認(rèn)租金作抵扣補充余額，交回認(rèn)租金收據(jù)押金。本評估法側(cè)重租賃條件的評估。第三節(jié) 寫字樓租戶租賃資格評估一、寫字樓租戶租賃資格評估表二、工作指引本表適用于租用場地作寫字樓用途的租戶在承租、續(xù)約時的評估。%=%e、租戶在“租賃條件”項目上的實得分： （1＋%）60分=因每個商業(yè)項目的旗艦店的價值體現(xiàn)在對項目知名度的提升，增加人流及提升其他商鋪的租值，故可以不按此評價法進(jìn)行評估專案報批。36個月=100元/㎡月→實際單月租金㎡月，6個月免租期，3年合約，免裝修交付。公司要求凈回報率（4） 注釋：a、投資成本：地區(qū)公司財務(wù)部將提供各商業(yè)項目的平均投資成本，并按“成本分?jǐn)傁禂?shù)”把平均成本分?jǐn)傊敛煌臉菍樱瑥亩贸龈黜椖坎煌瑯菍拥耐顿Y成本?？傋馄谠聰?shù)12個月247。附件：商鋪臨時認(rèn)租書范本第二節(jié) 商場/商鋪租戶租賃資格評估一、商場/商鋪租戶租賃資格評估表二、工作指引本表適用于商場及商鋪租戶在承租、續(xù)約時的評估；滿分標(biāo)準(zhǔn)分為100分；除超市和醫(yī)療配套外，只有總分達(dá)到70分的商戶才有資格租用商鋪，其中：國際知名品牌租賃條件單項不低于48分，國內(nèi)知名品牌不低于54分，無品牌者不低于60分。初評達(dá)標(biāo)，項目主管審核認(rèn)租書后簽名并督促招租人員帶客戶至項目公司財務(wù)交認(rèn)租金，認(rèn)租金原則上為首月租金的一半，300㎡以上客戶交5000元。店面或櫥窗的VI（須提供相片）。公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件或身份證明復(fù)印件。已提供裝修物業(yè)因為出租的要求需重新提供裝修，按以下程序操作：第七章 商鋪銷售、租賃工作程序第一篇 銷售由于商用物業(yè)銷售工作程序與現(xiàn)在執(zhí)行的樓宇銷售工作程序相同，在此不作重列附認(rèn)購書和買賣契約第二篇 租賃第一節(jié) 認(rèn)租手續(xù)及審批辦理程序認(rèn)租手續(xù)：在現(xiàn)場招商中，為了盡快明確客戶意向，促成招租成功，現(xiàn)場項目主管有權(quán)在客戶已符合公司批準(zhǔn)的價格、功能、定位時，收取客戶認(rèn)租金（同售樓時收取認(rèn)購定金的目的一致）。 經(jīng)審定的交樓標(biāo)準(zhǔn)返回項目公司，項目公司根據(jù)會審意見修改原交樓標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)無誤后發(fā)給相關(guān)單位（營銷策劃組、簽約組、經(jīng)營部、工程部）使用。第七節(jié) 營銷費用標(biāo)準(zhǔn)單價一、制定標(biāo)準(zhǔn)單價程序 操作流程 操作規(guī)定（1） 經(jīng)營部根據(jù)審核部要求列出費用明細(xì)表，明細(xì)表內(nèi)容包括：費用名稱、規(guī)格、制作要求等；（2） 審核部根據(jù)經(jīng)營部提供的有關(guān)資料按招標(biāo)程序確定合作單位及標(biāo)準(zhǔn)單價；（3） 經(jīng)營部根據(jù)實際需要與合作單位簽訂合作合同（如：宣傳印刷合同、廣告制作合同等），以標(biāo)準(zhǔn)單價作為合同單價，凡與標(biāo)準(zhǔn)單價不符或未有標(biāo)準(zhǔn)單價的，均須報審核部審定價格（或招標(biāo)），并對標(biāo)準(zhǔn)單價表予以補充；（4） 審核部必須定期了解市場行情，以確保標(biāo)準(zhǔn)單價符合市場趨勢，每季度必出一份市場調(diào)查報告，以進(jìn)一步評估標(biāo)準(zhǔn)單價的可行性，并報評審小組；（5） 標(biāo)準(zhǔn)單價與操作與住宅推廣基本保持一致。（1） 計劃類費用結(jié)算：按樣報或播出證明憑實結(jié)算有關(guān)款項；（2） 合同類、請示類費用結(jié)算：則根據(jù)《驗收制度》驗收，按合同條款如實結(jié)算款項；（3） 各類款項支付必須按財務(wù)新頒的《付款審批制度》報批；（4） 禁止將結(jié)算款折分請款，一經(jīng)查實，從重處罰經(jīng)辦人及部門負(fù)責(zé)人。（4） 方案確定后，集團(tuán)公司與董事局、地區(qū)公司營銷中心、經(jīng)營部與集團(tuán)公司分別簽定《全年營銷費用預(yù)算責(zé)任書》，并按年度預(yù)算方案制定月度預(yù)算方案。（4） 預(yù)算單位須于每年一月中旬前擬定年度預(yù)算方案。展覽活動公關(guān)活動公益贊助等經(jīng)營期：①主要針對商場及規(guī)模較大的商業(yè)街項目?，F(xiàn)場包裝、布置對消費者的滲透是廣泛式滲透，在公司原定的所有對外宣傳中，對任何機會、任何形式，只要能傳遞信息，對消費者能作正面引導(dǎo)的機會都應(yīng)利用。② 主要方式以報紙軟文、公關(guān)活動、目標(biāo)客群滲透為主：ａ、報紙軟文：在主流媒體上以新聞報導(dǎo)、專題文章等形式不經(jīng)意地引導(dǎo)市場關(guān)注，并認(rèn)同地塊的商業(yè)價值。第五章、宣傳推廣與營銷費用的制訂與審批 第一篇、商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引一、工作階段主要分成三個階段：①項目前期：項目開工前后至正式向市場推出之間的階段。（2）總工室審核圖紙，經(jīng)確認(rèn)無誤后，一份存檔，另三份發(fā)給營銷中心、審核部、營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部。付款方式表經(jīng)財務(wù)部審核，營銷老總審批后送行政人事部蓋章（項目公司公章）。一、工作流程二、工作指引商用物業(yè)推售前，項目公司根據(jù)銷售策略、結(jié)合市場因素提出商用物業(yè)付款方式建議，建議內(nèi)容包括：付款種類、優(yōu)惠政策、付款計劃等；或商用物業(yè)推出租賃業(yè)務(wù)前，營銷中心商用物業(yè)經(jīng)營部根據(jù)租賃策略、結(jié)合市場因素提出商用物業(yè)付款方式建議，建議內(nèi)容包括：租金繳付計劃、優(yōu)惠政策等。在原租金回報率不變的情況下恰當(dāng)運用延長免租期、租價折扣、送管理費等手段促進(jìn)成交。第四節(jié) 階段性價格調(diào)整及制定促銷措施促銷措施和階段性價格調(diào)整：根據(jù)市場的季節(jié)性和促銷策略，在營銷價上附加一些優(yōu)惠措施或?qū)ψ鈨r作一些階段性調(diào)整，以促進(jìn)商家在淡季開盤、競爭激烈等時候達(dá)成成交。（4）管理費水平①由廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司建議，經(jīng)地區(qū)公司營銷中心、財務(wù)部會簽后，由地區(qū)公司總經(jīng)理審批。（3）廣告招牌位置：①每個商鋪應(yīng)給予一個免費的招牌位置，在商場或商業(yè)街開業(yè)早期，對品牌企業(yè)、大面積承租或位置較偏的商戶可提供一至兩個設(shè)置在公共位置的廣告位，半年至一年的免費使用期，應(yīng)視項目實際情況作出安排。500㎡以下承租一般為5～10%；一般1000㎡以下給予最多三個月；1000㎡以上～5000㎡商鋪一般為五至八年；工作指引（1）在申報項目租賃經(jīng)營方案時與定價一起擬列在方案內(nèi)，詳見《制定和申報租賃經(jīng)營方案》。（5）把投資成本價值系數(shù)分?jǐn)傊粮鲀r格區(qū)的不同樓層。④當(dāng)項目已出租至90%，則結(jié)算已出租面積的加權(quán)平均租金回報率，并與公司要求的回報率相比較，若高于公司要求，則計算其中的空間，分?jǐn)傊潦Ｓ嗟拿娣e上制定傾銷價。具體見下列表格：① 據(jù)商業(yè)行業(yè)經(jīng)驗，國際知名品牌及國內(nèi)知名品牌的數(shù)量占商戶總量不到40%，其中國際品牌低于15%，國內(nèi)品牌低于25%，因此總平均回報率在各類商家中的分配比例建議如下表，以此制定營銷價。216。216。三、確立租金價格走勢根據(jù)已通過的總平均租金回報率和基準(zhǔn)價，建立整個商業(yè)項目的租價走勢。（4）方案中應(yīng)同時提出因項目住宅入住人口數(shù)而推出的商業(yè)面積及進(jìn)度策略?；鶞?zhǔn)價：是指與總平均租金回報率相對應(yīng)的該項目的平均租金水平，應(yīng)計算至各樓層。由于不同位置、不同樓層的商鋪/寫字樓價值并不一樣，為了易于比較故需把平均成本按照價值大小的一定比例分?jǐn)傊粮鱾€區(qū)域。 面積系數(shù)一個商鋪，它的面積越小，涉及的總金額就相對較小，易為客戶接受；相反，面積越大，總金額就越高，市場承受力就越弱。 營銷中心組織召開定價會議，討論價格試算一覽表的可行性，與會人員應(yīng)包括：營銷老總、價格小組成員、營銷中心負(fù)責(zé)人、營銷中心定價組成員，財務(wù)部有關(guān)人員。 營銷中心收到推售計劃后，根據(jù)推售計劃，結(jié)合本部門意見出具基準(zhǔn)價格試算表。（10） 如以小面積出租為主的鋪或商場，須作出開業(yè)一年內(nèi)的經(jīng)營期宣傳推廣計劃及費用建議。（6） 招租策略（例如分期、分區(qū)攤出策略等）。（2） 項目的優(yōu)劣勢分析。對于未出租的，經(jīng)地區(qū)財務(wù)核對《租售控制表》（附后）后可以出售，已出租的轉(zhuǎn)入帶租約出售程序。在每年年頭要召開全年的租售規(guī)劃會議，在項目商業(yè)交付前三個月要召開專項租售規(guī)劃會議。其他部門的職責(zé)與住宅開發(fā)的分工和職責(zé)大致相同。廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司（1） 負(fù)責(zé)對商用物業(yè)實施專業(yè)的物業(yè)管理。（6） 負(fù)責(zé)現(xiàn)場招租處的建造和裝修。（2） 受營銷中心委托對需出售的商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。（3） 負(fù)責(zé)對用于出租的商用物業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研、市場定位、策劃、招租、宣傳推廣及經(jīng)營期經(jīng)營管理和宣傳推廣工作。策略定價項目功能規(guī)劃確定具體市場定位市場定位論證（2）前期策劃期項目依托住宅區(qū)、商住結(jié)合，但單體面積40000㎡以上，例如駿景商業(yè)廣場非大型純商業(yè)項目（地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場地）二、經(jīng)營的含義指通過充分的市場調(diào)研，準(zhǔn)確的市場定位，合理的規(guī)劃設(shè)計，建造出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，運用富有成效的營銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業(yè)建設(shè)良性循環(huán)，物業(yè)不斷增值從而使公司利益最大化的行為過程。盤活資產(chǎn)，經(jīng)營好商用物業(yè)將成為地區(qū)公司另一個利潤的來源，增值的商用物業(yè)和穩(wěn)定的長期性收益將有利于集團(tuán)長期穩(wěn)定的發(fā)展。隨著集團(tuán)業(yè)務(wù)的不斷擴張以及廣州房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，如何使企業(yè)能在變幻莫測的市場環(huán)境中游刃有余地主宰發(fā)展速度，能在充滿風(fēng)險的投資環(huán)境中保持穩(wěn)健，規(guī)避風(fēng)險，成為地區(qū)公司實施以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的多元化策略的出發(fā)點。整個項目用途是純商業(yè)的，無住宅功能的，例如越華 項目可行性分析規(guī)劃設(shè)計項目布局規(guī)劃階段租售計劃制定商家經(jīng)營行為管理，包括對商家的經(jīng)營范圍及合法經(jīng)營的管理、形象管理、污染管理等。公共關(guān)系管理：處理與工商行政管理部門、環(huán)保、消防、公安、衛(wèi)生檢疫、街道、城管等政府部門的關(guān)系。定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費者。跟蹤了解商戶的經(jīng)營狀況，應(yīng)對減租要求。（2） 指導(dǎo)、幫助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下項目公司對需要出售商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。項目公司（1） 負(fù)責(zé)對相關(guān)項目的商用物業(yè)組織協(xié)調(diào)包括：規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、裝修、竣工驗收、物業(yè)改造等方面的工作。（5） 根據(jù)營銷中心的要求對建成商業(yè)進(jìn)行改造或完善工程。（9） 對項目所屬的商鋪進(jìn)行經(jīng)營期內(nèi)的工作。（4） 根據(jù)租賃合同對商家進(jìn)行現(xiàn)場的管理，包括經(jīng)營范圍、合法經(jīng)營行為、店面形象、污染等等。第二節(jié) 租售規(guī)劃與轉(zhuǎn)換流程營銷中心主持租售規(guī)劃會議營銷中心審批經(jīng)營部每間鋪定租價項目公司每間鋪定售價項目公司開始出售確定租售比例劃定租售范圍租售轉(zhuǎn)換營銷中心每半年一次調(diào)整租售規(guī)劃經(jīng)營部開始出租租轉(zhuǎn)售項目公司出售地區(qū)財務(wù)租售控制售轉(zhuǎn)租經(jīng)營部出租工作指引項目公司與經(jīng)營部分別就各自的投資回報要求，確定每間鋪售價、租價，應(yīng)根據(jù)實際的位置、平面、進(jìn)深比、大小