房地產(chǎn)資本運營講座-wenkub
2023-06-12 00:08:06 本頁面
【正文】 際上我們國家連續(xù)三次的息漲息，那么這樣的話，我的債券不但用一個低息的方式取得了，而且降低了融資成本。第二種是非市場流通的，就是非上市公司的但是可以自由轉讓的一部分股權。 我們最常見的還有優(yōu)惠的政府貸款，包括國際的和國內(nèi)的，有可以貸款、專項貸款和技改貸款等等，房地產(chǎn)里面最常見的就是煤改氣，不管從政府和發(fā)展商都有一些人獲得過。 那么，我們先說金融市場最基本的融資手段，這個可能是大家實際操作中可能最關心的。從地產(chǎn)商來說，最大的資本市場實際上不是金錢，而是土地，就是因為生產(chǎn)資料土地可以轉化、可以買賣、可以流通，因此它形成了廣義資本市場的最重要的一部分。那么勞動力這個概念是包括了經(jīng)理層的概念，包括了管理者的概念，也包括了科技人員的知識和技術的概念。 而同時當這些東西對人類有用或者是稀缺的時候，它才能成為財富和資本，我們通常都知道人體是通常不缺少陽光的，缺少陽光人就活不下去了，但是陽光是非常足夠的，那么人們就不覺得它稀缺，那么人們也就認識不到節(jié)省陽光就是財富，那么因此我們要對資本本身有一個正確的認識，你才可能對資本的運營產(chǎn)生正確的認識。那么我們房地產(chǎn)開發(fā)公司最早的起源是統(tǒng)建辦，就是各個地方建立了房地產(chǎn)辦公室，人民轉向了進行房地產(chǎn)公司的辦理。那么在當時的憲法還沒有修改，因此土地是不允許轉讓和買賣的，因此那時候所有成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司必須是全民所有制，而全民所有制的基礎就是非壟斷和非國家所有，因此它并不是完全市場所有的東西，那么在整個轉型的過程中，房地產(chǎn)的開發(fā)包括資本運營，既不是靠理論的指導，而是靠拼死的掙扎過程中逐漸發(fā)展，從八十年代一開始限制房地產(chǎn)企業(yè)的成長，然后開始加進去了一些限制的條件，88年進行了二次整頓，92年鄧小平南巡講話才真正形成了房地產(chǎn)的資本市場。首先我想講一講資本市場，狹義的資本市場就是我們所講的金融資本市場的概念，比如說我們有了信托投資，有了上市融資，有了開放式的直接融資等等。所以，勞動力開始進入資本市場，它成為了一個開放性的市場，而且成了資本運營中的一部分，它可以轉化為股權了。 另外就是無形資產(chǎn)，近兩年我們開始談到了品牌意識，談到了五百強，就是因為在我們傳統(tǒng)的觀念中沒有經(jīng)營，沒有品牌，所以品牌不能形成資產(chǎn)，也不是資本。 第一個概念就是融資，融資可能分為間接融資和直接融資，間接融資是指什么呢？通常我們是指通過中介機構取得的資金是間接融資，就是第一手資金不是你拿到的，而是別人拿到的，比如說銀行，通過銀行取得的都是銀行之間通過客戶取得的資金是間接融資，那么然后通過銀行和中介機構之間取得的融資是間接融資。還有就是搭橋，也可能因為臨時的借貸過程形成搭橋貸款，委托貸款和間接貸款等等。為什么我們說它是非市場流通的呢？就是說我們一個股份制公司，政府明文固定允許你的股權可以自由的轉讓，但是不是在公開的市場中進行的流通，所以是非市場流通的一種流通股。我們第二次的債券是前兩年發(fā)的，％的債券，那么我們實際上就不合適了，因為中國降息了8次，那么我們實際上就高成本發(fā)了債券?？蓳Q股就是有選擇性，我可以選擇成換股票，那么可換股債券比一般的債券優(yōu)勢大一些，風險也小一點，但是通?？蓳Q股的債券利率都比較低，因為它可以通過轉換成股票的時候取得一個高收益。 那么另外就是基金投資，那么可以列為直接投資的一種，也可以列為間接投資的一種，因為基金是投資人購買的基金形成的作為中介機構的一部分，但是中介機構的發(fā)起人常常是基金的管理者，所以也是直接的股東，因此他可以借于兩者之間。我們到九十年代后期才開始出現(xiàn)公司法，才要求注冊資本是實投資本，實資本注冊制，所以在以前我們當初在成立全民所有制開發(fā)企業(yè)的時候，注冊資本是1500萬，但是實際資本是零，沒錢，靠什么呢？一個是靠以政府信譽為背景的銀行信貸，因為那時候幾乎所有的土地都是劃撥，而所有的開發(fā)公司都全民所有制，都帶有政府行為，銀行也是政府行為，因此形成了以政府行為為背景的信譽而形成的信貸。 我大概說一下原來華遠運行的經(jīng)營模式和案例。這個是我們以土地的三蒙一平條件，以上海和廣州兩個市政府進行的合作項目，那么確定項目的時候，可能還是江澤民和朱森林來確定項目。 在社會上引起最多關注的華遠實際的經(jīng)營操作是股份制改造，93年當我們擁有大量的用土地轉換成公司股權和作為開發(fā)項目之后，我們開始進行了社會直接融資的股份制改造，把全民所有制公司變成了股份制公司，當時我們是1500萬的注冊資本，經(jīng)過評估以后變成了8700萬，我們占有當時公司35％的股權，而總股本的發(fā)行量是2億5000萬，這其中除了發(fā)起人的股權以外，拿出了8250萬股議價發(fā)行，那么就是一股賣了兩塊錢，那么這樣我們使1500萬的注冊資本變成了3億3250萬的凈資產(chǎn)，這是我們第一步的變化過程。金融危機之后，可換股債權在盧森堡上市減價，那么債券價格也在發(fā)生變化，我們發(fā)行的是比如說100元，金融危機之前債券漲到了112元，到金融危機最厲害的時候這個價格降老了4毛9分錢，就等于我花了4毛9還了1塊1毛錢的債券，債券的交易我們大概實際上賺了將近3個億，就是可換股債券融資的條件比較低，我們大概是2％的利息，那么我們當時約定的股票達到6塊3的話必須換股，如果股票達不到6塊3我們就必須還錢，后期的成本是很高的，但是金融危機實際上我們用幾毛錢的代價就把錢還掉了。我記得同一天是中國銀行在國際上發(fā)行了兩億美元的債券，上了中央電視臺的頭條新聞，而我們當時發(fā)了一億7250萬可換股企業(yè)的債券那么并不亞于中國銀行發(fā)行的債券。 我與華潤分手以后，我們在去年的12月30號正式成立了一個華遠新時代房地產(chǎn)公司，重新組成了一個新的公司，注冊資本是三個億，當然我們還可以多注冊一點，但是我們盈利上沒有那么大，每股收益上沒有那么大，所以我們注冊那么大沒有用。那么資本運營的其中一個過程就是以小搏大這樣一種轉換。那么，我們可以有一種充分的選擇，我們可以選擇張三的資金，也可以選擇李四的資金。而在保證股東滿意匯報嗯之的時候，我不可以一開始把自己的股權做得太大，做得太大我沒有那么多項目，那什么來支撐我，我沒有那么多利潤回報我沒辦法那么干。 那么如果這樣做我們所需要的運營基礎，那么這個運營基礎就是基本運營的基本條件，對于境外的投資者來說，可能最重要的就是需要有一個優(yōu)秀的管理隊伍，在國外的資本市場里面最首先評價的就是你企業(yè)的管理團隊、管理隊伍，你的組織能力、市場判斷能力，那么在國內(nèi)我們可能不太重視誰來當董事長、誰來當總經(jīng)理，誰組成的董事會，那么在國外最重視的就是這個，那么可能在進行投資的時候首先談的可能是你這個隊伍如何如何，你的人如何如何。 另外就是財務是透明度的，那么信譽和財務透明度是所有的投資者最嚴的，我們當時審計的時候是國際上六大知名會計師事務所，那么當然這其中有一家倒了，那么當時用的是畢馬威，就是要和安達信合作的一家世界上有名的會計師事務所，就是
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