【正文】 金制）（2016年7月1日2018年6月30日）委托方（甲方）：中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會受托方（乙方）：江蘇明騰物業(yè)管理有限公司日期：2009年 9月 15日物業(yè)管理服務(wù)合同第一章 總 則第一條 本合同當(dāng)事人委托方 （以下簡稱甲方）名稱： 中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會受委托方（以下簡稱乙方）：名稱：江蘇明騰物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理資質(zhì)等級二級根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方選聘乙方為中茵龍湖國際家苑小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，訂立本合同。本合同委托管理的物業(yè)范圍的實際收費(fèi)面積以本次合同簽定時物業(yè)交接驗收并核實的實際面積（如合同期間的實際收費(fèi)面積發(fā)生變動，則以實際面積計算）為準(zhǔn)。第六條 乙方設(shè)立中茵龍湖國際家苑分公司的獨(dú)立財務(wù)帳戶，業(yè)主委員會委托乙方進(jìn)行小區(qū)公共物業(yè)資金與收入的財務(wù)代管，即該財務(wù)帳戶為共管帳戶，相關(guān)的財務(wù)支出項均需按照本合同約定或業(yè)主大會對業(yè)主委員會的授權(quán)，由業(yè)主委員會簽署書面同意意見后方可執(zhí)行，具體的財務(wù)支出運(yùn)作方式將參照已公示的業(yè)主委員會財務(wù)管理相關(guān)程序和文件執(zhí)行。第九條 在本合同周期中每季度末，業(yè)主委員會將組織一次至少有50%以上業(yè)主參與的服務(wù)質(zhì)量書面評議活動，并召開由業(yè)主委員會和樓代表參與的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量綜合評議會議，將服務(wù)質(zhì)量評價級別分為不滿意、一般、滿意共三個級別。甲方有權(quán)決定當(dāng)年獎金的總額，且獎金數(shù)額上限不超過當(dāng)年物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等收入總額的3%。為有效降低第三方服務(wù)承包的總體成本，建立第三方服務(wù)的質(zhì)量競爭機(jī)制，第三方服務(wù)承包公司原則上應(yīng)通過公開招標(biāo)形式擇優(yōu)確定，業(yè)主委員會將會同 物業(yè)公司與相關(guān)第三方服務(wù)承包方進(jìn)行談判和溝通，并確定相關(guān)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、考核方式、分包成本以及對第三方的管理模式。在三方協(xié)議因故無法及時簽定的情況下，為保障園區(qū)各項目服務(wù)工作的正常進(jìn)行，乙方可執(zhí)行原合同。第十三條 本期物業(yè)管理服務(wù)合同將嚴(yán)格按照《中茵龍湖國際家苑小區(qū)20092010財務(wù)年度（酬金制）的總體預(yù)算》計劃進(jìn)行資金支出、考核與管理，小區(qū)財務(wù)年度預(yù)算將堅持 合理壓縮支出、收支總體平衡、財務(wù)陽光透明、程序合法合規(guī)的總體原則，爭取在不增加業(yè)主物業(yè)費(fèi)支出標(biāo)準(zhǔn)和負(fù)擔(dān)的同時，充分利用小區(qū)的各項資金收入，盡量為 全體業(yè)主和小區(qū)的公共事務(wù)及社區(qū)建設(shè)提供資金保障。本期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定期限為一年，從2009年9月16日至2010年9月15日為一個酬金制財務(wù)年度，如合同雙方在合同到期前均無異議，本合同將依此自動延續(xù)一年。在本期物業(yè)管理服務(wù)合同執(zhí)行過程中，將嚴(yán)格控制預(yù)算外資金的審批和支出。業(yè)主大會將聘請專業(yè)審計事務(wù) 所按年度進(jìn)行審計。第十九條 房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、電梯井、垃圾間、風(fēng)機(jī)房、中水處 理站、變配電站、鍋爐房、水泵房、消防中控室、小區(qū)出入口、小區(qū)院內(nèi)夾道、綠化用地及各樓座公共門廳、物業(yè)辦公用房等地方。第二十三條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。第二十七條 電梯、水泵的運(yùn)行和日常維護(hù)管理及大修、中修、小修。 中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會（甲方）對物業(yè)公司（乙方）的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求詳見附件二《中茵龍湖國際家苑物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾》。開發(fā)商未售出的底商和商品房的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照北京市建委和政府的相關(guān)政策執(zhí)行。3． 供暖費(fèi)按按房屋建筑面積計算，價格為30元/（其中，2023樓的地下室將計入供暖費(fèi)計算面積）。如出現(xiàn)年度預(yù)算資 金虧損或無節(jié)余情形時，虧損資金將從下一年度資金預(yù)算中補(bǔ)充核算。8． 本期合同的各項物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如需調(diào)整，將通過召開業(yè)主大會的形式另行確定。2． 地下車庫車位收費(fèi)：目前暫定車位費(fèi)為￥400元/月，其中物業(yè)公司向業(yè)主收取的車位管理服務(wù)費(fèi)為￥80元/月，其中，物業(yè)公司提取地下車庫管理服務(wù)費(fèi)的5％作為管理者酬金。第三十七條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共用房收益（其中乙方收取該收益的5％作為管理者酬金）的凈利潤作為公共收益金歸全體業(yè)主所有，用于業(yè)主大會認(rèn)可的物業(yè)管理支出項目或其它用途（詳見第三十三條）；該款項由乙方設(shè)專門會計科目列支。2．檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施情況。6．合同生效之日起十日內(nèi)或合同結(jié)束前十日內(nèi)，甲方應(yīng)監(jiān)督配合乙方完成物業(yè)管理用房的核查驗收并具備交接條件。8．協(xié)助乙方處理本合同生效前小區(qū)已發(fā)生的遺留問題：9．協(xié)助乙方作好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。4．組織物業(yè)的交接驗收。8．定期公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)的使用和結(jié)余情況，并明確公示其使用的用途和明細(xì)表，有義務(wù)接受業(yè)主和業(yè)主大會的質(zhì)詢或?qū)彶?。如此費(fèi)用不足以支付本合同第五十二條約定的違約金，則甲方有權(quán)從乙 方酬金中予以扣除。5．按照國家相關(guān)法規(guī)，配合甲方的要求，實施物業(yè)的交接驗收、接管物業(yè)或撤離物業(yè)。8．在甲方協(xié)助下積極處理本合同生效前發(fā)生的遺留問題，乙方應(yīng)按照投標(biāo)書承諾，在與甲方業(yè)主委員會約定的時間段內(nèi)（具體解決的時間和方案由雙方另行約定），作出有效的實施方案、實施計劃和時間安排，并逐步實施解決，甲方進(jìn)行配合與監(jiān)督。當(dāng)甲方或業(yè)主對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，應(yīng)及時答復(fù)。臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。（4）資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：甲乙雙方應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項驗收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時間；交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗記錄，物業(yè)查 驗記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗記錄、設(shè)施設(shè)備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計查驗記錄表。（6）新老物業(yè)交替時發(fā)現(xiàn)不合格的項目時，甲乙雙方應(yīng)及時溝通和協(xié)商，確定不合格項目應(yīng)進(jìn)行返修的計劃并商定復(fù)驗時間。（8）甲乙雙方應(yīng)配合相關(guān)單位進(jìn)行屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設(shè)備用房、生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等的交接工作；（9）新物業(yè)服務(wù)合同生效或結(jié)束時，如乙方出現(xiàn)拒不辦理物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的交接審核,或拒不撤出的情況時，甲方有權(quán)通過行政或司法途徑解決，確保進(jìn)駐新物業(yè)進(jìn)駐和物業(yè)交接過程中的小區(qū)安全。第四十七條 本合同終止后，在新的物業(yè)管理企業(yè)接管本物業(yè)項目之前，乙方應(yīng)當(dāng)應(yīng)甲方的要求暫時（一般不超過三個月）繼續(xù)為甲方提供物業(yè)管理服務(wù)，甲方業(yè)主（或交費(fèi)義務(wù)人）也應(yīng)繼續(xù)交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。第五十三條 乙方在合同終止后，不移交物業(yè)管理權(quán)，不撤出本物業(yè)和移交管理用房及有關(guān)檔案資料等，每逾期一日應(yīng)向甲方支付委托期限內(nèi)平均物業(yè)管理年度費(fèi)用3‰的違約金，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予相應(yīng)賠償。同時，甲方的前期合同、前期《招標(biāo)文件》和乙方的前期《投標(biāo)書》均作為合同的參考附件。1．提交北京市仲裁委員會仲裁。第五十九條 本合同未盡事宜，雙方友好協(xié)商而定。1．3 本項目的建筑結(jié)構(gòu)為：全現(xiàn)澆；%；。1．6 車位：地上車位共284個(以實際交接驗收后的車位數(shù)量為準(zhǔn))；地下共484個(以實際交接驗收后的車位數(shù)量為準(zhǔn))。1．10 遠(yuǎn)紅外線、閉路監(jiān)控，樓宇對講；24小時生活熱水。二、 中茵龍湖國際家苑物業(yè)管理的實施計劃 提供高效、專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。 樹立“管家”服務(wù)意識，融管理于服務(wù)之中。 完善財務(wù)管理，嚴(yán)格酬金制設(shè)備資產(chǎn)采購及外保業(yè)務(wù)的管理。（3）24小時有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；公共區(qū)域顯著位置公示24小時報修電話，工程部24小時有人值 班，處理急迫性報修，如水、電等急迫性報修將在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，其它報修40分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知有關(guān)機(jī)構(gòu)，建立報 修、投訴臺帳，報修服務(wù)24小時內(nèi)回訪，投訴3個工作日內(nèi)回復(fù)；乙方應(yīng)在每季度匯報中提供相應(yīng)的執(zhí)行情況和記錄報告供查詢與監(jiān)督。業(yè)主資料嚴(yán)格保密。（10）電話鈴響三聲之內(nèi)接聽，準(zhǔn)確理解并正確記錄業(yè)主投訴內(nèi)容、房間號碼。(12)每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)的85％。(15)從業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書、崗位證書、特種作業(yè)操作證等。包括：（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；房屋日常養(yǎng)護(hù)維修，保持房屋原有完好等級和正常使用，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時修復(fù)小損小壞等房屋維護(hù)管理工作。（3）每日對樓內(nèi)公共區(qū)域巡視1次，巡視有記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)；保持公共部位玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的3個工作日內(nèi)完成；照明設(shè)施的一 般故障（損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等）12小時內(nèi)修復(fù)，其他故障3個工作日內(nèi)完成，保持樓道照明燈具能夠正常使用；內(nèi)墻面、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損，應(yīng)每 季度集中安排1次修補(bǔ)、除污；步行梯、散水、地面、屋面等，保持基本完好，需要維修的，每季度集中1次進(jìn)行修補(bǔ)維修。乙方24小時受理住戶報修，日維修單無特 殊原因當(dāng)日完成；特殊工種維修人員接單后盡快趕到現(xiàn)場并當(dāng)日完成；節(jié)假日維修單８小時內(nèi)完成；電梯出現(xiàn)故障，接到投訴后工程人員5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，入戶維 修穿鞋套、帶苫布，工作完畢做到場清料凈；零修合格率100%；乙方應(yīng)在每季度匯報中提供相應(yīng)的執(zhí)行情況和記錄報告供查詢與監(jiān)督。（6）確保雨水、污水管道、溝槽等保持通暢，每半年檢查、疏通1次；定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；每年的雨季來臨之前需對全小區(qū)各部位進(jìn)行雨 水排水管線的疏通和清淘工作，確保排水渠道暢通；同時，根據(jù)天氣預(yù)報狀況，在每次大雨來臨之前或進(jìn)行中，乙方均應(yīng)對重點(diǎn)排水管線進(jìn)行檢查，防止發(fā)生隨時堵 塞現(xiàn)象。（8）每年進(jìn)行兩次公共外墻玻璃和公共外立面中玻璃構(gòu)架部分的清洗工作（主要針對1?！?8＃樓的部分樓型