【正文】 護區(qū)建設方案淮源鎮(zhèn)龔莊古栗樹園。 本項目有1座單體建筑，其結構為框混結構。 場區(qū)的東側為主干道，作為車流通道，場區(qū)的西側小道為次干道，作為消防及人流通道。 （2） 道路、綠化及水系 本山莊區(qū)的東側為主干道。一館指賓館包括綜合商務樓、娛樂服務樓、客房樓、辦公樓及水電設備房等。 ①入口廣場區(qū)，入口廣場區(qū)位于本山莊的北端。 （7）以人的休閑、度假為中心，試圖通過對山莊空間的組織，山莊周圍環(huán)境的塑造，來探討適合容納各種不同人群的各種休閑度假娛樂的綜合空間，營造既溫馨、浪漫、又優(yōu)雅迷人的山莊氛圍。 （3）注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質量，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高居住環(huán)境質量、生活品質作為規(guī)劃設計、建筑設計的基本出發(fā)點和最終目的。公寓設計為磚混結構，墻體使用空心保溫磚，門窗使用真空玻璃，公寓樓的消防、安全、衛(wèi)生防疫均按有關規(guī)范設計。.一室一廳雙人間,設衛(wèi)生間、壁柜,面積30平方米,共10間,20個床位。老年公寓整體布局設計圍繞老年人需求，配套棋牌娛樂室、健身鍛煉場、醫(yī)療衛(wèi)生室、膳食服務區(qū)、洗浴中心等，室外設計有門球場、羽毛球場、釣魚臺、花園等,總占地10畝，設計容量為100人。三、主要建設方案生態(tài)宜居示范園建設堅持以下八項原則： 承載力控制原則 ； 自然環(huán)保原則；當?shù)剞r(nóng)民參與原則；環(huán)保教育原則；加強旅游規(guī)劃管理原則 ；清潔生產(chǎn)、節(jié)約資源原則；剩潤回投原則 ；技術培訓原則。總建筑面積10450平方米，其中泰和山莊7200平方米，老年公寓3250平方米。⑶通訊該建設區(qū)已開通全國直撥程控電話及移動通訊，可滿足項目固定和移動通訊要求。抗震裂度根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011—2001）的規(guī)定，該場地抗震設防裂度為6度，設計地震分組屬第一組。桐柏鑫山農(nóng)生態(tài)宜居示范園位于桐柏縣淮源鎮(zhèn)龔莊村千年古栗園，與國家森林公園、國家級風景名勝區(qū)淮源景區(qū)緊鄰。我縣也已進入老齡化社會。當前全國養(yǎng)老機構服務人員僅有30萬人，而取得職業(yè)資格的僅有2萬人。因此，需要建設有一定規(guī)模和檔次的旅游賓館或飯店，才能滿足需求。第三章 市場分析及預測一、市場分析本項目主要是為桐柏發(fā)展旅游業(yè)、擴大對外開放與交流、招商引資、老年人服務以及商貿(mào)活動等提供配套的住宿、餐飲、會務、購物和娛樂等項目服務。桐柏縣現(xiàn)有的賓館、飯店，不僅數(shù)量少，規(guī)模小，而且內(nèi)部設施不配套，僅能滿足少量外來旅行、出差人員一般性住宿。古栗園老年公寓與自然生態(tài)項目結合，其形式新穎，內(nèi)容豐厚，方法可靠，前途廣闊，是一項很有發(fā)展前途的事業(yè)?！　」爬鯃@深處層林疊嶂、鳥語花香，環(huán)境相當靜謐優(yōu)雅。古栗園老年公寓建成后，可讓老人們在這里享受到充足的護理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，子女在贍養(yǎng)老人方面的表現(xiàn)在弱化。因此該項目符合桐柏縣整體發(fā)展戰(zhàn)略,具有較強的地方政策支持背景。老年人有固定的生活模式，其個性和行為方式已定型，容易看不慣變革中的一些現(xiàn)象，對后輩消費方式和價值觀念常常不理解，以致喋喋不休或怨嘆不已，影響家庭和睦與身心健康。相信淮源的蘇區(qū)文化也必將在桐柏縣旅游文化的整合圖上占據(jù)越來越多的比例。洞、瀑、泉、寺特色顯著，內(nèi)含豐富的山水文化、盤古文化、佛道文化和蘇區(qū)文化。 1982年這里被省政府批準為省級自然保護區(qū)，1996年被批準為省級風景名勝區(qū)，1997年被評為河南省十佳文明景區(qū)，2001年又被批準為淮河源國家森林公園，2004年被國家旅游局評定為3A級旅游區(qū)，2005年被稱為“盤古”之鄉(xiāng)。河南四大名寺之一的水簾寺，險幽神秘的淮河源等以及新開發(fā)的三條黃金旅游線路，通天河《西游記》文化游、盤古溪生態(tài)游、情人谷休閑避暑游等各類景觀118處，其中一類景觀46處。九、項目建成后經(jīng)濟效益項目建成投產(chǎn)后。工程建設周期計劃為24個月，包括施工圖設計、土建工程、設備招標、設備定貨、安裝工程、驗收運營。六、項目建設規(guī)模及主要內(nèi)容：本工程擬建古栗園老年公寓一座，泰和山莊一座，建古栗園觀賞保護區(qū)一處，筑小水壩2處(建垂釣休閑場2處100釣位)。第二章 項目建設的必要性和條件一、項目背景桐柏山淮源風景名勝區(qū)位于豫鄂交界的桐柏山脈中段，總面積108平方公里，是古“四瀆”之一淮河的發(fā)源地和江淮兩大水系的天然分界線。集雄、奇、險、幽、秀于一身，兼具南疆北國之神韻，被有關專家評價為“比華山之險，與黃山競秀”。桐柏山淮源風景名勝區(qū)地理位置優(yōu)越，處于鄭州、南陽、信陽、襄樊、武漢等大中城市的中心位置，交通條件十分便利。正是先有了淮源這些豐厚的文化資源，才有了桐柏今天的旅游。　 我國 在80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會，90年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴峻，老年人口無論是在數(shù)量上還是在總人口中的比重都在不斷提高。因此，面對老齡化發(fā)展的趨勢和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關注老年人，關心老年人的生活質量，真正實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學、老有所樂”。二、項目建設必要性 目前老年人提及最多的問題是“生活有人照料”，和“看病就醫(yī)方便”。解決老年人的養(yǎng)老、就醫(yī)看病的問題顯得尤為迫切。定期為老年人進行身體健康檢查，各種營養(yǎng)套餐搭配科學合理。背山面水，視野開闊，自然景觀獨秀，氣候宜人，是休閑、避暑的好去處，林中有許多國家級保護樹種，行走在樹下，可看到小鳥在鳥巢中出出進進，經(jīng)常見到的有白鷺、畫眉、喜鵲、斑鳩等鳥類活動。古栗園老年公寓的建成，可帶動其他項目的發(fā)展，也促進其他相關行業(yè)的發(fā)展。 目前，需要引進更多的投資者和先進的技術人才，特別是在中部大崛起的開發(fā)過程中，其各種資源的開發(fā)力度將進一步加大，外部交通設施建設步伐將會更快，交通更加便利，外來流動人口將日益增多。按桐柏的旅游發(fā)展規(guī)劃，該縣在近期重點開發(fā)縣域內(nèi)國家級森林公園、3A級旅游區(qū)、省級風景名勝區(qū)、省級自然保護區(qū)。此外，隨著桐柏縣第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和便利交通，南來北往以及到桐柏投資辦企業(yè)的企業(yè)家將會日益增長，預計桐柏流動人口每年將會在30萬人以上。根據(jù)統(tǒng)計，要求在養(yǎng)老院安度晚年的老人約占老人總數(shù)的5%，全國需有700萬個床位才能滿足需求。全縣60歲以上的老人已 達5萬8千人，按5%計算，應有3000多名老人需入住老年公寓。二、建設條件氣候桐柏縣地處北亞熱帶與溫暖帶的過渡帶（屬北亞熱帶大陸性季風氣候區(qū)），四季分明，溫暖濕潤，雨量充沛，主要氣候數(shù)據(jù)如下：⑴年平均溫度 15℃⑵年平均降水量 ⑶全年無霜期 224天⑷最大凍土深度 ⑸主導風向 E⑹次主導風向 SW⑺最大風速 14m/s⑻年平均日照 2003h工程地質條件桐柏縣位于秦嶺——昆侖東西復雜構造帶東段的南亞帶，淮陽山字形構造西翼和新華夏系第二沉降帶舞陽——桐柏隆起區(qū)德復合部位，吳城盆地面積265km2，內(nèi)部均為新生界沉積物覆蓋?；A設施條件⑴供排水給水：水源采用自備井供應，主要為生活、辦公用水，水源充足，能滿足需要。⑷建設材料及運輸條件工程所需的建設材料如：鋼材、木材、水泥、沙、石子、電纜等均可通過汽運，由桐柏縣建材市場供應。二、投資概算按技術設計擬定的初步建設方案估算，該項目建設總投資2000萬元，其中固定資產(chǎn)投資1900萬元，流動資金100萬元。整個示范園室外園林景觀設計擬結合場地綠化及古栗園實況綜合考慮進行，景觀以中式仿古造景手法為主，并以多種植物和山石為基本原料，結合桐柏淮源文化和神話傳說等進行景觀建設，給區(qū)內(nèi)各景觀賦以生命力和文化內(nèi)涵。老人居室全部配備彩電、電話、空調(diào)、暖氣、洗手間、浴室、呼叫器、健身器材等設施。兩室一廳一廚一衛(wèi)(單雙人間), 設壁柜,面積40平方米,共10間,20個床位。老年公寓附近鋪設大約2000米平坦而寬闊的道路,道路環(huán)繞著古栗園，古栗園中間穿插3條林蔭小道,專供老年人休閑散步活動所用,是老年人休閑鍛煉的好去處。 （4）尊重自然、保護環(huán)境、盡可能動態(tài)整合所有要素，結合土地狀況，依據(jù)自然因素及人為因素進行合理調(diào)整，盡可能避免不良因素，強化最佳特點。 （8）本項目建筑按四星級山莊標準建設和裝修。廣場既作為客人人流的集散空間，又結合山莊入口牌坊、山莊門廳、山莊旗桿、臥碑、停車位、綠地及水系，可形成山莊的入口廣場景觀，鋪地采用仿石地磚。多廳指花園式餐廳、3D功能廳。結合道路進行整治，將部分道路采用石料及草皮鋪設，增添自然氣息。（3） 出入口 本山莊設有兩個出入口，布置在場區(qū)東西南端，面臨公路，主出入口布置在山莊東方，作為游客及車輛大門。建筑裝飾：整個建筑按四星級山莊標準裝飾。是目前我縣保存最為完好的古樹林，占地約60畝，有古栗樹400余株，這里最老的栗樹有360多年樹齡。開展古栗樹等資源普查、樹種鑒定、樹齡鑒定、圍攔掛牌保護等工作。(11) 《老年人建筑設計規(guī)范》。五、結構設計設計依據(jù)⑴本專業(yè)有關的規(guī)范規(guī)定《建筑結構荷載規(guī)范》GB500092001；《建筑抗震設計規(guī)范》GB500112001；《混凝土結構設計規(guī)范》GB500102002；《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB500072002；《砌體結構設計規(guī)范》GB500032001；⑵項目承辦單位提供的水文地質報告⑶建筑設計方案⑷其它相關專業(yè)提供的資料。⑶墻體一層維護墻用240實心磚，二層填充墻采用190厚陶?？招拇u，三到五層采用240實心磚。第六章 投資估算及資金籌措一、投資估算投資估算依據(jù)及說明⑴主要依據(jù)省內(nèi)類似工程土建工程造價實際水平及省內(nèi)現(xiàn)行土建工程標準。投資估算按技術設計擬定的初步建設方案估算，該項目建設總投資2000萬元，其中固定資產(chǎn)投資1900萬元，流動資金100萬元。第七章 項目的財務效益分析一、基礎計算參數(shù)按初步擬定的設計方案，該項目可出租的客房折合標準間84間，可為商貿(mào)投資洽談以及商業(yè)、娛樂、休閑等活動提供服務設施，其建筑面積為4100平方米，參照同類服務設施經(jīng)營情況及收費水平，本項目客房價格定為每標準間日租金為230元，提供餐飲、娛樂、商品供應等方面服務的收入分別按客房收入的50%、40%和15%計算，客房出租率在投入使用后的第一年按50%計，第二、三年按60%計，第四至六年按70%，第七年及以后各年平均按80%計，每年按12個月，每月30天，則：正常運行每年客房收入：842303080%=556萬元 餐飲收入：客房收入50%=55650%=278萬元 商品銷售收入：客房收入15%=55615%= 娛樂休閑收入：客房收入40%=55640%=客房、餐飲、商品采購、休閑及娛樂等材料費用支出分別按客房收入的5%、餐飲收入的50%、商品收入的70%以及休閑娛樂收入的51%計算，則：正常運行每年客房支出：5565%= 餐飲支出： 27850%=139萬元 商品銷售支出： 70%= 娛樂休閑支出：51%=。%，計32萬元，%，年修理費按折舊的30%。%，%。三、根據(jù)經(jīng)濟分析計算結果，該項目建成后。該區(qū)域對外交通便捷，環(huán)境安靜，工程地質及水文地質條件較好，基礎設施配套完善，周圍沒有易燃易爆、噪聲和散發(fā)有害氣體、強電磁波干擾等污染源，均符合有關安全衛(wèi)生環(huán)境保護標準。即：中心服務區(qū)、垂釣休閑區(qū)、時令蔬菜種植區(qū)、停車場。配套工程本項目配套工程包括道路及場地硬化、綠化工程、供配電、給排水及消防工程等配套設施工程?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》；《城市用地分類與建設用地標準》；《安鄉(xiāng)縣城總體規(guī)劃》（20002020年）；《安鄉(xiāng)縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（草案）》；國家發(fā)改委、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；建設單位提供的其他相關資料。巨大的市場潛力和極高的投資回報率已使“農(nóng)家樂”旅游項目成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。安鄉(xiāng)縣的“農(nóng)家樂”旅游項目還沒有飽和，根據(jù)安鄉(xiāng)縣人的消費習慣，特別注重精神消費及享受消費，%，可見，市場潛力相當大。在改革開放政策的指引下，全鄉(xiāng)各項事業(yè)都取得了長足的發(fā)展，2012年全鎮(zhèn)農(nóng)民人均純收入達6219元。 南北長71公里，東西寬30公里，總面積1087平方公里，,總人口587378人（2009年末）。水面資源豐富，共有水域面積37719公頃，%，其中可養(yǎng)水面近11萬畝，全縣共有百畝以上的湖泊、啞河230個，其中珊泊湖總水面23000畝，年產(chǎn)鮮魚近300萬擔。民俗風情濃郁，文化生活豐富。　　對安鄉(xiāng)縣及周邊居民來說，旅游目的地一般為近郊旅游景點，出行周期隨節(jié)假日變化較大，消費重點多集中在飲食、娛樂等方面。消費額在180元左右，對接待設施和服務要求較高。本地居民市場一般可分成如下幾個層次：青少年市場：其旅游者一般熱衷于農(nóng)業(yè)觀光項目的探奇性、娛樂性、品嘗性、習作性等內(nèi)容。外來旅游者市場：通常熱衷于民情、民俗、購物、品嘗等內(nèi)容。說明隨著“五一”、“十一”等中長假“黃金旅游周”的規(guī)范化和縣域化發(fā)展，安鄉(xiāng)的客源市場的發(fā)展也逐步擴大。安鄉(xiāng)水陸交通方便。隨著石長鐵路的通車，三峽工程的上馬，安鄉(xiāng)的交通條件進一步得到改善。常年主導風向夏季為東南風，冬季為東北風?？h境在四周隆起點控制的斷裂帶之中。最高點黃山主峰黃海高程多在2734米之間。上層為潛水，下層為承壓水。本項目區(qū)域屬第四系全新統(tǒng)和新生界第四系更新統(tǒng)，主要為沖積物、殘坡積物、填筑土、種植土，主要成分為有機質低液限粘土、亞粘土、亞砂土及礫石層。按《建筑抗震設計規(guī)范》（GB500112010）的有關規(guī)定，場地的抗震設防烈度為7度。即：中心服務區(qū)、休閑垂釣區(qū)、停車場。（1）中心服務區(qū)中心服務區(qū)以S302邊建筑面積1500平方米的酒店一座，其中按比例設有旅館、商店、餐廳、舞廳等。