【正文】 護(hù)區(qū)建設(shè)方案淮源鎮(zhèn)龔莊古栗樹園。 本項(xiàng)目有1座單體建筑，其結(jié)構(gòu)為框混結(jié)構(gòu)。 場(chǎng)區(qū)的東側(cè)為主干道，作為車流通道，場(chǎng)區(qū)的西側(cè)小道為次干道，作為消防及人流通道。 （2） 道路、綠化及水系 本山莊區(qū)的東側(cè)為主干道。一館指賓館包括綜合商務(wù)樓、娛樂服務(wù)樓、客房樓、辦公樓及水電設(shè)備房等。 ①入口廣場(chǎng)區(qū)，入口廣場(chǎng)區(qū)位于本山莊的北端。 （7）以人的休閑、度假為中心，試圖通過對(duì)山莊空間的組織，山莊周圍環(huán)境的塑造，來探討適合容納各種不同人群的各種休閑度假娛樂的綜合空間，營造既溫馨、浪漫、又優(yōu)雅迷人的山莊氛圍。 （3）注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高居住環(huán)境質(zhì)量、生活品質(zhì)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。公寓設(shè)計(jì)為磚混結(jié)構(gòu)，墻體使用空心保溫磚，門窗使用真空玻璃，公寓樓的消防、安全、衛(wèi)生防疫均按有關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)。.一室一廳雙人間,設(shè)衛(wèi)生間、壁柜,面積30平方米,共10間,20個(gè)床位。老年公寓整體布局設(shè)計(jì)圍繞老年人需求，配套棋牌娛樂室、健身鍛煉場(chǎng)、醫(yī)療衛(wèi)生室、膳食服務(wù)區(qū)、洗浴中心等，室外設(shè)計(jì)有門球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、釣魚臺(tái)、花園等,總占地10畝，設(shè)計(jì)容量為100人。三、主要建設(shè)方案生態(tài)宜居示范園建設(shè)堅(jiān)持以下八項(xiàng)原則： 承載力控制原則 ； 自然環(huán)保原則；當(dāng)?shù)剞r(nóng)民參與原則；環(huán)保教育原則；加強(qiáng)旅游規(guī)劃管理原則 ；清潔生產(chǎn)、節(jié)約資源原則；剩潤回投原則 ；技術(shù)培訓(xùn)原則?？偨ㄖ娣e10450平方米，其中泰和山莊7200平方米，老年公寓3250平方米。⑶通訊該建設(shè)區(qū)已開通全國直撥程控電話及移動(dòng)通訊，可滿足項(xiàng)目固定和移動(dòng)通訊要求?？拐鹆讯雀鶕?jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011—2001）的規(guī)定，該場(chǎng)地抗震設(shè)防裂度為6度，設(shè)計(jì)地震分組屬第一組。桐柏鑫山農(nóng)生態(tài)宜居示范園位于桐柏縣淮源鎮(zhèn)龔莊村千年古栗園，與國家森林公園、國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)淮源景區(qū)緊鄰。我縣也已進(jìn)入老齡化社會(huì)。當(dāng)前全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)人員僅有30萬人，而取得職業(yè)資格的僅有2萬人。因此，需要建設(shè)有一定規(guī)模和檔次的旅游賓館或飯店，才能滿足需求。第三章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)分析本項(xiàng)目主要是為桐柏發(fā)展旅游業(yè)、擴(kuò)大對(duì)外開放與交流、招商引資、老年人服務(wù)以及商貿(mào)活動(dòng)等提供配套的住宿、餐飲、會(huì)務(wù)、購物和娛樂等項(xiàng)目服務(wù)。桐柏縣現(xiàn)有的賓館、飯店，不僅數(shù)量少，規(guī)模小，而且內(nèi)部設(shè)施不配套，僅能滿足少量外來旅行、出差人員一般性住宿。古栗園老年公寓與自然生態(tài)項(xiàng)目結(jié)合，其形式新穎，內(nèi)容豐厚，方法可靠，前途廣闊，是一項(xiàng)很有發(fā)展前途的事業(yè)?！　」爬鯃@深處層林疊嶂、鳥語花香，環(huán)境相當(dāng)靜謐優(yōu)雅。古栗園老年公寓建成后，可讓老人們?cè)谶@里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，子女在贍養(yǎng)老人方面的表現(xiàn)在弱化。因此該項(xiàng)目符合桐柏縣整體發(fā)展戰(zhàn)略,具有較強(qiáng)的地方政策支持背景。老年人有固定的生活模式，其個(gè)性和行為方式已定型，容易看不慣變革中的一些現(xiàn)象，對(duì)后輩消費(fèi)方式和價(jià)值觀念常常不理解，以致喋喋不休或怨嘆不已，影響家庭和睦與身心健康。相信淮源的蘇區(qū)文化也必將在桐柏縣旅游文化的整合圖上占據(jù)越來越多的比例。洞、瀑、泉、寺特色顯著，內(nèi)含豐富的山水文化、盤古文化、佛道文化和蘇區(qū)文化。 1982年這里被省政府批準(zhǔn)為省級(jí)自然保護(hù)區(qū)，1996年被批準(zhǔn)為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，1997年被評(píng)為河南省十佳文明景區(qū)，2001年又被批準(zhǔn)為淮河源國家森林公園，2004年被國家旅游局評(píng)定為3A級(jí)旅游區(qū)，2005年被稱為“盤古”之鄉(xiāng)。河南四大名寺之一的水簾寺，險(xiǎn)幽神秘的淮河源等以及新開發(fā)的三條黃金旅游線路，通天河《西游記》文化游、盤古溪生態(tài)游、情人谷休閑避暑游等各類景觀118處，其中一類景觀46處。九、項(xiàng)目建成后經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目建成投產(chǎn)后。工程建設(shè)周期計(jì)劃為24個(gè)月，包括施工圖設(shè)計(jì)、土建工程、設(shè)備招標(biāo)、設(shè)備定貨、安裝工程、驗(yàn)收運(yùn)營。六、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容：本工程擬建古栗園老年公寓一座，泰和山莊一座，建古栗園觀賞保護(hù)區(qū)一處，筑小水壩2處(建垂釣休閑場(chǎng)2處100釣位)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和條件一、項(xiàng)目背景桐柏山淮源風(fēng)景名勝區(qū)位于豫鄂交界的桐柏山脈中段，總面積108平方公里，是古“四瀆”之一淮河的發(fā)源地和江淮兩大水系的天然分界線。集雄、奇、險(xiǎn)、幽、秀于一身，兼具南疆北國之神韻，被有關(guān)專家評(píng)價(jià)為“比華山之險(xiǎn)，與黃山競(jìng)秀”。桐柏山淮源風(fēng)景名勝區(qū)地理位置優(yōu)越，處于鄭州、南陽、信陽、襄樊、武漢等大中城市的中心位置，交通條件十分便利。正是先有了淮源這些豐厚的文化資源，才有了桐柏今天的旅游。　 我國 在80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，90年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢(shì)日益嚴(yán)峻，老年人口無論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣?。因此，面?duì)老齡化發(fā)展的趨勢(shì)和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性 目前老年人提及最多的問題是“生活有人照料”，和“看病就醫(yī)方便”。解決老年人的養(yǎng)老、就醫(yī)看病的問題顯得尤為迫切。定期為老年人進(jìn)行身體健康檢查，各種營養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。背山面水，視野開闊，自然景觀獨(dú)秀，氣候宜人，是休閑、避暑的好去處，林中有許多國家級(jí)保護(hù)樹種，行走在樹下，可看到小鳥在鳥巢中出出進(jìn)進(jìn)，經(jīng)常見到的有白鷺、畫眉、喜鵲、斑鳩等鳥類活動(dòng)。古栗園老年公寓的建成，可帶動(dòng)其他項(xiàng)目的發(fā)展，也促進(jìn)其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 目前，需要引進(jìn)更多的投資者和先進(jìn)的技術(shù)人才，特別是在中部大崛起的開發(fā)過程中，其各種資源的開發(fā)力度將進(jìn)一步加大，外部交通設(shè)施建設(shè)步伐將會(huì)更快，交通更加便利，外來流動(dòng)人口將日益增多。按桐柏的旅游發(fā)展規(guī)劃，該縣在近期重點(diǎn)開發(fā)縣域內(nèi)國家級(jí)森林公園、3A級(jí)旅游區(qū)、省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、省級(jí)自然保護(hù)區(qū)。此外，隨著桐柏縣第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和便利交通，南來北往以及到桐柏投資辦企業(yè)的企業(yè)家將會(huì)日益增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)桐柏流動(dòng)人口每年將會(huì)在30萬人以上。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，要求在養(yǎng)老院安度晚年的老人約占老人總數(shù)的5%，全國需有700萬個(gè)床位才能滿足需求。全縣60歲以上的老人已 達(dá)5萬8千人，按5%計(jì)算，應(yīng)有3000多名老人需入住老年公寓。二、建設(shè)條件氣候桐柏縣地處北亞熱帶與溫暖帶的過渡帶（屬北亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)），四季分明，溫暖濕潤，雨量充沛，主要?dú)夂驍?shù)據(jù)如下：⑴年平均溫度 15℃⑵年平均降水量 ⑶全年無霜期 224天⑷最大凍土深度 ⑸主導(dǎo)風(fēng)向 E⑹次主導(dǎo)風(fēng)向 SW⑺最大風(fēng)速 14m/s⑻年平均日照 2003h工程地質(zhì)條件桐柏縣位于秦嶺——昆侖東西復(fù)雜構(gòu)造帶東段的南亞帶，淮陽山字形構(gòu)造西翼和新華夏系第二沉降帶舞陽——桐柏隆起區(qū)德復(fù)合部位，吳城盆地面積265km2，內(nèi)部均為新生界沉積物覆蓋?；A(chǔ)設(shè)施條件⑴供排水給水：水源采用自備井供應(yīng)，主要為生活、辦公用水，水源充足，能滿足需要。⑷建設(shè)材料及運(yùn)輸條件工程所需的建設(shè)材料如：鋼材、木材、水泥、沙、石子、電纜等均可通過汽運(yùn)，由桐柏縣建材市場(chǎng)供應(yīng)。二、投資概算按技術(shù)設(shè)計(jì)擬定的初步建設(shè)方案估算，該項(xiàng)目建設(shè)總投資2000萬元，其中固定資產(chǎn)投資1900萬元，流動(dòng)資金100萬元。整個(gè)示范園室外園林景觀設(shè)計(jì)擬結(jié)合場(chǎng)地綠化及古栗園實(shí)況綜合考慮進(jìn)行，景觀以中式仿古造景手法為主，并以多種植物和山石為基本原料，結(jié)合桐柏淮源文化和神話傳說等進(jìn)行景觀建設(shè)，給區(qū)內(nèi)各景觀賦以生命力和文化內(nèi)涵。老人居室全部配備彩電、電話、空調(diào)、暖氣、洗手間、浴室、呼叫器、健身器材等設(shè)施。兩室一廳一廚一衛(wèi)(單雙人間), 設(shè)壁柜,面積40平方米,共10間,20個(gè)床位。老年公寓附近鋪設(shè)大約2000米平坦而寬闊的道路,道路環(huán)繞著古栗園，古栗園中間穿插3條林蔭小道,專供老年人休閑散步活動(dòng)所用,是老年人休閑鍛煉的好去處。 （4）尊重自然、保護(hù)環(huán)境、盡可能動(dòng)態(tài)整合所有要素，結(jié)合土地狀況，依據(jù)自然因素及人為因素進(jìn)行合理調(diào)整，盡可能避免不良因素，強(qiáng)化最佳特點(diǎn)。 （8）本項(xiàng)目建筑按四星級(jí)山莊標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修。廣場(chǎng)既作為客人人流的集散空間，又結(jié)合山莊入口牌坊、山莊門廳、山莊旗桿、臥碑、停車位、綠地及水系，可形成山莊的入口廣場(chǎng)景觀，鋪地采用仿石地磚。多廳指花園式餐廳、3D功能廳。結(jié)合道路進(jìn)行整治，將部分道路采用石料及草皮鋪設(shè)，增添自然氣息。（3） 出入口 本山莊設(shè)有兩個(gè)出入口，布置在場(chǎng)區(qū)東西南端，面臨公路，主出入口布置在山莊東方，作為游客及車輛大門。建筑裝飾：整個(gè)建筑按四星級(jí)山莊標(biāo)準(zhǔn)裝飾。是目前我縣保存最為完好的古樹林，占地約60畝，有古栗樹400余株，這里最老的栗樹有360多年樹齡。開展古栗樹等資源普查、樹種鑒定、樹齡鑒定、圍攔掛牌保護(hù)等工作。(11) 《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》。五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)⑴本專業(yè)有關(guān)的規(guī)范規(guī)定《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB500092001；《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500112001；《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500102002；《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500072002；《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500032001；⑵項(xiàng)目承辦單位提供的水文地質(zhì)報(bào)告⑶建筑設(shè)計(jì)方案⑷其它相關(guān)專業(yè)提供的資料。⑶墻體一層維護(hù)墻用240實(shí)心磚，二層填充墻采用190厚陶?？招拇u，三到五層采用240實(shí)心磚。第六章 投資估算及資金籌措一、投資估算投資估算依據(jù)及說明⑴主要依據(jù)省內(nèi)類似工程土建工程造價(jià)實(shí)際水平及省內(nèi)現(xiàn)行土建工程標(biāo)準(zhǔn)。投資估算按技術(shù)設(shè)計(jì)擬定的初步建設(shè)方案估算，該項(xiàng)目建設(shè)總投資2000萬元，其中固定資產(chǎn)投資1900萬元，流動(dòng)資金100萬元。第七章 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析一、基礎(chǔ)計(jì)算參數(shù)按初步擬定的設(shè)計(jì)方案，該項(xiàng)目可出租的客房折合標(biāo)準(zhǔn)間84間，可為商貿(mào)投資洽談以及商業(yè)、娛樂、休閑等活動(dòng)提供服務(wù)設(shè)施，其建筑面積為4100平方米，參照同類服務(wù)設(shè)施經(jīng)營情況及收費(fèi)水平，本項(xiàng)目客房?jī)r(jià)格定為每標(biāo)準(zhǔn)間日租金為230元，提供餐飲、娛樂、商品供應(yīng)等方面服務(wù)的收入分別按客房收入的50%、40%和15%計(jì)算，客房出租率在投入使用后的第一年按50%計(jì)，第二、三年按60%計(jì)，第四至六年按70%，第七年及以后各年平均按80%計(jì)，每年按12個(gè)月，每月30天，則：正常運(yùn)行每年客房收入：842303080%=556萬元 餐飲收入：客房收入50%=55650%=278萬元 商品銷售收入：客房收入15%=55615%= 娛樂休閑收入：客房收入40%=55640%=客房、餐飲、商品采購、休閑及娛樂等材料費(fèi)用支出分別按客房收入的5%、餐飲收入的50%、商品收入的70%以及休閑娛樂收入的51%計(jì)算，則：正常運(yùn)行每年客房支出：5565%= 餐飲支出： 27850%=139萬元 商品銷售支出： 70%= 娛樂休閑支出：51%=。%，計(jì)32萬元，%，年修理費(fèi)按折舊的30%。%，%。三、根據(jù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算結(jié)果，該項(xiàng)目建成后。該區(qū)域?qū)ν饨煌ū憬?，環(huán)境安靜，工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件較好，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，周圍沒有易燃易爆、噪聲和散發(fā)有害氣體、強(qiáng)電磁波干擾等污染源，均符合有關(guān)安全衛(wèi)生環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。即：中心服務(wù)區(qū)、垂釣休閑區(qū)、時(shí)令蔬菜種植區(qū)、停車場(chǎng)。配套工程本項(xiàng)目配套工程包括道路及場(chǎng)地硬化、綠化工程、供配電、給排水及消防工程等配套設(shè)施工程。《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；《城市用地分類與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》；《安鄉(xiāng)縣城總體規(guī)劃》（20002020年）；《安鄉(xiāng)縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》；國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料。巨大的市場(chǎng)潛力和極高的投資回報(bào)率已使“農(nóng)家樂”旅游項(xiàng)目成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。安鄉(xiāng)縣的“農(nóng)家樂”旅游項(xiàng)目還沒有飽和，根據(jù)安鄉(xiāng)縣人的消費(fèi)習(xí)慣，特別注重精神消費(fèi)及享受消費(fèi)，%，可見，市場(chǎng)潛力相當(dāng)大。在改革開放政策的指引下，全鄉(xiāng)各項(xiàng)事業(yè)都取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，2012年全鎮(zhèn)農(nóng)民人均純收入達(dá)6219元。 南北長(zhǎng)71公里，東西寬30公里，總面積1087平方公里，,總?cè)丝?87378人（2009年末）。水面資源豐富，共有水域面積37719公頃，%，其中可養(yǎng)水面近11萬畝，全縣共有百畝以上的湖泊、啞河230個(gè)，其中珊泊湖總水面23000畝，年產(chǎn)鮮魚近300萬擔(dān)。民俗風(fēng)情濃郁，文化生活豐富?！　?duì)安鄉(xiāng)縣及周邊居民來說，旅游目的地一般為近郊旅游景點(diǎn)，出行周期隨節(jié)假日變化較大，消費(fèi)重點(diǎn)多集中在飲食、娛樂等方面。消費(fèi)額在180元左右，對(duì)接待設(shè)施和服務(wù)要求較高。本地居民市場(chǎng)一般可分成如下幾個(gè)層次：青少年市場(chǎng)：其旅游者一般熱衷于農(nóng)業(yè)觀光項(xiàng)目的探奇性、娛樂性、品嘗性、習(xí)作性等內(nèi)容。外來旅游者市場(chǎng)：通常熱衷于民情、民俗、購物、品嘗等內(nèi)容。說明隨著“五一”、“十一”等中長(zhǎng)假“黃金旅游周”的規(guī)范化和縣域化發(fā)展，安鄉(xiāng)的客源市場(chǎng)的發(fā)展也逐步擴(kuò)大。安鄉(xiāng)水陸交通方便。隨著石長(zhǎng)鐵路的通車，三峽工程的上馬，安鄉(xiāng)的交通條件進(jìn)一步得到改善。常年主導(dǎo)風(fēng)向夏季為東南風(fēng)，冬季為東北風(fēng)?？h境在四周隆起點(diǎn)控制的斷裂帶之中。最高點(diǎn)黃山主峰黃海高程多在2734米之間。上層為潛水，下層為承壓水。本項(xiàng)目區(qū)域?qū)俚谒南等陆y(tǒng)和新生界第四系更新統(tǒng)，主要為沖積物、殘坡積物、填筑土、種植土，主要成分為有機(jī)質(zhì)低液限粘土、亞粘土、亞砂土及礫石層。按《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112010）的有關(guān)規(guī)定，場(chǎng)地的抗震設(shè)防烈度為7度。即：中心服務(wù)區(qū)、休閑垂釣區(qū)、停車場(chǎng)。（1）中心服務(wù)區(qū)中心服務(wù)區(qū)以S302邊建筑面積1500平方米的酒店一座，其中按比例設(shè)有旅館、商店、餐廳、舞廳等。