【正文】 備各類專用設(shè)備及設(shè)施：客房設(shè)備、餐廳設(shè)備、會(huì)議設(shè)備、康健休閑設(shè)施（游泳池、舞廳、健身房、球類運(yùn)動(dòng)等）、廚房洗衣房設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備等。該公司2004年6月30日及10月31日的資產(chǎn)負(fù)債情況參見表11。目前該公司主要提供客房、餐飲、理發(fā)、會(huì)務(wù)、票務(wù)服務(wù)；附設(shè)商場(chǎng)部，批發(fā)、零售百貨、副食品、其他食品（零售卷煙）、工藝品（除金銀飾品）、針紡織品、五金交電、花卉；酒店管理；洗滌服務(wù)。集團(tuán)現(xiàn)下轄15家專業(yè)進(jìn)出口公司，40多家外貿(mào)生產(chǎn)企業(yè)，兩家四星級(jí)以上的賓館，以及美國、日本、香港等駐外公司，總資產(chǎn)超30億元，集團(tuán)員工達(dá)9000余人。同時(shí)開展國際工程承包、外派勞務(wù)和國際倉儲(chǔ)、貨運(yùn)代理等業(yè)務(wù)，并涉及軟件開發(fā)、金融、房地產(chǎn)、賓館旅游等。蘇州國泰南園賓館可行性研究報(bào)告蘇州國泰南園賓館建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 6第一節(jié) 概 述 6一、投資各方基本情況 6二、項(xiàng)目基本情況 8三、項(xiàng)目建設(shè)背景 9四、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 10五、項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容 10第二節(jié) 研究結(jié)論及建議 11一、主要研究結(jié)論 11二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 12三、主要建議 13第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性及市場(chǎng)分析 14第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 14一、南園賓館自身發(fā)展的需要 14二、適應(yīng)蘇州地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的需要 18第二節(jié) 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 23一、蘇州旅游發(fā)展概況 23二、蘇州地區(qū)旅游、商務(wù)等接待調(diào)查 25三、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 27第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)方案 32第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo)及功能 32一、建設(shè)目標(biāo) 32二、主要功能 32第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 32一、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 32二、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 33第三節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 33一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍及內(nèi)容 33二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式 34第四章 項(xiàng)目場(chǎng)址及建設(shè)條件 35第一節(jié) 項(xiàng)目場(chǎng)址 35一、區(qū)域規(guī)劃要求 35二、地理位置 35三、場(chǎng)址土地權(quán)屬類別及占地面積 35四、周邊建筑物與環(huán)境條件 35五、現(xiàn)有場(chǎng)址利用情況 36第二節(jié) 建設(shè)條件 36一、區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 36二、自然氣候條件 36三、工程地質(zhì)條件 37四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 38第五章 工程技術(shù)方案 39第一節(jié) 總平面布局 39一、設(shè)計(jì)依據(jù) 39二、設(shè)計(jì)原則 39三、總平面布置和功能要求 40四、規(guī)劃設(shè)計(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 41第二節(jié) 建筑與結(jié)構(gòu)方案 42一、建筑設(shè)計(jì) 42二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 43第三節(jié) 公用配套工程 45一、給排水工程 45二、暖通工程 48三、電氣工程 51四、智能化系統(tǒng) 53五、消防工程 55五、燃?xì)?、供熱工?56第六章 環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全 57第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 57一、環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 57二、環(huán)境影響初步分析 57三、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施 58四、環(huán)境影響分析結(jié)論及建議 61第二節(jié) 節(jié) 能 61一、節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù) 61二、節(jié)能措施 61第三節(jié) 勞動(dòng)安全 63一、安全依據(jù) 63二、主要危險(xiǎn)及有害因素 63三、采取的安全措施 64第七章 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及招標(biāo) 66第一節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 66一、建設(shè)工期 66二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 66三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 66第二節(jié) 招標(biāo)方案 67一、編制依據(jù) 67二、項(xiàng)目概況 67三、招標(biāo)基本情況 68第八章 組織機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目管理 69第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu) 69一、項(xiàng)目建設(shè)組織 69二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織 69第二節(jié) 項(xiàng)目管理 72一、項(xiàng)目建設(shè)管理 72二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 74第九章 投資估算和資金籌措 76第一節(jié)　投資估算 76一、投資估算編制依據(jù) 76二、投資估算編制說明 76三、新增固定資產(chǎn)投資總額 78四、流動(dòng)資金估算 78五、項(xiàng)目新增總資金 79六、利用原有資產(chǎn) 79第二節(jié)　新增資金籌措及投資計(jì)劃 79一、資金來源 79二、投資計(jì)劃 79第十章　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 81第一節(jié)　財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 81一、項(xiàng)目計(jì)算期、建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期 81二、營(yíng)業(yè)收入計(jì)算 81三、營(yíng)業(yè)稅金及附加 82四、成本和費(fèi)用估算 82第二節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 83一、盈利能力分析 83二、清償能力分析 83三、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 83第三節(jié) 不確定性分析 84第四節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 85第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 87第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 87一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 87二、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 87三、管理風(fēng)險(xiǎn) 87四、資金籌措風(fēng)險(xiǎn) 88第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 88一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 88二、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 88三、管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 89四、資金籌措風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 89附表：輔助報(bào)表1： 固定資產(chǎn)投資估算表： 新建建筑物主體工程費(fèi)用估算表 ： 改造建筑物主體工程費(fèi)用估算表輔助報(bào)表2： 投資使用計(jì)劃與資金籌措表輔助報(bào)表3： 總成本費(fèi)用估算表： 固定資產(chǎn)折舊估算表 ： 無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表輔助報(bào)表4： 收入和稅金及附加估算表輔助報(bào)表5： 長(zhǎng)期借款還本付息估算表 ： 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)： 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(自有資金)基本報(bào)表2： 損益表基本報(bào)表3： 資金來源與運(yùn)用表附圖：附圖1 國泰南園賓館區(qū)域位置圖附圖2 國泰南園賓館鳥瞰圖附圖3 國泰南園賓館總平面圖附圖4 國泰南園賓館功能分析圖附圖5 國泰南園賓館一層平面圖附圖6 國泰南園賓館交通、消防分析圖附圖7 國泰南園賓館園林空間滲透示意圖附圖8 國泰南園賓館屋頂平面圖附圖9 國泰南園賓館地下室平面圖等附件：附件1 蘇州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)蘇計(jì)中心[2003]176號(hào)《關(guān)于南園賓館改擴(kuò)建項(xiàng)目建議書的批復(fù)》附件2 蘇州市規(guī)劃局蘇規(guī)[2004] 選字第272號(hào)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 附件3 蘇州市規(guī)劃局蘇規(guī)[2004] 設(shè)字第175號(hào)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)意見書附件4 蘇州市文物局蘇文物批字[2004]第2號(hào)《關(guān)于蘇州國泰南園賓館修改方案的批復(fù)》第一章 總 論項(xiàng)目名稱：南園賓館改擴(kuò)建項(xiàng)目建設(shè)單位：江蘇國泰南園賓館有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：孫巖紋聯(lián)系地址：蘇州市十全街249號(hào)聯(lián)系電話：05125197661郵 編：215006第一節(jié) 概 述一、投資各方基本情況本項(xiàng)目擬由江蘇國泰南園賓館有限公司及其母公司——江蘇國泰國際集團(tuán)有限公司共同出資建設(shè)。2002年集團(tuán)出口額在全國出口額最大的200家企業(yè)中名列第29位，銷售額在全國銷售額最大的500家企業(yè)中列第189位。企業(yè)資信等級(jí)AAA級(jí)，2000年集團(tuán)順利通過了ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。賓館目前占地面積64畝，是蘇州綠化面積最大的賓館，館內(nèi)樹茂竹秀，廊橋迂回，碧池噴泉，綠坪如茵，名樹古木，遍布園內(nèi)，亭、臺(tái)、樓、榭、假山與之相映成輝，入住南園賓館，如入園林勝境。表11 企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況表 單位：萬元序號(hào)資債項(xiàng)目2004年6月30日2004年10月31日1資產(chǎn)總計(jì)流動(dòng)資產(chǎn)長(zhǎng)期投資固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)凈值9739在建工程17其它資產(chǎn)無形及遞延資產(chǎn)其它長(zhǎng)期資產(chǎn)2負(fù)債合計(jì)流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期負(fù)債3資產(chǎn)負(fù)債率%%二、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目場(chǎng)址南園賓館座落在蘇州古城東南，其西側(cè)緊鄰名園滄浪亭、東靠網(wǎng)師園，北為旅游購物街，總占地面積64畝。（3）總圖工程包括綠化、廣場(chǎng)、道路、場(chǎng)景、雕塑等。其中： 萬元； 萬元； 萬元； 萬元。同時(shí)該市高星級(jí)飯店相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施仍與客人的高端需求存在一定差距。通過對(duì)賓館硬件加大投入，提高接待檔次、完善功能和增強(qiáng)賓館的接待能力，提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位，適應(yīng)蘇州地區(qū)不斷發(fā)展的旅游市場(chǎng)需要，更好地發(fā)揮南園賓館的資產(chǎn)效益，為賓館和投資者帶來巨大效益，同時(shí)也可為蘇州的旅游業(yè)發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)。項(xiàng)目組在江蘇省工程咨詢中心的協(xié)作下按照國家有關(guān)可研報(bào)告編制規(guī)定以及有關(guān)方面的要求，首先開展了項(xiàng)目基礎(chǔ)資料的調(diào)查工作，在對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行分析與整理的基礎(chǔ)上，編制了本可行性研究報(bào)告。第二節(jié) 研究結(jié)論及建議一、主要研究結(jié)論南園賓館雖有悠久的歷史、優(yōu)美的環(huán)境和便捷的交通條件，但由于硬件落后，設(shè)施陳舊，在當(dāng)前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中難有立足之地，對(duì)其進(jìn)行適時(shí)地改造和擴(kuò)建已顯得十分必要和緊迫。南園賓館通過本項(xiàng)目建設(shè)，在原有100間客房的基礎(chǔ)上增加133間客房，將更好地適應(yīng)市場(chǎng)需要。資金籌措方案仍需進(jìn)一步落實(shí)。表12 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備 注一經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所規(guī)模1總占地面積m242753合64畝2總建筑面積m229217地上建筑面積m226185地下建筑面積m230323容積率4綠地率%305機(jī)動(dòng)車位個(gè)836勞動(dòng)定員人3427建設(shè)期年1二主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1項(xiàng)目新增總投資萬元 固定資產(chǎn)投資總額萬元 固定資產(chǎn)投資萬元 建設(shè)期利息萬元 鋪底流動(dòng)資金萬元 萬元2資金籌措萬元 自籌資金萬元銀行借款萬元 萬元3收入萬元 第10年4稅金及附加萬元 第10年5總成本費(fèi)用萬元 第10年6經(jīng)營(yíng)成本萬元 第10年7利潤(rùn)總額萬元 第10年8所得稅萬元 第10年9稅后利潤(rùn)萬元 第10年10盈余公積金萬元 第10年11盈余公益金萬元 第10年12投資利潤(rùn)率% 第10年13投資利稅率% 第10年14銷售利潤(rùn)率% 第10年15內(nèi)部收益率全部投資所得稅后% 全部投資所得稅前% 自有資金內(nèi)% 16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值全部投資所得稅后萬元 ic=8%全部投資所得稅前萬元 ic=8%自有資金萬元 ic=8%17投資回收期全部投資所得稅后年 含建設(shè)期1年全部投資所得稅前年 含建設(shè)期1年自有資金年 含建設(shè)期1年18長(zhǎng)期借款償還期年 含建設(shè)期1年三、主要建議南園賓館地處蘇州古城二級(jí)保護(hù)區(qū)，園內(nèi)自然環(huán)境優(yōu)美，人文資源豐富。投資方應(yīng)加大籌資力度，保證建設(shè)資金及時(shí)足額到位。總占地面積64畝，是蘇州綠化面積最大的賓館。改革開放以來，南園賓館作為蘇州市國賓館，先后接待過的黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人有胡耀邦、喬石、萬里、李鵬、朱熔基、胡錦濤等。賓館的盈利能力指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的完成情況都不樂觀，其中：%。而南園賓館均無緣擠身其中。二、適應(yīng)蘇州地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的需要蘇州地區(qū)旅游接待情況市場(chǎng)調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析表明，隨著蘇州市區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，游客對(duì)高檔旅游消費(fèi)的需求也呈現(xiàn)持續(xù)增加的勢(shì)頭，這可以從各星級(jí)賓館、酒店接待的境內(nèi)外游客對(duì)客房的不同需求中看出。雖然近年境外游客占年度游客總數(shù)的比重變化不大，%，但由于境外游客的過夜人數(shù)和過夜天數(shù)一直保持兩位數(shù)的年均高速增長(zhǎng)率，%的相對(duì)較高水平上。 表24 近年來蘇州市區(qū)酒店房客來源、構(gòu)成與客房入住率統(tǒng)計(jì)一覽項(xiàng) 目時(shí)間（年度）平均增長(zhǎng)率（%）199819992000200120022003境外旅游者構(gòu)成總數(shù)（萬人次）占國內(nèi)外旅游總?cè)藬?shù)比例（%）———過夜人數(shù)（萬人）過夜總?cè)藬?shù)占境外游客總數(shù)比例（%）外國人占過夜總?cè)藬?shù)比例（%）港澳臺(tái)同胞占過夜總?cè)藬?shù)比例（%）過夜人天數(shù)（萬人天）過夜人天總數(shù)外國人占過夜人天總數(shù)比例（%）港澳臺(tái)同胞占過夜人天總數(shù)比例（%）旅游外匯收入（萬美元）20135234182784829104國內(nèi)旅游情況國內(nèi)旅游者（萬人次）國內(nèi)旅游收入（億元）旅游外匯收入占旅游總收入的比例（%） 備 注數(shù)據(jù)來自《蘇州統(tǒng)計(jì)年鑒》和《蘇州旅游統(tǒng)計(jì)》200