【正文】 消防水池有效容積270m3，貯存室內(nèi)外消防用水（扣除火災(zāi)延續(xù)時(shí)間內(nèi)補(bǔ)水量60 m3），在最高一幢建筑物的屋頂設(shè)18 m3消防水箱以供火災(zāi)初期用水，5）各建筑物室內(nèi)根據(jù)規(guī)范設(shè)置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。冷卻水補(bǔ)水按2%計(jì)，補(bǔ)水采用自來(lái)水，補(bǔ)至冷卻塔集水盤(pán)。 表51 項(xiàng)目用水量表編號(hào)用水單位用水定額小時(shí)變化系數(shù)Kh用水時(shí)間Th（h）最高日用水量（m3/d）最大時(shí)用水量（m3/d）1客房400L/床d2242餐飲40L/人餐1296123客房員工100L/人d22464職工宿舍150L/人d24155健康中心30L/人次1266商場(chǎng)5L/m2d127冷卻塔補(bǔ)水288128游泳池補(bǔ)水2429綠化2L/m2d10小計(jì)未預(yù)見(jiàn)水量11合計(jì)717653）給水方式：區(qū)域自區(qū)塊東側(cè)帶城橋路市政給水管引入1根DN150進(jìn)水管，供給游泳池、水景水池和冷卻塔補(bǔ)水、生活水池和消防水池補(bǔ)水。擬建二層會(huì)議中心西側(cè)部分需跨越保留地道，柱子和基礎(chǔ)避開(kāi)地道設(shè)置。最高層數(shù)4層，~，檐高基本不超過(guò)10m，、屋脊高度18m；客房檐高10~15m，；、。部分客房的衛(wèi)生間配有淋浴間，以提高客房檔次，可作為賓館內(nèi)高檔景觀房。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積：42753m2（約64畝）總建筑面積：29217m2（新建客房197間，保留36間，總客房數(shù)233間）。具體特點(diǎn)為：新舊建筑納入整體統(tǒng)一布局：保留明軒、吳中誼宮、麗夕閣、觀木樓及地道，拆除香趣樓，使之融入整體環(huán)境；保留２２棵古樹(shù)名木，建筑布局精心避讓成片喬冠木，盡力降低建筑物對(duì)現(xiàn)有園林環(huán)境的破壞?！堵糜物埖晷羌?jí)的劃分與評(píng)定》（GB/T 143082003）。（4）交通條件：改建后的蘇州國(guó)泰南園賓館主入口帶城橋路為古城區(qū)交通主干道之一，交通便捷，距市區(qū)高架道路、蘇嘉杭高速僅10分鐘路程，可滿(mǎn)足項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)需要。三、工程地質(zhì)條件根據(jù)南園賓館原有工程地質(zhì)資料，項(xiàng)目場(chǎng)地地面以下15米以?xún)?nèi)由中軟粘性土間夾砂性土組成，屬三類(lèi)建筑場(chǎng)地；地下水類(lèi)型較簡(jiǎn)單，對(duì)混凝土無(wú)腐蝕性。4. 氣溫：℃，最高年平均氣溫17℃（1953年），℃（1980年），℃（1992年7月29日），℃（1958年1月16日）。吳中誼宮、麗夕閣、觀木樓等人文資源；根據(jù)園林局提供的“古樹(shù)名木一覽表，不僅保留全部22棵古樹(shù)名木，并且盡量少動(dòng)成氣的大樹(shù)喬木；通過(guò)建筑空間的組合，使南園賓館的園林特色及空間尺度得到最大程度的延續(xù)，充分展示其“花園加家園”的園林特色；通過(guò)改擴(kuò)建，整合總體功能布局，展示人文關(guān)懷，把南園賓館建設(shè)成集園林環(huán)境、歷史積淀、現(xiàn)代氣息、文化氛圍、優(yōu)質(zhì)服務(wù)與獨(dú)特體驗(yàn)為一體的“家外之家”，使富有歷史積淀的南園重新煥發(fā)生機(jī)。北大門(mén)座落在蘇州旅游文化一條街十全街；東大門(mén)開(kāi)向蘇州美食一條街鳳凰街。第三節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍及內(nèi)容國(guó)泰南園賓館經(jīng)營(yíng)有二部分組成：；2..延伸業(yè)務(wù)。第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)方案第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo)及功能一、建設(shè)目標(biāo)國(guó)泰南園賓館改擴(kuò)建力求延續(xù)歷史文脈，保留明軒、吳中誼宮、麗夕閣、觀木樓等人文資源；保留全部22棵古樹(shù)名木，并且盡量少動(dòng)成氣的大樹(shù)喬木；通過(guò)建筑空間的組合，使南園賓館的園林特色及空間尺度得到最大程度的延續(xù)，充分展示其“花園加家園”的園林特色；整合總體功能布局，展示人文關(guān)懷，把南園賓館建設(shè)成集園林環(huán)境、歷史積淀、現(xiàn)代氣息、文化氛圍、優(yōu)質(zhì)服務(wù)與獨(dú)特體驗(yàn)為一體的“家外之家”，使富有歷史積淀的南園重新煥發(fā)生機(jī)，建設(shè)蘇州唯一的園林式賓館。在2006年以后，四星級(jí)及其以上高檔酒店的增建也將趨緩，甚至停滯，作為涉外賓館的接待任務(wù)將會(huì)更多地轉(zhuǎn)向三星級(jí)及其以上賓館。為此，可用同樣的方法，以近年度來(lái)蘇旅游入住星級(jí)酒店的過(guò)夜境外游客數(shù)量呈現(xiàn)出的直線斜率（增長(zhǎng)率）表示增長(zhǎng)趨勢(shì)也可以外推預(yù)測(cè)出2004年和2005年，甚至2006年可能入住星級(jí)酒店的客源總量情況。三、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)根據(jù)前面對(duì)客房和旅游市場(chǎng)的調(diào)查分析，為能夠更準(zhǔn)確地把握未來(lái)旅游市場(chǎng)對(duì)涉外高檔客房的需求，有必要按照蘇州旅游市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)一步分析和探討未來(lái)市場(chǎng)空間的大小，就高檔旅游涉外賓館的客房需求情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩ㄐ院投款A(yù)測(cè)。擁有的旅客接待能力僅星級(jí)賓館就可達(dá)到20046張床位。而近年來(lái)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展催生出的每年度的各類(lèi)會(huì)展，已經(jīng)和正在成為旅游業(yè)的一個(gè)新亮點(diǎn)。蘇州的節(jié)令民俗及其文化內(nèi)涵特別豐富。蘇州古城內(nèi)現(xiàn)有河道35公里、橋梁168座，被譽(yù)為東方威尼斯。55′121176。 表25 　 2004年1~10月份蘇州市各類(lèi)星級(jí)涉外旅游飯店客房經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)計(jì) 月份項(xiàng)目12345678910月總平均值客房平均出租率（%）五星級(jí)77009四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)平均房?jī)r(jià)（元/間天）五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)營(yíng)業(yè)收入總額（萬(wàn)元）客房收入（萬(wàn)元） 餐飲收入（萬(wàn)元）旅游外匯收入（萬(wàn)美元）4102..62酒店?duì)I業(yè)收入占旅游外匯收入比重（%）備 注數(shù)據(jù)來(lái)自蘇州市旅游局編制的《蘇州旅游統(tǒng)計(jì)月訊》（~10）隨著蘇州市旅游市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，國(guó)內(nèi)外游客對(duì)蘇州市飯店客房的需求持續(xù)增長(zhǎng)，面向中高端旅游客人住宿的高星級(jí)飯店市場(chǎng)還有一定發(fā)展空間，同時(shí)蘇州市高星級(jí)飯店相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施仍與客人的高端需求存在一定差距。其突出的特點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾方面：一是旅游客房的經(jīng)營(yíng)收入占全市旅游總收入的比重不斷加大，年遞增率高于全市旅游總收入的增長(zhǎng)速度（參見(jiàn)表23和表24所示）。由此可見(jiàn)，賓館改革與發(fā)展的任務(wù)十分艱巨。南園賓館在當(dāng)今蘇州高檔涉外接待賓館中的歷史可謂悠久，自上世紀(jì)20年代作為蔣介石在蘇州的花園別墅（原蔡貞坊7號(hào)）所在地，到新中國(guó)成立后1952年以“南園飯店”設(shè)立的外賓招待所，至70年代末80年代初期正式定名南園賓館，開(kāi)始進(jìn)入其發(fā)展和建設(shè)的黃金時(shí)期。項(xiàng)目施工過(guò)程中應(yīng)從保護(hù)現(xiàn)有綠化及人文景觀的角度制定施工組織方案，對(duì)需要保留的各類(lèi)古樹(shù)名木、保護(hù)建筑做好嚴(yán)密的保護(hù)措施，盡可能減少損壞。本項(xiàng)目建設(shè)方案在多次征求規(guī)劃、園林、綠化、文物等部門(mén)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了調(diào)整，符合《蘇州古城48號(hào)街坊控制性詳細(xì)規(guī)劃》，符合古樹(shù)名木、文物等的保護(hù)要求。四、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)蘇州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)蘇計(jì)中心[2003]176號(hào)《關(guān)于南園賓館改擴(kuò)建項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》；蘇州市規(guī)劃局蘇規(guī)[2004] 選字第272號(hào)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)； 蘇州市規(guī)劃局蘇規(guī)[2004] 設(shè)字第175號(hào)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)意見(jiàn)書(shū)；蘇州市文物局蘇文物批字[2004]第2號(hào)《關(guān)于蘇州國(guó)泰南園賓館修改方案的批復(fù)》；國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)辦公廳計(jì)辦投資[2002]15號(hào)《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第二版國(guó)家、省、市有關(guān)設(shè)計(jì)和建筑規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；國(guó)家及地方其它有關(guān)法律、法規(guī)、政策；項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料；研究過(guò)程中實(shí)際調(diào)查及收集的其它資料；1南園賓館作為蘇州高星級(jí)飯店之一，由于客房數(shù)量少、接待床位有限以及設(shè)施相對(duì)落后，接待能力不能滿(mǎn)足實(shí)際市場(chǎng)需求，配套的接待檔次、客房均價(jià)與接待能力不匹配，主要靠提高出租率（長(zhǎng)包房）來(lái)增加賓館營(yíng)業(yè)收入，使得賓館作為高檔涉外旅游飯店的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)受到嚴(yán)重制約，在旅游業(yè)和賓館業(yè)都很發(fā)達(dá)的蘇州市區(qū)域范圍內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，長(zhǎng)期處于被動(dòng)的地位。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍酒店客房、餐飲、會(huì)議、商務(wù)、休閑及相關(guān)配套服務(wù)。賓館現(xiàn)有房間100間，床位190張，餐廳2個(gè)，12只包廂，餐位500個(gè)，賓館承襲南園在廣大消費(fèi)者心中“國(guó)賓館”的形象，確立以政府接待、商務(wù)、會(huì)議企業(yè)家聚會(huì)、國(guó)內(nèi)外高檔旅游團(tuán)隊(duì)為主的客源市場(chǎng)定位。2003年，連續(xù)第三年在江蘇省外貿(mào)企業(yè)中名列首位。主要從事紡織品、服裝、輕工工藝品、五金機(jī)械、化工醫(yī)藥等商品的進(jìn)出口業(yè)務(wù)。2003年7月18日被江蘇國(guó)泰集團(tuán)有限公司進(jìn)行整體收購(gòu)，在此基礎(chǔ)上組建江蘇國(guó)泰南園賓館有限公司。其中新建23252平方米，197間客房；新建地下建筑面積3032平方米；改造地上建筑物2933平方米，36間客房。旅游飯店是旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方面，是旅游者休息的主要場(chǎng)所。通過(guò)這次改擴(kuò)建，充分體現(xiàn)出南園賓館的園林特色，不要求裝修中的材質(zhì)豪華，但要注重裝飾的經(jīng)典文化底蘊(yùn)，注重營(yíng)造軟件上的人性化和家園化。因此項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。因此該項(xiàng)目在預(yù)期情況下財(cái)務(wù)上可以接受，能較快收回投資，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性及市場(chǎng)分析第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、南園賓館自身發(fā)展的需要南園賓館的歷史沿革南園賓館座落在蘇州古城東南，有著優(yōu)越的地理位置、優(yōu)美的自然環(huán)境和便捷的交通條件。南園賓館經(jīng)營(yíng)情況及存在問(wèn)題目前，；可提供接待用客房101間，床位數(shù)164張，平均客房?jī)r(jià)格為359元/間天，但因客源規(guī)格等方面的限制和其他諸多因素的影響，近3年來(lái)盡管接待住宿的總?cè)藬?shù)在增加，除澳門(mén)同胞有較大的增長(zhǎng)外，境內(nèi)外游客的數(shù)量總體是以平均兩位數(shù)的速率下降，從而直接影響到賓館的經(jīng)濟(jì)效益（具體情況如表21所示）。由此可見(jiàn)，目前南園賓館在蘇州發(fā)達(dá)的旅游業(yè)和賓館飯店業(yè)中所占的市場(chǎng)份額很小，市場(chǎng)地位并不樂(lè)觀，其境況特殊而又十分尷尬（詳細(xì)情況參見(jiàn)表22）。四是從酒店房客的來(lái)源及主要構(gòu)成看，在過(guò)夜人數(shù)和過(guò)夜人天數(shù)上國(guó)際游客（包括臺(tái)、港、澳同胞）的貢獻(xiàn)率最高，年均兩位數(shù)以上的突出增長(zhǎng)率，使他們成為旅游外匯客房收入的最大來(lái)源（參見(jiàn)表24所示）。表27 近年蘇州市星級(jí)賓館情況及旅游接待情況一覽項(xiàng) 目年 度平均增長(zhǎng)率（%）備 注2000200120022003接待能力星級(jí)賓館（家）67878891數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局編《蘇州統(tǒng)計(jì)年鑒2003》蘇州市旅游局編《蘇州旅游統(tǒng)計(jì)》（2003年第12期）星級(jí)賓館床位（張）14816191012004620100接待游客情況（萬(wàn)人次）境外游客過(guò)夜境外游客國(guó)內(nèi)旅游者旅游收入情況外匯收入（萬(wàn)美元）201352341827848國(guó)內(nèi)旅游收入（億元人民幣）通過(guò)以上對(duì)蘇州地區(qū)現(xiàn)有賓館、酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析可見(jiàn)，對(duì)南園賓館進(jìn)行必要的改造和擴(kuò)建，不僅是賓館自身發(fā)展的需要，也是適應(yīng)蘇州地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，是蘇州地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的必然選擇?！　√K州全市地勢(shì)低平，平原占總面積的54%，平均海拔4米左右，東南部地勢(shì)低洼，西南部多小山丘。 蘇州園林甲天下，已被列入世界文化遺產(chǎn)名錄，在中國(guó)四大名園中，蘇州就占有兩席（拙政園、留園）。蘇州的歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，建城二千五百多年來(lái)的文化積淀十分深厚。表28 近年來(lái)蘇州國(guó)內(nèi)外游客在全國(guó)的平均比重 項(xiàng)目 年份200120022003平均增長(zhǎng)率（%）國(guó)內(nèi)游客情況游客數(shù)（百萬(wàn)人次）全國(guó)排名889 —入境過(guò)夜游客情況游客數(shù)（萬(wàn)人）全國(guó)排名1097 —從表中所列的數(shù)據(jù)，可以清楚地看出蘇州近年旅游接待的成果。根據(jù)最新的調(diào)查，自2003年以來(lái)，僅蘇州市區(qū)在建和將于2004年底~2005年建成使用的三星級(jí)以上高檔涉外賓館就將有4家（這還不包括蘇州東西兩區(qū)不斷興起的酒店式公寓），它們是：擁有1000多間包含三星級(jí)、四星級(jí)和五星級(jí)客房的香格里拉大飯店，新區(qū)的城市新地中心；工業(yè)園區(qū)有400多間客房的四星級(jí)萬(wàn)豪酒店，以及位于觀前街由索菲特酒店管理公司管理的四星級(jí)酒店等。將有關(guān)數(shù)值代入由此可得未來(lái)年份來(lái)蘇旅游境內(nèi)外游客數(shù)量的預(yù)測(cè)模型：y = a + bx =∑Y /n + x*∑XY/∑X2 = ++ 表211 近年來(lái)蘇旅游境內(nèi)外游客數(shù)量預(yù)測(cè)用參數(shù)計(jì)算表年 份時(shí)間序數(shù) XYX2XY19985251999392000112001112002392003525∑070要預(yù)測(cè)2004年來(lái)蘇旅游入住星級(jí)酒店的過(guò)夜境外游客數(shù)量，只需將x = 7代入上式，即可得：y = + *7 = 即2004年來(lái)蘇旅游的境內(nèi)外游客數(shù)量預(yù)計(jì)將達(dá)到 ，這與上一年相比，將凈增加 。蘇州旅游市場(chǎng)涉外星級(jí)高檔酒店發(fā)展趨勢(shì)關(guān)于這方面的預(yù)測(cè)，由于進(jìn)一步詳實(shí)的有關(guān)旅游市場(chǎng)涉外星級(jí)高檔酒店的資料有限，這里僅做出兩點(diǎn)比較明確的說(shuō)明：第一，近期（2004~2005年間），四星級(jí)和五星級(jí)的涉外高檔酒店將會(huì)有一個(gè)