【正文】 大的發(fā)展過程，若干四星級以上賓館（目前已了解到的有五座，近2000間三星級及以上標(biāo)準(zhǔn)的客房）的興建，將極大地提升蘇州旅游接待的水平，進(jìn)一步增強(qiáng)賓館的接待能力。其次是作為目標(biāo)市場要主動瞄準(zhǔn)和進(jìn)攻以爭取客源和市場空間的高檔同類酒店，主要是竹輝飯店等經(jīng)常排序在蘇州旅游局月度統(tǒng)計指標(biāo)前15位的四星級及其以上的涉外酒店，其中包括象吳宮喜來登大酒店這樣的五星級賓館。注重經(jīng)典文化底蘊(yùn)的裝飾，充分體現(xiàn)南園賓館為蘇州園林中的酒店、酒店中的花園。根據(jù)賓館管理模式的成熟，可以適時成立國泰南園酒店管理公司，在實(shí)行對國泰南園賓館的整體管理的同時，可以輸出國泰南園賓館的管理技術(shù)，開拓三星、四星級飯店管理的市場。占盡天時地利人和，發(fā)展前景尤為廣闊。2. 水文：，（1954年），（1934年），（1954年7月28日），（1934年8月27日）。7. 雪：降雪次數(shù)平均13次/年；最大積雪厚度26CM（1984年1月19日）。（2）供熱、供電：，供熱蒸汽管道已經(jīng)到位。蘇州市規(guī)劃局二○○四年九月二十四日提供的建設(shè)項目設(shè)計意見書（2004設(shè)字175號）及選字272號用地紅線電子文件（二○○四年十一月三日）。通過對現(xiàn)狀的深入調(diào)查和研究分析，本項目力求延續(xù)歷史文脈，保留明軒、吳中誼宮、麗夕閣、觀木樓等人文資源；根據(jù)園林局提供的古樹名木一覽表，不僅保留全部22棵古樹名木，并且盡量少動成氣的大樹喬木；通過建筑空間的組合，使南園賓館的園林特色及空間尺度得到最大程度的延續(xù)，充分展示其“花園加家園”的園林特色；通過改擴(kuò)建，整合總體功能布局，展示人文關(guān)懷，把南園賓館建設(shè)成集園林環(huán)境、歷史積淀、現(xiàn)代氣息、文化氛圍、優(yōu)質(zhì)服務(wù)與獨(dú)特體驗為一體的“家外之家”，使富有歷史積淀的南園重新煥發(fā)生機(jī)。（4）東側(cè)帶城橋邊的茶樓與東區(qū)客房、東大門統(tǒng)一設(shè)計，沿十全街新建商鋪與現(xiàn)有商鋪可作統(tǒng)一的立面改造。手法簡潔現(xiàn)代，以便與保留建筑風(fēng)格的銜接，大堂、會議等公建采用較多玻璃外墻，使室內(nèi)外空間相互滲透，充分利用南園優(yōu)越的環(huán)境條件。（6）消控中心保安監(jiān)控及消控中心位于東入口大門旁。其它本工程由會議、餐飲、客房、部長樓、康健中心、辦公培訓(xùn)等部分組成，為二～四層園林式建筑。系統(tǒng)設(shè)計（1）給水設(shè)計1）水源：以城市自來水為水源，供區(qū)塊內(nèi)生活、消防用水。2）室內(nèi)排水：雨水、生活污水和生活廢水分流排至室外。3）自動噴淋系統(tǒng)。冷卻塔選用超低躁聲冷卻塔，冷卻塔位于辦公用房屋面。2）消火栓系統(tǒng)：各建筑室內(nèi)設(shè)置消火栓系統(tǒng)，室內(nèi)外消火栓統(tǒng)一加壓，和生活管網(wǎng)分開，區(qū)域布置成DN150環(huán)狀管網(wǎng)，布置室外地上式消火栓。（3）排水設(shè)計1）室外排水：采用雨、污分流制。第三節(jié) 公用配套工程一、給排水工程設(shè)計依據(jù)（1）建筑等專業(yè)提供的設(shè)計方案；（2）國家有關(guān)的設(shè)計規(guī)范。（2）鋼材鋼筋：Ｉ級鋼（HPB235）“Φ”，Ⅱ級鋼（HRB335）“Φ”；型鋼、鋼板、螺栓等采用 Q235鋼；焊條：Ｉ級鋼采用E43型焊條，Ⅱ級鋼采用E50型焊條。（4）康健休閑一層設(shè)有1020m泳池一個，二層為健身房、美容室、臺球室、乒乓球室，并設(shè)首長舞廳一個。其中還有江南園林珍品“明軒”，蔣介石第二夫人姚冶誠（蔣緯國生母）在蘇寓所“麗夕閣”，園內(nèi)自然景觀優(yōu)美、人文資源豐厚。（2）部長樓設(shè)于相對獨(dú)立的北區(qū)，與觀木樓改造結(jié)合，功能上可與吳中誼宮的總統(tǒng)套房取得較為便捷的聯(lián)系。園內(nèi)樹茂竹秀，蟬鳴雀飛，粉墻漏窗，廊橋迂回，其中還有江南園林珍品“明軒”，蔣介石第二夫人姚冶誠（蔣緯國生母）在蘇寓所“麗夕閣”，園內(nèi)自然景觀優(yōu)美、人文資源豐厚。第一節(jié) 總平面布局一、設(shè)計依據(jù)業(yè)主提供的設(shè)計任務(wù)書。四、基礎(chǔ)設(shè)施條件蘇州古城區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，建設(shè)項目所需的給水、排水、供電、通訊等條件均能較好地滿足。6. 降水量：，（1957年）， m（1978年），年最多降水日為154（1980年）；（1962年9月6日）。二、自然氣候條件蘇州屬亞熱帶濕潤性季風(fēng)海洋性氣候，四季分明，氣候溫和，雨量充沛。四、周邊建筑物與環(huán)境條件蘇州國泰南園賓館位于蘇州市十全街南側(cè)，帶城橋路西側(cè)，南面為古城河，西面是居民區(qū)通道，地處蘇州古城二級保護(hù)區(qū)，周邊建筑物均為14層民用建筑，所在區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，拙政園、網(wǎng)師園、滄浪亭等園林名勝近在咫尺。蘇州這幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，世界著名企業(yè)集團(tuán)不斷地涌入園區(qū)和新區(qū)，隨之大量廠房、公寓、商住樓、商務(wù)辦公樓的數(shù)量逐年增加，為飯店組建物業(yè)管理公司創(chuàng)造了條件。總建筑面積：29217m2（新建客房197間，保留36間，總客房數(shù)233間）。主要有比鄰而居的三星級南林飯店和四星級的蘇州飯店。類似地，可以預(yù)測出2005年來蘇旅游入住星級酒店的過夜境外游客數(shù)量（此時n = 6 為偶數(shù)），這與上一年相比。對此增加部分的游客數(shù)量，本報告運(yùn)用最小平方法，按照各年度統(tǒng)計的游客總數(shù)在數(shù)量上所表現(xiàn)出來的增長趨勢（增長率）類似一條接近直線的趨勢線，以直線斜率作外推的方法，通過建立數(shù)學(xué)趨勢線預(yù)測模型預(yù)測出游客總數(shù)與上年度來蘇游客總數(shù)進(jìn)行絕對量比較獲得。表29 2003年對來蘇州游客出游目的地的調(diào)查情況主要目的游客數(shù)量（人）占被調(diào)查游客比重（%）排序情況觀光旅游21731度假休閑7362商務(wù)活動7293探親訪友3644會務(wù)3115會議2096療養(yǎng)367表210 蘇州旅游飯店近年接待境外游客情況變化趨勢分析時間（年或月）過夜境外游客（萬人次/年或人次/月）境外游客過夜人天數(shù)（萬人天）總數(shù)增長率（%）外國人增長率（%）港澳臺胞增長率（%）外國人增長率（%）港澳臺胞增長率（%）總數(shù)增長率（%）19992000200120022003平均增長率04（1~10）516203464017061備注數(shù)據(jù)來自《蘇州統(tǒng)計年鑒》和200年《蘇州理由統(tǒng)計月訊》。多年來，蘇州一直是江蘇省最大的旅游集散地和首屈一指的旅游飯店接待大戶。蘇州人素有種花、愛花的習(xí)俗，花神廟僅虎丘一地就有兩座。隋開皇九年（公元589年）始稱蘇州，沿用至今。02′之間，東鄰上海，西臨無錫，南接浙江，北依長江，%。表26 2003年末蘇州地區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有星級賓館酒店的基本情況項 目數(shù)量南園賓館情況及所占比例（%）各星級賓館擁有客房數(shù)（間）南園賓館情況及所占比例（%）總接待能力星級賓館（家）911（）星級賓館床位（張）20100164（）星級賓館客房數(shù)（間）10794101（）星級分類情況五星級2374四星級151（）3279101（）三星級314158二星級392492一星級2391賓館飯店作為旅游接待的物質(zhì)基礎(chǔ)條件，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計局和旅游局最新提供的行業(yè)統(tǒng)計資料和市場調(diào)查結(jié)果分析，2000年以來，蘇州市區(qū)旅游與星級賓館酒店對境內(nèi)外游客的接待經(jīng)營業(yè)績持續(xù)發(fā)展，總體處于不斷提升的狀態(tài)，有關(guān)情況如表27所示。雖然近年境外游客占年度游客總數(shù)的比重變化不大，%，但由于境外游客的過夜人數(shù)和過夜天數(shù)一直保持兩位數(shù)的年均高速增長率，%的相對較高水平上。而南園賓館均無緣擠身其中。改革開放以來，南園賓館作為蘇州市國賓館，先后接待過的黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人有胡耀邦、喬石、萬里、李鵬、朱熔基、胡錦濤等。投資方應(yīng)加大籌資力度，保證建設(shè)資金及時足額到位。資金籌措方案仍需進(jìn)一步落實(shí)。第二節(jié) 研究結(jié)論及建議一、主要研究結(jié)論南園賓館雖有悠久的歷史、優(yōu)美的環(huán)境和便捷的交通條件，但由于硬件落后，設(shè)施陳舊，在當(dāng)前的市場競爭中難有立足之地，對其進(jìn)行適時地改造和擴(kuò)建已顯得十分必要和緊迫。通過對賓館硬件加大投入，提高接待檔次、完善功能和增強(qiáng)賓館的接待能力，提高其市場競爭地位，適應(yīng)蘇州地區(qū)不斷發(fā)展的旅游市場需要，更好地發(fā)揮南園賓館的資產(chǎn)效益，為賓館和投資者帶來巨大效益，同時也可為蘇州的旅游業(yè)發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)。其中： 萬元； 萬元； 萬元； 萬元。表11 企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況表 單位：萬元序號資債項目2004年6月30日2004年10月31日1資產(chǎn)總計流動資產(chǎn)長期投資固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)凈值9739在建工程17其它資產(chǎn)無形及遞延資產(chǎn)其它長期資產(chǎn)2負(fù)債合計流動負(fù)債長期負(fù)債3資產(chǎn)負(fù)債率%%二、項目基本情況項目場址南園賓館座落在蘇州古城東南，其西側(cè)緊鄰名園滄浪亭、東靠網(wǎng)師園，北為旅游購物街，總占地面積64畝。企業(yè)資信等級AAA級，2000年集團(tuán)順利通過了ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。蘇州國泰南園賓館可行性研究報告蘇州國泰南園賓館建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 6第一節(jié) 概 述 6一、投資各方基本情況 6二、項目基本情況 8三、項目建設(shè)背景 9四、可行性研究報告編制依據(jù) 10五、項目可行性研究的主要內(nèi)容 10第二節(jié) 研究結(jié)論及建議 11一、主要研究結(jié)論 11二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 12三、主要建議 13第二章 項目建設(shè)必要性及市場分析 14第一節(jié) 項目建設(shè)的必要性 14一、南園賓館自身發(fā)展的需要 14二、適應(yīng)蘇州地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的需要 18第二節(jié) 項目區(qū)域市場分析 23一、蘇州旅游發(fā)展概況 23二、蘇州地區(qū)旅游、商務(wù)等接待調(diào)查 25三、市場需求預(yù)測 27第三章 項目建設(shè)規(guī)模及經(jīng)營方案 32第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo)及功能 32一、建設(shè)目標(biāo) 32二、主要功能 32第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 32一、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 32二、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 33第三節(jié) 項目經(jīng)營方案 33一、項目經(jīng)營范圍及內(nèi)容 33二、項目經(jīng)營方式 34第四章 項目場址及建設(shè)條件 35第一節(jié) 項目場址 35一、區(qū)域規(guī)劃要求 35二、地理位置 35三、場址土地權(quán)屬類別及占地面積 35四、周邊建筑物與環(huán)境條件 35五、現(xiàn)有場址利用情況 36第二節(jié) 建設(shè)條件 36一、區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)條件 36二、自然氣候條件 36三、工程地質(zhì)條件 37四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 38第五章 工程技術(shù)方案 39第一節(jié) 總平面布局 39一、設(shè)計依據(jù) 39二、設(shè)計原則 39三、總平面布置和功能要求 40四、規(guī)劃設(shè)計主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 41第二節(jié) 建筑與結(jié)構(gòu)方案 42一、建筑設(shè)計 42二、結(jié)構(gòu)設(shè)計 43第三節(jié) 公用配套工程 45一、給排水工程 45二、暖通工程 48三、電氣工程 51四、智能化系統(tǒng) 53五、消防工程 55五、燃?xì)狻⒐峁こ?56第六章 環(huán)保、節(jié)能與勞動安全 57第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 57一、環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 57二、環(huán)境影響初步分析 57三、項目環(huán)境保護(hù)措施 58四、環(huán)境影響分析結(jié)論及建議 61第二節(jié) 節(jié) 能 61一、節(jié)能設(shè)計依據(jù) 61二、節(jié)能措施 61第三節(jié) 勞動安全 63一、安全依據(jù) 63二、主要危險及有害因素 63三、采取的安全措施 64第七章 建設(shè)進(jìn)度計劃及招標(biāo) 66第一節(jié) 項目實(shí)施進(jìn)度 66一、建設(shè)工期 66二、項目實(shí)施進(jìn)度安排 66三、項目實(shí)施進(jìn)度表 66第二節(jié) 招標(biāo)方案 67一、編制依據(jù) 67二、項目概況 67三、招標(biāo)基本情況 68第八章 組織機(jī)構(gòu)及項目管理 69第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu) 69一、項目建設(shè)組織 69二、項目運(yùn)營組織 69第二節(jié) 項目管理 72一、項目建設(shè)管理 72二、項目運(yùn)營管理 74第九章 投資估算和資金籌措 76第一節(jié)　投資估算 76一、投資估算編制依據(jù) 76二、投資估算編制說明 76三、新增固定資產(chǎn)投資總額 78四、流動資金估算 78五、項目新增總資金 79六、利用原有資產(chǎn) 79第二節(jié)　新增資金籌措及投資計劃 79一、資金來源 79二、投資計劃 79第十章　財務(wù)評價 81第一節(jié)　財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 81一、項目計算期、建設(shè)期和運(yùn)營期 81二、營業(yè)收入計算 81三、營業(yè)稅金及附加 82四、成本和費(fèi)用估算 82第二節(jié) 財務(wù)評價 83一、盈利能力分析 83二、清償能力分析 83三、財務(wù)現(xiàn)金流量分析 83第三節(jié) 不確定性分析 84第四節(jié) 財務(wù)評價結(jié)論 85第十一章 風(fēng)險分析與對策 87第一節(jié) 風(fēng)險分析 87一、市場風(fēng)險 87二、經(jīng)營風(fēng)險 87三、管理風(fēng)險 87四、資金籌措風(fēng)險 88第二節(jié) 風(fēng)險對策 88一、市場風(fēng)險對策 88二、經(jīng)營風(fēng)險對策 88三、管理風(fēng)險對策 89四、資金籌措風(fēng)險對策 89附表：輔助報表1： 固定資產(chǎn)投資估算表： 新建建筑物主體工程費(fèi)用估算表 ： 改造建筑物主體工程費(fèi)用估算表輔助報表2： 投資使用計劃與資金籌措表輔助報表3： 總成本費(fèi)用估算表： 固定資