【正文】 業(yè)描述： . 通過(guò)土地儲(chǔ)備中心的出讓公告獲取土地出讓信息； . 通過(guò)土地管理部門(mén)內(nèi)部人員提前獲知意向出讓的土地信息，為公司提供更充裕的準(zhǔn)備和分析時(shí)間； . 通過(guò)銀行不良資產(chǎn)管理中心獲取意向出讓及合作的項(xiàng)目； . 通過(guò)政府的招商部門(mén)獲取城中村改造等項(xiàng)目信息； . 通過(guò)朋友、熟人介紹等途徑獲取項(xiàng)目信息； 項(xiàng)目信息篩選 1. 作業(yè)目的： 從獲取項(xiàng)目信息中選取符合公司戰(zhàn)策要求的項(xiàng)目 2. 決策崗位：投資發(fā)展副總：根據(jù)篩選情況確定項(xiàng)目是否需要進(jìn)入初判 主辦崗位： 投資發(fā)展中心經(jīng)理：組織信息篩選 協(xié)辦崗位： 項(xiàng)目論證員：進(jìn)行實(shí)地踏勘及住處收集整理 3. 作業(yè)描述： . 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，了解土地自身素質(zhì)； . 了解項(xiàng)目區(qū)域人文、自然環(huán)境； . 了解項(xiàng)目區(qū)域交通狀況； . 了解項(xiàng)目的土地性質(zhì)、證件手續(xù)等； . 對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)因素進(jìn)行比較、分析，研究是否符合公司發(fā)展戰(zhàn)策要求； 項(xiàng)目論證業(yè)務(wù)總流程 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 項(xiàng)目初步判斷 土地信息歸檔 初步成本分析 初步設(shè)計(jì)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目初步談判 土地信息分析 no 初步操作判斷 項(xiàng)目確定 可行性研究 參加招投標(biāo) 可行性報(bào)告及評(píng)審 項(xiàng)目信息歸檔 初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 初步項(xiàng)目報(bào)告 no 市場(chǎng)調(diào)查 政策法律分析 產(chǎn)品定位建議 成本測(cè)算 營(yíng)銷(xiāo)分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目合作談判 項(xiàng)目信息歸檔 簽訂土地合同 no 項(xiàng)目初判 1. 作業(yè)目的： 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的調(diào)研，進(jìn)一步了解宗地素質(zhì)，區(qū)域環(huán)境，進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算，為是否對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行深入分析提供依據(jù)。 項(xiàng)目信息收集 1. 作業(yè)目的： 收集盡可能多的新項(xiàng)目信息，為公司獲取項(xiàng)目提供充分的選擇余地。 2. 主辦崗位： 投資發(fā)展中心項(xiàng)目論證員：收集、整理信息。 協(xié)辦崗位： 投資發(fā)展中心其它人員：參與 相關(guān)信息收集及市場(chǎng)調(diào)研。 2. 主辦崗位： 項(xiàng)目論證員：收集、匯總項(xiàng)目信息。 2. 主管崗位：主管副總：熟悉項(xiàng)目情況，糾正報(bào)告中的錯(cuò)誤。 成本中心：進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 4. 作業(yè)描述 . 宗地現(xiàn)場(chǎng)踏勘 . 地塊區(qū)位及四鄰狀況 . 土地自身素質(zhì) . 項(xiàng)目周邊區(qū)域走訪 . 區(qū)域人文環(huán)境 . 區(qū)域自然環(huán)境 . 區(qū)域交通狀況 . 區(qū)域配套設(shè)施 . 區(qū)域樓盤(pán)調(diào)研 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況 . 區(qū)域代表樓盤(pán)基本情況 . 區(qū)域市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) . 了解項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)及規(guī)控要求 . 項(xiàng)目詳細(xì)技術(shù)指標(biāo) . 規(guī)劃部門(mén)規(guī)控要求 . 項(xiàng)目的可行出讓方式及條件 . 項(xiàng)目初步成本收益分析 . 地價(jià)評(píng)估 . 項(xiàng)目成本測(cè)算 . 項(xiàng)目資金需求測(cè)算 . 項(xiàng)目初步收益分析 . 編制項(xiàng)目初判報(bào)告 初判報(bào)告評(píng)審 1. 作業(yè)目的： 通過(guò)項(xiàng)目相關(guān)部門(mén)及公司決策層的評(píng)審，決定項(xiàng)目是否進(jìn)入“可行性研究”階段。 3. 作業(yè)描述： . 投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項(xiàng) 目初判評(píng)審會(huì)，或?qū)㈨?xiàng)目初判報(bào)告送至相關(guān)人員評(píng)審； . 各相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目提出書(shū)面建議； . 公司決策層決定項(xiàng)目是否繼續(xù)向下進(jìn)行。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)組織調(diào)研及報(bào)告編寫(xiě)。（附周邊環(huán)境生活配套圖） . 自然環(huán)境：區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺(jué)效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。 . 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。燃?xì)猓含F(xiàn)有管 線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開(kāi)發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。 協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專(zhuān)業(yè)或?qū)ｉL(zhǎng)分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫(xiě)報(bào)告章節(jié)，并根據(jù)主管副總的意見(jiàn)優(yōu)化修改。 本主辦崗位制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。包括分析市場(chǎng)信息，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向等。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。經(jīng)主管副總批閱意見(jiàn)后，修改完善，形成正式報(bào)告。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本情況 地塊位置、四至 、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車(chē)位數(shù)、主要出入口等）。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議與評(píng)價(jià) 項(xiàng)目主要定位 市場(chǎng)定位（市場(chǎng)形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對(duì)象）； 價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷(xiāo)售收入、租 賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、成本利潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。 深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容： 總論 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。 結(jié)論 與建議 附表 投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表，借款償還計(jì)劃表）。 二、宗地現(xiàn)狀 （宗地平面示意圖） 地形：宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； 地勢(shì)：地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 地質(zhì)情況：包 括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 市政規(guī)劃 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心 /超市的建設(shè)等。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。 法律與政策 性風(fēng)險(xiǎn)分析，項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述，合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 二、產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議（規(guī)模、容積率、綠地率、車(chē)位比率） 產(chǎn)品主體建議（產(chǎn)品類(lèi)型搭配） 戶型建議（確定主力戶型和其他戶型的功能面積和比例、面積比、套型比） 公建配套建 議（教育配套設(shè)施、康體配套設(shè)施、環(huán)衛(wèi)配套設(shè)施） 材料及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議（內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)） 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念、設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)劣分析 針對(duì)以上產(chǎn)品定位分析項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的優(yōu)劣勢(shì)，及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)分析。 分期開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)周期，各期開(kāi)工面積、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片 區(qū)市場(chǎng)的占有率。 物業(yè)管理模式建議（級(jí)別、智能化設(shè)施等） 第九章 投資受益分析 成本預(yù)測(cè)（成本組） —— 成本測(cè)算表 稅務(wù)分析（財(cái)務(wù)部） —— 營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅 項(xiàng) 目資金預(yù)測(cè)（財(cái)務(wù)部） —— 資金投入計(jì)劃，回款計(jì)劃，需求計(jì)劃，啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額。 第十一章 項(xiàng)目 SWOT 分析及結(jié)論 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：組織評(píng)審會(huì)。 如有需要，可另附他表 項(xiàng)目策劃業(yè)務(wù)總流程 項(xiàng)目發(fā)展策略 產(chǎn)品建議書(shū) 總體成本控制目標(biāo) 概念設(shè)計(jì)研究 初步產(chǎn)品建議 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃主要節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作指導(dǎo)書(shū) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書(shū) 工程、成本、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等專(zhuān)業(yè)配合 項(xiàng)目概況分析 區(qū)域規(guī)劃分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 客戶定位 政策法律環(huán)境分析 項(xiàng)目主題定位 贏利模式確定 價(jià)格定位 差 異化競(jìng)爭(zhēng)策略 項(xiàng)目策劃 . 作業(yè)目的 . 根據(jù)公司項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策，完成項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品建議。 . 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書(shū)的編寫(xiě)。 . 工作展開(kāi)前，項(xiàng)目案場(chǎng)經(jīng)理應(yīng)組織銷(xiāo)售組成員準(zhǔn)備以下文件： . 《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。 . 每次調(diào)研完成后，項(xiàng)目案場(chǎng)銷(xiāo)售部必須完成一份《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》，由項(xiàng)目案場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理審核并保證調(diào)研報(bào)告的正確性和完整性。 . 調(diào)研所依據(jù)的文件。 . 由投資發(fā)展中心向研發(fā)中心提交《初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)》，供進(jìn)行項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)。公司總經(jīng)理最終批準(zhǔn)，由投資發(fā)展中心提交研發(fā)中心、客服中心，供研發(fā)中心進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)；供項(xiàng)目部編寫(xiě)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作指導(dǎo) 書(shū)》。 初步產(chǎn)品定位建議書(shū)（模版） 項(xiàng)目定位 ? 潛在消費(fèi)者背景資料分析 ? 潛在消費(fèi)者產(chǎn)品需求對(duì)比分析 ? 市場(chǎng)現(xiàn)狀 產(chǎn)品定位 ? 類(lèi)型：生活設(shè)計(jì)、形象定位 ? 檔次風(fēng)格：價(jià)格定位、建筑風(fēng)格定位 ? 建筑比例建議 ： 建筑類(lèi)型 比例 面積（萬(wàn)平方米） 套數(shù)（平方米） 合計(jì) 預(yù)期價(jià)格（采用可類(lèi)比物業(yè)加權(quán)比較法） 注意營(yíng)造的要點(diǎn) ? 交通設(shè)施 ? 環(huán)境 ? 小區(qū)配套 ? 物業(yè)管理服務(wù) 經(jīng)營(yíng)模式的考慮 ? 住宅部分 ? 公建部分 ? 物業(yè)服務(wù)模式的提升 機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議 ? 機(jī)構(gòu)消費(fèi)者類(lèi)型 ? 使用目的 ? 產(chǎn)品需求 概念設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn) ? 工作目的 ? 工作重點(diǎn) 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書(shū)基本內(nèi)容 主要章節(jié) 細(xì)分章節(jié) 項(xiàng)目概況 用地自然條件及分析 用地社會(huì)條件及分析 公司內(nèi)部資源及環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 和市場(chǎng)定位 市場(chǎng)現(xiàn)狀 SWOT 分析 明確目標(biāo)市場(chǎng) 挖掘差別優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品建議、概念設(shè)計(jì) 產(chǎn)品建議書(shū) 概念設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 利潤(rùn)計(jì)劃 銷(xiāo)售計(jì)劃 資金計(jì)劃 人力資源計(jì)劃 開(kāi)發(fā)控制計(jì)劃 項(xiàng)目總體控制計(jì)劃 開(kāi)工準(zhǔn)備計(jì)劃 開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 成本控制計(jì)劃 各部門(mén)工作結(jié)點(diǎn)計(jì)劃 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo) 市場(chǎng)調(diào)查 配套調(diào)查 產(chǎn)品定位 初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo) 投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議 需求預(yù)測(cè) 價(jià)格預(yù)測(cè) 營(yíng)銷(xiāo)方案預(yù)測(cè) 客戶服務(wù)中心 產(chǎn)品研發(fā) 中心 委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目拓展中心 客戶、產(chǎn)品定位 測(cè)算報(bào)價(jià)范圍、敏感性分析 工程管理中心 負(fù)責(zé)工程 管理方面的投標(biāo) 文件編寫(xiě) 成本 結(jié)算 中心 開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算 財(cái)務(wù)管理中心 銀行資信證明 資料整理 行政人事中心 企業(yè)簡(jiǎn)介及相關(guān)的資料 主管副總在向總經(jīng)理匯報(bào)和商討最終投標(biāo)報(bào)價(jià) 投標(biāo)申請(qǐng) 資料準(zhǔn)備 參加投標(biāo) 土地投標(biāo)流程 土地投標(biāo) . 作業(yè)目的：土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。 . 決策崗位： 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書(shū)的批準(zhǔn)和簽發(fā)。負(fù)責(zé)投標(biāo)文件與招標(biāo)文件的符合性 ,組織各相關(guān)部門(mén)對(duì)投標(biāo)結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。其中營(yíng)銷(xiāo)策劃重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)時(shí)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場(chǎng)分析、市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以及未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的