【正文】 報批 工作流程 目 錄 投資發(fā)展中心總流程 2 房地產(chǎn)市場研究 3 項目信息收集 4 項目信息篩選 5 項目論證業(yè)務(wù)總流程 6 項目初判 7 初判報告評審 9 附件：目標宗地初步判斷分析報告審批表 10 市場調(diào)研 11 編制可行性研究報告 14 項目可行性分析報告（模版） 18 可行性分析報告評審 23 附件：項目可行性研究報告評審表 24 項目策劃業(yè)務(wù)總流程 25 項目策劃 26 初步產(chǎn)品定位建議書（模版） 28 項目經(jīng)營計劃指導書基本內(nèi)容 29 土地投標 31 項目選址意見書 34 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 36 建筑工程消防設(shè)計技術(shù)審核 37 日照及技術(shù)指標審核 39 文物鉆探 41 建筑工程規(guī)劃許可證 43 建設(shè)工程規(guī)劃許可批后公示 45 規(guī)劃院放線 46 建設(shè)工程施工許可證 47 建設(shè)管線工程規(guī)劃許可證 48 基建用電報裝 50 正式用電報裝 52 基建用水報裝 54 正式用水報裝 55 天然氣報裝 56 消防驗收 57 投資發(fā)展中心總流程 市場信息收集、分析 項目信息收集 項目論證 國有土地使用證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 項目選址意見書 項目用地規(guī)劃許可證 文物鉆探 消防審查 日照分析 基建用電報裝 基建用水報裝 建設(shè)工程施工許可證 管線工程規(guī)劃許可證 正式用電報裝 正式用水報裝 天然氣報裝 集中供熱報裝 現(xiàn)場施工 現(xiàn)場施工 現(xiàn)場施工 現(xiàn)場施工 消防驗收 房地產(chǎn)市場研究 1. 作業(yè)目的： 研究市場真實狀況，為項目論證、項目策劃提供依據(jù)和積累信息。 2. 主辦崗位： 投資發(fā)展中心項目論證員：收集、整理信息。 協(xié)辦崗位： 投資發(fā)展中心其它人員：參與 相關(guān)信息收集及市場調(diào)研。 客服中心相關(guān)人員：提供市場信息及配合調(diào)研。 3. 作業(yè)要求 . 市場代表樓盤信息的調(diào)查、分析； . 行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的收集、分析； . 行業(yè)相關(guān)宏觀經(jīng)濟、城市建設(shè)等信息的收集、分析； . 鄭州市代表性房地產(chǎn)企業(yè)的研究、分析； . 新項目所在區(qū)域市場環(huán)境的研究分析； . 項目策劃過程中市場分析信息的提供； . 公司開發(fā)項目開發(fā)過程的跟蹤、分析； 4. 作業(yè)描述 . 通過實地調(diào)研，了解市場代表樓盤信息； . 通過媒體收集行業(yè)相關(guān)信息； . 通過《房地產(chǎn)市場分析月報》在公司內(nèi)部發(fā)布市場研究成果。 項目信息收集 1. 作業(yè)目的： 收集盡可能多的新項目信息，為公司獲取項目提供充分的選擇余地。 2. 主辦崗位： 項目論證員：收集、匯總項目信息。 協(xié)辦崗位： 報批報建員：收集相關(guān)信息。 公司高層領(lǐng)導：收集相關(guān)信息。 3. 作業(yè)描述： . 通過土地儲備中心的出讓公告獲取土地出讓信息； . 通過土地管理部門內(nèi)部人員提前獲知意向出讓的土地信息，為公司提供更充裕的準備和分析時間； . 通過銀行不良資產(chǎn)管理中心獲取意向出讓及合作的項目； . 通過政府的招商部門獲取城中村改造等項目信息； . 通過朋友、熟人介紹等途徑獲取項目信息； 項目信息篩選 1. 作業(yè)目的： 從獲取項目信息中選取符合公司戰(zhàn)策要求的項目 2. 決策崗位：投資發(fā)展副總：根據(jù)篩選情況確定項目是否需要進入初判 主辦崗位： 投資發(fā)展中心經(jīng)理：組織信息篩選 協(xié)辦崗位： 項目論證員：進行實地踏勘及住處收集整理 3. 作業(yè)描述： . 對項目進行現(xiàn)場踏勘，了解土地自身素質(zhì)； . 了解項目區(qū)域人文、自然環(huán)境； . 了解項目區(qū)域交通狀況； . 了解項目的土地性質(zhì)、證件手續(xù)等； . 對項目各項因素進行比較、分析，研究是否符合公司發(fā)展戰(zhàn)策要求； 項目論證業(yè)務(wù)總流程 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 項目初步判斷 土地信息歸檔 初步成本分析 初步設(shè)計分析 項目市場調(diào)研 項目初步談判 土地信息分析 no 初步操作判斷 項目確定 可行性研究 參加招投標 可行性報告及評審 項目信息歸檔 初步經(jīng)濟測算 初步項目報告 no 市場調(diào)查 政策法律分析 產(chǎn)品定位建議 成本測算 營銷分析 經(jīng)濟測算 項目合作談判 項目信息歸檔 簽訂土地合同 no 項目初判 1. 作業(yè)目的： 通過對項目的調(diào)研，進一步了解宗地素質(zhì)，區(qū)域環(huán)境，進行初步經(jīng)濟測算，為是否對此項目進行深入分析提供依據(jù)。 2. 主管崗位：主管副總：熟悉項目情況，糾正報告中的錯誤。 協(xié)管崗位：設(shè)計、客服主管副總：熟悉項目情況，指導編寫報告。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：進行現(xiàn)場踏勘及市場 調(diào)研，編制報告。 協(xié)辦崗位： 研發(fā)中心：提供初步產(chǎn)品設(shè)計方案。 成本中心：進行初步經(jīng)濟測算。 3. 作業(yè)要求： . 進行現(xiàn)場實地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周邊環(huán)境對項目是否存在重大影響。 . 留取現(xiàn)場影像資料。 . 整理項目相關(guān)技術(shù)指標及證件手續(xù)。 4. 作業(yè)描述 . 宗地現(xiàn)場踏勘 . 地塊區(qū)位及四鄰狀況 . 土地自身素質(zhì) . 項目周邊區(qū)域走訪 . 區(qū)域人文環(huán)境 . 區(qū)域自然環(huán)境 . 區(qū)域交通狀況 . 區(qū)域配套設(shè)施 . 區(qū)域樓盤調(diào)研 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場整體狀況 . 區(qū)域代表樓盤基本情況 . 區(qū)域市場前景預測 . 了解項目技術(shù)指標及規(guī)控要求 . 項目詳細技術(shù)指標 . 規(guī)劃部門規(guī)控要求 . 項目的可行出讓方式及條件 . 項目初步成本收益分析 . 地價評估 . 項目成本測算 . 項目資金需求測算 . 項目初步收益分析 . 編制項目初判報告 初判報告評審 1. 作業(yè)目的： 通過項目相關(guān)部門及公司決策層的評審，決定項目是否進入“可行性研究”階段。 2. 主管崗位：總經(jīng)理：決策項目是否進入“可行性分析”。 協(xié)管崗位：主管副總、客服副總、成本經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理：熟悉項目，提出意見。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：組織評審會。 3. 作業(yè)描述： . 投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項 目初判評審會，或?qū)㈨椖砍跖袌蟾嫠椭料嚓P(guān)人員評審； . 各相關(guān)人員對項目提出書面建議； . 公司決策層決定項目是否繼續(xù)向下進行。 （“項目初判評審意見表”見下） 附件：目標宗地初步判斷分析報告審批表 表單編號： 宗地名稱： 部門： 送審日期： 年 月 日 主要內(nèi)容： 需要審核審批事項： 投資發(fā)展中心負責人審核意見 簽名： 年 月 日 主管副總審核意見 簽名： 年 月 日 總經(jīng)理審核意見 簽名： 年 月 日 董事長審批： 簽名： 年 月 日 市場調(diào)研 1. 作業(yè)目的： 對項目區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場、目 標客戶群等進入深入調(diào)查，為項目可行性分析提供真實依據(jù)。 2. 作業(yè)依據(jù)： 地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。 3. 主管崗位： 主管副總：指導市場調(diào)研，提出報告修改意見。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負責組織調(diào)研及報