【正文】 場背景：溫泉商圈做為X市的核心商圈，是X市城市形象的窗口，在X十一五規(guī)劃構(gòu)建鄂南門戶和湘鄂贛邊界區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心的城市發(fā)展目標(biāo)中，具有舉足輕重的作用，但由于現(xiàn)有溫泉商圈內(nèi)街區(qū)發(fā)展不均衡，特別是本項(xiàng)目用地商業(yè)建筑現(xiàn)狀多為臨時搭建和棚戶結(jié)構(gòu)，商業(yè)形態(tài)和形象落后，與溫泉核心商圈的形象不協(xié)調(diào)、不匹配，極大的影響了商圈形象的進(jìn)一步提升和商圈的發(fā)展與壯大。[溫泉商業(yè)街]項(xiàng)目所進(jìn)行的有針對的市場調(diào)研。X溫泉項(xiàng)目專案組人員實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)收集n 報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)文獻(xiàn)資料收集分析n 商業(yè)經(jīng)營戶及相關(guān)專業(yè)人士訪談n X市統(tǒng)計(jì)局、X市房產(chǎn)局n X市規(guī)劃局、X市土地局第一部分X市城市背景及宏觀環(huán)境研究分析u 區(qū)位環(huán)境分析u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u 人口環(huán)境分析u 旅游環(huán)境分析u 城市規(guī)劃分析一、 區(qū)位環(huán)境分析：位于湘鄂贛三省交匯處，近鄰武漢，依托武漢城市圈，城市發(fā)展資源優(yōu)勢明顯：l X市位于湖北省東南部，長江中游南岸，湘鄂贛三省交界處，屬江漢平原向江南丘陵的過渡地帶，處在長江黃金水產(chǎn)與京廣鐵路大動脈交匯處和湘鄂贛三省毗鄰的“金三角”地帶；東與黃石市的陽新縣交界，南與江西省的修水縣、湖南省的平江縣接壤，西與湖南省的臨湘市相連，北與荊州市的洪湖市隔江相望，與武漢江夏區(qū)、鄂州市、大冶市毗鄰，素有“湖北南大門”之稱。l X北距省會武漢僅80公里，在武漢“8+1”城市圈由“兩軸兩環(huán)三圈四組團(tuán)一園”組成的空間結(jié)構(gòu)框架中，X市處在緊密圈的范圍內(nèi)，是武漢城市圈復(fù)合型產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展縱軸的有機(jī)組成部分，是武漢城市圈唯一一個以生態(tài)城市建設(shè)為主導(dǎo)的“生態(tài)大花園”。京廣鐵路、１０６、１０７國道、京珠高速公路橫穿南北，長江黃金水道承接?xùn)|西，市區(qū)距武漢天河機(jī)場僅１００余公里，構(gòu)成了以京珠高速公路為龍頭，以國省道為主干線，通江達(dá)海，四通八達(dá)的陸、水、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。共有生產(chǎn)碼頭５８座，泊位８５個。 從武漢城市圈的發(fā)展分析，以武漢為中心，100公里為半徑的“8+1”城市圈的發(fā)展規(guī)劃，必將使武漢與X形成產(chǎn)業(yè)資源上的有效對接，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的良性互動，推動X經(jīng)濟(jì)上新的臺階。經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入了良性快速增長的階段。居民收入呈穩(wěn)步增長趨勢。消費(fèi)水平的持續(xù)增長，將促進(jìn)商業(yè)市場的進(jìn)一步發(fā)展。 大量居民定期儲蓄存款的積淀，為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了潛在的投資市場。現(xiàn)已形成咸安、溫泉兩個相對獨(dú)立的老城區(qū)。 強(qiáng)大的學(xué)生資源是現(xiàn)有溫泉城區(qū)商業(yè)的重要消費(fèi)力量之一，因此溫泉商業(yè)街的商業(yè)運(yùn)營過程中，應(yīng)充分挖掘?qū)W生消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，打造學(xué)生商業(yè)消費(fèi)平臺，讓學(xué)生經(jīng)濟(jì)成為X商業(yè)新的增長點(diǎn)。經(jīng)過多年的開發(fā)和探索，境內(nèi)一大批旅游景區(qū)景點(diǎn)，正成為國內(nèi)、國際旅游的知名品牌，旅游業(yè)已逐步成為X經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。 [小結(jié)]： 隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，全國各地的旅游市場出現(xiàn)了一片火熱的局面。而溫泉商業(yè)街緊鄰溫泉谷，在地理位置上具有特殊優(yōu)勢，在旅游消費(fèi)熱潮不斷涌動的市場背景下，其開發(fā)建設(shè)有利于做活、做大溫泉商圈，提升溫泉商圈的品牌，有效擴(kuò)大對旅游人流的影響力，通過旅游消費(fèi)實(shí)現(xiàn)“以旅帶商”進(jìn)而“以商促旅”的良性經(jīng)濟(jì)循環(huán)。[小結(jié)]： X“生態(tài)旅游名城”和“現(xiàn)代型商貿(mào)物流中心的綜合型城市”的城市性質(zhì)定位，準(zhǔn)確抓住了X所擁有的旅游資源和便捷的交通區(qū)位兩大城市優(yōu)勢，隨著城市產(chǎn)業(yè)分工的明確，X做為區(qū)域生態(tài)型的商貿(mào)物流中心地位將越來越明顯，國民經(jīng)濟(jì)增長水平有望進(jìn)入增長的快車道，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展前景良好。由于溫泉城區(qū)是X市政府的所駐地，聚集了X眾多的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，依托區(qū)域內(nèi)高素質(zhì)、高消費(fèi)能力的政府公務(wù)員，該商圈已成為X高檔商業(yè)的集中地，是X市的高級商圈。 次要商圈：輻射X大道以北浮山街道轄區(qū)范圍的區(qū)域，分布有浮山街道居民和溫泉開發(fā)區(qū)、市工業(yè)區(qū)工人等消費(fèi)人群。該商圈基本上以沿街商店經(jīng)營為主，缺乏大、中型的購物商場和品牌專營店，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)較為低級，商圈形象落后，屬中低端形態(tài)的商業(yè)圈。 次要商圈：范圍以浮山街道為主，消費(fèi)人群以街道內(nèi)居民和溫泉開發(fā)區(qū)的工人為主。 從整體商業(yè)市場分析，X市的商業(yè)市場還不成熟，業(yè)態(tài)分布零亂、無序，現(xiàn)階段的成型商業(yè)基本上集中在溫泉路商業(yè)圈與南大街商業(yè)圈上，其它街區(qū)鮮見成行成市的商業(yè)，行業(yè)的集合經(jīng)營特征不明顯，城市尚未形成有特色的商業(yè)街區(qū)，缺乏主題型的商業(yè)。因此，專業(yè)批發(fā)市場的開發(fā)規(guī)模不宜太大 從商業(yè)經(jīng)營狀況分析，步行街二樓、文化廣場二樓店面轉(zhuǎn)讓頻繁、聚富時代廣場二樓空置的商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)象，說明X市民的逛街購物習(xí)慣以一層平面為主，對立體型商業(yè)有排斥心理，因此在立體型商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上宜實(shí)行差異化經(jīng)營策略，有機(jī)引導(dǎo)消費(fèi)者的購物習(xí)慣。 從消費(fèi)層次分析，以機(jī)關(guān)、事業(yè)單位上班族（包括咸安區(qū)）與學(xué)生消費(fèi)為主。[提示] 溫泉商圈的經(jīng)營業(yè)態(tài)和消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)的綜合分析表明，溫泉商圈目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一，導(dǎo)致同業(yè)競爭加劇，因此溫泉商業(yè)街的改造宜立足現(xiàn)有政府工作人員與學(xué)生兩大消費(fèi)群體，在提升整體街區(qū)商業(yè)品位的同時，有機(jī)營造學(xué)生專門消費(fèi)街區(qū)，打造多業(yè)態(tài)經(jīng)營的復(fù)合商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)與其它商業(yè)形態(tài)的良性互動。城市的生活樂趣功能定位：以餐飲、購物、休閑娛樂為主，配以少量家飾家電、通訊科技和文化用品，具體規(guī)劃為以下四個功能分區(qū)：№1：亞洲精選美食餐飲區(qū)（1115）№2：香榭里步行購物街區(qū)（6）№3：錫耶那度假休閑中心區(qū)（13）№4：新奧爾良下沉式時尚廣場區(qū)（14）配套及路網(wǎng)規(guī)劃：步行道、車行道分離設(shè)計(jì)，道路寬度14m；4臺扶梯、7座連廊；地下停車場（150個車位）；3個開放式廣場、21個休閑露臺。№招商政策：采取統(tǒng)一的招商、統(tǒng)一的經(jīng)營管理。工 程 進(jìn) 度：2007年3月統(tǒng)一交付使用。配套及路網(wǎng)規(guī)劃：在街區(qū)兩側(cè)二層及三層分別架設(shè)兩條過街天橋，形成環(huán)形路網(wǎng)。咸安區(qū)№案 名：大富源商業(yè)中心位 置：咸安區(qū)原X賓館舊址規(guī) 模：占地25000 m2，總建80000 m2。營銷推廣賣點(diǎn)：№區(qū)位：地處咸安區(qū)人口密集區(qū)，交通便利?！鞽市政府重點(diǎn)招商項(xiàng)目、X市政府民心工程。工 程 進(jìn) 度：2006年11月28日交付使用。價 格：1F單價在4300元/m2～5000元/m2之間；2F為1600元/m2。去 化：№主力面積：40 m2～60 m