【正文】 支持。火車(chē)站擴(kuò)建范圍基本都在聯(lián)盟村境內(nèi)，為了確保某火車(chē)站改擴(kuò)建工程順利進(jìn)展，聯(lián)盟村廣大拆遷戶(hù)村民在村支兩委的積極帶領(lǐng)下，發(fā)揚(yáng)顧全大局、艱苦創(chuàng)業(yè)、舍己為人、萬(wàn)眾一心的精神, 在很短的時(shí)期內(nèi)騰出了房屋和土地。隨著某市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，原有的火車(chē)站已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足日益增容的運(yùn)輸需求，嚴(yán)重制約了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。既是紅侖新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的前沿陣地，也是人流、物流、信息流的集散地。南起湘黔鐵路，北至上瑞高速公路，西郊湘壺線(xiàn)往西600米，東接市主干道望春路，屬長(zhǎng)株潭金三角地帶。根據(jù)某市總體規(guī)劃，到2020年，%提高到40%，城市發(fā)展空間格局為：舊城區(qū)為城市商貿(mào)中心，北面紅侖新區(qū)為城市新型工業(yè)園區(qū)，南面東山城區(qū)為城市的行政、文化、科教、居住中心。這是加快某市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的極好機(jī)遇。由西漢時(shí)期建縣至今，有2000多年歷史。各級(jí)各部門(mén)一定要堅(jiān)持群眾滿(mǎn)意這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，把群眾安置好，以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度高標(biāo)準(zhǔn)搞好安置工作。（4）符合某市委市政府的失地農(nóng)民安置工作政策2009年9月9日，某市委常委 、某市委書(shū)記李世宏在視察安置工作時(shí)，就如何更快更好地搞好安置工作提出了三點(diǎn)要求：一是要堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)。東山新區(qū)將建成某市政治、文化、教育、科技、金融中心和商業(yè)次中心，主要包括以東山書(shū)院為中心的文化教育旅游中心、沿江健康生態(tài)居住中心以及金融、商業(yè)中心等亮點(diǎn)工程。2009年4月，中共某市委市人民政府出臺(tái)了《關(guān)于大力推進(jìn)新型城市化的實(shí)施意見(jiàn)》。要提升開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)水平，完善穩(wěn)定外需政策，促進(jìn)對(duì)外貿(mào)易平穩(wěn)增長(zhǎng)，積極擴(kuò)大進(jìn)口，提高利用外資水平，促進(jìn)企業(yè)對(duì)外投資合作。同時(shí)，充分挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部就業(yè)潛力，拓展農(nóng)村非農(nóng)就業(yè)空間，鼓勵(lì)農(nóng)民就近就地創(chuàng)業(yè)。 從項(xiàng)目諸多方面的研究表明，該項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)意義重大、切實(shí)可行，建議有關(guān)部門(mén)給予大力支持，并從政策上加以扶持，以利于項(xiàng)目的順利實(shí)施。 從項(xiàng)目的敏感性分析結(jié)果說(shuō)明，要提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，提高經(jīng)營(yíng)收入是最為關(guān)鍵。 本項(xiàng)目為紅侖新型工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)提供了一個(gè)很好的對(duì)外展示、商貿(mào)、交流平臺(tái)，對(duì)促進(jìn)地方貿(mào)易交流、加快地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。六、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)備注1總用地面積㎡ 合30畝2規(guī)劃總建筑面積㎡ 　(1)一樓商業(yè)門(mén)面㎡ 　(2)二樓會(huì)展大廳㎡ 　(3)三樓商務(wù)辦公㎡ 　(4)46商務(wù)旅館㎡ 　(5)其它配套建筑㎡ 　(6)地下停車(chē)場(chǎng)㎡ 　4公用停車(chē)場(chǎng)㎡ 　5容積率　 　6建筑密度%%　7綠地率%%　8建設(shè)總工期月18　9建設(shè)投資萬(wàn)元 　10銷(xiāo)售收入萬(wàn)元 　11總成本費(fèi)用萬(wàn)元 　12利潤(rùn)總額萬(wàn)元 　13稅后利潤(rùn)萬(wàn)元 　14投資利潤(rùn)率%%　15凈利潤(rùn)率%%　16全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%稅后17全部投資回收期年 稅后七、 研究結(jié)論及建議（一） 結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。效益分析表明。（1）經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)行過(guò)程中將采用有效的保障措施，項(xiàng)目無(wú)“三廢”排放，不會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。（1） 交通情況項(xiàng)目區(qū)毗鄰某市新汽車(chē)站，周邊有火車(chē)站北廣場(chǎng)、貨場(chǎng)和市商貿(mào)物流中心，地塊臨高速公路連接線(xiàn)和三二○國(guó)道繞城線(xiàn)，交通運(yùn)輸十分方便。東鄰正在興建的國(guó)家二級(jí)站——某新火車(chē)站北廣場(chǎng)，西毗市城鄉(xiāng)客運(yùn)中心和高速公路連接線(xiàn)，北倚正在崛起的紅侖新型工業(yè)區(qū)，南臨即將新建的三二○國(guó)道繞城線(xiàn)和市商貿(mào)物流中心。該項(xiàng)目的建設(shè)，符合某市委市政府提出的“群眾居住條件有改善，生活水平有提高”的安置指導(dǎo)思想，結(jié)合了該村得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)需求，必將得到市人民政府和各級(jí)職能的認(rèn)可和支持。為了做好某市聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心建設(shè)項(xiàng)目的前期工作，某市望春門(mén)辦事處聯(lián)盟村村民委員會(huì)委托某工程咨詢(xún)公司承擔(dān)本項(xiàng)目的可行性研究任務(wù)。可以說(shuō)，聯(lián)盟村是某市“南拓北進(jìn)”戰(zhàn)略實(shí)施的“北進(jìn)主戰(zhàn)場(chǎng)”。聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1一、 項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 1二、 報(bào)告編制單位 1三、 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 2四、 可行性研究的依據(jù)及范圍 3五、 項(xiàng)目概況 3六、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6七、 研究結(jié)論及建議 7第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 10一、 項(xiàng)目建設(shè)背景 10二、 項(xiàng)目建設(shè)必要性 16第三章 市場(chǎng)研究 20一、 某城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 20二、 某城市發(fā)展規(guī)劃 20三、 紅侖新型工業(yè)區(qū)發(fā)展分析 21四、 某近五年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況及分析 22五、 某市商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 23六、 某市房地產(chǎn)市場(chǎng)后市展望 25七、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 26第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 28一、 建設(shè)地點(diǎn) 28二、 建設(shè)條件 28第五章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 33一、 建設(shè)規(guī)模 33二、 建設(shè)內(nèi)容 33第六章 專(zhuān)業(yè)技術(shù)方案 35一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 35二、 總平面設(shè)計(jì) 35三、 建筑設(shè)計(jì) 36四、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 37五、 給排水設(shè)計(jì) 39六、 電氣設(shè)計(jì) 41七、 弱電設(shè)計(jì) 43八、 動(dòng)力設(shè)計(jì) 47第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 50一、 環(huán)境保護(hù) 50二、 綠化 53三、 節(jié)能 53第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 54一、 建設(shè)工期 54二、 項(xiàng)目招標(biāo)方案 56第九章 投資估算及資金籌措 58一、 投資估算 58二、 資金籌措 59第十章 效益評(píng)價(jià) 61一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要依據(jù)： 61二、 銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售稅金估算 61三、 總成本費(fèi)用估算 63四、 財(cái)務(wù)效益分析 63五、 風(fēng)險(xiǎn)分析 65六、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 66七、 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 67附圖： 總規(guī)用地規(guī)劃圖 項(xiàng)目位置圖 項(xiàng)目效果圖 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論一、 項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 項(xiàng)目名稱(chēng)某市聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 承辦單位某市望春門(mén)辦事處聯(lián)盟村村民委員會(huì) 承辦單位基本情況某市望春門(mén)辦事處聯(lián)盟村座落在某城市核心區(qū)北部，人口3500余人。城市的擴(kuò)容、城市化進(jìn)程的加速，既給該村帶來(lái)了村民居住、就業(yè)等多方面的壓力，同時(shí)也給該村帶來(lái)是千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。我公司即組織有關(guān)專(zhuān)家及技術(shù)人員進(jìn)行調(diào)查研究，通過(guò)實(shí)地調(diào)查，廣泛征求業(yè)主及有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，收集相關(guān)資料信息，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真論證、分析評(píng)價(jià)，于2009年十二月完成報(bào)告的編制，供審批部門(mén)決策參考。 四、 可行性研究的依據(jù)及范圍 可行性研究的依據(jù)1） 某市城市總體規(guī)劃；2） 某市紅侖新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；3） 某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃；4） 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考》（第三版）；5） 工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求；6） 各專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范；7） 建設(shè)單位提供的各項(xiàng)基礎(chǔ)資料。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為30畝，㎡。（2） 公共設(shè)施條件項(xiàng)目區(qū)周邊的高速公路連接線(xiàn)和三二○國(guó)道繞城線(xiàn)，都規(guī)劃布置有電力、通信、給水、排水、燃?xì)獾戎鞲晒芫€(xiàn)，有利于項(xiàng)目區(qū)的連接使用。（5） 危險(xiǎn)源情況項(xiàng)目區(qū)內(nèi)沒(méi)有高壓線(xiàn)通過(guò)，周?chē)?公里內(nèi)沒(méi)有放射源和易燃、易爆的生產(chǎn)間和儲(chǔ)存間。、%；，％。②、本項(xiàng)目建成后，可安置就業(yè)人數(shù)2750人以上。今明兩年我國(guó)國(guó)家資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是繼續(xù)保持投資總量的較快增長(zhǎng)，積極擴(kuò)大內(nèi)需，國(guó)家為全面啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了各項(xiàng)扶持政策，為該項(xiàng)目提供了政策上的支持。 ， 總收入預(yù)測(cè)為6105萬(wàn)元。管理和經(jīng)營(yíng)管理，降低基建投資和經(jīng)營(yíng)成本，也是提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性一、 項(xiàng)目建設(shè)背景 政策背景聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心建設(shè)，既是為安置農(nóng)村剩余勞動(dòng)力、解決失地農(nóng)民的就業(yè)機(jī)會(huì)一項(xiàng)民心工程，也是順應(yīng)某經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)需求而提出的一項(xiàng)富民強(qiáng)市工程。（2）符合2009年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神中共中央政治局11月27日召開(kāi)會(huì)議，分析研究明年經(jīng)濟(jì)工作。要積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，落實(shí)好國(guó)家促進(jìn)區(qū)域發(fā)展各項(xiàng)規(guī)劃和政策。做大做強(qiáng)城市主體，是某市推進(jìn)新型城市化的首要任務(wù)。工業(yè)園則主要是紅侖新型產(chǎn)業(yè)區(qū)和東郊皮革產(chǎn)業(yè)區(qū)，工業(yè)園區(qū)在城市化建設(shè)中將努力建設(shè)成為創(chuàng)新型、特色型、環(huán)保型、效益型園區(qū)。要始終堅(jiān)持選址一定要好、廣泛征求群眾意見(jiàn)、以負(fù)責(zé)的態(tài)度和認(rèn)真的精神來(lái)做好安置工作三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，把群眾滿(mǎn)意放在第一位；二是要加快建設(shè)。中共某市委副書(shū)記市長(zhǎng)陽(yáng)建民對(duì)火車(chē)站建設(shè)和安置工作也相當(dāng)重視。這里，自然風(fēng)景獨(dú)特，歷史底蘊(yùn)濃厚。新世紀(jì)、新某，某市委、市政府在這一時(shí)代背景下以嶄新的姿態(tài)，決策城市“南拓北進(jìn)”戰(zhàn)略，建好東山新區(qū)，實(shí)施市行政中心搬遷，統(tǒng)領(lǐng)全市90萬(wàn)人民融入長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展戰(zhàn)略中，去贏得主動(dòng)權(quán)，搶占發(fā)展制高點(diǎn)。（3） 項(xiàng)目所在片區(qū)規(guī)劃背景正在興建中的某工業(yè)園屬長(zhǎng)株潭三角黃金地帶，是省級(jí)工業(yè)園。新區(qū)地勢(shì)平坦，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施配套現(xiàn)已基本完成四通一平，條件十分優(yōu)越。按照《某市紅侖新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》要求，該地塊規(guī)劃為商業(yè)金融用地。新的火車(chē)站建設(shè)分兩部分實(shí)施，站房建筑面積8000平方米，建設(shè)周期為2年。整個(gè)火車(chē)站改擴(kuò)建工程建設(shè)范圍內(nèi)468戶(hù)拆遷戶(hù)，目前全部完成了入戶(hù)登記，已簽協(xié)議200戶(hù)，搬遷180戶(hù)，已完成拆遷2萬(wàn)平方米。廣大拆遷戶(hù)失去土地后雖然馬上就面臨著生存和就業(yè)的壓力，但是更大是潛在的發(fā)展機(jī)遇。但是，由于目前我國(guó)的土地征用、補(bǔ)償、失地農(nóng)民安置等相關(guān)的制度還不夠完善，因失地農(nóng)民而引發(fā)的社會(huì)矛盾也在一定范圍存在，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。優(yōu)化就業(yè)環(huán)境，廣辟就業(yè)渠道，全方位、大規(guī)模地促進(jìn)失地農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)，城市化進(jìn)程中解決征拆矛盾的根本辦法。紅侖新型工業(yè)園是某市重點(diǎn)發(fā)展的工業(yè)園區(qū)，屬長(zhǎng)株潭金三角地帶。隨著工業(yè)園入園企業(yè)的逐漸增多，園區(qū)建設(shè)日臻完善，大部分企業(yè)相繼投產(chǎn)運(yùn)行，越來(lái)越多的產(chǎn)品需對(duì)外宣傳和推介。走新型城市化與新型工業(yè)化相互促進(jìn)、相互融合之路，必須優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚，走科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化道路。中央強(qiáng)調(diào)，一是要擴(kuò)大居民消費(fèi)需求，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。當(dāng)前，要把重點(diǎn)放在加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上。另外，該項(xiàng)目建設(shè)還可以提高黨員、干部的執(zhí)政能力，密切干群關(guān)系，增強(qiáng)社會(huì)凝聚力，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。到2015年城市建成區(qū)面積達(dá)30萬(wàn)平方公里，城市人口達(dá)30萬(wàn)，鎮(zhèn)區(qū)人口達(dá)15萬(wàn)。建設(shè)好九個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，建材、農(nóng)貿(mào)、煙酒、交電、副食、汽配、服飾、電腦、皮革市場(chǎng)。三、 紅侖新型工業(yè)區(qū)發(fā)展分析紅侖新型工業(yè)區(qū)經(jīng)過(guò)5年的發(fā)展現(xiàn)已經(jīng)形成“三縱四橫”路網(wǎng)的格局，具有醫(yī)療器械、機(jī)械制造與電子信息、食品加工和皮革加工為主體的產(chǎn)業(yè)特色，海關(guān)、商檢、保稅庫(kù)及會(huì)計(jì)師事務(wù)所、中小企業(yè)貸款擔(dān)保和律師樓等服務(wù)機(jī)構(gòu)也即將相應(yīng)建立起來(lái)。聯(lián)盟村積極選址立項(xiàng)“聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心”項(xiàng)目，以綜合性會(huì)展中心為主題，依托市政府規(guī)劃醫(yī)療器械、機(jī)械制造與電子信息、食品加工和皮革加工產(chǎn)業(yè)，同時(shí)兼顧某其他產(chǎn)業(yè)的會(huì)展需求，如：房地產(chǎn)、印刷品、文化旅游等。四、 某近五年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況及分析序號(hào)年 份20042005200620072008指標(biāo)總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)1房地產(chǎn)投資總量（億元）2全年施工面積（萬(wàn)㎡）1581493全年竣工面積（萬(wàn)㎡）99121384商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）　　　自2004年以來(lái)，某房地產(chǎn)投資總量呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。2007年股市效應(yīng)顯現(xiàn)，大量民間資本涌入股市，交易面積增速明顯減少，%。我市城鎮(zhèn)可以轉(zhuǎn)移的就業(yè)人員有3萬(wàn)多，農(nóng)村可以轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)力有30多萬(wàn)，每年城鎮(zhèn)新增勞動(dòng)力約2000人，農(nóng)村新增勞動(dòng)力約8000人。 近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)。%，%，%，%。 作為三四線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)漲幅可能趕超大城市。 雖然新房售價(jià)漲幅有所放緩，但一些二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)卻在12月出現(xiàn)了較大的漲幅。 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款量大，投資置業(yè)熱情。六、 某市房地產(chǎn)市場(chǎng)后市展望 （1）土地稀缺，房地產(chǎn)市場(chǎng)將受土地制約嚴(yán)重隨著2004年嚴(yán)格土地出讓、收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，使得全國(guó)當(dāng)年土地開(kāi)發(fā)面積從高速增長(zhǎng)變?yōu)橥认陆?1%，并導(dǎo)致了2005年住宅供給套數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)。這意味著隨后十五年我國(guó)年均減少耕地面積不能超過(guò)200萬(wàn)畝，僅為06年的一半。七、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 周邊工商業(yè)氛圍濃厚。 紅侖新型工業(yè)區(qū)建設(shè)日臻完善，分布了很多行業(yè)內(nèi)較為有名的產(chǎn)業(yè)公司，對(duì)會(huì)展場(chǎng)所的需求正在逐年遞增。周邊的高速連接線(xiàn)和三二○為城市快速道路，水、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施齊全，為項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了條件。用地分呈方形，現(xiàn)狀地塊內(nèi)主要為農(nóng)田和菜田，區(qū)內(nèi)地勢(shì)相當(dāng)平坦。（3）水文條件，最大流量每秒7100立方米，韶山灌渠從城北經(jīng)過(guò)，常年流量每秒40立方米。相對(duì)高差3050m，城區(qū)地勢(shì)平坦，海拔一般在4070m之間，地表無(wú)喀斯特和滑坡現(xiàn)象。某是長(zhǎng)株潭城市群經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)最近的縣級(jí)市，有著得天獨(dú)厚的交通條件，距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅90多公里，32