【正文】 市場(chǎng)格局，并成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方面越來(lái)越旺的投資熱點(diǎn)。綜合以上所述：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，2002年柳州市圍繞“工業(yè)立柳、強(qiáng)市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略，以中國(guó)加入WTO和西部大開發(fā)為契機(jī)，加快改革與發(fā)展的步伐，柳州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州經(jīng)濟(jì)信息中心2002年，柳州市第一產(chǎn)業(yè)增加值22億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值112億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96億元，比去年同期增長(zhǎng)12%。隨著柳州現(xiàn)代化建設(shè)的深入進(jìn)展，柳州經(jīng)濟(jì)取得飛速發(fā)展。柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究報(bào)告作者：日期：目 錄第一章 市場(chǎng)分析 5一、宏觀環(huán)境因素分析 5 5二、柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 7 7 9 10 12 12三、項(xiàng)目提案的原則及思路 16四、商用物業(yè)發(fā)展的要點(diǎn)分析 17 17 18五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡 21六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析 23 23 24 2001年2002年柳州市商用物業(yè)銷售市場(chǎng)的簡(jiǎn)析 25 28 29 30七、柳州商業(yè)經(jīng)營(yíng)及市民消費(fèi)行為分析 33 33 35 38 43八、針對(duì)性的區(qū)域商情調(diào)查 46 46 46⑴龍城路街區(qū)功能分析 46⑵解放路街區(qū)功能分析 47⑶文惠路街區(qū)功能分析 49 50 54九、客戶群體分析 56 56 57第二章 項(xiàng)目分析 58一、地理位置 58二、項(xiàng)目規(guī)模 59三、項(xiàng)目現(xiàn)狀 59四、項(xiàng)目的資源整合 60 60 61 62 62 63 63 63五、項(xiàng)目SWOT分析 65 65（S） 66（W） 69（O） 71（T） 74第三章 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 76一、概述 76（商圈因素） 77（規(guī)模因素） 78（經(jīng)營(yíng)定位） 79三、主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 80 80 82 83 84 85數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州經(jīng)濟(jì)信息中心如圖1所示，%，%。農(nóng)業(yè)趨向減緩，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)迅猛發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）也加快了發(fā)展步伐，三大產(chǎn)業(yè)比重更趨合理。而良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)為柳州房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。正是在這種環(huán)境和背景之下，2002年柳州房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)均奇跡般地創(chuàng)造了前所未有的歷史新高，并且連續(xù)三年達(dá)到了產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 機(jī)關(guān)企事業(yè)單位取消了實(shí)物分房政策，催生了商品房新的市場(chǎng)需求；216。2002年柳州房地產(chǎn)供求情況一覽表類 別統(tǒng)計(jì)指標(biāo)數(shù) 額供應(yīng)商品房新開工商品房面積136萬(wàn)m2總施工面積300多萬(wàn)m2竣工面積70多萬(wàn)m2需求商品房銷售面積85萬(wàn)m2銷售額約12億元數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州日?qǐng)?bào)如表2所示，2002年柳州商品房的銷售面積超過(guò)了竣工面積，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供求兩旺的市場(chǎng)局面。 2001年柳州商品房銷售均價(jià)1608元/平方米，而至2002年柳州市商品房銷售均價(jià)為1650元/平方米，%的情況下，仍然出現(xiàn)了一個(gè)銷售高潮。 土地拍賣政策導(dǎo)致地價(jià)攀升；216。據(jù)悉，2002年柳州拆遷面積約50萬(wàn)平方米，按慣例拆遷面積和重建面積的比例為1：5，目前有超過(guò)1萬(wàn)戶房地產(chǎn)消費(fèi)人口。隨著政府對(duì)八一路、連塘路的改造及2002年末“紅光橋”的規(guī)劃施建，預(yù)計(jì)連塘路、西門市場(chǎng)一帶將會(huì)具有一定的升值潛力，并有較大量的后續(xù)供應(yīng)。南區(qū)由于汽車總站、汽車南站、火車站均設(shè)于此，加上飛鵝路貫通屏山大道的便捷交通，從而帶旺了該區(qū)域的批發(fā)市場(chǎng)，成行成市而極為火曝。該區(qū)域目前主要在售項(xiàng)目包括金河灣、金綠洲⑶魚峰區(qū)魚峰區(qū)位于柳州市東南部，東瀕柳江，南鄰羊角山鄉(xiāng)，西接柳南區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江與城中區(qū)相望。魚峰區(qū)主要可分為魚峰區(qū)河南片區(qū)及東區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)較為密集，主要包括經(jīng)典時(shí)代、金桂苑、鉆石苑等項(xiàng)目。柳北區(qū)政府在招商政策方面盡可能向投資者傾斜，保障投資者的權(quán)益，并引導(dǎo)培育柳北市場(chǎng)的發(fā)展，另外政府還積極為企業(yè)與投資商牽線搭橋，并派專人為商家做好協(xié)調(diào)、通聯(lián)的服務(wù)工作。由于該區(qū)域待開發(fā)地塊較多，加上部分廠房的搬遷，使該區(qū)域的后續(xù)供應(yīng)土地量較大，而在政府成片開發(fā)思想的指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)⒊蔀榱萆唐贩康闹饕?yīng)區(qū)域之一，并會(huì)出會(huì)較大規(guī)模的項(xiàng)目。4. 以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合。7. 從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。由于商用物業(yè)的多樣化特點(diǎn)，使物業(yè)的分類也有多樣化的特點(diǎn)，有助于我們根據(jù)不同的物業(yè)種類，制定有針對(duì)性的營(yíng)銷策略，不同類型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。⑶購(gòu)物中心形式大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購(gòu)物中心和消費(fèi)中心。⑶專業(yè)商業(yè)街專業(yè)市場(chǎng)形成商業(yè)街有兩種形式：專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模要較大才能營(yíng)造成行成市的商業(yè)氛圍，故專業(yè)市場(chǎng)多選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場(chǎng)、洛溪五金市場(chǎng)等。⑶小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)營(yíng)日常用品和日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無(wú)需過(guò)大。隨著廣州樓市的成長(zhǎng)，商用物業(yè)市場(chǎng)飛速發(fā)展，開發(fā)營(yíng)銷及管理水平均居全國(guó)領(lǐng)先之列。表9：主要區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局表主要競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)城中區(qū)河南魚峰路一帶飛鵝服飾市場(chǎng)商業(yè)地位中心商業(yè)區(qū)二級(jí)中心商業(yè)區(qū)自成一體商業(yè)覆射范圍柳州以河南為主全區(qū)或更廣范圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業(yè)環(huán)境較佳較差差商業(yè)規(guī)模較大較小成行成市經(jīng)營(yíng)業(yè)種零售業(yè)為主零售業(yè)為主批發(fā)為主，兼顧零售目標(biāo)客戶中、高品味中、低品味商戶及低品味客戶216。同時(shí)，周邊商業(yè)環(huán)境相對(duì)較差，從而影響了該區(qū)域商業(yè)的檔次及品味。 2001年2002年柳州市商用物業(yè)銷售市場(chǎng)的簡(jiǎn)析⑴柳南區(qū)名稱路段概況價(jià)格榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專業(yè)建材市場(chǎng)基礎(chǔ)上，推出的商住樓底層商鋪19800—35000元/平米文筆商住樓文筆路1樓商鋪，2樓辦公，3—7樓住宅商鋪26320元/平米，住宅17002480元/平米，寫字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路13樓商鋪，48樓住宅1樓商鋪均價(jià)約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路12樓商鋪，3樓辦公，410樓住宅1樓約2100025000元/平米，住宅約2200元/平米時(shí)代廣場(chǎng)飛鵝一路1樓商鋪經(jīng)營(yíng)中高檔服裝批發(fā)（1000平米），2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿(mào)城飛鵝路占地20957平米——點(diǎn)評(píng)：柳南片區(qū)在售或已售的各大商場(chǎng)幾乎集中在飛鵝路上，與現(xiàn)有的飛鵝市場(chǎng)、魚峰商廈等組成一個(gè)集批發(fā)、零售為一體的商圈。⑴供應(yīng)量持續(xù)增加,存在競(jìng)爭(zhēng)壓力2002—2003年柳州商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢(shì)，隨著市政建設(shè)的進(jìn)一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，將會(huì)有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，柳州的商用物業(yè)市場(chǎng)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)流通的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，城市消費(fèi)人口的增長(zhǎng)，現(xiàn)代交通工具（公交線路的擴(kuò)張與私家車）對(duì)居民活動(dòng)能力和活動(dòng)范圍的擴(kuò)展，柳州商用物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢(shì)。開發(fā)規(guī)?；⒔?jīng)營(yíng)專業(yè)化將成為未來(lái)商用物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，潤(rùn)和買家購(gòu)買行為的理性化隨著市場(chǎng)的成熟也將同步來(lái)臨，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和商用物業(yè)市場(chǎng)的變革，會(huì)培育出一大批成熟的消費(fèi)者，他們將會(huì)向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開發(fā)要求。很多人認(rèn)為只要商鋪的地點(diǎn)好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項(xiàng)目形象，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，會(huì)減弱對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過(guò)增加商鋪的可銷售面積來(lái)賺取最大的利潤(rùn)。而商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理則較為滯后，專業(yè)的成熟的商業(yè)性的社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上較少，目前負(fù)責(zé)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)，多為開發(fā)商公司內(nèi)的一個(gè)部門或其屬下的子公司，只負(fù)責(zé)自身開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。 ，%。而在各主要商場(chǎng)營(yíng)業(yè)方面：中小商場(chǎng)呈現(xiàn)萎縮趨向，2001年百貨公司、%、%。至2002年末，%。隨著居民收入的增長(zhǎng)，居民的消費(fèi)支出也有不同程度的增長(zhǎng)。?、畔M(fèi)者常去的購(gòu)物場(chǎng)所（商業(yè)吸引力）柳州消費(fèi)者最常去的商業(yè)場(chǎng)所是城中區(qū)，其次為佳用、飛鵝一帶商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)慣性思維仍占據(jù)主要地位，而佳用在柳州的商業(yè)影響力也越來(lái)越大。⑶消費(fèi)者的購(gòu)物逗留時(shí)間 在河南商業(yè)區(qū)購(gòu)物所花費(fèi)的時(shí)間依次為24小時(shí)、2小時(shí)以下、4小時(shí)以上，在城中區(qū)購(gòu)物的消費(fèi)者所花費(fèi)時(shí)間依次為24小時(shí)、4小時(shí)以上、2小時(shí)以下。⑸消費(fèi)者的購(gòu)物方式購(gòu)物方式隨便逛，看到喜歡再買生活所需然后去買其它比例%%%“隨機(jī)型購(gòu)物”及“目的性購(gòu)物”各占近半的比例。⑵消費(fèi)者的購(gòu)買商品 在消費(fèi)者的購(gòu)買商品中，服裝鞋類及日用百貨占較大的比例，其次為食品。在城中區(qū)及河南一帶消費(fèi)的客戶集中在2030歲之間，該批客戶是各商業(yè)區(qū)購(gòu)買消費(fèi)的主力。經(jīng)營(yíng)模式比例（%）種類豐富、集飲食、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體規(guī)模化、特色化經(jīng)營(yíng)商鋪組合多元化有很多品牌店購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境好統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一規(guī)劃10其它許多經(jīng)營(yíng)者的理想經(jīng)營(yíng)模式是規(guī)模化、特色化經(jīng)營(yíng)，希望通過(guò)商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)及富有特色的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)吸引消費(fèi)者，而同時(shí)許多經(jīng)營(yíng)者希望自己經(jīng)營(yíng)的地方能集飲食、休閑、購(gòu)物于一體，周邊具有良好的購(gòu)物環(huán)境等。⑴龍城路街區(qū)功能分析種類服裝皮具鞋眼境餐飲茶葉音響百貨行名店廣場(chǎng)攝影藥店銀行金鋪通訊合計(jì)數(shù)量372153311114111677比例100經(jīng)營(yíng)種類：整個(gè)龍城路以經(jīng)營(yíng)服裝為主，%，其次為鞋，%，其中二輕商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋、家用小電器、飾品為主，龍城名店廣場(chǎng)一樓經(jīng)營(yíng)鞋，二樓經(jīng)營(yíng)男服裝。⑵解放路街區(qū)功能分析A、解放南路種類餐飲游戲百貨服裝鞋帽圖書內(nèi)衣通訊珠寶行合計(jì)數(shù)量512443113161比例100經(jīng)營(yíng)種類：南路以服裝為主，%，其它有餐飲、通訊等品種經(jīng)營(yíng)租金：150—300元/平米B、解放北路種類銀行化妝品餐飲服裝花店婚紗百貨醫(yī)藥藝術(shù)品電器相館雜志禮品店合計(jì)數(shù)量319474242131142比例100經(jīng)營(yíng)種類：北路與南路相比，餐飲業(yè)占主導(dǎo)地位，其次是服裝、醫(yī)藥、婚紗。經(jīng)營(yíng)租金：根據(jù)路段不同，門面大小及裝修程度而不同，租金在50—270元/平米之間。⑴工貿(mào)大廈（百貨公司賣場(chǎng)）樓層經(jīng)營(yíng)品種負(fù)1層家電廣場(chǎng)1皮具、玉器、電子、電器、通訊、化妝品、肯德基2床上用品、鞋類、內(nèi)衣3男女服裝（職業(yè)服裝偏重，兼營(yíng)休閑類）4百貨超市、體育器材、體育用品、運(yùn)動(dòng)鞋經(jīng)營(yíng)品牌：飛利浦、索尼、雅方；皮爾卡丹、丹東尼等經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用，一般在營(yíng)業(yè)額的2425%之間提取。⑷興隆大廈（精品服飾賣場(chǎng)）樓層經(jīng)營(yíng)種類負(fù)1層皮鞋、精品、服飾1精品服飾2鞋帽、休閑服飾3休閑裝注：其中服裝共115間，占60%；飾品55間，占29%；鞋、內(nèi)衣、童裝等21間，占10%鋪位數(shù)量：191間鋪位面積：小于20平方米的鋪位183個(gè)，占96%；2040平方米的鋪位共8間，占4%?？偨Y(jié)：“百貨公司”經(jīng)營(yíng)中高檔服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品、通訊產(chǎn)品等的零售為主。規(guī)劃在現(xiàn)有城市用地功能布局基礎(chǔ)上，對(duì)魚峰山——人民廣場(chǎng)的2公里長(zhǎng)的城市主景觀軸線進(jìn)行功能改造，對(duì)龍城路——柳州大橋——魚峰路兩側(cè)城市用地進(jìn)行功能整合，同時(shí)構(gòu)筑城市功能的主軸線，即從南到北形成傳統(tǒng)商業(yè)中心、大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中心區(qū)的城市功能序列。同時(shí)可成為繼柳江大橋、文惠橋外溝通城市南北交通的第三條便捷通道，直接促進(jìn)飛鵝商圈與城中區(qū)的商貿(mào)聯(lián)系，有利于飛鵝商圈物業(yè)的銷售，對(duì)本項(xiàng)目銷售而言是非利好因素。柳州市政府為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市風(fēng)貌環(huán)境改善的需要，提高城市建設(shè)的檔次，決定將曙光路改造建設(shè)成為具有傳統(tǒng)特色的商業(yè)步行街，作為柳州市面向世界、面向未來(lái)的一個(gè)窗口。本項(xiàng)目所在位置處于曙光中路，位于規(guī)劃中的古城墻廣場(chǎng)對(duì)面，是典型的商業(yè)步行街物業(yè)，具備較高的商業(yè)價(jià)值潛力。所謂“一鋪養(yǎng)三代”正是這種客戶的心態(tài)。在購(gòu)置物業(yè)后，這種自用商家能夠自主控制成本的運(yùn)用，因此能獲得較高的利潤(rùn)。⑴投資者投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場(chǎng)租賃暢旺，會(huì)要求在商場(chǎng)配套方面要保持一定的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，使物業(yè)不至于在很短的時(shí)間內(nèi)就被別的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手超越或取