【正文】 為便利?！送猓€有本市著名的煙臺市歌舞團、煙臺市呂劇院、武警黃金醫(yī)院、煙臺教育學院、伯馬山莊、解放軍療養(yǎng)院等，建設銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等金融機構，新華書店外文書店、郵政儲蓄所、菜市場以及其他各種商業(yè)網(wǎng)點，能夠滿足周邊居民的日常生活需要。海軍航空工程學院：1956創(chuàng)建，軍隊首批全國重點院校之一，1985年開始招收碩士研究生，2001年開始招收博士研究生。配套機構：該區(qū)域內屬于煙臺市的“老區(qū)”，周邊的生活配套比較豐富，也比較成熟，許多知名的機構都坐落于此。本案區(qū)域市場環(huán)境分析本案區(qū)域環(huán)境包括：二馬路與環(huán)山路之間，葡萄山路以東，包括福山路和伯馬山莊以及金溝寨一帶。按照國家建設部新的商品房屋控制面積統(tǒng)計分類標準，煙臺市目前的商品房空置情況是：待銷商品房（空置時間1年內），滯銷商品房（空置時間1—3年以上），積壓商品房（空置時間3年以上）；2003年尚未形成新的空置面積。煙臺市商品房平均售價為1728元/㎡，煙臺中心區(qū)商業(yè)房的售價在8000—20000元/㎡之間，商品住宅價格平均在3000元/㎡左右，大大超出了市民房價收入比的合理區(qū)間。這部分人具有較強的支付能力，他們的二次置業(yè)催生了眾多的高檔樓盤。70年代出生的人，事業(yè)逐漸平穩(wěn)，大多已經(jīng)開始談婚論嫁了，住房成為他們必須解決的頭等大事。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，煙臺市人民的可支配收入逐年增加，據(jù)有關部門統(tǒng)計：2003年1月—6月，全市居民儲蓄存款余額達到800億元人民幣，城市居民人均可支配收入達5163元，同比增長14%，人均消費性支出達到3535元，同比增長57%，居民收入增長成為煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)火爆的因素之一。全市房地產(chǎn)施工面積完成782萬平方米，住宅建設達到596萬平方米，其中新開工住宅面積346萬平方米，銷售完成126萬平方米；芝罘區(qū)、萊山區(qū)房地產(chǎn)建設以比去年100%的增長速度迅猛發(fā)展，其中，住宅和商品房建設投資11億元，新開工面積139萬平方米，竣工面積60萬平方米。建議發(fā)展商盡快確定一家專業(yè)得物業(yè)管理公司，盡快介入。最重要的是：由于本案目前尚處于期房銷售階段，物業(yè)的前期介入將能夠大大增強購房者的購買信心。前期介入的必要性主要體現(xiàn)在以下幾點：有利于維護保全體系的運營管理者的專業(yè)形象。戶型設計及特點★　面積：標準層戶型面積有：㎡、㎡、㎡、㎡、㎡、㎡、㎡、㎡等八種。早熟禾綠期較長，草葉細，草色嫩綠，具有較好的景觀效果。休息區(qū)的矮墻可以做擋土墻，又可以讓游人坐下休息?！铩扒鷱铰犆贰本坝^該景區(qū)位于23樓之間，景區(qū)以春景為主要景觀特色。該景區(qū)設計中有潺潺的小溪和淺淺的泉水池。所以這一天然造園因素在景觀設計中是不能不用的。在休閑空間同道路之間是四個直徑30cm的大理石球。樓間景觀設計從細膩處著手，景區(qū)中部有一個正方形的休息平臺。同時避免景觀的通透。主要是三個帆型膜結構休息亭，也是小區(qū)的標志景觀。景區(qū)東端是分色宿根花卉種植區(qū)。該景區(qū)取名“南嶺花影”是因為設計有臺地，景區(qū)位于小區(qū)南端，種植池中的花與樹組成變幻多姿的景觀而命名。在此可以同人聊天，也可以獨自靜思，還可以眺望大海，欣賞美麗的海景。池中樹型變幻，形成立體空間構圖，東端的方形花卉種植池成坡形，滿池的花盛開時從小區(qū)多個角度都能欣賞到。是小區(qū)景觀設計的重點?！?小區(qū)內內向空間：南北朝向的建筑布局，南向開口的林帶圍合，形成小區(qū)溫暖的南向日照空間。★ 人車相對分流。★ 空間景觀序列，即從公共街道、公共空間的歡樂的城市氣氛所需的景觀處理和小品處理到進入組團內部公共空間的鄉(xiāng)村化，自由式景觀處理。設計原則：建筑從屬于自然環(huán)境，從屬于城市形態(tài)。環(huán)境及周邊：西北以及東北方向，可遙望遼闊的黃海，更可觀賞到港城美麗的夜景，自然環(huán)境佳。東海山莊行銷推廣方案一、本案概況 基本情況 案名：東海山莊 位置及環(huán)境：東海山莊位于環(huán)山路北側，與二馬路相連，環(huán)山路東口隧道東側，伯馬山莊南側，煙臺教育學院東側的巋岱山山麓。周圍有煙臺教育學院、煙臺藝術學校、煙臺一中、葡萄山小學、煙臺圖書館等文教設施，人文環(huán)境較好。在本案中，設計師將建筑與自然環(huán)境、與城市巧妙的融合為一體，使業(yè)戶既能感受到自然的情趣與舒適，充分享受大自然的賜予，又能盡情的享受城市的繁華與便捷?？偲矫嬖O計交通★ 小區(qū)道路結合山勢，在南邊設車行口，北邊設非機動車入口，從而形成小區(qū)的封閉性。地塊劃分與功能組成★ 地塊劃分：公共區(qū)域與居住組團的分離形成動靜區(qū)域的隔離?！?組團空間、半私密空間與私家花園：接近地面的空間構思，成體系的從窗臺、平臺、花園至中心綠地的系統(tǒng)。景區(qū)是由干壘擋土墻組成的臺地種植池。在曲線種植池和方形池中間有石砌臺階。由此下石階，沿小溪向西是下一景區(qū)?！铩皷|海揚帆”景觀該景區(qū)為小區(qū)入口景觀，景區(qū)由“揚帆廣場”和“東海綠波”兩部分組成。雕塑為青銅騎士雕像。景區(qū)中間是石材鋪裝廣場。廣場南端是曲線型矮墻，下部貼磨菇石。平臺四角是四個木制種植池。即可點景，又是阻擋車輛進入休息區(qū)。水景有多種多樣，有波瀾壯闊的潮涌，氣勢宏大的瀑布。溪邊有光滑石頭和矮本植物。景區(qū)內設有兩個休息區(qū)，分別為3樓業(yè)主服務。在緩緩的地形起伏上種植，榆葉梅、刺梅、碧桃、報春、海棠等春季開花植物，常綠樹種選擇劍麻、白皮松、大葉黃詳球等。綠地側石直線用天然石材。標準層戶型分布列表面積數(shù)量32168168888比例%%%%%%%%閣樓戶型分布列表面積數(shù)量84224222比例%%%%%%%%★　設計特點→樓梯設計以接近地面生態(tài)環(huán)境為主要目的，一梯兩戶，部分為一梯一戶；→戶戶有平臺，底層有花園，頂層有平臺；→全部為南北朝向，臥室在南，廚房在北，廳大，落地窗，南北通風性和采光性良好；→㎡、㎡戶型主要為錯層設計；→戶型的總體設計上沒有突出優(yōu)勢。前期介入能夠優(yōu)化設計，減少返工，防止后遺癥。B、物業(yè)的運營模式：由發(fā)展商聘請專業(yè)機構全權管理。這家物業(yè)管理機構必須是比較著名的專業(yè)機構，具備保全高檔物業(yè)的經(jīng)驗。煙臺房地產(chǎn)市場火爆的原因是多方面的：其一，居民人均收入和人均可支配收入不斷增加。其二，受到市政府特大城市規(guī)劃的影響。他們成為整個房地產(chǎn)市場購房的主力群體。特點二：房價高于全國平水平。煙臺市房產(chǎn)價格與居民收入指數(shù)更是位列全國前列。較高的商品房空置率將對煙臺市房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生舉足輕重的影響。地理位置：該區(qū)域處在一個市內與郊區(qū)分界線的微妙區(qū)域，巋岱山東面即是郊區(qū)，以西（本案所處位置）即是市內，根據(jù)規(guī)劃本案的西北方向（煙臺山、國貿(mào)附近）為中央商務區(qū)，對眾多成功商務人士而言，這里既有利于便捷、高效的開展各種商務活動，有利于事業(yè)的進一步發(fā)展，且能夠充分的享受到生活的便利與舒適，同時，還能夠享受到像郊區(qū)一樣優(yōu)美、舒適、寧靜的自然環(huán)境，蔥翠的山林、一望無際的碧海、每天都有清新的空氣、甚至小鳥的歡唱……，這些都是很多人從不敢奢求得的。如：葡萄山小學：煙臺市重點小學，音樂教育水平位于全市前列。煙臺市圖書館：1956年10月建立，1995年全面改造，藏書140萬冊，是目前煙臺市最大的圖書館之一。人文：由于附近的傳統(tǒng)名校以及著名機構單位比較多，居住于此的居民有市文化局的工作人員、一中的老師、藝校的老師和一些知名的藝術家、武警部隊、張裕公司的員工等，文化人比較多，人文環(huán)境非常好，居民的文化素養(yǎng)、社會層次都相對比較高，在整個煙臺市享有比較好的聲譽，很多人也愿意住在這里。戶型：戶型面積從110㎡—165㎡不等，其中，以110㎡—130㎡居多，130㎡的戶型為主力戶型。規(guī)劃中還有一座小高層， 但由于種種原因，至今仍為開工，預計明年6月能開始認購。物業(yè)管理水平一般。周圍還有其它類型的許多商業(yè)網(wǎng)點。認購定金為1萬元，7天內需交付首期房款，逾期視為放棄，定金不退。狀態(tài)：只有一棟多層建筑，現(xiàn)房銷售，已經(jīng)進入尾樓銷售階段，剩余不足10戶。配套：因其原來就是一個比較成熟的社區(qū)，所以各種配套比較完備，如學校、醫(yī)院、銀行、市場、超市等。付款方式：分為兩種，一種是一次性付款，另一種是7成30年按揭貸款。臺灣村位置：康復路與紅旗路（2004年紅旗路將從其門前通過）的交界處，交通比較便利。戶型面積從100㎡—186㎡不等。車位配比：1：1。㎡。銷售：售樓現(xiàn)場非常氣派，與其高檔的定位相吻合，能夠吸引很多人對樓盤產(chǎn)生正向的聯(lián)想。簡析：★優(yōu)勢：較好的戶型設計；優(yōu)美的景觀設計；物業(yè)管理比較好。景觀規(guī)劃設計比較好。車位的價格在8萬—10萬之間。醫(yī)療、防盜按鈕于1110相連。物業(yè)收費：具體的收費標準尚未出臺， 預計在1元/㎡左右。配套：社區(qū)的配套比較齊全，商業(yè)網(wǎng)點、地下停車場、標準網(wǎng)球場、兒童游戲廠、垃圾中轉站等一應俱全。 ★ 海拔高度較高，視野寬廣，超過1/3的單位能夠俯瞰到都市的繁華以及主要街道的夜景。 ★ 足夠的停車場、停車位，解決了許多市內社區(qū)“停車難”的大問題，業(yè)戶絕不會為停車問題而焦頭爛額，更不會為愛車安全問題擔驚受怕。 ★ 戶型面積偏大，而且房間廳室之間的配比不科學，造成不少的浪費面積，總價過高，銷售難度大。 ★ 部分戶型所處位置十分不好，如5號樓一層一單元東戶等，將來的銷售會較大的難度。眾多高檔樓盤同時與東海山莊爭奪有限的客戶資源，這種競爭是無形的，也是最具威脅的。以上兩點將會對前來銷售現(xiàn)場的客戶產(chǎn)生最直接、最有刺激性的負面感受。對于我們而言，如果開盤期間運作得當，這將是一個不錯的機會。但是在上述樓盤中，自然景觀與生活是脫節(jié)的，像魚與熊掌的關系，要么有非常好的自然山海景觀，卻遠離了都市便利的生活環(huán)境，顯得美中不足；要么與都市生活融合在一起，卻又沒有了美麗的自然景觀，而且在社區(qū)力、市里的停車、交通都是難題?！?對戶型設計等避免做過多的宣傳。釋義：本定位中包含三個關鍵要素：★ 山景海景概念盤：主要指秀麗的山景、壯美的海景以及社區(qū)內景觀規(guī)劃。山海景觀成為本案一個重要的特點，也是我們與其他同類樓盤最大的區(qū)別之一。景觀價值：正如前文所言，東海山莊擁有最為昂貴的自然資源，整片的青山、樹林、綠草地是我們的庭院，遼闊的大海、美麗的城市夜景是我們的后花園，說我們的景觀價值連城一點都不為過。產(chǎn)品本身就已經(jīng)成就較高的價值與價格。在東海山莊，可以魚與熊掌兼得：既有郊區(qū)般優(yōu)美的自然環(huán)境，又不會遠離都市的繁華與便利。直銷行業(yè)從業(yè)者：直銷行業(yè)（包括其他行業(yè)的銷售人員）是一個掙錢比較快的行業(yè)，許多從事銷售行