【正文】 繞房地產(chǎn)項(xiàng)目展開(kāi)宣傳。但是產(chǎn)品又分為三個(gè)層次：核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品、延伸產(chǎn)品。在一個(gè)大的企業(yè)，進(jìn)行細(xì)化是由其必要性的，但是在一個(gè)小的公司，其戰(zhàn)略應(yīng)該定位在一個(gè)市場(chǎng)上，而不是把市場(chǎng)分得很細(xì)，這樣不利于集中資源。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化承認(rèn)顧客對(duì)商品需求差異的客觀存在認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅依靠結(jié)構(gòu)層次、流通領(lǐng)域及其他標(biāo)志做粗泛的劃分，以便從宏觀角度為企業(yè)提供市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)舉措的科學(xué)依據(jù)。 確認(rèn)需要收集信息評(píng)估選擇購(gòu)買(mǎi)決定購(gòu)后行為[③]研究人們的購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)有利于了解潛在的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象所處的心理階段，從而對(duì)購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行選擇性的宣傳，下圖是購(gòu)買(mǎi)行為的決策過(guò)程：四、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化和目標(biāo)市場(chǎng)選擇市場(chǎng)細(xì)分化是本世紀(jì)50年代中期美國(guó)學(xué)者溫德?tīng)柸说男袨槭鞘苋说乃枷?、情緒、感情、能力和行為動(dòng)機(jī)等心理活動(dòng)支配的，房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的行為受其心理活動(dòng)支配，心理活動(dòng)是如何起作用的呢？心理學(xué)家們有各種觀點(diǎn)，按照“刺激——反應(yīng)”學(xué)派的觀點(diǎn)，人們行為的動(dòng)機(jī)是一種內(nèi)在心理活動(dòng)過(guò)程，看不見(jiàn)，摸不著，像是一只“黑箱”是一個(gè)捉摸不透呢神秘過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的特征：房地產(chǎn)市場(chǎng)信息具有社會(huì)性房地產(chǎn)市場(chǎng)信息具有多渠道、多層次性房地產(chǎn)市場(chǎng)信息具有靈敏性、時(shí)效性、流動(dòng)性房地產(chǎn)市場(chǎng)管理者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)信息的利用程度和利用的方式是不一樣的，政府角色可能更注重于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息，但是作為企業(yè)，它將會(huì)更加看重房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)反饋信息。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的宏觀環(huán)境是指間接影響企業(yè)與制約房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的社會(huì)力量，又稱(chēng)間接營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，它包括人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、自然因素、科學(xué)技術(shù)因素、政治和法律因素、社會(huì)文化因素等。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析就是影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的參與者和影響力。在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐中，這些地區(qū)與民族的差異是不可能被忽略的。市場(chǎng)供給區(qū)域性房地產(chǎn)產(chǎn)品的地點(diǎn)固定性決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品只能提供給它的生產(chǎn)地點(diǎn)，所以房地產(chǎn)的流通過(guò)程中只有商流而沒(méi)有物流。市場(chǎng)需求的永續(xù)性這是房地產(chǎn)使用價(jià)值上的必備性和不可替代性決定的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是人們生活和社會(huì)生產(chǎn)的物質(zhì)基矗它不會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)的進(jìn)步而被淘汰，而是隨著人們生活水平的提高、社會(huì)文明的進(jìn)步，人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求也越來(lái)越高。由于房地產(chǎn)的自身特點(diǎn)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求又有區(qū)別于其它產(chǎn)品的特點(diǎn)。今天，雖然科技異常發(fā)達(dá)，但是人類(lèi)仍未能發(fā)明一種產(chǎn)品以替代房地產(chǎn)在人類(lèi)生活中的重要地位。而且房地產(chǎn)的自然壽命通常都超過(guò)50年，甚至于美國(guó)獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)建造的房子仍在使用，很多房地產(chǎn)都是由于經(jīng)濟(jì)的因素而重建或廢棄。４Ｃ理論的營(yíng)銷(xiāo)主張重視消費(fèi)者導(dǎo)向，其精髓是由消費(fèi)者定位產(chǎn)品。在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的運(yùn)用上主要由政府管理部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。既包括現(xiàn)實(shí)需求也包括潛在需求。第一章理論概述第一節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的概念市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)譯自英文marketing一詞。本文從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)理論出發(fā)，分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，對(duì)解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題提出了相應(yīng)的對(duì)策。本文分為四章，各章內(nèi)容如下：第一章系統(tǒng)闡述了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理的理論。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是支持人們?nèi)粘Ｉ畹幕Ｉ鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的制定，使得房地產(chǎn)業(yè)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體成員，面對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，房地產(chǎn)企業(yè)要想抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，必須樹(shù)立現(xiàn)代的營(yíng)銷(xiāo)觀念，掌握現(xiàn)代的營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)。我國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境與營(yíng)銷(xiāo)管理雖然經(jīng)過(guò)二十年的市場(chǎng)觀念熏陶，目錄摘要衣食住行，住在人們的日常生活中占有重要地位。第二章分別從政府和企業(yè)兩個(gè)方面出發(fā)重點(diǎn)介紹了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)策ABSTRACTClothing,food,’’,therealestateenterprisemustsetupthemodernsaleconceptsandgraspmodernsaletechnologyifitwantstomeetthechallenge,thesalesenvironmentandsalesmanagementhaveexperiencedtheimpactofthemarketconceptsfor20years,faith,salesinnovation,。最早產(chǎn)生于美國(guó)，1960年美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)（AMA）定義委員會(huì)的定義：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是把產(chǎn)品或服務(wù)從生產(chǎn)者引導(dǎo)到消費(fèi)者或用戶(hù)所進(jìn)行的一切企業(yè)活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的中心是實(shí)現(xiàn)商品的交換，完成銷(xiāo)售活動(dòng)。政府部門(mén)主要作為市場(chǎng)管理者對(duì)市場(chǎng)行為的監(jiān)督以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行指導(dǎo)，披露市場(chǎng)供給需求信息，制定相關(guān)策略以利于社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久以來(lái)國(guó)內(nèi)對(duì)住房的要求就是能夠遮風(fēng)避雨就行了，但是，隨著社會(huì)的發(fā)展以及我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅局限于提供給人們遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所，而在引領(lǐng)住宅文化潮流上更是不遺余力。土地資源的相對(duì)稀缺性土地資源是不可再生資源，人類(lèi)在改造自然的過(guò)程中使得部分的土地資源遭受破壞。交換關(guān)系上的高價(jià)值性和增值性房地產(chǎn)產(chǎn)品是多種勞動(dòng)產(chǎn)品的綜合，其所需要的生產(chǎn)資料種類(lèi)和數(shù)量多，所需工藝復(fù)雜，所以這就決定了房地產(chǎn)的價(jià)值高的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特點(diǎn):房地產(chǎn)需求的廣泛性衣食住行是人們不可或缺的基本生活活動(dòng)。市場(chǎng)需求的融資性由于房地產(chǎn)的價(jià)格昂貴，人們難以全部支付購(gòu)房款，這就產(chǎn)生了由貸款和信用支持的融資活動(dòng)。市場(chǎng)調(diào)節(jié)的不完全性我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在仍有部分為公有住房，而且有的地區(qū)仍未按規(guī)定發(fā)放住房供公積金?，F(xiàn)代地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論是現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)理論與地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐的結(jié)合，只有在平衡分析中國(guó)的實(shí)際情況才能在營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐中做得更好。它是房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間，是企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的基礎(chǔ)和條件，其顯著特征是營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的動(dòng)態(tài)性。 公眾供應(yīng)者供應(yīng)者供應(yīng)者[①]房地產(chǎn)企業(yè)微觀環(huán)境因素圖在各種影響因素間將會(huì)相互影響，但是，并不需要死盯住每一個(gè)影響因素，我們?cè)趹?yīng)對(duì)環(huán)境的影響時(shí)，最主要的是關(guān)注變化的影響因素所帶來(lái)的影響。因?yàn)椋髽I(yè)是為了要盈利的，它所需要的信息要能夠提供更多的競(jìng)爭(zhēng)信息和顧客需求信息，但是政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控者就需要了解社會(huì)發(fā)展情況，以便做出指導(dǎo)性的決策。外部的刺激，通過(guò)黑箱（即心理活動(dòng)過(guò)程）產(chǎn)生反應(yīng)因其行為，只有通過(guò)對(duì)行為的研究，才能了解心理活動(dòng)過(guò)程。史密斯提出的一個(gè)新的概念。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化的意義：市場(chǎng)細(xì)分化有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，選擇最有效的目標(biāo)市常市場(chǎng)細(xì)分化有利于房地產(chǎn)企業(yè)采取針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略。所以，在考慮目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)化時(shí)，我們應(yīng)該考慮以下因素：企業(yè)的資源和能力產(chǎn)品的供求狀況市場(chǎng)的同質(zhì)性產(chǎn)品在生命周期中所處的階段競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的目標(biāo)策略最終我們才能進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)的定位，目標(biāo)市場(chǎng)是企業(yè)最終要進(jìn)入的市場(chǎng)，需要企業(yè)把它所有的資源投入到這一市場(chǎng)領(lǐng)域，但是通常我們要注意市場(chǎng)定位要服從于品牌戰(zhàn)略。房地產(chǎn)中發(fā)展商所能提供的物業(yè)管理屬于延伸產(chǎn)品的范圍。但是營(yíng)銷(xiāo)理念已經(jīng)發(fā)展到以消費(fèi)者為中心，在沒(méi)有對(duì)顧客的需求進(jìn)行大范圍的調(diào)查是不能開(kāi)發(fā)出適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品的。六、房地產(chǎn)定價(jià)策略房地產(chǎn)定價(jià)策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中極為重要的一部分，它與其他營(yíng)銷(xiāo)策略組和共同作用于營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。雖然影響產(chǎn)品價(jià)格的因素很多，但是企業(yè)在制定價(jià)格是主要考慮產(chǎn)品的成本、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況。成本導(dǎo)向定價(jià)成本導(dǎo)向定價(jià)是以成本為中心，是一種按賣(mài)方意圖定價(jià)的方法。售價(jià)與成本之間的差額即為利潤(rùn)。它是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算的方法。由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多樣性，目標(biāo)利潤(rùn)的計(jì)算也不同，其計(jì)算公式為：目標(biāo)利潤(rùn)=總投資額*目標(biāo)投資利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)=總成本*目標(biāo)成本利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入*目標(biāo)銷(xiāo)售利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)=資金平均占用率*目標(biāo)資金利潤(rùn)率（3）計(jì)算售價(jià)。其計(jì)算公式為：?jiǎn)挝划a(chǎn)品售價(jià)=單位產(chǎn)品成本/（1加成率）這種定價(jià)方法的優(yōu)點(diǎn)是對(duì)于銷(xiāo)售者來(lái)說(shuō)，容易計(jì)算出商品銷(xiāo)售的毛利率；而對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在售價(jià)相同的情況下，用這種方法計(jì)算出來(lái)的加成率較低，更容易接受。主要有以下幾種形式：1）直接銷(xiāo)售房地產(chǎn)的直接銷(xiāo)售是指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接銷(xiāo)售給最終消費(fèi)者。但是，也并不是可以會(huì)略掉其他因素，如一個(gè)企業(yè)要想要綜合發(fā)展或強(qiáng)調(diào)發(fā)展它的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的時(shí)候，可能在它的各種費(fèi)用并不是最低的，但是為了培養(yǎng)一批營(yíng)銷(xiāo)人才為己所用就會(huì)對(duì)效益原則的權(quán)重放低。現(xiàn)代社會(huì)分工更細(xì)，不同的人掌握了不同的專(zhuān)業(yè)技能，要尋找那些能夠跟自身團(tuán)隊(duì)進(jìn)行良好溝通的專(zhuān)業(yè)公司對(duì)于任務(wù)的順利實(shí)現(xiàn)及業(yè)務(wù)的發(fā)展都大有裨益。風(fēng)險(xiǎn)原則房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的特性。主要是考察中間商的管理水平，及使用的管理方法。因此，促進(jìn)銷(xiāo)售也是營(yíng)銷(xiāo)人員將本企業(yè)及產(chǎn)品的信息通過(guò)各種方式傳遞給消費(fèi)者和用戶(hù)，促進(jìn)其了解、信賴(lài)并購(gòu)買(mǎi)本企業(yè)的產(chǎn)品，已達(dá)到擴(kuò)大銷(xiāo)售的目的。促銷(xiāo)一般可以起到三方面的作用：傳遞消息、溝通情報(bào)在進(jìn)行促銷(xiāo)的時(shí)候很多采用了降低售價(jià)或者提供其他更多的優(yōu)惠措施以吸引消費(fèi)者，引起人們的注意，這樣人們會(huì)自覺(jué)不自覺(jué)地向他們的親友傳遞這樣的一些消息，從而達(dá)到加大宣傳的目的。通常進(jìn)行促銷(xiāo)不能單純的采用一種方法，在很多企業(yè)中會(huì)使用幾種促銷(xiāo)方式同時(shí)進(jìn)行或者組合進(jìn)行實(shí)用。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組合是指房地產(chǎn)企業(yè)可以控制的各種營(yíng)銷(xiāo)手段的綜合運(yùn)用。復(fù)合性營(yíng)銷(xiāo)組合是多種因素的綜合運(yùn)用，各種因素又相互影響，而且，并不是每一種策略對(duì)每一個(gè)公司都合適，有的公司只能是由其中的一種或兩種。整合性房地產(chǎn)企業(yè)以消費(fèi)者為核心進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，各種營(yíng)銷(xiāo)策略必須在營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的指導(dǎo)下組合成統(tǒng)一的整體，相互協(xié)調(diào)相互配合。通常企業(yè)根據(jù)其發(fā)展戰(zhàn)略制定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，在營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)下確定營(yíng)銷(xiāo)組合。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合就是整體營(yíng)銷(xiāo)，它不僅要求有組合諸因素的協(xié)調(diào)配合，還要求企業(yè)各部門(mén)要以顧客為中心，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同為滿足顧客的需要而努力。第二章現(xiàn)狀與問(wèn)題中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展的初級(jí)階段，從全國(guó)來(lái)看發(fā)展不平均。我們將從政府管理者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與問(wèn)題。二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展問(wèn)題我國(guó)現(xiàn)在的住房分配現(xiàn)在大都采用了貨幣化方法，我國(guó)的房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的20%左右，住宅投資所引起的相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)在近幾年來(lái)都超過(guò)了1個(gè)百分點(diǎn)。三、為市民提供適用住房問(wèn)題在我國(guó)東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，以及在我國(guó)的一些大城市商品房的價(jià)格每年都在不斷增加。在各個(gè)統(tǒng)計(jì)的過(guò)程中雖然部分的使用了計(jì)算機(jī)，但是對(duì)計(jì)算機(jī)的利用程度及對(duì)信息的處理等級(jí)和能力都很低，沒(méi)有能夠提供宏觀的決策信息為市民在房地產(chǎn)投資和置業(yè)的時(shí)候提供有效幫助。首先，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理者不能提供一個(gè)有效的信息發(fā)布系統(tǒng)。我們經(jīng)常能夠從報(bào)章和別的媒體報(bào)道中聽(tīng)到房地產(chǎn)商利用虛假?gòu)V告欺騙消費(fèi)者的問(wèn)題。還有就是在項(xiàng)目銷(xiāo)售的初期就出現(xiàn)了銷(xiāo)售困難。很多公司的信息化水平較低，各類(lèi)人才缺乏。但是，并不是說(shuō)消費(fèi)者的需要就是正確的需要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要善于挖掘顧客的潛在需求，促進(jìn)顧客向更高的需求前進(jìn)。他們看問(wèn)題的角度是不一樣的，同時(shí)所看到的問(wèn)題也是不一樣的，所需要解決的問(wèn)題和解決問(wèn)題的方法就不同。它有可能是企業(yè)忽視了質(zhì)量監(jiān)督造成的，也可能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段未能考慮到房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展造成的產(chǎn)品功能滯后。雖然我國(guó)的高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度近幾年并沒(méi)有放慢的跡象，但是，作為市場(chǎng)支撐主體的普通消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高而不能得到實(shí)現(xiàn)。解決這一部分市民的住房問(wèn)題將能有效的解決空置房問(wèn)題。新增的空置房成為突出的問(wèn)題，政府沒(méi)有拿出明確的態(tài)度解決空置問(wèn)題。這時(shí)，我國(guó)的其他經(jīng)濟(jì)行業(yè)對(duì)資源的要求將是更加大的，房地產(chǎn)企業(yè)如何在這個(gè)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)快速的發(fā)展將成為考驗(yàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)衡量點(diǎn)。這就需要政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控已實(shí)現(xiàn)人人有房住的目標(biāo)。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)一般是采用政府補(bǔ)貼和減免稅費(fèi)的辦法。因?yàn)?，如果?jīng)濟(jì)適用住房采用英國(guó)的方式由政府提供的話，政府可能因此而背負(fù)沉重的包袱，對(duì)我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成嚴(yán)重影響。這就形成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一頭熱，作為房地產(chǎn)消費(fèi)的對(duì)象——廣大市民卻空有期盼獲得住房的熱情而沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)。但是，這只是為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)部門(mén)提供統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的途徑。雖然如搜房網(wǎng)、買(mǎi)房網(wǎng)、新景網(wǎng)等專(zhuān)業(yè)網(wǎng)絡(luò)媒體的興起時(shí)的中國(guó)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展有了一個(gè)實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，這些新興的宣傳媒體在促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售上有一定的貢獻(xiàn)，但是并沒(méi)有在房地產(chǎn)交易的信息化上加一把力，使得房地產(chǎn)的交易能夠完全實(shí)現(xiàn)信息化。領(lǐng)導(dǎo)觀念思想僵化使得我國(guó)房地產(chǎn)交易信息化進(jìn)程難以取得突破。我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)間較短，房地產(chǎn)的市場(chǎng)化分配時(shí)間更短，我國(guó)的住房分配市場(chǎng)化是在九十年代以后才大范圍推廣，領(lǐng)導(dǎo)者的觀念還沒(méi)有完全轉(zhuǎn)變。更有甚者，某一律師在網(wǎng)上發(fā)表了一份旨在保護(hù)處于弱小實(shí)力的消費(fèi)者的標(biāo)準(zhǔn)合同竟然受到房地產(chǎn)商的責(zé)難。房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量低下的因素主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不重視和政府管理部門(mén)工作不到位造成。這使得我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度分散，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)的各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總計(jì)達(dá)到了30000家。這歸根到底是領(lǐng)導(dǎo)者的觀念落后造成的。往往我們看廣告大都是在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，它的地理位置如何如何好，項(xiàng)目有什么優(yōu)點(diǎn)，但是卻很少看到企業(yè)到底做了什么。房地產(chǎn)信息化的問(wèn)題主要有：計(jì)算機(jī)技術(shù)的飛速發(fā)展為房地產(chǎn)銷(xiāo)售的信息化提供了可能，但是，房地產(chǎn)銷(xiāo)售的信息化管理仍停留在初級(jí)使用階段。人員的能力檔次低，不能實(shí)現(xiàn)日常管理工作的計(jì)算機(jī)化。2．所提供的信息必須經(jīng)過(guò)加工。房地產(chǎn)企業(yè)的信息量相對(duì)于大的生產(chǎn)性企業(yè)要少很多，但是往往因?yàn)樾畔⒘可儆械娜司驼J(rèn)為信息化管理變得無(wú)關(guān)緊要就不去做。在處理已形成的積壓房的時(shí)候，通過(guò)強(qiáng)迫降價(jià)處理的方式進(jìn)行處理。北京的做法有一個(gè)借鑒的作用。二、在與國(guó)民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展的問(wèn)題上政府應(yīng)該加強(qiáng)宏觀信息的公布及國(guó)家發(fā)展策略的指導(dǎo)，使企業(yè)掌握充足的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)信息，為以后的市場(chǎng)投入提供信息基矗同時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)法規(guī)建設(shè)健全，使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)在法制化的道路上公平快速發(fā)展。因?yàn)榻o國(guó)家公務(wù)員增加工資會(huì)使得我國(guó)的財(cái)政赤字負(fù)擔(dān)加重。