【正文】 9將由財政部、稅務總局、發(fā)改委、建設部負責研究開征物業(yè)稅。會議明確了專項治理的主要內容：完善相關政策、制度；加強對控制性詳細規(guī)劃修改特別是建設用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查；嚴肅查處違法違規(guī)違紀案件。? 2012年11月，在十八大報告中，胡錦濤同志表示，要“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求”，堅持房地產(chǎn)市場調控政策不放松。項目擁有得天獨厚的自然位置、優(yōu)美的景觀環(huán)境、完善的基礎設施、方便快捷的交通條件使得它具有某些先天的、無可比擬的巨大優(yōu)勢。金世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)開發(fā)項目位于運城市空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北區(qū)，地理位置十分優(yōu)越——處于連接空港南北區(qū)唯一主干道經(jīng)三路樞紐。（二）可行性研究范圍本報告通過對本期項目的必要性進行論證，通過市場分析及對區(qū)域資源狀況進行分析后，確定建設項目規(guī)模及銷售方案。1山西省工程造價信息及有關配套文件。1運城市地震局的建設工程抗震設防標準審批意見書（運震審【201 】 號）1運城市空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建委關于金世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)項目工程初步設計的批復（運空建發(fā)【201 】 號）。建設工程規(guī)劃許可證（編號：運空規(guī)建證201 運字 號）。建設工程選址意見書運規(guī)選201 運字 號。項目已投入資金 萬元，目前土石方開挖工程已經(jīng)完成，正在進行基礎施工，預計201 年 月全面完工，并于201 年 月完成全部銷售，預計可實現(xiàn)收入約 萬元，利潤約 萬元。（三）公司業(yè)績簡介根據(jù)運城市政府和空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃要求，公司成立以來在空港核心位置經(jīng)三路開發(fā)農(nóng)貿(mào)市場，已開發(fā)商鋪90000㎡、辦公住宅180000㎡，目前，公司擁有儲備土地21699㎡，公司內部機構管理健全，具有較強的經(jīng)營、管理能力和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)后勁較強。公司占地面積60余畝，已建成和投入使用商鋪90000㎡、辦公住宅180000㎡。金世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)項目第一章第二章 項目總論一、項目概況項目名稱：金世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)建設地址：空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港口區(qū)經(jīng)三路金世興源農(nóng)貿(mào)市場南方用地面積：㎡建設規(guī)模：㎡業(yè)主名稱：運城市金世興源農(nóng)貿(mào)市場有限公司業(yè)主地址：運城市空港新區(qū)經(jīng)三路（老營房內）項目法人：周建增設計單位：山西中方森特建筑工程設計研究院項目投資：3600萬元資金來源：自籌1500萬元，銀行貸款1100萬元，預售資金投入120萬元。公司位于貫穿空港南北區(qū)唯一主干道經(jīng)三路樞紐，緊靠關公民航機場，屬港口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，周邊學校、大中型企業(yè)、醫(yī)院、住宅區(qū)林立，擁有得天獨厚的地理位置。公司目前正建設的金世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)項目位于經(jīng)三路金世興源農(nóng)貿(mào)市場南方，地理位置極為重要及優(yōu)越。（四）公司人員及組織結構：公司現(xiàn)有員工 人，其中管理人員 人，具有高級專業(yè)技術職稱的人員 人，平均年齡 歲，整個公司人才濟濟，具有良好的技術素質。運城市空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展和改革委員會簽發(fā)的《運城市空港企業(yè)投資項目備案證》（備案項目編碼： ）。 運城市公安局消防局建筑工程設計的審核意見書（運公消（建擴）字【201 】第 號）。12010年《山西省建筑工程綜合基價表》。1同類項目開發(fā)的經(jīng)驗和資料。研究本項目方案的技術可行性、經(jīng)濟可行性，對經(jīng)濟效益和社會效益進行了分析和評價。項目往關公機場1分鐘路程、距大運高速、運三高速、運城客運東站僅5分鐘路程。同時，隨著家長們對教育的重視程度不斷提高，擁有“名企”“名?！薄懊虉觥备拍畹奈飿I(yè)已成為商住地產(chǎn)市場熱點。1月：四大國有銀行宣布：、無不良信用記錄的優(yōu)質客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。5月：加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅手法律，行政法規(guī)的規(guī)定，結合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的特點，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。5月：國務院發(fā)布的《關于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。9月：要求地方政府要加強建設用地批后監(jiān)管《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加強建設用地批后監(jiān)管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴厲打擊囤集土地行為。市場反應:短期內現(xiàn)觀望,二手房成交量下降,2010年春節(jié)后市場恢復上漲。9月：史上最嚴厲房產(chǎn)調控政策? 暫停發(fā)放第三套房貸：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房。2011年? 1月14日：中國人民銀行決定，從2011年1月20日起。? 二、全國建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。對房地產(chǎn)開發(fā)建設投資達不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。其他各檔次存貸款基準利率相應調整。? 2月18日：中國人民銀行決定，從2011年2月24日起。對違反明碼標價規(guī)定未執(zhí)行“一房一價”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。? 5月12日：中國人民銀行決定，從2011年5月18日起。其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。? 12月4日：住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興明確表示，房地產(chǎn)調控政策從嚴落實的方向不會改變，并將延續(xù)至明年。國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞重申小產(chǎn)權房不予確權登記，不受法律保護的規(guī)定。商品市場歷來是物以稀為貴，這對9年中被5次提及禁令的別墅類住宅產(chǎn)品十分恰當。住建部政策研究中心主任秦虹表示：政府調控的目的，是想讓市場持續(xù)、穩(wěn)定、活躍，這就需要保護好剛性需求。其中，%。住建部黨組書記、部長姜偉新針對此項工作進行了部署，并將其列為2012年住建部開展的八項重點工作之一?！? 6月18日多部委密集表態(tài)：房地產(chǎn)調控不動搖。財政部部長謝旭人7月26日部署2012年下半年財政工作重點時提出，嚴格實施差別化住房稅收政策，加強交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求。在國務院常務會議上，討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》，對農(nóng)民集體所有土地征收補償制度作了修改。全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新明確表示，2013年將繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購、差別化住房信貸、稅收政策，并配合有關部門繼續(xù)加快推進房產(chǎn)稅改革試點擴大工作。? 堅決抑制投機投資性購房。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。? 加快保障性安居工程規(guī)劃建設。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶? 2013年3月初，國務院發(fā)布《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》，其中二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%征收，被稱為此次新政的最大亮點。供不應求使得一線城市價格上漲壓力較大，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住宅價格同比漲幅要遠遠高于二線和三四線城市。她提醒，要特別注意避免在房地產(chǎn)投資增速規(guī)律性回落的時候，盲目的刺激，繼續(xù)增加供給，這會加劇供給過剩，增加房地產(chǎn)泡沫風險。? 除了針對不同地區(qū)采取不同的調控政策，房地產(chǎn)調控其他方面似乎也在發(fā)生變化。? 國泰君安證券近日發(fā)布的一份研究報告就指出，房地產(chǎn)調控方式逐漸向市場化方向轉變，強制性行政手段調控可能逐漸淡化。教育配套完善，康杰學府城、幼兒師專、實驗中學和人民路小學?，F(xiàn)代化城市的優(yōu)良設施一應俱全，為客商入園提供了良好的條件。目前，空港開發(fā)區(qū)正處于跨越式發(fā)展階段，居民消費能力的不斷提高，政府不斷加大基礎設施的投入，已完成“半小時運城”的基礎設施建設。城西工業(yè)區(qū)以農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、機械制造業(yè)為主，遠景預留備用地12平方公里。省政府考核的9項主要經(jīng)濟指標中，我市8項指標增速前移在210個位次之間，其中財政總收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、外貿(mào)進出口總額3項指標增速全省第一，固定資產(chǎn)投資雖然沒有進位，但超額完成目標程度在全省排名第一。消費市場依舊旺盛，%；消費對經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性貢獻逐步增強對外開放繼續(xù)擴大，增長64%；財政收支快速增長，%；，%金融運行總體平穩(wěn)，增長57%。全年糧食產(chǎn)量31億公斤，水果總產(chǎn)量53億公斤，雙雙再創(chuàng)歷史新高。在全省率先出臺了《關于積極引導農(nóng)村土地流轉促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的若干意見》。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)增勢強勁。小浪底引水、禹門口灌區(qū)東擴、北趙引黃二期等重點水利項目開工建設?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)建設力度加大。 　　二、八大消費支出“五升三降” 　　，%； 　　，%； 　　，%； 　　，%； 　　，%； 　　，%； 　　，%； 　　，%。對東部新區(qū)、高鐵商務區(qū)等重點片區(qū)重新進行功能定位與城市設計。禹都公園、高鐵站前廣場、工農(nóng)街跨解放路高架橋等54項重點工程順利推進。5+15工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)在新一輪規(guī)劃中，全部設計了城市社區(qū)，有的同步開展了社區(qū)建設，成為通過產(chǎn)業(yè)集聚帶動人口集聚，推動城鎮(zhèn)化的重地。大力實施13個連片示范區(qū)建設。鹽湖生態(tài)文化旅游景區(qū)、碧桂園商業(yè)街及高端居住社區(qū)等一批重大項目達成投資意向。向東拓展,重點建設完善城東片區(qū)和空港組團；向北近期重點建設城北片區(qū),遠期跨躍大運高速公路重點建設鹽湖組團。立足于保護生態(tài),加強水資源和區(qū)域生態(tài)環(huán)境的保護,推進生態(tài)文明建設。本次規(guī)劃期限為20112030年,規(guī)劃至2015年,中心城區(qū)人口58萬人, ；至2020年,中心城區(qū)人口70萬人,；至2030年,中心城區(qū)人口96萬人,?！敖鹗琅d源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)”項目的成功實施，將大大加快運城的建設步伐，提高城市化水平，同時也將為項目所在地空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和運城市帶來巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。為此，完善城市功能，改善城市環(huán)境，成為空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設的關鍵。綜上所述，“金世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)”項目的推進實施，對于加快中部房地產(chǎn)健康、穩(wěn)步發(fā)展，構建和諧社會、提升地方政府形象，拉動主城東部經(jīng)濟、促進地塊增值、推進基礎設施建設、保護生態(tài)環(huán)境、完善城市功能等方面都具有重要推動作用和典范意義。房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長拉動全市固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長，保障性安居工程項目的大力度建設進一步提升了社會保障水平，商品房充分供給客觀上改善了居民居住條件，提高了居民生活水平。2013年，全市統(tǒng)計范圍的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共304個，比2012年凈增14個。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超出固定資產(chǎn)投資增速（%），%，個百分點。%，%；，同比增長23%。%，%；，%。施工面積的較快增長和竣工面積的下降形成反差，在建房屋面積明顯增大。2013年，全市商品房銷售面積和銷售額雙雙下降，銷售額降幅明顯小于銷售面積。 銷售數(shù)據(jù)反映出全市房地產(chǎn)市場供求關系正悄然發(fā)生變化，雖然房價平均水平仍呈現(xiàn)較快增長態(tài)勢，但對應的成交萎縮值得關注。其中：，%，%，；，%，%，；，%，%，其中：，%。從住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的城市條件看，空港還存在著“六大優(yōu)勢”：一是空港已經(jīng)初步建成了快捷暢通的現(xiàn)代綜合交通體系，是晉南交通區(qū)位最好的地區(qū)；二是作為工業(yè)基地，勞動力素質較高，而成本較低；三是有較為發(fā)達的現(xiàn)代工業(yè)體系和較好的金融商業(yè)貿(mào)易等服務業(yè)配套優(yōu)勢，聚集、輻射和帶動功能強；四是市場巨大，直接服務本區(qū)域并輻射周邊夏縣、平陸、聞喜等地，為各類投資者前來創(chuàng)業(yè)、發(fā)展提供了廣闊的空間；五是空港直接享受省級開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)勢；六是空港和運城市有眾多的大專院校，可以為投資企業(yè)提供建筑規(guī)劃、金融貿(mào)易、企業(yè)管理、技術開發(fā)等各種高素質專業(yè)人才。今后十年，空港將改造拆遷張孝村、黃家莊村、辛卓村、大村、陶村、三家莊、徐家莊、小王村、東王村等十余個村莊，涉及3000余戶居民拆遷，其中2/3的家庭（即2000余戶）會購置新房，按每戶100平方米計算，會產(chǎn)生20余萬平方米的住房需求。一、宏觀調控下的運城房地產(chǎn)市場趨勢2007年8月1日《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》表示：中國房地產(chǎn)市場將以廉租房與經(jīng)濟適用房滿足低收入階層的住房需求，以商品房滿足另一部分人的需求。隨著運城市城鎮(zhèn)化進程的進一步加快，空港有利的經(jīng)濟環(huán)境和地理位置為小戶型的發(fā)展帶來的寶貴的地理資源。低年齡群體的購房需求的崛起必然會對小戶型住宅市場產(chǎn)生巨大的推動作用；另外，從購房群體的家庭年收入比較來看，中低收入水平家庭增加，特別是年收入在5萬元及以下的家庭比例，增加幅度超過了5個百分點，而該收入水平的家庭正好是當前購房小戶型住宅的主力人群。所以從這種意義上講，人們對小戶型的需求永遠是存在的、小戶型的投資空間也將是永遠存在的。從以上四個方面可以看出，小戶型已經(jīng)逐步成為樓市的主流。隨著大量更適應購房者需求和購買力的產(chǎn)品投入市場后，會激發(fā)相當一部分自住型首次置業(yè)者的購房熱情，甚至使一些潛在的需求也轉化為現(xiàn)實需求。（三）地段、交通成為制約中小戶型的兩大殺手锏目前購買中小戶型的多數(shù)為自住型購房者，這就決定了中小戶型對地段和交通具有一種天然的依賴性。（四）房價將會繼續(xù)穩(wěn)定上升盡管市場供需博弈激烈，但房價依舊會保持穩(wěn)中有升的總體發(fā)展態(tài)勢，預計升幅會在5%左右。而居民可支配收入的持續(xù)穩(wěn)定增長也保證了市場購買力的穩(wěn)步提升。另外，運城正處于加速城市化進程的階段，這部分穩(wěn)定的需求也會極大的支撐市場的需求面。二、項目所在地區(qū)域環(huán)境分析項目地塊位于空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)全區(qū)總規(guī)劃面積60平方公里，四周范圍內的鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、辦事處)、村統(tǒng)一歸開發(fā)區(qū)管理。新區(qū)高度重視科研開發(fā)能力建設，%；設有人才創(chuàng)業(yè)服務中心、創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)孵化基地、職業(yè)培訓機構，建立了科技人員合理流動機制和激勵機制；擁有省級企業(yè)技術中心1個，市級企業(yè)技術中心4個，擁