【正文】 。如籌資、委托制作宣傳XXX商業(yè)城的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價(jià)展銷會(huì)，組織顧客聯(lián)誼活動(dòng)，以XXX商業(yè)城名義贊助社會(huì)事業(yè)等。日常工作可以由一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，重大決策由管理委員會(huì)共同決定或者由管理委員會(huì)召開全體經(jīng)營者大會(huì)討論決定。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對(duì)物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營行為進(jìn)行管理，以保證XXX商業(yè)城良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序，使經(jīng)營者的生意好做。XXX商業(yè)城是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利，因此XXX商業(yè)城的管理者必須十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。物業(yè)管理處必須提供住戶一切有償服務(wù)安排，此項(xiàng)服務(wù)包括代訂報(bào)刊、飲品、洗衣、代交費(fèi)用、家居維修等等, 使住戶不須為安排日常家居雜務(wù)而煩惱。為各業(yè)主和用戶提供自然、健康舒適的生活環(huán)境。我公司將建議在推行質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，應(yīng)用環(huán)保學(xué)、衛(wèi)生學(xué)等知識(shí)，實(shí)施專業(yè)清潔管理，使XXX商業(yè)城的清潔工作科學(xué)、環(huán)保、無公害，保證城區(qū)空氣清新、商業(yè)環(huán)境優(yōu)雅。 設(shè)備管理：管好機(jī)電設(shè)備，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是經(jīng)營場(chǎng)所管理的一項(xiàng)重要工作。商場(chǎng)晚上關(guān)門時(shí)，要進(jìn)行嚴(yán)格的清場(chǎng)。也可由工商部門、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營者代表共同組成管理委員會(huì)，由管理委員會(huì)制定管理?xiàng)l例，對(duì)每位經(jīng)營者的經(jīng)營行為進(jìn)行約束，以保證良好的公共經(jīng)營秩序 。鑒于此，我們對(duì)XXX商業(yè)城的物業(yè)管理進(jìn)行以下分析：一、XXX商業(yè)城管理要點(diǎn)包括：216。(三) 本公司除傳統(tǒng)意義上的樓宇維修養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、保安及消防外，物業(yè)管理顧問已擴(kuò)展到配合管理運(yùn)作的工程咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用的銜接，物業(yè)管理費(fèi)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、在確定目標(biāo)客戶群后對(duì)其管理收費(fèi)的承受能力及法規(guī)的限制、物業(yè)租售的推廣、智能系統(tǒng)化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出客觀的意見，為發(fā)展商省去一些不必要的支出，又為今后業(yè)主的生活帶來方便。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)工程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其創(chuàng)造價(jià)值的作用是十分巨大的。而商場(chǎng)等場(chǎng)所客戶成份復(fù)雜，需求多樣化，經(jīng)營者對(duì)營造繁華的商業(yè)氣氛需求突出，而消費(fèi)者要求方便、舒適、悠閑自在，這些與商務(wù)區(qū)嚴(yán)肅的秩序和氣氛有很大差異，不同客戶的不同需求增大了項(xiàng)目管理的難度。在管理上還將采用中國小商品城管理模式等6大管理政策，管理方對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一管理，最難得的是開發(fā)商還將保留近50%物業(yè)自營，這在XX商業(yè)地產(chǎn)界較為少見。中國 XXXXX商業(yè)城物業(yè)管理顧問方案服務(wù)一個(gè)項(xiàng)目 塑造一個(gè)精品深圳市保利物業(yè)管理有限公司 二零零五年九月方案目錄第一部分 項(xiàng)目分析及管理服務(wù)定位…2第二部分 物業(yè)管理公司參與物業(yè)開發(fā)的過程對(duì)發(fā)展商的意義…..5第三部分 物業(yè)管理要點(diǎn)及難點(diǎn)……….……...9第四部分 物業(yè)管理顧問服務(wù)詳述………..………18第一章 顧問工作概述……………………....19第二章 顧問期限…………………………..21第三章 顧問服務(wù)范圍及內(nèi)容………………..22第四章 顧問工作職責(zé)…………………….31第五章 顧問服務(wù)目標(biāo)承諾…………...32第六章 顧問費(fèi)用……………………...33第五部分 保利物業(yè)簡(jiǎn)介及優(yōu)勢(shì)介紹……………...35第六部分 在管項(xiàng)目介紹………...451第一部分項(xiàng)目分析及管理服務(wù)定位一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況：總建筑面積 :，容積率 :，地下建筑面積:，建筑密度 :%，綠地面積 :。三、服務(wù)需求XXX商業(yè)城以商業(yè)經(jīng)營為主、辦公和居住為輔，是一種集商業(yè)、辦公、停車場(chǎng)等各種功能為一體的高檔商業(yè)城，是目前XX乃至西南地區(qū)最具特色的高檔小家電商業(yè)城。因此，應(yīng)根據(jù)不同的需求層次來實(shí)施高品質(zhì)、全方位的特色物業(yè)管理服務(wù)。一套物業(yè)的價(jià)值除銷售期實(shí)現(xiàn)部分之外，絕大部分價(jià)值是在其后幾十年的使用過程中實(shí)現(xiàn)的，是以其優(yōu)良的市場(chǎng)形象、歷久常新的樓宇質(zhì)量和相對(duì)延長(zhǎng)的使用壽命而在產(chǎn)權(quán)的多次轉(zhuǎn)移中為業(yè)主創(chuàng)造出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越物業(yè)本身的、難以估量的價(jià)值。(二) 物業(yè)開發(fā)既要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)考慮房屋的使用功能以符合時(shí)代發(fā)展的需要。3第三部分XXX商業(yè)城物業(yè)管理要點(diǎn)及難點(diǎn)保利物業(yè)在商業(yè)領(lǐng)域主要從事商業(yè)的開發(fā)、研究、策劃、經(jīng)營、管理、培訓(xùn)等工作。 一般性物業(yè)管理216。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商業(yè)店鋪，其經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對(duì)承租戶的經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場(chǎng)經(jīng)營管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。同時(shí)在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報(bào)警器等報(bào)警監(jiān)控裝置，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場(chǎng)的貨品不被偷盜。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運(yùn)行，不然就會(huì)影響顧客購物和商家經(jīng)營，造成不必要的損失。要有專門人員負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)保潔，將垃圾雜物及時(shí)清理外運(yùn)，時(shí)時(shí)保持場(chǎng)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對(duì)大理石飾面等要定期打蠟、拋光。 車輛管理：車輛管理要分別設(shè)置汽車 、摩托車、自行車停放保管區(qū)。（針對(duì)住宅的小業(yè)主）（二）特殊管理　商業(yè)形象的宣傳推廣：XXX商業(yè)城物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴(kuò)大XXX商業(yè)城的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費(fèi)者。（三）統(tǒng)一的專業(yè)化管理XXX商業(yè)城應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理，但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立XXX商業(yè)城管理委員會(huì)。XXX商業(yè)城本身是一個(gè)整體，由于多家經(jīng)營，各經(jīng)營者經(jīng)營活動(dòng)的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營，無權(quán)介入各經(jīng)營者的經(jīng)營活動(dòng)。這樣一來，XXX商業(yè)城的管理者就可以通過管理委員會(huì)間接地對(duì)各經(jīng)營者的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。帶旺人氣，吸引顧客。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會(huì)調(diào)解解決。（二）物業(yè)設(shè)施的裝備，在保養(yǎng)方面必須維持一定效率，才可以為顧客提供方便而不間斷的服務(wù)。（四）在物業(yè)附屬停車場(chǎng)的租車位，可以方便顧客和增加租戶的生意額，所以必須向訪客提供優(yōu)良快捷的服務(wù)，以增加其對(duì)商場(chǎng)的信心。（七）商業(yè)城項(xiàng)目應(yīng)該盡量選擇國內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌。特別是在商鋪裝修期間，產(chǎn)生的噪音污染更為嚴(yán)重。設(shè)施、設(shè)備使用隱患：由于商鋪用水用電負(fù)荷較大，容易造成停水、停電及其它突發(fā)事件的發(fā)生，也可能對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主的用水用電造成影響。5第五部分顧問工作服務(wù)詳述第一章 顧問工作概述一、為保證XXX商業(yè)城有一個(gè)高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，XX和順祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（發(fā)展商）擬聘請(qǐng) 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 作為本項(xiàng)目物業(yè)管理工作的顧問商。按照雙方約定的顧問服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務(wù)。四、顧問商提供顧問服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高素質(zhì)的管理隊(duì)伍，同時(shí)顧問商優(yōu)良的品牌效應(yīng)也會(huì)對(duì)項(xiàng)目的租售起到良好的促進(jìn)作用。第三章 顧問服務(wù)范圍及內(nèi)容一、顧問服務(wù)范圍 （一）房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（三）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（六）公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。（九）安全監(jiān)控和巡視等保安工作。（十二）接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。（十七）法規(guī)和政策規(guī)定物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。178。 對(duì)住戶室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議；178。 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對(duì)設(shè)計(jì)的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí)，為便于以后維修管理，對(duì)需改變安裝位置和工藝的地方提出建議；178。 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改建議；178。從智能化角度提出專業(yè)化建議。指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。第二階段 實(shí)操指導(dǎo)實(shí)操指導(dǎo)階段根據(jù)各個(gè)時(shí)期管理重點(diǎn)與難點(diǎn)的不同又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個(gè)時(shí)期。在發(fā)展商需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。協(xié)助制定入伙交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施程序。協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。集中入伙指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來入伙的時(shí)限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)收樓、驗(yàn)樓、辦理入伙手續(xù)的工作時(shí)期。為此我司將提供以下顧問服務(wù)，以保證入伙工作順利進(jìn)行，為今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)：指導(dǎo)成立入伙期各工作組，制定各個(gè)工作組責(zé)任制度。此時(shí)物業(yè)管理公司的工作難點(diǎn)有二：（1）面對(duì)大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們，保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患等；（2）業(yè)主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而避免被有效投訴，也是一個(gè)棘手的問題。指導(dǎo)建立日常裝修監(jiān)督管理制度。正常管理指物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成，小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時(shí)期。指導(dǎo)建立財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制。第三階段 服務(wù)質(zhì)量跟蹤服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是保利的顧問團(tuán)在駐場(chǎng)顧問撤出后，在三個(gè)月內(nèi)再次實(shí)地考察項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評(píng)，檢驗(yàn)其管理水平是否穩(wěn)定的同時(shí)提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。根據(jù)管理商的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務(wù)?！?保質(zhì)保量、按時(shí)完成各項(xiàng)工作內(nèi)容。工作階段顧問人員工作期限工作方式現(xiàn)場(chǎng)工作安排管理目標(biāo)人民幣萬元前期介入顧問團(tuán)2－4人自簽約之日起至物業(yè)入伙之日前2個(gè)月約計(jì)（12個(gè)月）電話、傳真，電子郵件等溝通；定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)赴現(xiàn)場(chǎng)工作3次，每次3～4個(gè)工作日，時(shí)間擬安排于：簽約后兩周/圖紙會(huì)審/開盤銷售前/設(shè)施設(shè)備集中選型階段或工程交接驗(yàn)收階段。30駐場(chǎng)經(jīng)理1人常駐現(xiàn)場(chǎng)做日常指導(dǎo)本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地工作。2) 前期介入階段，顧問團(tuán)人員通常為機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化等工程方面專業(yè)人仕，園藝綠化、酒店管理及形象策劃等專業(yè)人仕將依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要予以選派。 有關(guān)費(fèi)用：1) 顧問團(tuán)及駐場(chǎng)顧問往返本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)所需的各項(xiàng)差旅費(fèi)用及上述人員在本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)期的食宿由甲方另行提供。發(fā)展商對(duì)此項(xiàng)服務(wù)另行支付兩萬元咨詢指導(dǎo)費(fèi)。經(jīng)過近20年的發(fā)展，目前，集團(tuán)公司所屬企業(yè)及項(xiàng)目遍布北京、上海、廣州、深圳、武漢、長(zhǎng)沙、天津、哈爾濱、XX、鄭州、重慶、成都、海南以及香港等地區(qū)。l 1992年，經(jīng)國務(wù)院、中央軍委批準(zhǔn)，中國保利集團(tuán)公司在保利科技有限公司的基礎(chǔ)上正式籌建。l 1993年9月，國務(wù)院副總理朱镕基視察了保利集團(tuán)參股的海南洋浦開發(fā)區(qū)。l 1997年12月19日，中國保利集團(tuán)公司和上海證券交易所共同舉行了上海證券大廈落成慶典儀式。l 1999年10月，中央政治局常委、國務(wù)院副總理李嵐清、中央政治局委員、國務(wù)院副總理錢其琛等領(lǐng)導(dǎo)參觀了保利藝術(shù)博物館。 l 2000年4月30日至5月2日，中國保利集團(tuán)公司搶救到流失海外100余年的圓明園國寶（牛首、虎首、猴首銅像），隨后，保利集團(tuán)公司會(huì)同有關(guān)方面先后在香港、北京、上海、成都、重慶、武漢、廣州、深圳、哈爾濱以及臺(tái)灣的臺(tái)北、臺(tái)中地區(qū)等近20座中心城市展開國寶回歸特展活動(dòng)。l 2001年，賀平總經(jīng)理撰寫的《興文化事業(yè) 辦文化產(chǎn)業(yè) 再鑄中華民族文化長(zhǎng)城中國保利集團(tuán)公司興辦文化產(chǎn)業(yè)的構(gòu)想與實(shí)踐》被編入2001年《中國國情報(bào)告》。l 2002年9月10日，保利房地產(chǎn)股份有限公司在廣州召開創(chuàng)立大會(huì)暨第一次股東大會(huì)，并舉行了掛牌儀式。北京市委副書記、代市長(zhǎng)王岐山，副市長(zhǎng)劉敬民等領(lǐng)導(dǎo)參加了奠基儀式。公司成立北京市中國物業(yè)管理高級(jí)人才培訓(xùn)中心的同時(shí)，不斷在業(yè)務(wù)分布區(qū)域設(shè)立人才培訓(xùn)中心，先后建立了上海培訓(xùn)中心、武漢培訓(xùn)中心、廣州培訓(xùn)中心，以弘揚(yáng)中國物業(yè)及酒店管理的精華，倡導(dǎo)從理論與實(shí)踐兩方面創(chuàng)立有中國特色的物業(yè)和酒店管理理論為原則，提倡高效、優(yōu)質(zhì)、專業(yè)的服務(wù)宗旨，努力培養(yǎng)出具有專業(yè)知識(shí)的物業(yè)酒店人才。l 2004年12月20日，深圳市保利物業(yè)管理有限公司被國家商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院評(píng)定為誠信綜合等級(jí)“AAA級(jí)企業(yè)”。………..優(yōu)勢(shì)介紹保利物業(yè)的品牌效應(yīng)：保利物業(yè)品牌效應(yīng)、品牌影響力、公司的背景實(shí)力，這是對(duì)銷售樓盤有很大幫助的。l 且長(zhǎng)期從事高檔寫字樓、商場(chǎng)、四五星級(jí)酒店、度假山莊、涉外別墅、涉外公寓、影劇院、博物館、高爾夫球場(chǎng)等 。至今已有18個(gè)體系認(rèn)證機(jī)構(gòu)得到授權(quán)，其中BSI是最有名的一家。包括營業(yè)前的開門、巡場(chǎng)、保潔、早例會(huì)、升國旗、迎接顧客、常規(guī)營業(yè)管理、播音及背景音樂、員工用餐、收?qǐng)鰷?zhǔn)備、結(jié)束營業(yè)、員工離場(chǎng)、清場(chǎng) 、鎖閉賣場(chǎng)等?！眑 保利物業(yè)并沒有在全國大肆拓展業(yè)務(wù)，主要給內(nèi)地的房地產(chǎn)物業(yè)提供顧問服務(wù)為主。傳統(tǒng)的商業(yè)格局與形式已無法滿足發(fā)展的步伐，更高品質(zhì)、品味的購物期望對(duì)商場(chǎng)、環(huán)境、配套等諸多方面提出了苛刻而適情合理的需求。6第六部分保利物業(yè)在管項(xiàng)目一 高端寫字樓北京新保利大廈