【正文】 率面積44180m2總建筑面積38680m2建筑容積率建筑密度%綠地率40%住宅面積32703m2商業(yè)面積5977 m2地下室面積3960 m2居住總戶數(shù)880床位根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計容積率總建筑面積38680m2，其中住宅32703m2，商業(yè)部分5977m2，另外不計容積率之地下室建筑面積3960m2，共177個車位，項目總建筑面積42640m2，擬建2棟17層產(chǎn)權(quán)式自理型養(yǎng)老公寓樓，1棟12層使用權(quán)式護(hù)理型養(yǎng)老公寓樓，1棟2層的商業(yè)配套樓。二、項目投資方案（一）投資組合方式 在養(yǎng)老公寓開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為9329萬元，項目分二期建設(shè)整個建設(shè)經(jīng)營期為2年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息），自有資金10000萬元，%，另需貸款額合計20000萬元。(表:613) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年1000010000銷售收入再投入。（1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。②,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為3年，其中銷售期為2年。進(jìn)度安排。② 開發(fā)計劃安排 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。（見表：632）（表：632） 高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 (單位:萬元)項目高層（元/平方米）項目高層（元/平方米）樁基礎(chǔ)70土建工程750電梯120消防30一般水電安裝100煤氣10通訊5公用天線3普通裝修50對講機系統(tǒng)12地下室費用130智能化設(shè)施80★高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程費：①高層建安工程費=1360+(300+50)=注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價。,取上面15項之和的3%不可預(yù)見費=（0++++485）3%=（注：第一項土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性）（8）開發(fā)成本。本項目開發(fā)商投入自有資金10000萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款20000萬元用于投資。 當(dāng)年利息=（年初借款本息累計+當(dāng)年借款/2）年利率第四節(jié) 項目銷售和租賃收入測算一、住宅銷售單價的確定（一） 用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價格上限（平均價格）詳細(xì)見本項目價格定位與策略部分：由上次測算可知道本項目房地產(chǎn)價格為：2500元/平方米（二）建議銷售測算單價 為了方便計算本項目的銷售總額，我們?nèi)?500元/平方米為計算單價（三）總銷售收入的確定根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個銷售過程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為10%、20%、30%、40%，價格分別為：2500、2600、2700、2800，銷售率100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別為：30%、35%，價格分別為：11000、12500，銷售率65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進(jìn)行，車位部分分別為：50%、20%，價格分別為：15萬/個，銷售率70%。 根據(jù)項目建設(shè)計劃安排,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時,應(yīng)在該流水片開工后的第二季,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是,應(yīng)是該流水片動工后的第三季。二、鋪租賃單價的確定（一）用市場比較法確定租賃價格的上限（平均價格）根據(jù)價格定位與策略部分得出可知：本項目的商鋪部分為：11000元/平方米，假設(shè)本項目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式a=vr來求其租賃價格（其中r=8%）：月租賃價格=（110008%）/（1265%）=(二)建議平均月租金為110元/平方米(三)商鋪出租總收入估算表（見表：646）（表：646） 出租計劃和出租收入估算表 （單位：萬元）序號項目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期12345678910111213141516171819202122231可出租面積0002單位租金(元/平方米)0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租金收入(萬元)000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬元)000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276轉(zhuǎn)售單價(元/平方米)130007轉(zhuǎn)售收入(萬元)110858合計31045萬元注:假設(shè)商鋪出租在第五年開始,在24年末轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售單價為13000元/平方米三、車庫租賃單價的確定（一）采用市場比較法確定租賃價格（平均價格）根據(jù)市場價格定位策略部分，我們可知：本項目的車位月租賃單價為：250元/個售時的單價：15萬元/個。三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對本項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：655） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號項目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營 期2005200620071現(xiàn)金流入01．1銷售收入01．2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出52342．1建設(shè)投資52342．2土地增值稅02．3銷售稅金及附加02．4所得稅03凈現(xiàn)金流52344累計凈現(xiàn)金流5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流7稅前凈現(xiàn)金流52348稅前累計凈現(xiàn)金流9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流10稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評價指標(biāo)稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）財務(wù)內(nèi)部收益率%%投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動態(tài)）（表：657） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號項目名稱