【正文】 建設(shè)經(jīng)營期2005200620071現(xiàn)金流入01．1銷售收入01．2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出02．1自有資金0500050002．2銷售收入再投入02．3償還貸款本金00200002．4償還貸款利息002．5銷售稅金及附加02．6土地增值稅02．7所得稅03凈現(xiàn)金流04累計(jì)凈現(xiàn)金流05折現(xiàn)凈現(xiàn)金流06累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0評價(jià)指標(biāo)稅后備注財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）由于本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于8%,所以項(xiàng)目可行性!財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）整理上表（表：655）得評價(jià)指標(biāo): （詳見表：658）（表：658） 評價(jià)指標(biāo) (單位:萬元)評價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))由上述指標(biāo)可以看出,本項(xiàng)目住宅全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%,投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營期限的要求,故本項(xiàng)目住宅部分投資可行住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表整理上表（表：657），得評價(jià)指標(biāo)（見表：659） （表：659） 評價(jià)指標(biāo) (單位:萬元)評價(jià)指標(biāo)稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))稅后靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期都在項(xiàng)目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。故本項(xiàng)目兩方案可行。一、盈虧平衡分析（一）住宅銷售部分盈虧平衡假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，%時(shí)，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。二、敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。售價(jià)下降5%、10%，%、%；%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。建安工程費(fèi)上升10%、20%，%%、%；%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。由以上分析可以得出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感。實(shí)施計(jì)劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營銷策略是否得當(dāng)，促銷時(shí)機(jī)是否合理，銷售和租賃計(jì)劃是否能如期完成，市場定位及價(jià)格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會(huì)上，為項(xiàng)目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并在實(shí)施過程中，盡可能地嚴(yán)格按照計(jì)劃去進(jìn)行，將風(fēng)險(xiǎn)減至最小。47 / 47。在現(xiàn)在商鋪與車位租賃市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項(xiàng)目的遠(yuǎn)期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR會(huì)下降，回收期大大延長外，還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時(shí)間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目將陷入僵局。售價(jià)下降5%、10%，%、%%；%時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則投資利潤率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對全部投資的評價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10%、20%時(shí)，對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)影響。（二）結(jié)論本項(xiàng)目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險(xiǎn)較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付。（表：6510） 住宅部分資金來源與運(yùn)用表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目名稱經(jīng) 營 期2005200620071資金來源7000銷售收入0自有資金050005000銀行借款7000100003000其他收入0002資金運(yùn)用5234建設(shè)投資5234借款還本付息00銷售稅金及附加0土地增值稅0所得稅03盈余資金17664累計(jì)盈余資金1766第六節(jié) 福滿花園項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：655）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：657） 注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。二、損益表與靜態(tài)盈利分析住宅部分損益表。 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競爭力分析,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費(fèi)者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。（詳細(xì)見表：645）（表：641） 住宅銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批10%高層2500第二批20%高層2600第三批30%高層2700第四批40%高層2800合計(jì)（表：642） 商鋪銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批30% 鋪面11000第二批35% 鋪面12500合計(jì)（表：643） 車位銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)項(xiàng)目可銷售個(gè)數(shù)建議銷售單價(jià)（萬/個(gè)）銷售收入（萬元）第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合計(jì)5190（表：645） 全部銷售收入分批比例預(yù)測 (單位:萬元)銷售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營期年收入(萬元)合計(jì)批數(shù)比例面積200520062007上半年下半年上半年下半年110%高層220%高層330%高層440%高層530% 鋪面635% 鋪面750%比例24737053705820%比例9914851485合計(jì)注：項(xiàng)目銷售計(jì)劃《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日執(zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。詳見貸款還本付息表。（表：636） 銷售費(fèi)用估算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）