【正文】 eShare Hotel）”。引入佳惠百貨“產權式”投資的概念則可以解決以上兩個問題，將二樓大廳分割成很多小面積單位進行銷售，降低了客戶進入門檻，吸引更多的投資者，特別是小型投資者，借此打開銷售局面。但是考慮到開發(fā)商要回收成本，開發(fā)商只能先銷售后再統(tǒng)一出租，這樣才能達到迅速回收成本的目的。□ 項目定位通過對鳳凰整體、細致調查和深入研究，本項目周邊開發(fā)樓盤數(shù)目不少，且各樓盤目標客戶相對一致，競爭就顯得極為激烈。鳳凰縣建設路上的門面租金價格“一日一變”，很容易帶動客戶的投資熱情。已成現(xiàn)房，投資收租快◆ 劣勢：（Weekness）鳳凰在2006年已經有別的樓盤利用佳惠百貨做過宣傳，但并沒有真正引入，造成一定的負面影響。 ◆ 優(yōu)勢：（Strenth）項目地理位置優(yōu)越，位于城市中心地帶，并且在鳳凰最繁華的建設路上。 　　（7）、經濟運行質量進一步提高。%。投資領域表現(xiàn)突出的是農村投資中的非農戶投資，%。 　?。?）、工業(yè)生產快速增長。縣城建設古樸典雅，北門、東門古城樓，沱江河畔的吊腳樓別具一格，還有那飛檐斗角的萬壽宮、大成殿、天王廟、遐昌閣、萬名塔，構成了一幅美麗的畫卷，素有“中國最美的小城”之譽和“畫鄉(xiāng)”之稱。境內名勝古跡星羅棋布，有國家級地質公園，以巖溶峽谷、峰林、溶洞、瀑布構造形成的綜合地質遺跡景觀?？h內有長潭崗中型水電站1座，有中小型水庫92座。東南有鳳麻公路直抵懷化，西有鳳銅公路直達貴州銅仁，距西部大開發(fā)骨干項目之一“大興飛機場”僅25公里，東有枝柳鐵路新鳳凰站，209國道、1867省道橫貫全縣11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。民國二年9月，廢鳳凰廳，改建為鳳凰縣，仍為湘西軍政統(tǒng)治中心?！　『哮P凰古城歷史悠久?？h境總面積1759平方公里，東西最寬50公里，南北最長66公里。全境劃為9個鎮(zhèn)22個鄉(xiāng)，344個行政村。唐垂拱二年（公元686年），始設渭陽縣，縣址設黃絲橋，即今黃絲橋古城。1949年鳳凰縣解放，初屬沅陵專區(qū)，1955年劃歸湘西苗族自治州，1957年改屬湘西土家族苗族自治州至今。全縣100%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，85%以上的村通了公路，公路網絡已經形成。礦藏資源豐富。有“湘西邊墻”——中國南方長城。□ 鳳凰2007年經濟發(fā)展狀況據初步測算，一季度實現(xiàn)生產總值37221萬元，較去年同期增長16%，增幅居全州第3位，其中，第一產業(yè)實現(xiàn)增加 7626萬元，較去年同期增長12%，第三產業(yè)實現(xiàn)增加值25398萬元，%。一季度全部規(guī)模工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值2547萬元，%。 　?。?）、旅游產業(yè)形勢喜人，旅游收入大幅增長。 　?。?）、農村經濟進一步活躍，居民收入穩(wěn)步增長。一季度財政總收入完成2325萬元，比去年同期增長50 %，其中：一般預算收入完成1565萬元，%。第一個在鳳凰引入“產權式”投資型概念的樓盤。鳳凰目前超市數(shù)量偏多，容易讓投資者對超市的前景產生一定的擔心。鳳凰還沒有樓盤使用“產權式”這個概念，加以正確的引導可以達到意想不到的效果。因此，要在市場中站穩(wěn)腳跟，并一經推出就能占有相當?shù)氖袌龇蓊~，而且有不斷擴張的強勁勢頭，本項目市場定位一定要準確，并且要貫穿、運用到樓盤開發(fā)的全過程中去，只有這樣本項目才能在鳳凰商業(yè)樓盤中脫穎而出。鳳凰作為一個旅游城市，目前鳳凰旅游業(yè)發(fā)展迅速，無論人文環(huán)境還是周邊設施都發(fā)生了很大的改變。本項目定位——鳳凰最大的、首家“產權式”佳惠百貨廣場“產權式”投資模式的由來產權式投資最早起源于產權式酒店，發(fā)展到今天已經擴展到很多行業(yè)。 當時時權酒店的運作模式，私人投資者通常每年在確定的時間內自己使用15至20天，其他時間房產由管理公司統(tǒng)一管理，作為酒店對外經營，每年的酒店租金收益基本可抵消房產分期付款的費用。 最初的產權式酒店并不承諾固定回報，個人投資者購買酒店客房之后，將客房統(tǒng)一交給酒店管理公司經營，酒店管理公司定期將酒店經營利潤分配給客戶。 除了個人，這種產權式酒店同時適應于企業(yè)或機構。從開發(fā)商的角度來講，產權式酒店能夠調動社會資源，順利完成酒店建設，并及時實現(xiàn)投資資金回籠；從經營者的角度看，穩(wěn)定的客戶群成了酒店經營的保證；從購房人的角度來講，產權式酒店為他們提供了一種高尚而現(xiàn)實的生活方式，打開了一道投資的大門；從銀行的角度來講，產權式酒店也因為其穩(wěn)健的經營模式而成為一項低風險的業(yè)務。 產權式酒店原則上改變了傳統(tǒng)房地產的買賣關系，通過產權以合同的形式將買賣雙方捆在一起共同經營、風險共擔、利益共享。本項目產權式投資產品設計方案建議產權式投資銷售模式要取得成功，最關健的因素是：投資回報率、返租年限、返租主體的經營實力及社會公信力。本方案特點：返租10年——返租期較長，客戶認為投資較穩(wěn)定，且10年內基本可以回本，可以有效打消客戶疑慮，容易產生購買沖動。特別建議：開發(fā)商先行與按揭貸款銀行溝通，以保障銷售樓盤能順利辦理按揭貸款。附 圖：外街門面銷售較好內街門面銷售慘淡慧 賓 文 化 娛 樂 城發(fā) 展 商：湘西鴻大地產位置分析：鳳凰縣桔園路與老干路交匯處規(guī)劃特色：商住兩用樓 項目定位：文化娛樂城單 價：臨街門面12000元/平米 市場內一層門面4800元/平米市場內二層門面整體出租租金50元/平米銷售效果：開盤時間長，住宅基本已銷售完，門面銷售一般，銷售量四成左右。所以銷售現(xiàn)場的形象和管理也是房地產銷售環(huán)節(jié)當中的重中之重。A、銷售部銷售員職責指引認真學習，了解公司各項規(guī)章制度，并且嚴格遵守。通過公司培訓及自我充實等方式，提高自身專業(yè)素質，以求為客戶提供更加完善、周到的服務。努力提高業(yè)務水平及銷售技巧，熟練掌握樓盤知識及各種資料，珍惜每一客源。B、銷售部客戶接待管理指引營業(yè)員按售樓處考勤簽到表簽到順序接待客戶，若輪到的營業(yè)員不在或正在接待客戶，則由下一位營業(yè)員接待客戶，原輪到的營業(yè)員不予補同。不論客戶的外表、來訪動機，營業(yè)員都要全力接待。每個營業(yè)員都有義務幫助其他營業(yè)員促成交易。每個營業(yè)員都有義務做電話咨詢，耐心解答客戶問題，并鼓勵客戶來訪樓盤售樓處，但不得要求客戶到樓盤指定找誰，應說明找誰都可以。如原營業(yè)員在場卻暫時無法接待，可委托其他同事先為接待，待自己忙過后再來接待，受委托同事不做客戶登記。發(fā)展商轉介的客戶，由輪到的營業(yè)員做客戶登記。三、樓盤客戶登記簿由銷售經理保存，登記簿用完或樓盤銷售結束后存檔，不得涂改和銷毀。七、營業(yè)員必須認真跟進自己的客戶，并填寫客戶跟進記錄。D、銷售部樓盤紀律管理指引樓盤營業(yè)員必須嚴格遵守樓盤考勤及值班時間，每天于售樓處考勤簽到表上簽到，不得遲到早退，不得擅自離開工作崗位。各組組長負責記錄本組員工休息日之值班情況，周六、周日各組員工之值班各組組長須于第二周周一報知行政部，以便行政部準確統(tǒng)計考勤，否則視為該時間段該地盤無休息日值班記錄。不得長時間傾談私人電話，不得閱讀與售樓無關的書本、雜志，不得進食零食。營業(yè)員不得在發(fā)展商面前談論、銷售公司現(xiàn)正代理的其他樓盤或向客人推介公司代理的其它樓盤。二、推廣案名確立本項目樓盤名稱定為“鳳凰旅游商貿城”，但由于現(xiàn)在的情形與當時有所不同，“鳳凰旅游商貿城”此案名不足以傳達樓盤的特色與地位，就必須賦予本項目一推廣案名，以傳達本項目的特色，以利于樓盤的市場推廣。 推廣案名視覺、聽覺沖擊力強，便于刺激消費者記憶。作為推廣案名一定要與銷售推廣主題緊密聯(lián)系起來，具有一個上下、前后的連貫性。第三篇 銷售執(zhí)行一個科學、系統(tǒng)的整體市場營銷策劃，是一個樓盤銷售得到合理控制和熱銷的保證。鳳凰旅游商貿城臨街門面推出過早，又沒有客戶的積累，在樓盤的旺銷階段還沒有來臨的時候就拋出產品，失去銷售的節(jié)奏感、沒有整合推廣的思路。由于貴司急于