【正文】 ……………………………………………………………………………第21頁一、分區(qū)思路二、分期思路三、分區(qū)中的兩種不同布局思路四、容積率五、各區(qū)參數(shù)第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃及建議…………………………………………………………………………………………………………第26頁一、產(chǎn)品規(guī)劃分析二、物業(yè)類型建議三、單體面積建議四、面積及房型配比五、房型設(shè)計(jì)建議六、建筑及風(fēng)格建議第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議…………………………………………………………………………………………………………第35頁一、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念二、景觀環(huán)境手法第八章：公共、芙蕖設(shè)施規(guī)劃建議……………………………………………………………………………………………………第39頁一、藝術(shù)館區(qū)建議二、公共設(shè)施建議第九章：分期推案建議…………………………………………………………………………………………………………………第43頁第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用………………………………………………………………………………………………………第44頁第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析…………………………………………………………………………………………………第45頁第十二章：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進(jìn)計(jì)劃 ………………………………………………………………………………………第48頁附件：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案…………………………………………………………………………………………………第49頁【總經(jīng)理提要】 本次報(bào)告是在前幾次報(bào)告基礎(chǔ)上,從項(xiàng)目簡介、土地價(jià)值研判、開發(fā)理念分析、項(xiàng)目定位、消費(fèi)群分析、市場競爭重點(diǎn)、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)分析等多方面進(jìn)行了進(jìn)一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位應(yīng)該是兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層，既包括身家數(shù)百萬、可承擔(dān)100萬以上房價(jià)的老板階層（針對高檔別墅客戶群），也包括可承擔(dān)總價(jià)80萬以下的較高收入精英階層（針對一般別墅客戶群）；他們的主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。 景觀方面我們提出“大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” 的設(shè)計(jì)理念，本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約15公里，距祿口國際機(jī)場約20公里，交通十分便捷。二、項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目占地面積500畝，基地呈方形。將軍山脈在基地北側(cè)形成4座山峰，峰谷交錯(cuò)，形成良好的基地背景。東北部尚有一景觀獨(dú)特的廢舊采石場。第二章：土地價(jià)值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個(gè)彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。同時(shí)地鐵2號線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。人文氛圍：項(xiàng)目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括14家世界500強(qiáng)企業(yè)），使得整個(gè)大環(huán)境充滿獨(dú)一無二的知識氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。第三章：項(xiàng)目開發(fā)理念太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見……這個(gè)城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產(chǎn)品，太少太少。一、整體開發(fā)理念理念之一：圍繞市場，賺足利潤——作為一個(gè)發(fā)展商，賺錢是本能和動(dòng)力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展；——賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。以盛唐對江寧新城市未來居住文化的深刻把握，和對南京別墅市場需求的準(zhǔn)確理解，集海內(nèi)外精英團(tuán)隊(duì)于一體，在江寧這個(gè)活力四射的板塊上，以全面人性關(guān)懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念一幢一境界 一戶一藝境亭臺(tái)樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹石，蘊(yùn)含生命熱愛每一戶都有自然——利用自然地勢和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實(shí)結(jié)合，讓自然成為每個(gè)家庭的親密成員。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來貫穿環(huán)境、會(huì)所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。從法國的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾?蓋茨的未來世界……皆以超越時(shí)代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。鑒于本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型主要為兩類：高檔別墅（獨(dú)棟/雙拼/雙立）一般別墅（聯(lián)排/復(fù)式別墅），主力市場分成兩個(gè)層面：第一層面：針對高檔別墅客戶群――身家數(shù)百萬、可承擔(dān)100萬以上房價(jià)的老板階層；第二層面：針對一般別墅客戶群――可承擔(dān)總價(jià)80萬以下的較高收入精英階層。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過程，才能達(dá)到對本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。（2）產(chǎn)品的品質(zhì)與價(jià)格優(yōu)勢。第五章：總體規(guī)劃分析及建議一、分區(qū)思路 將整體基地劃分為三大區(qū)： ——以單體與雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)的高檔別墅區(qū)； ——以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般型別墅區(qū)； ——藝術(shù)館園區(qū)藝術(shù)館園區(qū)作為兩個(gè)別墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術(shù)館外，會(huì)所、幼兒園等配套均在其中，可考慮在其中增加經(jīng)營性的畫家村功能，做足藝術(shù)配套服務(wù)的文章。 ——方案二： ；；。第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃分析及建議一、產(chǎn)品規(guī)劃分析本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購買力和總價(jià)抗力；二是如何針對目標(biāo)對象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場。所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提高容積率，降低風(fēng)險(xiǎn)，迅速回籠資金；而以獨(dú)棟/雙拼別墅為主概念推廣，是為了準(zhǔn)確本項(xiàng)目的競爭定位，在迎合市場、引導(dǎo)市場的過程中賺取利潤。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨(dú)棟別墅， 甚至兩棟間以設(shè)備房或傭人房相連。云頂別墅——專為頂級度身定造的休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠(yuǎn)山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風(fēng)范便油然而生。除傳統(tǒng)的聯(lián)體別墅外，可根據(jù)實(shí)際情況考慮規(guī)劃部分雙立、別墅樓中樓的創(chuàng)意房型。三、單體面積建議單體面積的設(shè)計(jì)，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價(jià)的承受力?！貏e的豪宅：這可以說是盛唐藝術(shù)園的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計(jì)，創(chuàng)新、有個(gè)性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設(shè)施。第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議一、景觀設(shè)計(jì)理念： “大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文”——本項(xiàng)目的名稱是盛唐藝術(shù)園。園林提供了一個(gè)用來滿足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見的。 （一旦主題明確，我們將與環(huán)境設(shè)計(jì)公司一道，確定主要的景觀設(shè)置主題和具體內(nèi)容）二、景觀設(shè)計(jì)手法：——借景：將軍山、沐英湖、康后湖都屬可利用的外部資源，建議在規(guī)劃充分利用。內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長”、“變曲”，繞過盡量多的別墅，為銷售制造優(yōu)勢資源又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。——各組團(tuán)的主軸線和主中心的公共景觀做大、做好；內(nèi)部環(huán)境則可考慮盡量減少共用面積，加大私有的花園面積，為客戶提供更多的依據(jù)個(gè)人喜好營造園林的機(jī)會(huì)。第八章：公共、服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議一、藝術(shù)館區(qū)建議：通盤考慮本項(xiàng)目的藝術(shù)性宗旨，本區(qū)域?qū)⑹亲钅馨l(fā)揮園區(qū)特色的一個(gè)所在，要求其建筑與景觀的布置要有利于人文性景觀的最大限度發(fā)揮，同時(shí)其建筑風(fēng)格要旗幟鮮明，富于特征性，利于空間展示。但功能上必須有所互補(bǔ)：經(jīng)營性的商業(yè)用房和以增進(jìn)交流為主要目的的藝術(shù)中心，建議盡量放在佛城西路沿線， 同時(shí)可穿插部分對外性強(qiáng)的藝術(shù)館。對外營業(yè)，主要功能考慮以滿足藝術(shù)人員的居住、展示、交流溝通為主，集會(huì)議、住宿、酒店功能等于一體。藝術(shù)幼兒園：1000平方米，規(guī)劃為高檔次的、特色藝術(shù)幼兒園，特色要在建筑造型上就有所體現(xiàn)。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。這就對物業(yè)管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服務(wù)，又使活動(dòng)具有一定的感召力，塑造社區(qū)生活的藝術(shù)氛圍是關(guān)鍵。