【正文】 連云港國際貿(mào)易中心168中茵名都小區(qū)167津華苑81青島花園77東城海岸59日月花園52東方紐約城46東方之珠40千葉花園城一期40久和國際新城二期35結(jié)語：06年國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的相繼出臺，對廣大消費(fèi)者的購房行為產(chǎn)生了一定的影響，并對房地產(chǎn)市場造成一定的沖擊。水木華園51172007年01月銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項(xiàng)目名稱套數(shù)文彥山莊176千葉花園城一期165天景美地140三禾城中城119青島花園118溫哥華國際花園116水木華園96連云港德蘭國際建材家93東方之珠84盛世嘉緣81銷售面積排行（單位：平方米）序號12345678910項(xiàng)目名稱面積水木華園10739文彥山莊10009東方之珠9684千葉花園城一期9350盛世嘉緣8868溫哥華國際花園8627青島花園7759連云港德蘭國際建材家7455三禾城中城6545海寧公寓B號樓6478銷售金額排行（單位：萬元）序號12345678910項(xiàng)目名稱金額青島花園3333水木華園3150盛世嘉緣3011三禾城中城2815文彥山莊2727溫哥華國際花園2541連云港德蘭國際建材家2404東方之珠2194海寧公寓B號樓1857中房新天地二期17932007年02月銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項(xiàng)目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心188津華苑113溫哥華國際花園48東方之珠45文彥山莊41中房新天地二期40東城海岸35瀚海國際28久和國際新城二期271996年以來連云港市房地產(chǎn)開發(fā)完成情況表19961997199819992000200120022003200420052006房地產(chǎn)投資額(億元)房地產(chǎn)施工量（萬平方米）房地產(chǎn)竣工量（萬平方米）房地產(chǎn)銷售量（億元）房地產(chǎn)銷售額（億元）2）2006年連云港土地出讓總體情況 2006年連云港共出讓四輪土地，共合計(jì)70幅地塊，出讓總量達(dá)到396萬平方米，可建面積突破696萬平方米，總成交金額為323740萬元。%。l 2006年，%，％。主城區(qū)居民的生活水平已基本實(shí)現(xiàn)“小康”。居民生活水平2006年是連云港市社會、經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)發(fā)展較快的時(shí)期，城市建設(shè)、社會經(jīng)濟(jì)都邁上了新臺階。　　贛榆縣　　　面積1408平方千米，人口107萬人。連云港市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析：地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)所占比重地區(qū)財(cái)政收入人均財(cái)政收入社會消費(fèi)品零售額旅游收入連云港市人口分布情況連云港市　　面積7446平方千米，人口468萬人（2006年）。從運(yùn)行態(tài)勢看，今年以來全市經(jīng)濟(jì)增長速度穩(wěn)步攀升。按可比價(jià)格計(jì)算，比2004年增長16%，在全國中心城市綜合實(shí)力百強(qiáng)排名中，排名提升到55位，較上一年度前移17位。東西長129千米，南北寬約132千米。“同科陸地面積7446平方千米。2006年，連云港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步進(jìn)入歷史最好時(shí)期，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長較快，增幅全面超越往年同期，且在全省位次前移。從經(jīng)濟(jì)增長的地區(qū)結(jié)構(gòu)看，東部城區(qū)投資持續(xù)升溫?！　⌒缕謪^(qū)　　　面積 259平方千米，人口 36萬人。灌云縣　　　面積1834平方千米，人口107萬人。經(jīng)濟(jì)的增長為改善人民生活，提高市民收入打下了基礎(chǔ)。圖示如下：企業(yè)職工年平均工資城市人均住房建筑面積單位（元）2003年2004年2005年2006年人均可支配收入778288721000611266人均可消費(fèi)支出5768621872138080結(jié)語：從以上數(shù)據(jù)可以看出，連云港市經(jīng)濟(jì)正向良好的方向發(fā)展，居民的購買力正在逐年增長，隨著收入水平的提高，居民用于消費(fèi)性的支出在不斷增加的同時(shí)，非消費(fèi)性支出也日益成為居民支出的重要組成部分。%。%，%。這一數(shù)據(jù)說明連云港土地市場需求比較旺盛，也反映出連云港房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的態(tài)勢。青島花園24銷售面積排行（單位：平方米）序號12345678910項(xiàng)目名稱面積津華苑13722東方之珠4650溫哥華國際花園3646東城海岸3527瀚海國際3438中房新天地二期3193連云港國際貿(mào)易中心2713久和國際新城二期2676興業(yè)小區(qū)二期沿街綜合2554在最初幾個(gè)月中，連云港房地產(chǎn)開發(fā)投資以及銷售均出現(xiàn)不同程度的下跌，但這種局面并未持續(xù)太久的時(shí)間，從10月開始，消費(fèi)出現(xiàn)回暖，市場出現(xiàn)復(fù)蘇。2006年全年連云港市商品住宅平均成交均價(jià)為2770元/平米，%。5) 主城區(qū)穩(wěn)定發(fā)展，東城區(qū)逐漸升溫至2006年底，該區(qū)域住宅均價(jià)為2850元/平方米，%，漲幅為全市各區(qū)域之最，且有進(jìn)一步增長之勢。這些大手筆、大投入的建設(shè)大型住宅區(qū)，設(shè)施配套完善，且交通將會更加便利；l 隨著連云港對外開放的進(jìn)一步深入和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，將吸引越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商來連云港投資，造成一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場處于供求平衡或供略大于求的局面；l 由于舊城改建、動遷等各因素所釋放的新的購買力有限，購買空間不大；l 隨著房地產(chǎn)業(yè)被社會和國家關(guān)注程度的提高，國家還有可能相繼出臺新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，市場觀望氣氛加重的同時(shí)也會抑制一定的投資行為；l 隨著城市東部大開發(fā)的不斷推進(jìn)，東部房價(jià)將不斷攀高，其他城區(qū)將保持一定的穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。（3）加速舊城、舊房的改造，在這一“剛性需求”的拉動下，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)的購銷兩旺局面，將長期拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在市場經(jīng)濟(jì)下，只能由產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)去適應(yīng)產(chǎn)品的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，而不可能讓消費(fèi)者去購買不適應(yīng)他們消費(fèi)水平和愛好的產(chǎn)品。其中。%。從實(shí)際銷售面積來看：經(jīng)歷2002003年房地產(chǎn)市場的熱潮后，2004年商品房供銷旺盛，實(shí)際銷售面積達(dá)到100萬平方米，為近幾年之最。這三類住宅依然是市場供銷的主體。整個(gè)調(diào)研大范圍南起海寧大道、北至解放路；東起學(xué)院路、西臨幸福路。 金秋情緣216。 香溢 金盛花園216。現(xiàn)已有部分樓盤的一期交付入住，二期銷售也已展開，2007年將會是板塊內(nèi)供應(yīng)與需求的一個(gè)高峰期。并且，加之先前蒼梧三期（蒼梧l(xiāng) 樓盤情況分析（1）產(chǎn)品類型目前板塊內(nèi)在開發(fā)的項(xiàng)目在建筑形態(tài)上多體現(xiàn)為多層、小高層、高層三種產(chǎn)品類型，但各樓盤產(chǎn)品開發(fā)都較為單一，如：水木華園其建筑類型就以單純的高層建筑為主，而海連新天、金秋情緣等樓盤則以多層、小高層產(chǎn)品為主導(dǎo)，沒有有效的形成多元化產(chǎn)品類型社區(qū)，給市場提供了相應(yīng)的機(jī)會點(diǎn)。由此可見，在本板塊內(nèi)如出現(xiàn)一定建筑風(fēng)格，外立面較為醒目的建筑將有利于項(xiàng)目形象的有效樹立，并得到區(qū)域內(nèi)廣大客戶的認(rèn)可。小戶型去化接近95%，而大戶型去化僅達(dá)60%。銷售人員新手上崗較多，缺乏規(guī)范的專業(yè)與禮儀培訓(xùn)，以及對自身產(chǎn)品的深度認(rèn)識，不能給予客戶相應(yīng)的親切感與詳盡的詮釋。l 代表個(gè)案分析（重點(diǎn)）板塊主要在售樓盤表案名地址規(guī)?？倯魯?shù)均價(jià)（元/m2）主力面積（m2）總價(jià)（萬元）交房時(shí)間海連新天（二期）科苑路99號13萬平方米1000余戶310078—12824—40二期07年3月水木華園（一期）學(xué)院路18號20萬平方米1600戶33001314145—472008年4月金秋情緣（二期）學(xué)院路建設(shè)路18萬平方米1200戶337戶（二期）320093—13029—422008年5月東城目前周邊配套較少，生活環(huán)境一般，交通不便，僅3路、24號公交車停在朝陽東路上，周邊學(xué)校有新海中學(xué)、淮海工學(xué)院。月容 積 率：綠 化 率: 65%交房日期：2008年4月得 房 率：80%—82%個(gè)案評述： 該案是由連云港市新電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)興建的大型社區(qū)，位于新浦區(qū)學(xué)院路東側(cè)，靠近市政府新行政中心大樓，社區(qū)綠化率較高，達(dá)到60%左右。海連新天項(xiàng)目地址：新浦區(qū)科苑路99號開 發(fā) 商：連云港云龍開發(fā)有限公司投 資 商：連云港鵬博置業(yè)有限公司規(guī) 劃：小區(qū)占地160畝，總建筑面積13萬平方米，共1000余套，由多棟多層、小高層組成。容 積 率：綠 化 率: %交房日期： 2007年12月1日得 房 率： 82%—87%個(gè)案評述：該案是由連云港鵬博置業(yè)有限公司投資、由連云港云龍開發(fā)有限公司開發(fā)興建的大型社區(qū)，位于新浦區(qū)科苑路99號，南臨海寧東路。B、區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品l 區(qū)域范圍南起海寧大道、北至解放路；東起學(xué)院路、西臨幸福路l 樓盤分布本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)樓盤呈密集性，在分布上也為有規(guī)則的集中分布。 中茵海寧之都（2）朝陽路板塊216。 新貴都216。 新港國際216。 日月花園216。SOHO公館216。而住宅的地段性、配套性則相應(yīng)的被放在較為從屬的位置上。（3）集中規(guī)劃，上市總體量大本區(qū)域內(nèi)的樓盤在開發(fā)中明顯以集中性大批量上市為特點(diǎn)，幾乎所有項(xiàng)目個(gè)案都在同一時(shí)間段內(nèi)入市銷售，而且各樓盤的地域區(qū)位亦相對集中，如：文彥山莊與天景美地等。怡景苑、津華苑等，亦導(dǎo)致區(qū)域樓盤價(jià)格的上揚(yáng)。名都、一品苑等。（4）價(jià)格帶區(qū)域內(nèi)在售樓盤的均價(jià)一般在2900—3300元/平方米，部分老牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤，因地段及知名度的關(guān)系，銷售價(jià)格突破3800元/平方米，而部分地段區(qū)位較差的樓盤則銷售價(jià)格控制在2400—2600元/平方米之間。并且，老城區(qū)的概念已深入?yún)^(qū)域人心。海寧之都海寧大道南極南路1．11公頃224戶280090—14025—392007年12月日月花園解放東路、郁洲路11萬平方米467戶（一期）330096312008年8月中茵規(guī)劃面積：二房、三房，109—138平方米均 價(jià)：3800元/平方米總 價(jià)：—物業(yè)管理費(fèi)：1元/平方米該項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)公司為貝爾高林公司，在業(yè)內(nèi)具有很高的知名度。周邊商業(yè)配套不是很齊全，生活環(huán)境很一般。名都個(gè)案位置：海寧西路9號開 發(fā) 商：連云港中茵房地產(chǎn)有限公司投 資 方：中茵集團(tuán)規(guī) 劃：社區(qū)總占地面積18萬平方米，總建筑面積35萬平方米，規(guī)劃有多層、小高層，總戶數(shù)為2000戶左右，分三期均 價(jià)：2680元/平方米。建筑風(fēng)格為地中海式，房型面積控制得體，目前銷售情況較好。周邊商業(yè)配套以及生活設(shè)施比較成熟，附近有大型超市農(nóng)工商，及沿街小商鋪。溫哥華國際花園個(gè)案位置：海連東路56號開 發(fā) 商：連云港巨龍花園房地產(chǎn)有限公司投 資 方：北京富騰房地產(chǎn)有限公規(guī) 劃：占地面積262畝，小高層（11）層，共1960余戶建筑面積：均 價(jià)：3200每平方米房 型：50—150平方米 主力房型132平方米物業(yè)管理費(fèi)：小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，中央有個(gè)大型水景帶。但是隨著城市化進(jìn)程不斷加快，住宅功能的不斷完善，小區(qū)配套設(shè)施的投資加大，預(yù)計(jì)市區(qū)商品住宅價(jià)格還將穩(wěn)步增長，為本項(xiàng)目的入市提供了區(qū)域大環(huán)境的保障、有利的開發(fā)契機(jī)與營銷時(shí)機(jī)。世紀(jì)花城商圈為依托，但隨著各項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程的加速，社區(qū)人氣的聚集，此現(xiàn)象將會在短時(shí)間內(nèi)得以改善，形成有效的社區(qū)、區(qū)塊商業(yè)配套基礎(chǔ)。蒼梧路：為海寧大道的東部段，向西可以到達(dá)港城的西部區(qū)位，向東與學(xué)院路相連，道路南側(cè)即為城市規(guī)劃中的大型社區(qū)——鳳凰新城。海連路：此路為一條貫穿市區(qū)的主干道，呈東西走向；西面穿過市中心可達(dá)東?？h，東面穿過開發(fā)區(qū)可直達(dá)連云區(qū)港口。城市走廊），將會有形成區(qū)域內(nèi)有效的商業(yè)區(qū)，以此帶動及改善區(qū)域內(nèi)的商業(yè)環(huán)境。l 人文環(huán)境本項(xiàng)目周邊的文化、人文環(huán)境相對具有較強(qiáng)的優(yōu)勢，本項(xiàng)目的東南邊為市府行政中心，連云港市博物館及未來規(guī)劃中的體育館，項(xiàng)目的東側(cè)為新海高級中學(xué)（高中部）、淮海工學(xué)院等大中院校密集地，可謂人文環(huán)境優(yōu)越、文化底蘊(yùn)濃厚。二、地塊未來發(fā)展研究本項(xiàng)目地塊區(qū)域在市政府的未來規(guī)劃中的體現(xiàn)為：l 把握連云港“山——海——城”為一體的城市格局，融入綠色生態(tài)觀念， 突出“新城區(qū)、新形象、新人文”的規(guī)劃主題；l 與東部區(qū)域板塊形成一軸二翼同步并進(jìn)的局面；l 打造成集市級行政、文化、娛樂、科技、教育和地區(qū)性的商業(yè)、金融、居住為一體的現(xiàn)代化的新城市中心區(qū)； 第四篇 產(chǎn)品建議篇一、項(xiàng)目矩陣分析首先分三個(gè)層次來把握項(xiàng)目地塊地理特色： 1）從整個(gè)連云港市來看， 此地塊位屬連云港市區(qū)，靠近市政府行政辦公區(qū)，是連接新浦區(qū)和連云區(qū)的紐帶。由于市場尚處于起步階段，多數(shù)客戶所能承