【正文】 連云港國際貿(mào)易中心168中茵名都小區(qū)167津華苑81青島花園77東城海岸59日月花園52東方紐約城46東方之珠40千葉花園城一期40久和國際新城二期35結(jié)語：06年國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控細則的相繼出臺，對廣大消費者的購房行為產(chǎn)生了一定的影響，并對房地產(chǎn)市場造成一定的沖擊。水木華園51172007年01月銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)文彥山莊176千葉花園城一期165天景美地140三禾城中城119青島花園118溫哥華國際花園116水木華園96連云港德蘭國際建材家93東方之珠84盛世嘉緣81銷售面積排行（單位：平方米）序號12345678910項目名稱面積水木華園10739文彥山莊10009東方之珠9684千葉花園城一期9350盛世嘉緣8868溫哥華國際花園8627青島花園7759連云港德蘭國際建材家7455三禾城中城6545海寧公寓B號樓6478銷售金額排行（單位：萬元）序號12345678910項目名稱金額青島花園3333水木華園3150盛世嘉緣3011三禾城中城2815文彥山莊2727溫哥華國際花園2541連云港德蘭國際建材家2404東方之珠2194海寧公寓B號樓1857中房新天地二期17932007年02月銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心188津華苑113溫哥華國際花園48東方之珠45文彥山莊41中房新天地二期40東城海岸35瀚海國際28久和國際新城二期271996年以來連云港市房地產(chǎn)開發(fā)完成情況表19961997199819992000200120022003200420052006房地產(chǎn)投資額(億元)房地產(chǎn)施工量（萬平方米）房地產(chǎn)竣工量（萬平方米）房地產(chǎn)銷售量（億元）房地產(chǎn)銷售額（億元）2）2006年連云港土地出讓總體情況 2006年連云港共出讓四輪土地，共合計70幅地塊，出讓總量達到396萬平方米，可建面積突破696萬平方米，總成交金額為323740萬元。%。l 2006年，%，％。主城區(qū)居民的生活水平已基本實現(xiàn)“小康”。居民生活水平2006年是連云港市社會、經(jīng)濟、城市建設發(fā)展較快的時期，城市建設、社會經(jīng)濟都邁上了新臺階?！　≮M榆縣　　　面積1408平方千米，人口107萬人。連云港市主要經(jīng)濟指標分析：地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)所占比重地區(qū)財政收入人均財政收入社會消費品零售額旅游收入連云港市人口分布情況連云港市　　面積7446平方千米，人口468萬人（2006年）。從運行態(tài)勢看，今年以來全市經(jīng)濟增長速度穩(wěn)步攀升。按可比價格計算，比2004年增長16%，在全國中心城市綜合實力百強排名中，排名提升到55位，較上一年度前移17位。東西長129千米，南北寬約132千米?！巴脐懙孛娣e7446平方千米。2006年，連云港市經(jīng)濟發(fā)展逐步進入歷史最好時期，主要經(jīng)濟指標增長較快，增幅全面超越往年同期，且在全省位次前移。從經(jīng)濟增長的地區(qū)結(jié)構(gòu)看，東部城區(qū)投資持續(xù)升溫?！　⌒缕謪^(qū)　　　面積 259平方千米，人口 36萬人。灌云縣　　　面積1834平方千米，人口107萬人。經(jīng)濟的增長為改善人民生活，提高市民收入打下了基礎。圖示如下：企業(yè)職工年平均工資城市人均住房建筑面積單位（元）2003年2004年2005年2006年人均可支配收入778288721000611266人均可消費支出5768621872138080結(jié)語：從以上數(shù)據(jù)可以看出，連云港市經(jīng)濟正向良好的方向發(fā)展，居民的購買力正在逐年增長，隨著收入水平的提高，居民用于消費性的支出在不斷增加的同時，非消費性支出也日益成為居民支出的重要組成部分。%。%，%。這一數(shù)據(jù)說明連云港土地市場需求比較旺盛，也反映出連云港房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的態(tài)勢。青島花園24銷售面積排行（單位：平方米）序號12345678910項目名稱面積津華苑13722東方之珠4650溫哥華國際花園3646東城海岸3527瀚海國際3438中房新天地二期3193連云港國際貿(mào)易中心2713久和國際新城二期2676興業(yè)小區(qū)二期沿街綜合2554在最初幾個月中，連云港房地產(chǎn)開發(fā)投資以及銷售均出現(xiàn)不同程度的下跌，但這種局面并未持續(xù)太久的時間，從10月開始，消費出現(xiàn)回暖，市場出現(xiàn)復蘇。2006年全年連云港市商品住宅平均成交均價為2770元/平米，%。5) 主城區(qū)穩(wěn)定發(fā)展，東城區(qū)逐漸升溫至2006年底，該區(qū)域住宅均價為2850元/平方米，%，漲幅為全市各區(qū)域之最，且有進一步增長之勢。這些大手筆、大投入的建設大型住宅區(qū)，設施配套完善，且交通將會更加便利；l 隨著連云港對外開放的進一步深入和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的進一步實施，將吸引越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商來連云港投資，造成一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場處于供求平衡或供略大于求的局面；l 由于舊城改建、動遷等各因素所釋放的新的購買力有限，購買空間不大；l 隨著房地產(chǎn)業(yè)被社會和國家關(guān)注程度的提高，國家還有可能相繼出臺新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，市場觀望氣氛加重的同時也會抑制一定的投資行為；l 隨著城市東部大開發(fā)的不斷推進，東部房價將不斷攀高，其他城區(qū)將保持一定的穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。（3）加速舊城、舊房的改造，在這一“剛性需求”的拉動下，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)的購銷兩旺局面，將長期拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在市場經(jīng)濟下，只能由產(chǎn)品的供應結(jié)構(gòu)去適應產(chǎn)品的消費結(jié)構(gòu)，而不可能讓消費者去購買不適應他們消費水平和愛好的產(chǎn)品。其中。%。從實際銷售面積來看：經(jīng)歷2002003年房地產(chǎn)市場的熱潮后，2004年商品房供銷旺盛，實際銷售面積達到100萬平方米，為近幾年之最。這三類住宅依然是市場供銷的主體。整個調(diào)研大范圍南起海寧大道、北至解放路；東起學院路、西臨幸福路。 金秋情緣216。 香溢 金盛花園216。現(xiàn)已有部分樓盤的一期交付入住，二期銷售也已展開，2007年將會是板塊內(nèi)供應與需求的一個高峰期。并且，加之先前蒼梧三期（蒼梧l(xiāng) 樓盤情況分析（1）產(chǎn)品類型目前板塊內(nèi)在開發(fā)的項目在建筑形態(tài)上多體現(xiàn)為多層、小高層、高層三種產(chǎn)品類型，但各樓盤產(chǎn)品開發(fā)都較為單一，如：水木華園其建筑類型就以單純的高層建筑為主，而海連新天、金秋情緣等樓盤則以多層、小高層產(chǎn)品為主導，沒有有效的形成多元化產(chǎn)品類型社區(qū)，給市場提供了相應的機會點。由此可見，在本板塊內(nèi)如出現(xiàn)一定建筑風格，外立面較為醒目的建筑將有利于項目形象的有效樹立，并得到區(qū)域內(nèi)廣大客戶的認可。小戶型去化接近95%，而大戶型去化僅達60%。銷售人員新手上崗較多，缺乏規(guī)范的專業(yè)與禮儀培訓，以及對自身產(chǎn)品的深度認識，不能給予客戶相應的親切感與詳盡的詮釋。l 代表個案分析（重點）板塊主要在售樓盤表案名地址規(guī)?？倯魯?shù)均價（元/m2）主力面積（m2）總價（萬元）交房時間海連新天（二期）科苑路99號13萬平方米1000余戶310078—12824—40二期07年3月水木華園（一期）學院路18號20萬平方米1600戶33001314145—472008年4月金秋情緣（二期）學院路建設路18萬平方米1200戶337戶（二期）320093—13029—422008年5月東城目前周邊配套較少，生活環(huán)境一般，交通不便，僅3路、24號公交車停在朝陽東路上，周邊學校有新海中學、淮海工學院。月容 積 率：綠 化 率: 65%交房日期：2008年4月得 房 率：80%—82%個案評述： 該案是由連云港市新電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)興建的大型社區(qū)，位于新浦區(qū)學院路東側(cè)，靠近市政府新行政中心大樓，社區(qū)綠化率較高，達到60%左右。海連新天項目地址：新浦區(qū)科苑路99號開 發(fā) 商：連云港云龍開發(fā)有限公司投 資 商：連云港鵬博置業(yè)有限公司規(guī) 劃：小區(qū)占地160畝，總建筑面積13萬平方米，共1000余套，由多棟多層、小高層組成。容 積 率：綠 化 率: %交房日期： 2007年12月1日得 房 率： 82%—87%個案評述：該案是由連云港鵬博置業(yè)有限公司投資、由連云港云龍開發(fā)有限公司開發(fā)興建的大型社區(qū)，位于新浦區(qū)科苑路99號，南臨海寧東路。B、區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品l 區(qū)域范圍南起海寧大道、北至解放路；東起學院路、西臨幸福路l 樓盤分布本項目區(qū)域內(nèi)樓盤呈密集性，在分布上也為有規(guī)則的集中分布。 中茵海寧之都（2）朝陽路板塊216。 新貴都216。 新港國際216。 日月花園216。SOHO公館216。而住宅的地段性、配套性則相應的被放在較為從屬的位置上。（3）集中規(guī)劃，上市總體量大本區(qū)域內(nèi)的樓盤在開發(fā)中明顯以集中性大批量上市為特點，幾乎所有項目個案都在同一時間段內(nèi)入市銷售，而且各樓盤的地域區(qū)位亦相對集中，如：文彥山莊與天景美地等。怡景苑、津華苑等，亦導致區(qū)域樓盤價格的上揚。名都、一品苑等。（4）價格帶區(qū)域內(nèi)在售樓盤的均價一般在2900—3300元/平方米，部分老牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤，因地段及知名度的關(guān)系，銷售價格突破3800元/平方米，而部分地段區(qū)位較差的樓盤則銷售價格控制在2400—2600元/平方米之間。并且，老城區(qū)的概念已深入?yún)^(qū)域人心。海寧之都海寧大道南極南路1．11公頃224戶280090—14025—392007年12月日月花園解放東路、郁洲路11萬平方米467戶（一期）330096312008年8月中茵規(guī)劃面積：二房、三房，109—138平方米均 價：3800元/平方米總 價：—物業(yè)管理費：1元/平方米該項目景觀設計公司為貝爾高林公司，在業(yè)內(nèi)具有很高的知名度。周邊商業(yè)配套不是很齊全，生活環(huán)境很一般。名都個案位置：海寧西路9號開 發(fā) 商：連云港中茵房地產(chǎn)有限公司投 資 方：中茵集團規(guī) 劃：社區(qū)總占地面積18萬平方米，總建筑面積35萬平方米，規(guī)劃有多層、小高層，總戶數(shù)為2000戶左右，分三期均 價：2680元/平方米。建筑風格為地中海式，房型面積控制得體，目前銷售情況較好。周邊商業(yè)配套以及生活設施比較成熟，附近有大型超市農(nóng)工商，及沿街小商鋪。溫哥華國際花園個案位置：海連東路56號開 發(fā) 商：連云港巨龍花園房地產(chǎn)有限公司投 資 方：北京富騰房地產(chǎn)有限公規(guī) 劃：占地面積262畝，小高層（11）層，共1960余戶建筑面積：均 價：3200每平方米房 型：50—150平方米 主力房型132平方米物業(yè)管理費：小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，中央有個大型水景帶。但是隨著城市化進程不斷加快，住宅功能的不斷完善，小區(qū)配套設施的投資加大，預計市區(qū)商品住宅價格還將穩(wěn)步增長，為本項目的入市提供了區(qū)域大環(huán)境的保障、有利的開發(fā)契機與營銷時機。世紀花城商圈為依托，但隨著各項目開發(fā)進程的加速，社區(qū)人氣的聚集，此現(xiàn)象將會在短時間內(nèi)得以改善，形成有效的社區(qū)、區(qū)塊商業(yè)配套基礎。蒼梧路：為海寧大道的東部段，向西可以到達港城的西部區(qū)位，向東與學院路相連，道路南側(cè)即為城市規(guī)劃中的大型社區(qū)——鳳凰新城。海連路：此路為一條貫穿市區(qū)的主干道，呈東西走向；西面穿過市中心可達東?？h，東面穿過開發(fā)區(qū)可直達連云區(qū)港口。城市走廊），將會有形成區(qū)域內(nèi)有效的商業(yè)區(qū)，以此帶動及改善區(qū)域內(nèi)的商業(yè)環(huán)境。l 人文環(huán)境本項目周邊的文化、人文環(huán)境相對具有較強的優(yōu)勢，本項目的東南邊為市府行政中心，連云港市博物館及未來規(guī)劃中的體育館，項目的東側(cè)為新海高級中學（高中部）、淮海工學院等大中院校密集地，可謂人文環(huán)境優(yōu)越、文化底蘊濃厚。二、地塊未來發(fā)展研究本項目地塊區(qū)域在市政府的未來規(guī)劃中的體現(xiàn)為：l 把握連云港“山——?！恰睘橐惑w的城市格局，融入綠色生態(tài)觀念， 突出“新城區(qū)、新形象、新人文”的規(guī)劃主題；l 與東部區(qū)域板塊形成一軸二翼同步并進的局面；l 打造成集市級行政、文化、娛樂、科技、教育和地區(qū)性的商業(yè)、金融、居住為一體的現(xiàn)代化的新城市中心區(qū)； 第四篇 產(chǎn)品建議篇一、項目矩陣分析首先分三個層次來把握項目地塊地理特色： 1）從整個連云港市來看， 此地塊位屬連云港市區(qū)，靠近市政府行政辦公區(qū)，是連接新浦區(qū)和連云區(qū)的紐帶。由于市場尚處于起步階段，多數(shù)客戶所能承