【正文】 5678910項(xiàng)目名稱套數(shù)連云港國(guó)際貿(mào)易中心168中茵名都小區(qū)167津華苑81青島花園77東城海岸59日月花園52東方紐約城46東方之珠40千葉花園城一期40久和國(guó)際新城二期35銷售套數(shù)排行（單位：套）序號(hào)12345678910項(xiàng)目名稱套數(shù)連云港國(guó)際貿(mào)易中心168中茵名都小區(qū)167津華苑81青島花園77東城海岸59日月花園52東方紐約城46東方之珠40千葉花園城一期40久和國(guó)際新城二期35結(jié)語(yǔ)：06年國(guó)家一系列房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，對(duì)廣大消費(fèi)者的購(gòu)房行為產(chǎn)生了一定的影響，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的沖擊。在最初幾個(gè)月中，連云港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及銷售均出現(xiàn)不同程度的下跌，但這種局面并未持續(xù)太久的時(shí)間，從10月開(kāi)始，消費(fèi)出現(xiàn)回暖，市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇?？梢钥隙ǖ氖?，在經(jīng)歷這次政策調(diào)控風(fēng)波之后，消費(fèi)者的購(gòu)房行為將會(huì)更加理智，開(kāi)發(fā)商在憧憬未來(lái)市場(chǎng)繁榮的同時(shí)，投資行為也應(yīng)更加合理。4) 連云港房?jī)r(jià)走勢(shì)變化情況連云港2007年14月價(jià)格走勢(shì)2007年01月每天價(jià)格走勢(shì)2007年02月每天價(jià)格走勢(shì)2007年03月每天價(jià)格走勢(shì)2007年04月每天價(jià)格走勢(shì)結(jié)語(yǔ)：據(jù)市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)， 2007年的一月連云港市商品住宅銷售均價(jià)為2882元/平米，二月銷售均價(jià)則為3088元/平米，三月銷售均價(jià)為3018元/平米，四月銷售均價(jià)為3151元/平米，五月銷售均價(jià)為3220元/平米；而2006年12月平均成交價(jià)歷史性的突破了3000元/平米大關(guān)，達(dá)到3013元/平米。這一數(shù)據(jù)相比2005年同期的2529元/平米提高了近500元，上漲幅度為16%。2006年全年連云港市商品住宅平均成交均價(jià)為2770元/平米，%。2006年連云港樓市在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，發(fā)展較為波動(dòng)。購(gòu)房者在長(zhǎng)時(shí)間的持幣觀望之后歲末開(kāi)始有需求釋放的跡象，價(jià)格也不斷上揚(yáng)。有關(guān)部門(mén)預(yù)計(jì)2007年連云港樓市將會(huì)有新的熱點(diǎn)和變化。5) 主城區(qū)穩(wěn)定發(fā)展，東城區(qū)逐漸升溫至2006年底，該區(qū)域住宅均價(jià)為2850元/平方米，%，漲幅為全市各區(qū)域之最，且有進(jìn)一步增長(zhǎng)之勢(shì)。從2006年土地出讓情況來(lái)看，東部城區(qū)的出讓面積為222萬(wàn)平方米，占整個(gè)市區(qū)成交面積的三分之二，這也預(yù)示著該區(qū)域下階段將掀起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一輪新的熱潮。連云港市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)綜合考慮市場(chǎng)供需、城市規(guī)劃、政策導(dǎo)向以及消費(fèi)者心理等因素，連云港房?jī)r(jià)未來(lái)一年的時(shí)間將會(huì)維持大盤(pán)穩(wěn)中略漲，各城區(qū)之間價(jià)格將逐漸拉開(kāi)的趨勢(shì)。原因主要有以下幾點(diǎn)：l 近年來(lái)市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)面積加大，每年都有近千套經(jīng)濟(jì)適用房投放房地產(chǎn)市場(chǎng)；l 城區(qū)開(kāi)發(fā)面積大，原本地理位置一般的地區(qū)商品房大面積開(kāi)發(fā)，一定程度上改變了市民的選擇。這些大手筆、大投入的建設(shè)大型住宅區(qū)，設(shè)施配套完善，且交通將會(huì)更加便利；l 隨著連云港對(duì)外開(kāi)放的進(jìn)一步深入和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，將吸引越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)連云港投資，造成一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供求平衡或供略大于求的局面；l 由于舊城改建、動(dòng)遷等各因素所釋放的新的購(gòu)買力有限，購(gòu)買空間不大；l 隨著房地產(chǎn)業(yè)被社會(huì)和國(guó)家關(guān)注程度的提高，國(guó)家還有可能相繼出臺(tái)新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，市場(chǎng)觀望氣氛加重的同時(shí)也會(huì)抑制一定的投資行為；l 隨著城市東部大開(kāi)發(fā)的不斷推進(jìn)，東部房?jī)r(jià)將不斷攀高，其他城區(qū)將保持一定的穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。三、宏觀環(huán)境結(jié)語(yǔ)隨著城市化和房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，通過(guò)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場(chǎng)秩序的整頓，增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)互相促進(jìn)，互相補(bǔ)充，未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)供需兩旺。這主要是因?yàn)椋? （1）%，2010年的目標(biāo)為55%，每年增長(zhǎng)將近2個(gè)百分點(diǎn)，將對(duì)連云港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)很大的需求空間。（2）土地市場(chǎng)化進(jìn)程加快，市場(chǎng)透明度增強(qiáng)，將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。（3）加速舊城、舊房的改造，在這一“剛性需求”的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)持續(xù)的購(gòu)銷兩旺局面，將長(zhǎng)期拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（4）隨著城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)提升，人均收入的提高，居民購(gòu)買能力的增強(qiáng)，必然能支撐較高的購(gòu)房能力，造成房地產(chǎn)的較快提升。在看到連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，我們也應(yīng)清楚的看到其存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，包括：連云港市二手房市場(chǎng)發(fā)展與一手房市場(chǎng)不能協(xié)調(diào)發(fā)展；土地成本存在上漲趨勢(shì)，效益降低的風(fēng)險(xiǎn)加大；連云港市居民收入處于較低的水平，沒(méi)有足夠的有效需求支持房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。因此我們?cè)诮槿脒B云港房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，必須高度重視產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，只能由產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)去適應(yīng)產(chǎn)品的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，而不可能讓消費(fèi)者去購(gòu)買不適應(yīng)他們消費(fèi)水平和愛(ài)好的產(chǎn)品。同時(shí)，在具體建筑類別的選擇上，應(yīng)考慮到連云港市土地價(jià)格的上漲對(duì)資金供應(yīng)的要求和利潤(rùn)空間的壓縮。第二篇 住宅區(qū)域市場(chǎng)分析篇一、 住宅市場(chǎng)供需分析按供銷比分析2005年，（）。%。其中。，%。在供應(yīng)節(jié)奏上呈現(xiàn)前輕后重的局面。（），而下半年供應(yīng)量有較大增長(zhǎng)，（）。%。全市市區(qū)商品房成交量為96萬(wàn)平方米（不含經(jīng)濟(jì)適用房），同比增長(zhǎng)15%，%。2006年從批準(zhǔn)預(yù)售面積來(lái)看：基本呈連年上升趨勢(shì)。，而2006年的批準(zhǔn)預(yù)售面積略低于2002年全年的供應(yīng)量。從實(shí)際銷售面積來(lái)看：經(jīng)歷2002003年房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮后，2004年商品房供銷旺盛，實(shí)際銷售面積達(dá)到100萬(wàn)平方米，為近幾年之最。2005年受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，投資、投機(jī)甚至是正常的消費(fèi)需求都受到一定程度的抑制，%；從商品房供銷比值來(lái)看：除2002年以外，20032006年，供銷比值連續(xù)三年半大于1，尤其是2005年。受全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)的影響，我市商品房投資快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)量逐年加大，需求量呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)，但較之供應(yīng)量則相對(duì)平穩(wěn)。按戶型供銷分析總的來(lái)看，2006年住宅供應(yīng)仍以10011201144180平方米為主，%，%。這三類住宅依然是市場(chǎng)供銷的主體。具體來(lái)看，%，%，其供應(yīng)和成交比例皆為七大類住宅之首，供銷兩旺，結(jié)構(gòu)合理；90100平方米的商品住宅供銷業(yè)基本持平；60平米以下、6090平米、100120平米、180平米四類住宅供應(yīng)量小于成交量，呈現(xiàn)較為明顯的供不應(yīng)求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，其中尤以100120平米住宅最為明顯；而144180平方米的住宅，則表現(xiàn)為供應(yīng)充足，銷售不暢。二、 住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析鑒于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品特性及區(qū)域特性，因此，在以下的住宅市場(chǎng)分析中，將分為——A、板塊內(nèi)住宅產(chǎn)品B、區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品分別加以闡述。另，本次市場(chǎng)樓盤(pán)調(diào)研，主要以本項(xiàng)目為中心點(diǎn)，項(xiàng)目周邊1—2公里以內(nèi)的在售樓盤(pán)為重點(diǎn)調(diào)研對(duì)象，區(qū)域性樓盤(pán)為輔助調(diào)研對(duì)象。整個(gè)調(diào)研大范圍南起海寧大道、北至解放路；東起學(xué)院路、西臨幸福路。A、 板塊內(nèi)住宅產(chǎn)品l 區(qū)域范圍以項(xiàng)目周邊南起海寧東路、北至解放路、東至學(xué)院路、西到郁洲南路的區(qū)域范圍為板塊內(nèi)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域。l 個(gè)案分布板塊內(nèi)樓盤(pán)相對(duì)較為集中，分布也比較密集，從這些樓盤(pán)的分布特征來(lái)看，可細(xì)分為二個(gè)片區(qū)（1）市府區(qū)：216。 水木華園 216。 金秋情緣216。 蒼梧河濱花園216。 海連新天（2）環(huán)府區(qū)216。 香溢世紀(jì)花城216。 凱旋廣場(chǎng)216。 名都商務(wù)公館216。 金盛花園216。 東城名郡l 區(qū)域樓市特征（1）大體量分期開(kāi)發(fā)為本板塊樓盤(pán)的共性在本項(xiàng)目板塊內(nèi)的樓盤(pán)大體量集中體現(xiàn)在項(xiàng)目周邊的四個(gè)樓盤(pán)，其開(kāi)發(fā)體量范圍基本都在17—20萬(wàn)平米之間，在整個(gè)區(qū)域板塊內(nèi)均屬于大體量的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。并且各樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商都不具備一次性開(kāi)發(fā)的實(shí)力，都選擇進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，滾動(dòng)前行的規(guī)則?，F(xiàn)已有部分樓盤(pán)的一期交付入住，二期銷售也已展開(kāi)，2007年將會(huì)是板塊內(nèi)供應(yīng)與需求的一個(gè)高峰期。（2）景觀、生態(tài)、人文成為樓盤(pán)的主要賣點(diǎn)本板塊內(nèi)的樓盤(pán)除了在開(kāi)發(fā)體量上的優(yōu)勢(shì)，各樓盤(pán)對(duì)社區(qū)產(chǎn)品、周邊配套等進(jìn)行了一定層次的挖掘。在社區(qū)內(nèi)配置大型景觀花園及水系環(huán)境，以高綠化率大打生態(tài)、景觀牌作為樓盤(pán)買點(diǎn)，如：水木華園；另則對(duì)遍布板塊周邊的各大中院校做文章，高舉人文賣點(diǎn)，如：海連新天；此舉將各樓盤(pán)的附加值大幅提升，所售樓盤(pán)價(jià)格亦得到相應(yīng)的支撐。（3）政府背景人員購(gòu)房成板塊一大熱點(diǎn)因本板塊地處連云港市市政府行政大樓旁，為區(qū)域內(nèi)的行政中心，各樓盤(pán)所針對(duì)的客戶群體亦以政府公務(wù)人員為主。并且，加之先前蒼梧三期（蒼梧河濱花園）項(xiàng)目所持有的政府背景的開(kāi)發(fā)，所購(gòu)買的客群均以政府人員（公務(wù)員）為對(duì)象，使本項(xiàng)目地塊內(nèi)的住宅已在政府人員心中得到認(rèn)同，形成了有效的居住群體氛圍。（4）物業(yè)管理流于形式，水準(zhǔn)有待提升目前板塊內(nèi)樓盤(pán)的物業(yè)管理優(yōu)良的屈指可數(shù)，多數(shù)物業(yè)提供的服務(wù)只為傳統(tǒng)的安全防衛(wèi)，而板塊內(nèi)的樓盤(pán)購(gòu)買客戶均較為注重個(gè)人私密性以及居住環(huán)境，良好信譽(yù)的物業(yè)公司將提升項(xiàng)目的知名度，提供高安全、人性化的服務(wù)不僅能使社區(qū)的品質(zhì)價(jià)值充分體現(xiàn)，也是使其加速營(yíng)銷去化的重要籌碼。可見(jiàn)，在物業(yè)管理上還有很大的潛力可進(jìn)行挖掘。l 樓盤(pán)情況分析（1）產(chǎn)品類型目前板塊內(nèi)在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在建筑形態(tài)上多體現(xiàn)為多層、小高層、高層三種產(chǎn)品類型，但各樓盤(pán)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)都較為單一，如：水木華園其建筑類型就以單純的高層建筑為主，而海連新天、金秋情緣等樓盤(pán)則以多層、小高層產(chǎn)品為主導(dǎo)，沒(méi)有有效的形成多元化產(chǎn)品類型社區(qū)，給市場(chǎng)提供了相應(yīng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。（2）房型面積各在售樓盤(pán)在房型設(shè)計(jì)上因開(kāi)發(fā)時(shí)間的不同，所設(shè)計(jì)的房型亦不全面。如：金秋情緣因開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，其房型相對(duì)較為單一，而其二期之房型亦只以二房、三房為主，主力面積在93—130平米；水木華園因?yàn)楦邔幼≌?，其房型較為極端，統(tǒng)一以大房型為主，面積只有137平米與141平米二種；而海連新天在房型設(shè)計(jì)則較為齊全，一房至四房，面積亦控制的較完善，主力面積在78—128平米。（3）建筑風(fēng)格本板塊內(nèi)的在售樓盤(pán)整體建筑風(fēng)格、外立面均較為單一，缺乏較為明顯的建筑類型風(fēng)格，沒(méi)有奪人眼球的效果感覺(jué)，基本都屬于簡(jiǎn)單、簡(jiǎn)潔的建筑設(shè)計(jì)類別。由此可見(jiàn)，在本板塊內(nèi)如出現(xiàn)一定建筑風(fēng)格，外立面較為醒目的建筑將有利于項(xiàng)目形象的有效樹(shù)立，并得到區(qū)域內(nèi)廣大客戶的認(rèn)可。（4）價(jià)格帶 目前板塊內(nèi)在售樓盤(pán)的價(jià)位區(qū)間在2700—3300元/平方米之間，有部分成熟社區(qū)的三期部分的價(jià)位已突破3500元/平方米，更有甚者樓盤(pán)接近3800元/平方米，板塊內(nèi)樓盤(pán)總價(jià)范圍在20—40萬(wàn)之間。同時(shí)，隨著板塊內(nèi)可開(kāi)發(fā)土地的減少、板塊環(huán)境的進(jìn)一步改善及居住氣候的形成，此板塊優(yōu)勢(shì)還將不斷突現(xiàn)，樓盤(pán)銷售價(jià)格尚有持續(xù)走高的跡象。（5）去化情況 樓盤(pán)去化存在兩極分化的特征，即：小戶型一房、二房，三房，面積控制在物業(yè)80—130平方米的相對(duì)去化較快，而大房型，面積在130平方米以上的房型則去化相對(duì)緩慢。小戶型去化接近95%，而大戶型去化僅達(dá)60%。顯然，客戶仍較鐘情面積控制合理的房型，并普遍能接受其價(jià)格。但就各項(xiàng)目整體銷售去化而言，板塊內(nèi)的樓盤(pán)銷售去化均屬中上水平，基本都能達(dá)到預(yù)期的效果。（6）銷售表達(dá) 綜觀板塊內(nèi)的在售樓盤(pán)，在銷售表達(dá)上的體現(xiàn)不如人意，集中體現(xiàn)在銷售人員的素質(zhì)及銷售道具的完整性二個(gè)方面。銷售人員新手上崗較多，缺乏規(guī)范的專業(yè)與禮儀培訓(xùn)，以及對(duì)自身產(chǎn)品的深度認(rèn)識(shí)，不能給予客戶相應(yīng)的親切感與詳盡的詮釋。而銷售道具則顯現(xiàn)的極其不完善，多數(shù)樓盤(pán)在銷售道具上準(zhǔn)備不完善，倉(cāng)促上馬，不能體現(xiàn)項(xiàng)目樓盤(pán)的自身優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)。l 未來(lái)供應(yīng)量及走勢(shì)由于板塊內(nèi)先期的大力度開(kāi)發(fā)以及土地市場(chǎng)的資源有限，未來(lái)的住宅供應(yīng)量將逐年減少。因此，本板快內(nèi)的樓盤(pán)無(wú)論是在價(jià)格還是去化速度上都將有較大幅度的提升。l 代表個(gè)案分析（重點(diǎn)）板塊主要在售樓盤(pán)表案名地址規(guī)?？倯魯?shù)均價(jià)（元/m2）主力面積（m2）總價(jià)（萬(wàn)元）交房時(shí)間海連新天（二期）科苑路99號(hào)13萬(wàn)平方米1000余戶310078—12824—40二期07年3月水木華園（一期）學(xué)院路18號(hào)20萬(wàn)平方米1600戶33001314145—472008年4月金秋情緣（二期）學(xué)院路建設(shè)路18萬(wàn)平方米1200戶337戶（二期）320093—13029—422008年5月東城名郡（三期）郁洲北路6萬(wàn)平方米270戶380011013540512008年12月凱旋廣場(chǎng)朝陽(yáng)東路巨龍路6萬(wàn)平方米400戶320096—13030—422007年12月金秋情緣項(xiàng)目地址：新浦區(qū)學(xué)院南路28號(hào)開(kāi) 發(fā) 商：連云港聯(lián)通置業(yè)有限公司、南通臺(tái)聯(lián)三通房業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司規(guī) 劃：小區(qū)占地15萬(wàn)平方米，,共1060套，由多棟多層、小高層組成，車位400個(gè)。主力面積：二房、三房，單套面積為93—130平方米單價(jià)范圍：3000—3240元/平方米均 價(jià)：3200元/平方米總 價(jià)：29—42萬(wàn)物業(yè)管理費(fèi)：（多層）、—（小高層）銷售情況： 一期已售完，二期小高層于今年11月底開(kāi)盤(pán)，二期多層于07年上半年開(kāi)盤(pán)。容 積 率：綠 化 率: 35%交房日期：一期現(xiàn)房，二期2008年5月交房得 房 率：多層93%，小高層80%個(gè)案評(píng)述：連云港聯(lián)通置業(yè)有限公司為主力出資開(kāi)發(fā)興建的大型社區(qū)，位于新浦區(qū)學(xué)院南路28號(hào)，朝陽(yáng)東路南，學(xué)院南路西，建設(shè)東路北，中央綠化大道東，靠近市政府新行政中心大樓和博物館。目前周邊配套較少，生活環(huán)境一般，交通不便，僅3路、24號(hào)公交車停在朝陽(yáng)東路上，周邊學(xué)校有新海中學(xué)、淮海工學(xué)院。項(xiàng)目整體品質(zhì)感覺(jué)不高。水木華園項(xiàng)目地址：新浦區(qū)學(xué)院路18號(hào)開(kāi) 發(fā) 商：連云港市新電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)