【正文】 （2）、開發(fā)商履行日常經(jīng)營監(jiān)管義務(wù)（3）、在業(yè)主大會監(jiān)督下成立業(yè)主委員會或直接委托開發(fā)商進行財務(wù)監(jiān)管（4）、對營業(yè)收入—全部營業(yè)成本和營業(yè)費用后的純利進行分紅（5）、分紅周期以每個季度為最短期限，最長不超過一年（6）、每季財務(wù)報告受監(jiān)督者認可授權(quán)的會計師事務(wù)所嚴格審核（7）、開發(fā)商依據(jù)客房的價格或面積計算每個房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購買者依據(jù)所購客房的收益比數(shù)享受收益：收益的計算方式為：分紅總額 ╳ 該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計算方式為：房間面積/營業(yè)總面積 或房間總價款/全部房間總價款（8）、購買者只享受收益、不對虧損負責，營業(yè)虧損由開發(fā)商負責或由酒店經(jīng)營管理公司轉(zhuǎn)嫁（9）、酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負責酒店第一期經(jīng)營啟動所須的全部投入（10）、酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會有權(quán)通過業(yè)主委員會或開發(fā)商進行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標準為要求明確寫進對酒店經(jīng)營管理公司的聘用合同。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。，登山，滑雪圣地的度假村 指在高爾夫，登山，滑雪等運動圣地開發(fā)的度假別墅項目。 是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。二、產(chǎn)權(quán)式酒店呈現(xiàn)的產(chǎn)品形式時權(quán)酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個時間份），出售每一個時間份的使用權(quán)。這一運營模式下實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購買者對酒店未來經(jīng)營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營行為的體制、機制（即保證購買者利益實現(xiàn)的體制、機制）尤為重要。3. 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)與發(fā)展 90年代開始，隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。產(chǎn)權(quán)酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經(jīng)濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費又是存儲，即是服務(wù)又是家產(chǎn)，即可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無論對發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機。如已成功運作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店； 2002年完工的陜西漢中的21世紀萬龍大酒店；倡導(dǎo)e時代人性化商務(wù)空間的廈門悅?cè)A酒店；10%投資回報+房屋產(chǎn)權(quán)由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等。 正常情況下，一般星級酒店的運營成本占到整個酒店日常營業(yè)額的30%左右，以此計算酒店正常的營業(yè)利潤是非常可觀的，如果附以非常有營業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢和非常有價值的賣點，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風險實際非常之小，而一旦收益實現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比擬的。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權(quán)。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。 指消費者購買一定數(shù)量的分數(shù)，這些分數(shù)就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。分數(shù)消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。評價：上述模式既為此類產(chǎn)權(quán)式酒店一般的運營模式 。252。所以，其與上述兩個產(chǎn)權(quán)式酒店運營方式上的不同就在于其是以消費為目的的，而非以收益為目的的。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達40億美元，到2000年就飆升到300億美元。隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。可以說隨著海南旅游條件的進一步成熟完善，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資已經(jīng)進入了一個高速發(fā)展的階段。均價：13000元/平方米項目類型：底商入住時間：20051230建筑面積：主力戶型：7080平方米總戶數(shù)：304戶其銷售訴求點是：70年產(chǎn)權(quán)、每年9%的回報率、5年回購計劃、業(yè)主坐享每年21天的免費入住與穩(wěn)定分紅，使業(yè)主擁有安心的投資回饋保障。 占地面積43畝，總建筑面積30，000平方米。投資者用每年在其店 21 天的免費入住權(quán)通過公司參與國內(nèi)分時度假機構(gòu)多家酒店的入住交換，并可進入國際交換網(wǎng)，出國旅游休閑，其銷售模式可以值得我們借鑒?？偯娣e218平方公里，市區(qū)面積25平方公里。?？谑形挥诤Ｄ蠉u北端、南渡江出?？?，西鄰澄邁縣，東及南接瓊山市，北瀕瓊州海峽。水陸聯(lián)運交通，可乘瓊州海峽渡輪在海安港轉(zhuǎn)乘長途汽車通往廣東、廣西各地。美蘭國際機場為雙跑道國際空港。秀英港為對外開放港口，有5000噸級泊位2個，3000噸級以下泊位11個，航線8條。城市綠化覆蓋率42%，造就了一個世界級的天然城市大氧吧。風景名勝：?？陲L光秀麗，名勝古跡多，加之近年新開發(fā)了不少旅游區(qū)和景點，游覽內(nèi)容十分豐富。 西海岸屬?？诟蝗藚^(qū)，全長22公里的海岸線與金色、柔軟的沙灘相互交應(yīng)、海天一色；十大主題景區(qū)及高尚海景別墅、高爾夫球場（27洞）、海上休閑運動中心、娛樂中心、五星級酒店坐擁其中；一流的生態(tài)景觀、一流的建筑景觀和一流的功能配套，匯成了?？谧罡呱?、最迷人的風景線，是全國不可多得的濱海生態(tài)住宅區(qū)。 酒店公寓的東側(cè)便是占地538畝，投資8億余元的熱帶海洋世界公園，公園景色業(yè)主可盡收眼底；酒店公寓西側(cè)為計劃在2007年開工建設(shè)占地439畝，建筑面積22萬平方米的酒店、別墅區(qū)，小區(qū)內(nèi)擁有約10000平方米的大型購物中心，8個大型餐廳及娛樂設(shè)施。 此外，海口市政府將要遷移至酒店公寓對面濱海大道南側(cè)。三、項目SWOT分析1. 優(yōu)勢——S252。的全海景。三是專為婦女、兒童設(shè)的娛樂性游池，約1380M2。產(chǎn)品優(yōu)勢：兼有酒店與公寓的雙重功能?？偯娣e600多平方米，凈高達8米，并與半室內(nèi)的游池交相呼應(yīng)，盡顯富麗堂皇。2. 劣勢——W252。4. 威脅——T252。通過上述項目市場分析，我們得出一個復(fù)合地產(chǎn)的新概念：酒店式公寓+溫泉 ，通過兩者有機結(jié)合，讓項目發(fā)揮自身最大優(yōu)勢和魅力所在，這也是本項目策劃主線。受調(diào)查者的學歷絕大部分分布在高中及其以上學歷，%。而３０～３９歲的群體也正是購房客群的中堅力量，是需要市場重點關(guān)注的。難怪開發(fā)商們想方設(shè)法地以“溫泉”為賣點，即使當?shù)貨]有溫泉也不惜耗巨資長途跋涉引入，為的也是吸引更多購房者的關(guān)注。圖2 您喜歡溫泉嗎？　　 圖3 你認為，有沒有溫泉的同等樓盤其價位差應(yīng)該是多少錢？ 在消費者的心目中，溫泉樓盤仍然被定位為高檔樓盤。圖7 您看中了溫泉樓盤的什么特點？ 252。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，去年到海南省旅游的國外游客是30多萬人，今年前三季度已經(jīng)超過去年一翻，其中大部分游客是沖著海南氣候而來。根據(jù)我司對項目所在區(qū)域、乃至整個?？谑?、瓊山市的房地產(chǎn)市場，認真研究、論證和充分考慮本項目自身條件、周邊自然環(huán)境 和人文環(huán)境等因素，并結(jié)合項目之優(yōu)劣勢分析，我司提出以下定位：（一）項目發(fā)展的宗旨、理念、目標、設(shè)想 —— 項目發(fā)展的宗旨： 打造出迎合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)代化的時尚、尊貴、豪華、獨樹一格的溫泉酒店公寓 —— 項目發(fā)展的理念 以旅游業(yè)發(fā)展為前提，作為純粹休閑、娛樂用途的度假式的第三類住宅， —— 項目發(fā)展的目標 最受消費者追捧的、區(qū)域內(nèi)、外引起共鳴的、大型的山景、海景、度假、休閑式的豪華、高尚的投資領(lǐng)域。（二）項目的綜合定位項目形象定位： 投資型、產(chǎn)權(quán)式、休閑、度假五星級酒店的物業(yè)216。項目檔次定位： 高檔次的五星級溫泉酒店總結(jié)起來：本案主題概念：把產(chǎn)權(quán)式酒店和溫泉度假兩者完美結(jié)合運營模式：把分時度假和產(chǎn)權(quán)式投資回報相結(jié)合特征定位：健康之旅 休閑之旅 生態(tài)之旅所有健康既有環(huán)境有助于的健康，又有溫泉的保健功能促進身體的健康。 擁有相對穩(wěn)定與豐厚的收入或者是不薄的積蓄，希望尋求一種風險較低的投資方式；216。 項目未來長期走勢，由于是長線投資，所以項目本身的素質(zhì)一直影響回報率的高低；216。 購買以能滿足自己需求為出發(fā)點；（4） 其主要關(guān)注點：216。 有較強的生活品位意識；216。 注重物業(yè)的景觀環(huán)境、檔次，將來是否容易轉(zhuǎn)讓。 長期從事物業(yè)炒作，融資能力強，一次性投資能力高；（4）主要關(guān)注點：216。一、營銷目標 將項目的各個賣點有效地傳達給目標市場，樹立目標客戶的購買信心，使目標市場的客戶對本項目形成購買偏好； 促進項目的良好銷售，實現(xiàn)項目較高的回報收益率； 通過立體三維體，滲透式的推廣，樹立良好的社會形象，并提升產(chǎn)品的附加值； 以本項目為依托，為發(fā)展商樹立良好的社會品牌形象。2） 有效組合媒體的相應(yīng)特點和本項目自身的特質(zhì)，通過遞進式、立體式的媒體組合，產(chǎn)生良好的廣告覆蓋率的效果。6） 通過多種媒體的立體式組合推廣，采取雙向溝通式的廣告宣傳，在市場中起到強強聯(lián)合的推廣效果。四、推出時機 利用一個適合的時間和適當?shù)姆绞?，使項目推出后受到廣泛的關(guān)注，給人留下強烈的印象，是項目成功營運的關(guān)鍵，這樣既能促進整個項目的銷售，又能提升樓盤的整體售價。銷售旺季入市：通過銷售旺季（，迅速在市場上擴大知名度和影響力，將有力促進后續(xù)銷售。我司建議對此推行“客戶領(lǐng)袖獎勵計劃”，凡已認購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進行認購達到一定數(shù)量者，將按所規(guī)定的標準獎勵予領(lǐng)袖客戶（即：老客戶帶動新客戶活動），或給予一定的獎勵，并且可累積，當累積到一定標準時甚至獎予更大的優(yōu)惠，以此激勵客戶達到最佳的“傳銷”效應(yīng)。因此，常規(guī)宣傳的策略性推廣將是整體宣傳策略重點計劃。 在前面我司已為項目的價格定位在本片區(qū)高等水平，同時考慮到本項目的特性，高價入市必將受到市場的排斥，在整體銷售策略上我司建議：采取“低開高走”的策略，以低價單位切入市場，帶旺人氣，配合銷售單位的控制，進而消化高價單位，完成總體銷售； 銷售控制思路： “低價入市”策略，有計劃、有節(jié)奏、有步驟地將物業(yè)推向市場； 銷售前期以合理比例推出，引起市場注意，營造熱銷氣氛；后續(xù)期將房源按比例推出，價格逐級攀升。（此法較為冒險，但若成功收效也大。（二）銷售促進期 正式公開銷售階段，推廣重點先后放在市場供應(yīng)較少且具備競爭強勢的單位；以及憑借完善合理戶型、景觀具備競爭實力的單位。宣傳策略注重表現(xiàn)買家對物業(yè)的認同感，并繼續(xù)維持整體形象以促進買家對物業(yè)的認可。 十二、具體銷售策略的運用1）第一階段認購期推出的部分單位，可將銷售起價定在9000元/m2左右，均價比定價低23%左右，制造低價熱銷效應(yīng)。 地盤形象重新包裝到位； 216。 售樓書、宣傳單張到位； 216。 本項目自然生態(tài)環(huán)境；216。 報紙廣告繕文登錄，宣傳物業(yè)形象。 媒體廣告吸引來的人群216。 產(chǎn)權(quán)酒店與溫泉度假相結(jié)合的概念216。 發(fā)展前景好宣傳手段216。 銷售鏈帶動的客戶216。 廣告宣傳（包括廣告牌、報紙、廣告等）配合到位。 宣傳公司品牌、企業(yè)實力和產(chǎn)品質(zhì)量，樹立品牌形象216。 廣告繕文，宣傳良好銷售業(yè)績和品牌形象216。另外投資者可享受每年免費入住20天的優(yōu)惠待遇，超過期限則按酒店收費標準收取酒店住宿費。 銷售方案二 ： 分時度假式酒店 分時度假酒店銷模式是指我們將酒店的每一個單位劃分時段出售，以一年中的15天為一個時段去銷售，購買者只是擁有這15天的免費入住權(quán)，不擁有房