【正文】 （2）、開發(fā)商履行日常經(jīng)營監(jiān)管義務(wù)（3）、在業(yè)主大會(huì)監(jiān)督下成立業(yè)主委員會(huì)或直接委托開發(fā)商進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管（4）、對(duì)營業(yè)收入—全部營業(yè)成本和營業(yè)費(fèi)用后的純利進(jìn)行分紅（5）、分紅周期以每個(gè)季度為最短期限，最長(zhǎng)不超過一年（6）、每季財(cái)務(wù)報(bào)告受監(jiān)督者認(rèn)可授權(quán)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所嚴(yán)格審核（7）、開發(fā)商依據(jù)客房的價(jià)格或面積計(jì)算每個(gè)房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購買者依據(jù)所購客房的收益比數(shù)享受收益：收益的計(jì)算方式為：分紅總額 ╳ 該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計(jì)算方式為：房間面積/營業(yè)總面積 或房間總價(jià)款/全部房間總價(jià)款（8）、購買者只享受收益、不對(duì)虧損負(fù)責(zé)，營業(yè)虧損由開發(fā)商負(fù)責(zé)或由酒店經(jīng)營管理公司轉(zhuǎn)嫁（9）、酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負(fù)責(zé)酒店第一期經(jīng)營啟動(dòng)所須的全部投入（10）、酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會(huì)有權(quán)通過業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商進(jìn)行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫進(jìn)對(duì)酒店經(jīng)營管理公司的聘用合同。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。，登山，滑雪圣地的度假村 指在高爾夫，登山，滑雪等運(yùn)動(dòng)圣地開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。 是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。二、產(chǎn)權(quán)式酒店呈現(xiàn)的產(chǎn)品形式時(shí)權(quán)酒店是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。這一運(yùn)營模式下實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購買者對(duì)酒店未來經(jīng)營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營行為的體制、機(jī)制（即保證購買者利益實(shí)現(xiàn)的體制、機(jī)制）尤為重要。3. 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)與發(fā)展 90年代開始，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。產(chǎn)權(quán)酒店作為一種特殊投資和消費(fèi)模式，符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會(huì)開放，對(duì)公眾推出一種即是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，即是服務(wù)又是家產(chǎn)，即可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無論對(duì)發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機(jī)。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店； 2002年完工的陜西漢中的21世紀(jì)萬龍大酒店；倡導(dǎo)e時(shí)代人性化商務(wù)空間的廈門悅?cè)A酒店；10%投資回報(bào)+房屋產(chǎn)權(quán)由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等。 正常情況下，一般星級(jí)酒店的運(yùn)營成本占到整個(gè)酒店日常營業(yè)額的30%左右，以此計(jì)算酒店正常的營業(yè)利潤是非?？捎^的，如果附以非常有營業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和非常有價(jià)值的賣點(diǎn)，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際非常之小，而一旦收益實(shí)現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比擬的。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。 指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的分?jǐn)?shù)，這些分?jǐn)?shù)就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。分?jǐn)?shù)消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。評(píng)價(jià)：上述模式既為此類產(chǎn)權(quán)式酒店一般的運(yùn)營模式 。252。所以，其與上述兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營方式上的不同就在于其是以消費(fèi)為目的的，而非以收益為目的的。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長(zhǎng)了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2000年就飆升到300億美元。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生?？梢哉f隨著海南旅游條件的進(jìn)一步成熟完善，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的階段。均價(jià)：13000元/平方米項(xiàng)目類型：底商入住時(shí)間：20051230建筑面積：主力戶型：7080平方米總戶數(shù)：304戶其銷售訴求點(diǎn)是：70年產(chǎn)權(quán)、每年9%的回報(bào)率、5年回購計(jì)劃、業(yè)主坐享每年21天的免費(fèi)入住與穩(wěn)定分紅，使業(yè)主擁有安心的投資回饋保障。 占地面積43畝，總建筑面積30，000平方米。投資者用每年在其店 21 天的免費(fèi)入住權(quán)通過公司參與國內(nèi)分時(shí)度假機(jī)構(gòu)多家酒店的入住交換，并可進(jìn)入國際交換網(wǎng)，出國旅游休閑，其銷售模式可以值得我們借鑒。總面積218平方公里，市區(qū)面積25平方公里。?？谑形挥诤Ｄ蠉u北端、南渡江出?？?，西鄰澄邁縣，東及南接瓊山市，北瀕瓊州海峽。水陸聯(lián)運(yùn)交通，可乘瓊州海峽渡輪在海安港轉(zhuǎn)乘長(zhǎng)途汽車通往廣東、廣西各地。美蘭國際機(jī)場(chǎng)為雙跑道國際空港。秀英港為對(duì)外開放港口，有5000噸級(jí)泊位2個(gè)，3000噸級(jí)以下泊位11個(gè)，航線8條。城市綠化覆蓋率42%，造就了一個(gè)世界級(jí)的天然城市大氧吧。風(fēng)景名勝：海口風(fēng)光秀麗，名勝古跡多，加之近年新開發(fā)了不少旅游區(qū)和景點(diǎn)，游覽內(nèi)容十分豐富。 西海岸屬海口富人區(qū)，全長(zhǎng)22公里的海岸線與金色、柔軟的沙灘相互交應(yīng)、海天一色；十大主題景區(qū)及高尚海景別墅、高爾夫球場(chǎng)（27洞）、海上休閑運(yùn)動(dòng)中心、娛樂中心、五星級(jí)酒店坐擁其中；一流的生態(tài)景觀、一流的建筑景觀和一流的功能配套，匯成了?？谧罡呱?、最迷人的風(fēng)景線，是全國不可多得的濱海生態(tài)住宅區(qū)。 酒店公寓的東側(cè)便是占地538畝，投資8億余元的熱帶海洋世界公園，公園景色業(yè)主可盡收眼底；酒店公寓西側(cè)為計(jì)劃在2007年開工建設(shè)占地439畝，建筑面積22萬平方米的酒店、別墅區(qū)，小區(qū)內(nèi)擁有約10000平方米的大型購物中心，8個(gè)大型餐廳及娛樂設(shè)施。 此外，?？谑姓畬⒁w移至酒店公寓對(duì)面濱海大道南側(cè)。三、項(xiàng)目SWOT分析1. 優(yōu)勢(shì)——S252。的全海景。三是專為婦女、兒童設(shè)的娛樂性游池，約1380M2。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：兼有酒店與公寓的雙重功能。總面積600多平方米，凈高達(dá)8米，并與半室內(nèi)的游池交相呼應(yīng)，盡顯富麗堂皇。2. 劣勢(shì)——W252。4. 威脅——T252。通過上述項(xiàng)目市場(chǎng)分析，我們得出一個(gè)復(fù)合地產(chǎn)的新概念：酒店式公寓+溫泉 ，通過兩者有機(jī)結(jié)合，讓項(xiàng)目發(fā)揮自身最大優(yōu)勢(shì)和魅力所在，這也是本項(xiàng)目策劃主線。受調(diào)查者的學(xué)歷絕大部分分布在高中及其以上學(xué)歷，%。而３０～３９歲的群體也正是購房客群的中堅(jiān)力量，是需要市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注的。難怪開發(fā)商們想方設(shè)法地以“溫泉”為賣點(diǎn)，即使當(dāng)?shù)貨]有溫泉也不惜耗巨資長(zhǎng)途跋涉引入，為的也是吸引更多購房者的關(guān)注。圖2 您喜歡溫泉嗎？　　 圖3 你認(rèn)為，有沒有溫泉的同等樓盤其價(jià)位差應(yīng)該是多少錢？ 在消費(fèi)者的心目中，溫泉樓盤仍然被定位為高檔樓盤。圖7 您看中了溫泉樓盤的什么特點(diǎn)？ 252。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，去年到海南省旅游的國外游客是30多萬人，今年前三季度已經(jīng)超過去年一翻，其中大部分游客是沖著海南氣候而來。根據(jù)我司對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域、乃至整個(gè)?？谑小偵绞械姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)真研究、論證和充分考慮本項(xiàng)目自身?xiàng)l件、周邊自然環(huán)境 和人文環(huán)境等因素，并結(jié)合項(xiàng)目之優(yōu)劣勢(shì)分析，我司提出以下定位：（一）項(xiàng)目發(fā)展的宗旨、理念、目標(biāo)、設(shè)想 —— 項(xiàng)目發(fā)展的宗旨： 打造出迎合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)代化的時(shí)尚、尊貴、豪華、獨(dú)樹一格的溫泉酒店公寓 —— 項(xiàng)目發(fā)展的理念 以旅游業(yè)發(fā)展為前提，作為純粹休閑、娛樂用途的度假式的第三類住宅， —— 項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo) 最受消費(fèi)者追捧的、區(qū)域內(nèi)、外引起共鳴的、大型的山景、海景、度假、休閑式的豪華、高尚的投資領(lǐng)域。（二）項(xiàng)目的綜合定位項(xiàng)目形象定位： 投資型、產(chǎn)權(quán)式、休閑、度假五星級(jí)酒店的物業(yè)216。項(xiàng)目檔次定位： 高檔次的五星級(jí)溫泉酒店總結(jié)起來：本案主題概念：把產(chǎn)權(quán)式酒店和溫泉度假兩者完美結(jié)合運(yùn)營模式：把分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式投資回報(bào)相結(jié)合特征定位：健康之旅 休閑之旅 生態(tài)之旅所有健康既有環(huán)境有助于的健康，又有溫泉的保健功能促進(jìn)身體的健康。 擁有相對(duì)穩(wěn)定與豐厚的收入或者是不薄的積蓄，希望尋求一種風(fēng)險(xiǎn)較低的投資方式；216。 項(xiàng)目未來長(zhǎng)期走勢(shì)，由于是長(zhǎng)線投資，所以項(xiàng)目本身的素質(zhì)一直影響回報(bào)率的高低；216。 購買以能滿足自己需求為出發(fā)點(diǎn)；（4） 其主要關(guān)注點(diǎn)：216。 有較強(qiáng)的生活品位意識(shí)；216。 注重物業(yè)的景觀環(huán)境、檔次，將來是否容易轉(zhuǎn)讓。 長(zhǎng)期從事物業(yè)炒作，融資能力強(qiáng)，一次性投資能力高；（4）主要關(guān)注點(diǎn)：216。一、營銷目標(biāo) 將項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)有效地傳達(dá)給目標(biāo)市場(chǎng)，樹立目標(biāo)客戶的購買信心，使目標(biāo)市場(chǎng)的客戶對(duì)本項(xiàng)目形成購買偏好； 促進(jìn)項(xiàng)目的良好銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較高的回報(bào)收益率； 通過立體三維體，滲透式的推廣，樹立良好的社會(huì)形象，并提升產(chǎn)品的附加值； 以本項(xiàng)目為依托，為發(fā)展商樹立良好的社會(huì)品牌形象。2） 有效組合媒體的相應(yīng)特點(diǎn)和本項(xiàng)目自身的特質(zhì)，通過遞進(jìn)式、立體式的媒體組合，產(chǎn)生良好的廣告覆蓋率的效果。6） 通過多種媒體的立體式組合推廣，采取雙向溝通式的廣告宣傳，在市場(chǎng)中起到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的推廣效果。四、推出時(shí)機(jī) 利用一個(gè)適合的時(shí)間和適當(dāng)?shù)姆绞?，使?xiàng)目推出后受到廣泛的關(guān)注，給人留下強(qiáng)烈的印象，是項(xiàng)目成功營運(yùn)的關(guān)鍵，這樣既能促進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目的銷售，又能提升樓盤的整體售價(jià)。銷售旺季入市：通過銷售旺季（，迅速在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和影響力，將有力促進(jìn)后續(xù)銷售。我司建議對(duì)此推行“客戶領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，凡已認(rèn)購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購達(dá)到一定數(shù)量者，將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)予領(lǐng)袖客戶（即：老客戶帶動(dòng)新客戶活動(dòng)），或給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，并且可累積，當(dāng)累積到一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)甚至獎(jiǎng)予更大的優(yōu)惠，以此激勵(lì)客戶達(dá)到最佳的“傳銷”效應(yīng)。因此，常規(guī)宣傳的策略性推廣將是整體宣傳策略重點(diǎn)計(jì)劃。 在前面我司已為項(xiàng)目的價(jià)格定位在本片區(qū)高等水平，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目的特性，高價(jià)入市必將受到市場(chǎng)的排斥，在整體銷售策略上我司建議：采取“低開高走”的策略，以低價(jià)單位切入市場(chǎng)，帶旺人氣，配合銷售單位的控制，進(jìn)而消化高價(jià)單位，完成總體銷售； 銷售控制思路： “低價(jià)入市”策略，有計(jì)劃、有節(jié)奏、有步驟地將物業(yè)推向市場(chǎng)； 銷售前期以合理比例推出，引起市場(chǎng)注意，營造熱銷氣氛；后續(xù)期將房源按比例推出，價(jià)格逐級(jí)攀升。（此法較為冒險(xiǎn)，但若成功收效也大。（二）銷售促進(jìn)期 正式公開銷售階段，推廣重點(diǎn)先后放在市場(chǎng)供應(yīng)較少且具備競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)勢(shì)的單位；以及憑借完善合理戶型、景觀具備競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的單位。宣傳策略注重表現(xiàn)買家對(duì)物業(yè)的認(rèn)同感，并繼續(xù)維持整體形象以促進(jìn)買家對(duì)物業(yè)的認(rèn)可。 十二、具體銷售策略的運(yùn)用1）第一階段認(rèn)購期推出的部分單位，可將銷售起價(jià)定在9000元/m2左右，均價(jià)比定價(jià)低23%左右，制造低價(jià)熱銷效應(yīng)。 地盤形象重新包裝到位； 216。 售樓書、宣傳單張到位； 216。 本項(xiàng)目自然生態(tài)環(huán)境；216。 報(bào)紙廣告繕文登錄，宣傳物業(yè)形象。 媒體廣告吸引來的人群216。 產(chǎn)權(quán)酒店與溫泉度假相結(jié)合的概念216。 發(fā)展前景好宣傳手段216。 銷售鏈帶動(dòng)的客戶216。 廣告宣傳（包括廣告牌、報(bào)紙、廣告等）配合到位。 宣傳公司品牌、企業(yè)實(shí)力和產(chǎn)品質(zhì)量，樹立品牌形象216。 廣告繕文，宣傳良好銷售業(yè)績(jī)和品牌形象216。另外投資者可享受每年免費(fèi)入住20天的優(yōu)惠待遇，超過期限則按酒店收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取酒店住宿費(fèi)。 銷售方案二 ： 分時(shí)度假式酒店 分時(shí)度假酒店銷模式是指我們將酒店的每一個(gè)單位劃分時(shí)段出售，以一年中的15天為一個(gè)時(shí)段去銷售，購買者只是擁有這15天的免費(fèi)入住權(quán)，不擁有房