【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)和金融業(yè)都有不利影響 . 我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源 ? 根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn) ? 個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到 18~20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長期貸款比例的約束就會(huì)成為非常突出的問題。 ? 三是民間投資渠道窄，經(jīng)營環(huán)境差。 房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢(shì) ? 收入中有房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的前三位是： ? 綜合類公司 ? 19家中 15家涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占 %； ? 35家建筑與工程業(yè)的公司 ? 24家通過銷售房地產(chǎn)取得收入，占總數(shù)的 %； ? 批發(fā)和零售行業(yè) 73家 ? 占行業(yè) 114家公司的 %，排在第 3位 房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢(shì) ? 上市公司參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的另一種方式是持有物業(yè)： ? 通過物業(yè)出租收入或物業(yè)增值后出售獲取收益 ? 截至 2022年，上市公司共持有賬面價(jià)值 物業(yè)。 ? 會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心完成的國家重大社科基金階段性成果： ? 住房綠皮書 《 中國住房發(fā)展報(bào)告（ 2022~2022） 》 房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢(shì) ? 綠皮書指出： ? 近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長的勢(shì)頭： ? A股上市公司中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司數(shù)量直線上升。 資本市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)基本概況 資本市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)基本概況 ? 1996年 ? 在新股發(fā)行方面 ,中國證監(jiān)會(huì)則于開始對(duì)金融、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)暫不受理。房地產(chǎn)企業(yè) 融資渠道的運(yùn)用與金融創(chuàng)新 中國科學(xué)院研究生院 2022年 3月 25日 主要內(nèi)容 ? 一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境 ? 二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng) ? 三、房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道 ? 四、房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)融資方式 ? 五、房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新融資方式 ? 房地產(chǎn)信托的融資創(chuàng)新 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的融資創(chuàng)新 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)證券化 一、房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境 資本市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)基本概況 ? 目前，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 超過 5萬家，投資規(guī)模在 10000億元以上 。 ? 1997年 ? 繼續(xù)沿用了這一規(guī)定 ? 房地產(chǎn)企業(yè)上市暫停了 5年時(shí)間 ? 由于受到增發(fā)條件的限制，以及房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債對(duì)業(yè)績的不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)時(shí)實(shí)現(xiàn)股市融資還有一定的操作難度。 ? 僅 2022年就有近 30家房地產(chǎn)公司通過定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式借殼上市。 房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢(shì) ? 綠皮書分析認(rèn)為： ? 國內(nèi)眾多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)行業(yè)的原因?yàn)椋? ? 一是相對(duì)較高的行業(yè)毛利率 ? 2022年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤率為 %。 房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢(shì) ? 2022年 1月 4日 ? 在 136家房地產(chǎn)上市公司中，有 133家收于紅盤。 ? 房地產(chǎn)資金過于依賴銀行，一旦融資渠道過于單一，則 ? 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)集中在商業(yè)銀行系統(tǒng)內(nèi) ? 房產(chǎn)泡沫將演化為金融泡沫，而金融泡沫又迅速躥升為經(jīng)濟(jì)泡沫 ? 直至經(jīng)濟(jì)泡沫的“災(zāi)難式”破滅。 2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)再融資擱淺 ? 2022年以來 ? 從招商地產(chǎn) 50億元定向方案撤銷，到萬科百億元增發(fā)預(yù)案過期失效，房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)撤回股權(quán)融資方案可謂此起彼伏 ? 公司債的前景也是相同的命運(yùn)，國內(nèi)資本市場(chǎng)再融資的大門已向地產(chǎn)行業(yè)徹底關(guān)閉 2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)再融資擱淺 ? 2022年 10月 ? 證監(jiān)會(huì)又明令嚴(yán)格審核地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組，借殼標(biāo)準(zhǔn)趨同于 IPO，這無疑是對(duì)熱衷借殼登陸資本市場(chǎng)的中小型房地產(chǎn)公司當(dāng)頭一棒。 ? 在短期資本市場(chǎng)融資無望的情況下 ? 加快資金回籠，以時(shí)間換空間當(dāng)是地產(chǎn)公司自救的主要方式 ? 再融資關(guān)閘近 1年來尚無傳出有地產(chǎn)公司資金鏈斷裂的消息即是明證。 房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管 ? 預(yù)售資金被挪用在地產(chǎn)界是人人皆知的秘密，基本上 70%左右被挪用買地、償還銀行貸款等用途。 ? 房屋預(yù)售制度和預(yù)售資金監(jiān)管政策已處于不得不改的境地，但許多地方的政策執(zhí)行力則無疑是這項(xiàng)改革成效的關(guān)鍵。 ? 對(duì)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響不大，但財(cái)務(wù)費(fèi)用增加幅度較大。 ? 當(dāng)然，無論發(fā)行何種債券，房地產(chǎn)商都需要先過信用評(píng)級(jí)關(guān)，最終還要看市場(chǎng)（投資者）買不買賬。 ? 1991年 2月 ? 國務(wù)院辦公廳對(duì)上海市人民政府上報(bào)的房改方案作了批復(fù)，原則同意 ? 1991年 5月 ? 上海住房公積金制度實(shí)施，并在接下來的幾年全國推廣 我國房地產(chǎn)金融政策和市場(chǎng)回顧 ? 1996年 7月 1日 ? 中國人民銀行 《 貸款通則 》 發(fā)布和實(shí)行 ? 1997年 5月 9日 ? 建設(shè)部發(fā)布 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 ? 它們?yōu)榻酉聛韺?shí)行的銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)確立的方向。 ? 2022年 8月 31日 ? 國務(wù)院出臺(tái) 《 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 。 我國房地產(chǎn)金融政策和市場(chǎng)回顧 ? 2022年 8月 5日 ? 中國人民銀行發(fā)布的 《 中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告（ 2022年第二季度） 》 指出： ? 截至 2022年６月末 ? 全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為 ? 其中 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為 ，是 1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 2680億元的近 9倍 ? 購房貸款余額為 ，是 2022年末 3377億元的 11倍和占當(dāng)年 GDP的近 10%。 ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)指 ? 房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場(chǎng) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)類型 ? 按房地產(chǎn)金融服務(wù)對(duì)象分可分為 ? 房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)。 ? 貨幣市場(chǎng)是 ? 融通短期資金的市場(chǎng) ? 包括金融同業(yè)拆借市場(chǎng)、回購協(xié)議市場(chǎng)、商業(yè)票據(jù)市場(chǎng)、銀行承兌匯票市場(chǎng)、短期政府債券市場(chǎng)、大面額可轉(zhuǎn)讓存單市場(chǎng)等。 銀行信貸 ? 銀行信貸是 ? 房地產(chǎn)金融的主要渠道 ? 銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過程 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作及其資金流程 土地儲(chǔ)備 中心 房地產(chǎn) 開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商、 建筑商 房屋 購買者 土地儲(chǔ)備 房地產(chǎn) 業(yè)務(wù)流程 房地產(chǎn) 銷售 房地產(chǎn)開發(fā) 與建設(shè) 土地開發(fā) 與轉(zhuǎn)讓 商業(yè)銀行 房地產(chǎn) 資金流向 按揭 貸款 按揭貸款 定金、 預(yù)付金 業(yè)務(wù)承包 與轉(zhuǎn)讓 資金 土地 出讓金 房地產(chǎn) 開發(fā) 與建設(shè)貸款 土地轉(zhuǎn)讓 與 開發(fā)貸款 土地 出讓金 土地 儲(chǔ)備貸款 定金、 預(yù)付金 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作資金類型 ? A：土地儲(chǔ)備貸款 ? B：土地出讓金 ? C：土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)貸款 ? D：業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)包資金 ? E：房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)貸款 ? F：法人按揭貸款 ? G：定金、預(yù)付金 ? H：法人或個(gè)人按揭貸款 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)成熟的標(biāo)志 ? 住房貸款以抵押貸款為主 ? 位置固定、價(jià)值穩(wěn)定。 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)成熟的標(biāo)志 ? 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。 ? （ 3）科學(xué)決策機(jī)制。 ? “房管會(huì)決策，中心運(yùn)作， 銀行專戶，財(cái)政監(jiān)督” ? 責(zé)任不明 ? 金融儲(chǔ)蓄資金： ? 儲(chǔ)蓄與貸款結(jié)構(gòu)不對(duì)稱。 ? （ 3）抵押貸款：方式比較單一。抵押貸款的有關(guān)規(guī)定不具體， ? 商業(yè)銀行經(jīng)營機(jī)制有待轉(zhuǎn)變。 我國房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成 中國人民銀行 國有商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信貸部 其他房地產(chǎn) 專業(yè)銀行 非銀行房地產(chǎn) 金融機(jī)構(gòu) （一）我國的專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) ——住房儲(chǔ)蓄銀行 ? 20世紀(jì) 80年代中期 ? 我國分別在煙臺(tái)和蚌埠成立了住房儲(chǔ)蓄銀行 ? 專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融。 （二）住房公積金管理中心基本功用 ? 編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃； ? 負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況； ? 負(fù)責(zé)住房公積金的核算； ? 審批住房公積金的提取、使用； ? 負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還； ? 編制住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告； ? 行使國務(wù)院 《 住房公積金管理?xiàng)l例 》 （三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系 ? 我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成： ? 包括 ? 銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) ? 非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) ?信托投資公司、信用合作社 ?住宅合作社、基金組織等組成。 ? 日本 ? 設(shè)有住宅金融公庫 ? 辦理住宅用地購置資金貸款 ? 從貸款余額看，它是日本最大的政策性金融機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn) 融資渠道 ? 融資渠道較窄，主要以銀行信貸為主 ?銀行貸款是支撐開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)資金鏈。 房產(chǎn)金融 ? 房產(chǎn)金融指 ? 房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的各種資金融通活動(dòng)。 ? 具體又可分為市地金融、農(nóng)地金融 ? 市地金融是指 ? 圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營所展開的資金融通活動(dòng) ? 包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營金融 ? 農(nóng)地金融是指 ? 圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通活動(dòng) ? 主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營金融 房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn) ? 資產(chǎn)收益率 ? 是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營過程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，以房地產(chǎn)經(jīng)營為最。 房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn) ? 簡(jiǎn)單結(jié)論： ? 資產(chǎn)收益率的變化主要取決于 ? 資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化； ? 權(quán)益收益率的變化 ? 既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平 ? 也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例：首次付款比重與已償還貸款比重之和。 ? 其中 ? IN 為房屋第 N年的收益 ? IN?為房屋的終值。 房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的間接融資政策障礙 ? 當(dāng)前的政策障礙： ? 房地產(chǎn)公司上市困難重重 ? 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款仍然受到限制 ? 一般房地產(chǎn)公司發(fā)債困難也較大 ? 僅兩限房、經(jīng)適房等政策性房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款較為寬松 （二）房地產(chǎn)債券 房地產(chǎn)債券 ? 企業(yè)債券是 ? 企業(yè)依據(jù)國家法律，按照國務(wù)院及央行的法規(guī)及規(guī)定 ? 在獲得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)后依照法定程序發(fā)行的債券，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債券。 ? 房地產(chǎn)債券 ? 房地產(chǎn)債券的意義在于： ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般在 2~4或以上 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多，長貸缺乏，融資結(jié)構(gòu)非常不合理 。 企業(yè)債券管理 ? 2022年 5月 23日 ? 國務(wù)院、央行于頒布 《 短期融資券管理辦法 》 ： ? 企業(yè)可發(fā)行一年期短期融資券，用于企業(yè)正常經(jīng)營 ? 在整個(gè)短期融資券發(fā)行過程中，需要律師及其他中介機(jī)構(gòu)出具有關(guān)文件。 ? 國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債情況： ? 萬科企業(yè)（ 000002）于 2022年 ~2022年發(fā)行 59億公司債券； ? 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 43億元公司債獲批； ? 招商地產(chǎn)發(fā)債融資 80億 我國房地產(chǎn)債券現(xiàn)存基本問題 ? 我國房地產(chǎn)債券現(xiàn)存基本問題 ? 房地產(chǎn)債券融資規(guī)模小、所占份額也很小 ? 缺失企業(yè)在境外發(fā)行債券是一種非常重要的融資方式 ? 我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式非常少 ? 發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高 ? 房地產(chǎn)債券設(shè)計(jì)品種單一 ? 近幾年發(fā)行的房地產(chǎn)債券都是三年期，固定利率，到期一次還本付息。 ? 債券屬于風(fēng)險(xiǎn)和收益相對(duì)較小的投資方式。 ? 股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足 %。 房地產(chǎn)企業(yè)并購與重組上市 ? 2022年 11月 ? 信達(dá)投資公司成功用其旗下 11家房地產(chǎn)公司的股權(quán)置換了青鳥天橋公司的百分之五十八的股權(quán)，達(dá)到了房地產(chǎn)公司上市的目的。 ? 所謂私募基金是指 ? 又稱為向特定對(duì)象募集的基金 ? 通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。 美國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 ? 在美國 ? 一般的房地產(chǎn)基金管理公司 ? 同時(shí)發(fā)起設(shè)立 ? 開放式房地產(chǎn)投資基金 ? 有限合伙制房地產(chǎn)投資基金 ? 房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行捆綁式運(yùn)作 ? 形成美國房地產(chǎn)基金合力運(yùn)作的“三駕馬車” 房地產(chǎn)投資基金的區(qū)分 ? 房地產(chǎn)投資基金也有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分 ? 采用互惠基金（ Mutual Fund）和共同基金（ Common Fund）組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金 ? 采用有限合伙制（ Limited Partnership LP）形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。 房地產(chǎn)投資信托基金三大類 ? 根據(jù)資金投向的不同， REIT可分為三類： ? 權(quán)益型（ Equity REIT） ? 直接投資并擁有房地產(chǎn) ?