【正文】 發(fā)展。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主體包括：—— 資金供給者—— 資金需求者—— 中介組織—— 政府—— 銀行及其他金融機(jī)構(gòu)—— 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)—— 居民主體 —— 政府216。216。其特征就是債務(wù)人無(wú)需提供抵押品或第三方擔(dān)保僅憑自己的信譽(yù)就能取得貸款，并以借款人信用程度作為還款保證的。《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 》—— 第六章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的籌措第六章 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指從事與房地產(chǎn)活動(dòng)相關(guān)的金融商品和金融工具交易活動(dòng)的總和。—— 市場(chǎng)主體（買者與賣者） —— 市場(chǎng)客體（所交換的商品） —— 市場(chǎng)環(huán)境 （所遵循的法律、法規(guī)、契約等） —— 市場(chǎng)規(guī)律 （所遵守的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制） 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)借貸市場(chǎng)房地產(chǎn)證券市場(chǎng)房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)信托投資市場(chǎng)股票市場(chǎng)債券市場(chǎng)房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄市場(chǎng)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng) 信用貸款市場(chǎng)抵押貸款市場(chǎng)216。這種信用貸款是 中國(guó)銀行 長(zhǎng)期以來(lái)的主要放款方式。抵押貸款 指借款者以一定的抵押品作為物品保證向 銀行 取得的貸款。 —— 政府扶持和干預(yù)市場(chǎng)有兩種方式，216。 第二套房貸首付及利率政策 —— 實(shí)現(xiàn)資金從剩余主體向不足主體的轉(zhuǎn)移，本身就是一個(gè)集 籌資、融資、投資 合為一體的過(guò)程。 —— 房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過(guò)程中的各種資金融通活動(dòng)。除住房金融的內(nèi)容外，房產(chǎn)金融還應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)公司在房產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。市地金融是指圍繞城市土地的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)所展開(kāi)的資金融通活動(dòng)，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營(yíng)金融。廣義的農(nóng)業(yè)金融又稱農(nóng)村金融，包括農(nóng)村領(lǐng)域內(nèi)一切與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的吸收存款、發(fā)放貸款、辦理結(jié)算、現(xiàn)金管理以及農(nóng)村信用合作等金融活動(dòng)；狹義的農(nóng)業(yè)金融即是指農(nóng)地經(jīng)營(yíng)金融，是與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的資金融通。 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 ， 2022216。主要表現(xiàn)為：商業(yè)銀行是最大的資金供給者。1 固定資金 是指社會(huì)主義企業(yè)占用在勞動(dòng)資料上的資金，是企業(yè)生產(chǎn)資金的主要組成部分。指企業(yè)全部的 流動(dòng)資產(chǎn) ，包括現(xiàn)金、 存貨 （材料、在制品、及成品）、應(yīng)收帳款、有價(jià)證券 、預(yù)付款等項(xiàng)目。依照此一定義，流動(dòng)資產(chǎn)的 資金來(lái)源 ，除流動(dòng)負(fù)債外，應(yīng)另辟長(zhǎng)期來(lái)源?！?需考慮的問(wèn)題： 1）環(huán)境問(wèn)題（法規(guī)、運(yùn)作限制）； 2）資金成本； 3）對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)的影響； 4）籌資方式的組合。特征： 使用期限短，資金使用受到限制；但風(fēng)險(xiǎn)較小，資金使用成本較低?！?間接籌資： 指房地產(chǎn)業(yè)資金的借貸和融資工具的買賣是通過(guò)專業(yè)性金融機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行的。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行信貸資金占融資總量的 20%左右，直接融資占 40%左右。 籌資費(fèi)用：向銀行借款時(shí)需要支付的手續(xù)費(fèi)、承諾費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、罰金、發(fā)行股票債券等而支付的申請(qǐng)費(fèi)、注冊(cè)費(fèi)、中介代理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)杠桿—— 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)： 指開(kāi)發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目籌資決策引起的風(fēng)險(xiǎn)。一般用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)來(lái)衡量。2022年 6月 13日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 （ 121號(hào)文件）。2022年 4月，國(guó)土資源部、國(guó)家監(jiān)察部聯(lián)合頒發(fā) 《 關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 》 。216。 —— 申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于 ３５％ ?！?主要用途： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工程所需占用的資金；土地開(kāi)發(fā)成本所需占用的資金；基礎(chǔ)設(shè)施占用的資金；公共配套設(shè)施所需占用的資金。 流動(dòng)比率＝ 流動(dòng)資產(chǎn)——————流動(dòng)負(fù)債100％速動(dòng)比率＝ 速動(dòng)資產(chǎn)——————流動(dòng)負(fù)債100％ 現(xiàn)金比率＝ 現(xiàn)金 +短期證券———————流動(dòng)負(fù)債100％長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)： —— 資產(chǎn)負(fù)債率： 衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供的資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力，并反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度的指標(biāo)。 貸款對(duì)象是一些投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。216。 216。2）開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)216?！?示范文本 ： 《 房地產(chǎn)抵押合同范本 》 《 建設(shè)工程借款合同 》 《 建設(shè)銀行借款合同 》 發(fā)行債券 企業(yè)債券的種類和特點(diǎn)企業(yè)債券的種類和特點(diǎn) 企業(yè)債券的發(fā)行方式企業(yè)債券的發(fā)行方式 企業(yè)債券的發(fā)行價(jià)格企業(yè)債券的發(fā)行價(jià)格 房地產(chǎn)證劵市場(chǎng)216。 股票是向股份公司投資入股的憑證，它代表對(duì)企業(yè)的股權(quán)，可憑股標(biāo)分得利潤(rùn)。216。 房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在 1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開(kāi)發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是 “萬(wàn)國(guó)投資券 ”、 “伯樂(lè)投資券 ”以及 “富島投資券 ”，總計(jì) 1． 5億元，這三種投資券按 《 企業(yè)債券管理暫行條例 》 對(duì)具體項(xiàng)目發(fā)行，實(shí)際上是資產(chǎn)負(fù)債表外 (Offbalancesheet)的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。 債券持有人是企業(yè)債權(quán)人； 企業(yè)債券可以轉(zhuǎn)讓、抵押和繼承。 包括：個(gè)人投資者、機(jī)構(gòu)投資者。如農(nóng)業(yè)銀行寧波市信托投資公司于 1991年 1月 20日向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行的 “ 信托投資收益證券 ” ，總額達(dá) 1000萬(wàn)人民幣，期限為 10年。融資特點(diǎn) ：—— 可以在短期內(nèi)籌集到大量資金，能迅速實(shí)現(xiàn)融資目的；—— 可以提高資金使用效益；—— 可以降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資成本。 資 本，股本沒(méi)有固定的到期日，無(wú) 須償還 本金。缺點(diǎn) 資 成本 較 高。 資 數(shù)量限 額 。房地產(chǎn)保險(xiǎn)的種類 房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)的主要目的是保護(hù)放款機(jī)構(gòu)的利益。 ③ 216。216。房地產(chǎn)信托投資市場(chǎng)—— 信托：以資產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)為核心、以信托為基礎(chǔ)、以委托為方式的財(cái)產(chǎn)管理制度。 （１）資金成本低。 216。 216。 （４）符合政府鼓勵(lì)發(fā)展方向。216。—— 政府不放棄終極所有權(quán)；政府授權(quán)；政府支持及監(jiān)督下運(yùn)行?！狟OO ： 建設(shè) — 擁有 — 經(jīng)營(yíng)?！?成立項(xiàng)目公司，建立授權(quán)關(guān)系：成立項(xiàng)目公司，建立授權(quán)關(guān)系： 特許項(xiàng)目中標(biāo)者組建項(xiàng)目公司?！?項(xiàng)目轉(zhuǎn)移或移交：項(xiàng)目轉(zhuǎn)移或移交： 按照特許權(quán)協(xié)議規(guī)定移交項(xiàng)目?！?有政府的支持，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降低。或是為了提供某種公共物品和服務(wù)，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過(guò)簽署合同來(lái)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)更為有利的結(jié)果。BT模式是 BOT模式的一種變換形式，指一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作通過(guò)項(xiàng)目公司總承包，融資、建設(shè)驗(yàn)收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項(xiàng)目總投資加上合理回報(bào)的過(guò)程。Finance3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集規(guī)劃 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集規(guī)劃的基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集規(guī)劃的基本概念 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的成本分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的成本分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集規(guī)劃的基本概念概念：概念：—— 尋求適宜的籌資方案，選擇財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的資金籌集方案，以適應(yīng)預(yù)期的現(xiàn)金流量。財(cái)務(wù)杠桿與籌集成本分析 當(dāng)負(fù)債比例 r變化時(shí)，籌資成本的變化情況if i0：if i0：i = [ if + ( if i0 ) r ] ( 1T )i —— 企業(yè)自有資金利潤(rùn)率（稅后利潤(rùn) 247。216。 工程建設(shè)投資包括固定資產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本兩部分。216。而在核算上又將其費(fèi)用劃分為 6個(gè)成本項(xiàng)目，即土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。216。（三）經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金 　 　　自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額－營(yíng)業(yè)成本－自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)216。 　　利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＋營(yíng)業(yè)外收支凈額216。216。216。在工程投資方面，公司利用自有資金，投資興辦了包括深圳最大的制造業(yè) —— 深圳國(guó)材織造中心在內(nèi)的數(shù)家企業(yè)，年產(chǎn)值近 3000萬(wàn)元，產(chǎn)品 90％以上外銷。公司在股票上市前靠的是信譽(yù)贏得金融界的信任，股票上市后利用發(fā)行股票吸收社會(huì)資金。 Ziyang216。 目前非銀行借款占總借款的 60%左右。 房地產(chǎn)既是一個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，又是一個(gè)資金密集型行業(yè)，任何從事房地產(chǎn)的企業(yè)都需要其他產(chǎn)業(yè)來(lái)互補(bǔ)，以消除行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在順馳易主的第二天，順馳的買家 — 路勁基建董事局主席單偉豹就表示，順馳拖欠的土地費(fèi)用加上銀行貸款余額總數(shù)高達(dá) 46億元，真實(shí)的拖欠款很可能會(huì)大于該數(shù)據(jù)。該項(xiàng)目擬于 2022年 6月開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)分 3年開(kāi)發(fā)， 2022年 56月推出市場(chǎng)。根據(jù)上述資料，結(jié)合你對(duì)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，請(qǐng)構(gòu)思出該項(xiàng)目的主要買點(diǎn)，并說(shuō)明依據(jù)。 住房消費(fèi)金融的幾種具體形式—— 住房公積金貸款—— 個(gè)人住房組合貸款 —— 商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款—— 住房?jī)?chǔ)蓄貸款—— 存單抵押貸款 216。—— 中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 2022年 9月27日晚聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)房地產(chǎn)信貸政策重新做了調(diào)整，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套 (含）以上住房的，要求貸款首付比例不得低于 40%，同時(shí)商業(yè)用房和商住兩用房貸款最低首付比例分別為 50%和 45%，且商業(yè)用房貸款期限不能超過(guò) 10年，貸款利率至少提高一成。 216。住房公積金貸款 1住房公積金制度的建立：——1988 年 2月國(guó)務(wù)院發(fā)布 《 關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案 》 ，公積金儲(chǔ)蓄實(shí)行個(gè)人存儲(chǔ)、單位資助的原則?！?住房公積金的個(gè)人所有權(quán)是限制所有權(quán)?！?職工住房消費(fèi)提?。? 1）職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)的提取。住房公積金貸款 3住房公積金貸款的適用范圍 ：—— 購(gòu)買自住住房。 住房公積金的使用l 職工個(gè)人的使用：? 申請(qǐng)住房公積金貸款；l 管理中心的使用：? 發(fā)放住房公積金貸款；? 購(gòu)買國(guó)債。216。等額本息還款法216。 房款總額： 1000000 216。 首期付款： 202200216。 單價(jià) :10000元 /平方米 , 面積 :100平方米 , 按揭 :8成 ,20年216。800000216。216。240(月 )216。3月 ,(元 ),—— 如果職工購(gòu)房申請(qǐng)住房公積金貸款額度不能滿足需要，同時(shí)又不到所購(gòu)房?jī)r(jià)80%，可以再申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款，兩項(xiàng)貸款總額不超過(guò)所購(gòu)房?jī)r(jià)的 80%，這叫組合貸款。次級(jí)貸款是針對(duì)信用分?jǐn)?shù)低、收入證明缺失、負(fù)債較重的人群 ?！?房地產(chǎn)稅收的屬性： 1）是一種比較穩(wěn)定的稅收來(lái)源。 5）征收成本一般較高。 稅目：是課稅對(duì)象的具體項(xiàng)目或課稅對(duì)象的具體劃分，它規(guī)定了一個(gè)稅種的征稅范圍。包括：比例稅率、累進(jìn)稅率、定額稅率。216。 行為稅 是指以納稅人的某種行為為課稅對(duì)象而征收的一種稅?！?根據(jù)課稅對(duì)象的經(jīng)濟(jì)情況和稅額負(fù)擔(dān)能力的不同，在稅目、稅率和稅收減免等方面區(qū)別對(duì)待，做到合理負(fù)擔(dān)、公平稅負(fù)。房地產(chǎn)稅收對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的杠桿調(diào)節(jié)作用 —— 逆轉(zhuǎn)：納稅人通過(guò)壓低購(gòu)進(jìn)價(jià)格，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買者的方式。 2） 對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的交易行為征稅對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的交易行為征稅 ：多以流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅依據(jù)，采取比例稅率或累進(jìn)稅率進(jìn)行征收?！?特征： 1）多為地方稅收； 2）多以財(cái)產(chǎn)估定價(jià)值或核定租金為計(jì)稅依據(jù)。 3）定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅：針對(duì)占有房地產(chǎn)超過(guò)一定年限的產(chǎn)權(quán)者征收，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的重新評(píng)估，對(duì)其增值額征收。 3）對(duì)房地產(chǎn)投資增值課稅。 3）大多數(shù)國(guó)家都是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入額為計(jì)稅依據(jù)。美國(guó)、加拿大、英國(guó) 4)對(duì)土地、建筑物加可移動(dòng)財(cái)產(chǎn)一起征收財(cái)產(chǎn)稅。中國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估 我國(guó)的現(xiàn)行稅法體系1）按基本內(nèi)容和效力不同：—— 稅收基本法、稅收普通法稅收基本法、稅收普通法—— 稅收基本法：稅收制度的性質(zhì)、稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)、稅收立法與管理權(quán)限、納稅人的基本權(quán)利與義務(wù)、稅收征收范圍（稅種）等。主要包括：增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、關(guān)稅等稅法。主要包括：房產(chǎn)稅、印花稅等稅法。我國(guó)的現(xiàn)行稅收體系類 別 主 要 稅 種 名 稱1 流 轉(zhuǎn) 稅 主要在生 產(chǎn) 、流通或者服 務(wù)業(yè) 中增 值 稅、消 費(fèi) 稅、 營(yíng)業(yè) 稅2 資 源稅 主要是因開(kāi) 發(fā) 和利用自然 資 源差異而形成的 級(jí) 差收入資 源稅、城 鎮(zhèn) 土地使用稅3 所得稅 主要在國(guó)民收入形成之后 對(duì) 生 產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 者的利 潤(rùn) 和個(gè)人的 純 收入企 業(yè) 所得稅、個(gè)人所得稅、外商投 資 企 業(yè) 和外國(guó)企 業(yè) 所得稅4 特定目的稅 主要 為 了達(dá)到特定目的， 對(duì) 特定 對(duì) 象和特定行 為固定 資產(chǎn) 投 資 方向 調(diào)節(jié) 稅、筵席稅、城市 維護(hù) 建 設(shè) 稅、土地增 值 稅、耕地占用稅5 財(cái)產(chǎn) 和行 為 稅 主要 對(duì) 某些 財(cái)產(chǎn) 和行 為房 產(chǎn) 稅、城市房地 產(chǎn) 稅、 車 船使用稅、 車 船使用牌照稅、印花稅、屠宰稅、契稅6 農(nóng)業(yè) 稅 主要 對(duì)