房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與價(jià)值創(chuàng)造-wenkub
2023-05-28 00:31:37 本頁(yè)面
【正文】 外交通用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地、綠地。 開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇生地進(jìn)行拆遷改造，屬于房地產(chǎn)的 一級(jí)市場(chǎng) 。 ?開(kāi)發(fā)地段的選擇因素：城市規(guī)劃；自然環(huán)境和工程地質(zhì)；現(xiàn)有建設(shè)條件；地塊面積；投資經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。 ?一般沒(méi)有使用期限的限制。 轉(zhuǎn)讓： ?轉(zhuǎn)讓是指擁有土地使用權(quán)的用地者，通過(guò)合法方式將其使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 ?開(kāi)發(fā)商和估價(jià)師、開(kāi)發(fā)商之間的 估價(jià)差異 ：可承受價(jià)格與可接受價(jià)格的差異；不同開(kāi)發(fā)商的管理水平、社會(huì)資源的差異；對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的不同研判。開(kāi)發(fā)商對(duì)該項(xiàng)土地的各項(xiàng)成本、費(fèi)用以及建成后的收入情況估計(jì)如下：項(xiàng)目建成后對(duì)外出租，出租率 90%，每平方米建筑面積預(yù)計(jì)租金為 300元，年出租費(fèi)用為每年租金的 40%，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用至少為每平方米 1000元，該費(fèi)用第一年投入 40%，第二年投入 60%，貸款利率為 6%，不動(dòng)產(chǎn)的報(bào)酬率為 8%，取得土地使用權(quán)時(shí)買(mǎi)方發(fā)生的稅費(fèi)為地價(jià)的 3%，投資利潤(rùn)率為 15%，試以傳統(tǒng)方法確定開(kāi)發(fā)商獲取該土地時(shí)能承受的最高價(jià)格。 土地取得 解 總建筑面積 =占地面積容積率 =5000 5=25000(m2) 項(xiàng)目的樓層 =總建筑面積 /每層建筑面積 =25000/(5000 50%)=10(層 ) 住宅面積 =2500 (101)=22500(m2) 商業(yè)面積 =2500022500=2500(m2) 建成后的總價(jià)值=2500 4000/(1+12%)2+22500 50% 2200/(1+12%)2+22500 50% 2200/(1+12%)=797+1973+1964=4634(萬(wàn)元 ) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)用=800 (1+10%) 50% [1/(1+12%)+1/(1+12%)] 25000 =1967(萬(wàn)元 ) 銷售稅費(fèi) =4634 9%=417(萬(wàn)元 ) 總地價(jià) =46341967417200=2050(萬(wàn)元 ) 市場(chǎng)定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的作用： ?可以準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng) ?可以使開(kāi)發(fā)商合理地調(diào)整自己的產(chǎn)品以適合目標(biāo)市場(chǎng) ?可使產(chǎn)品更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的類型： ?按使用特征定位 運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口（奧林匹克花園） 高級(jí)度假村式住宅 ?按住宅檔次定位 新一代高級(jí)豪宅（錦城花園） 給你一個(gè)五星級(jí)的家（碧桂園） ?按環(huán)境特征定位 海之城（金海灣家園） 高爾夫球場(chǎng)中的極品公寓（湯臣高爾夫公寓） 市場(chǎng)定位 ?按文化品位定位 你準(zhǔn)備 SOHO了嗎（北京現(xiàn)代城） 大學(xué)城，成就孩子的未來(lái)（深圳桃源居） ?按風(fēng)格情調(diào)定位 廣州印尼巴厘島（廣州疊彩園） 海邊的歐洲風(fēng)情（香港藍(lán)灣半島） ?按個(gè)性特征定位 我輕松，我快樂(lè)（廣州芳草園） 活出優(yōu)越感（星海洲） 市場(chǎng)定位 ? 按智能化特征定位 領(lǐng)先型智能化小區(qū)（廣州保利花園） 全方位的智能化（北京紫玉山莊） ? 按情感特征定位 越是罕有，越是值得擁有（廣州新城海濱花園） 美好生活在等你（中信東泰花園） 念念不忘老城區(qū) 報(bào)批報(bào)建 報(bào)批報(bào)建圍繞“ 四證 ”展開(kāi)，即：選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。 報(bào)批報(bào)建 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ： ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證是由建設(shè)單位和個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)規(guī)劃和建
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