房地產(chǎn)開發(fā)流程與價(jià)值創(chuàng)造-文庫(kù)吧資料
2025-05-19 00:31本頁面
【正文】 。 ?資金使用計(jì)劃的編制 收入估算： ?租售方案；租售價(jià)格；租售收入；收款方式。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是在完成市場(chǎng)調(diào)查、擬建規(guī)模、銷售策劃、資源優(yōu)化、技術(shù)方案論證、環(huán)境保護(hù)、投資估算與資金籌措等可行性分析的基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目各方案投入與產(chǎn)出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算、估算，對(duì)擬建項(xiàng)目各方案進(jìn)行評(píng)價(jià)和選優(yōu)的過程。 ?沒有施工許可證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 報(bào)批報(bào)建 建設(shè)工程施工許可證 ： ?建設(shè)工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ： ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證是由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的，用于確認(rèn)建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 報(bào)批報(bào)建 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ： ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證是由建設(shè)單位和個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目的用地需要，確定建設(shè)用地位置、面積、界限的法定憑證。 ?國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目，特別是大、中型項(xiàng)目的宏觀管理，在可行性研究階段，主要是通過計(jì)劃管理和規(guī)劃管理來實(shí)現(xiàn)的。 土地取得 解 總建筑面積 =占地面積容積率 =5000 5=25000(m2) 項(xiàng)目的樓層 =總建筑面積 /每層建筑面積 =25000/(5000 50%)=10(層 ) 住宅面積 =2500 (101)=22500(m2) 商業(yè)面積 =2500022500=2500(m2) 建成后的總價(jià)值=2500 4000/(1+12%)2+22500 50% 2200/(1+12%)2+22500 50% 2200/(1+12%)=797+1973+1964=4634(萬元 ) 開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)用=800 (1+10%) 50% [1/(1+12%)+1/(1+12%)] 25000 =1967(萬元 ) 銷售稅費(fèi) =4634 9%=417(萬元 ) 總地價(jià) =46341967417200=2050(萬元 ) 市場(chǎng)定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的作用： ?可以準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng) ?可以使開發(fā)商合理地調(diào)整自己的產(chǎn)品以適合目標(biāo)市場(chǎng) ?可使產(chǎn)品更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的類型： ?按使用特征定位 運(yùn)動(dòng)就在家門口（奧林匹克花園） 高級(jí)度假村式住宅 ?按住宅檔次定位 新一代高級(jí)豪宅（錦城花園） 給你一個(gè)五星級(jí)的家（碧桂園） ?按環(huán)境特征定位 海之城（金海灣家園） 高爾夫球場(chǎng)中的極品公寓（湯臣高爾夫公寓） 市場(chǎng)定位 ?按文化品位定位 你準(zhǔn)備 SOHO了嗎（北京現(xiàn)代城） 大學(xué)城，成就孩子的未來（深圳桃源居） ?按風(fēng)格情調(diào)定位 廣州印尼巴厘島（廣州疊彩園） 海邊的歐洲風(fēng)情（香港藍(lán)灣半島） ?按個(gè)性特征定位 我輕松，我快樂（廣州芳草園） 活出優(yōu)越感（星海洲） 市場(chǎng)定位 ? 按智能化特征定位 領(lǐng)先型智能化小區(qū)（廣州保利花園） 全方位的智能化（北京紫玉山莊） ? 按情感特征定位 越是罕有，越是值得擁有（廣州新城海濱花園） 美好生活在等你（中信東泰花園） 念念不忘老城區(qū) 報(bào)批報(bào)建 報(bào)批報(bào)建圍繞“ 四證 ”展開，即：選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。開發(fā)商估
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