【正文】 年以后的高速發(fā)展，除了1998年底開始進行大規(guī)模的舊城改造引發(fā)的房屋拆遷增加，吸引了大量房地產(chǎn)投資外，另一個主要原因就是國家鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列政策。在以后漫長的歲月里，厚厚的石灰?guī)r層經(jīng)過長期的風(fēng)化、剝蝕和雨水溶蝕，形成了以桂林為中心，環(huán)陽朔、靈川、平樂、興安、全州、荔浦、恭城等縣。不久陸地又慢慢下沉，海水從欽州、廉州一帶進入廣西，淹沒了許多地方，桂林又重新陷入了海底。全市總?cè)丝?87萬人。15′至126176。預(yù)計項目建設(shè)總周期為34個月。同時，考慮到桂林城市的特殊性，部分酒店式公寓將提前考慮整體經(jīng)營，并理順各利益相關(guān)方的關(guān)系，以吸引更多的外地投資購房者。開發(fā)單位：廣西財富天地投資有限公司監(jiān)理單位：正在招標中設(shè)計單位：正在招標中施工單位：正在招標中銷售代理：南京XX房產(chǎn)經(jīng)紀工作室有限公司1．2項目的開發(fā)模式本項目由廣西財富天地投資有限公司獨資開發(fā)。整個項目由新建商業(yè)物業(yè)、高檔住宅、酒店式公寓和改造現(xiàn)有的七星大酒店組成。1．3項目總投資及項目建設(shè)總周期。1．4可行性研究的基本結(jié)論第二章 本項目環(huán)境分析2．1 桂林市概況及地質(zhì)條件2．1．1 桂林市概況桂林市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，地跨東經(jīng)109176。123′，扼處“湘桂走廊”的南端，是世界著名的風(fēng)景游覽城市和中國歷史文化名城，是廣西東北部地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、科技中心，旅游業(yè)是其國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。其中市區(qū)面積565平方公里，人口66萬人。經(jīng)過了漫長的歷史年代，在桂林一帶，也就逐漸沉積了許多由海水帶來的沉淀物，形成各種層狀的沉積巖，其中以石灰?guī)r較為突出。2．2 桂林市交通狀況分析2．3 桂林市宏觀經(jīng)濟分析2．4 桂林市城市規(guī)劃分析2．5 桂林市人口狀況分析2．5．1 人口規(guī)模1999年桂林市域總?cè)丝冢?79萬人，市域非農(nóng)業(yè)人口100萬人，城市化水平21%。從區(qū)域看，推動桂林市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施主要有：216。216。這一規(guī)定，提高了市場進入門檻，提高了土地供應(yīng)的透明度。桂林國際會展中心、桂林體育館都是轄區(qū)的標志性建筑。郵電資訊、供水供電、銀行海關(guān)、商檢、賓館、高級公寓、娛樂中心、醫(yī)學(xué)學(xué)校一應(yīng)俱全。目前全區(qū)擁有各類企業(yè)900多家，其中“三資”企業(yè)280多家，產(chǎn)值超5億元的企業(yè)1家，超億元的企業(yè)11家，超5000萬元企業(yè)20家。分為六個展廳，共2000個國際標準展位，各展廳內(nèi)無立柱，形成跨度50米至78米，凈高分別為9米、12米、15米及28米的大空間，地板承重3噸/平方米，水電空調(diào)設(shè)備齊全，出入口16個，貨運出入口高6米，寬5米，貨運車可直達展位。2．9 本項目地塊狀況分析2．10 環(huán)境分析小結(jié)第三章 桂林市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析3．1 桂林市旅游業(yè)現(xiàn)狀3．2 桂林市旅游業(yè)客源分析3．3 桂林市旅游業(yè)發(fā)展趨勢研究3．4 桂林市旅游業(yè)分析小結(jié)第四章 本項目的綜合定位4．1 本項目的SWOT分析4．1．1 優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢本項目處于漓江路與穿山路的交匯處，處于中心地段的十字路口，具有良好的地段優(yōu)勢，毗鄰桂林國際會展中心和桂林國際體育中心，與甲天下大型休閑購物中心遙相對應(yīng)，有盡600米的臨街路段，周邊配套成熟，有相當(dāng)?shù)拈_發(fā)潛力。桂林的城市環(huán)境很有吸引力，其非常適合居住，是個很適合生活或休閑的地方，在國內(nèi)外享有很高的聲譽和知名度。酒店旅游業(yè)本身是一種專業(yè)性強、資金密集度高、利潤高、風(fēng)險高的產(chǎn)業(yè)，必須擁有專業(yè)的經(jīng)營管理水平，整合外部眾多的社會資源，才能實現(xiàn)期望利潤水平。周邊小區(qū)對本項目外部景觀的影響由于周邊項目七星花園建筑層數(shù)過高，已經(jīng)影響到松山的視野，使小區(qū)的外部景觀受到一定的影響，對開發(fā)松山的別墅用地造成了難度。桂林的城市環(huán)境很有吸引力，其非常適合居住，是個很適合生活或休閑度假的地方，而桂林政府有政策規(guī)定，外地人在桂林每購買25平方米的商品房就獎勵一個入戶指標，外來人口特別是周邊縣市的人口將是桂林房地產(chǎn)的重要買家。在市中心開發(fā)像本項目一樣規(guī)模的樓盤幾乎沒有。從目前桂林房地產(chǎn)市場來看，外地置業(yè)者偏好小戶型，為本項目修建酒店式公寓提供了機會點。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)細分市場，同時也為本項目提供了機會點。建材價格的上漲隨著我國能源相對緊缺，尤其是電力能源的緊缺，拉動了建材價格的上漲，這給本項目的成本控制帶來了一定的威脅。該項目具有了良好的地理位置，但在自然環(huán)境上并不在漓江邊的熱點區(qū)域，所以我們認為能夠盡量保持原有的自然風(fēng)貌，特別是對山地、植被以及湖面的保護非常重要，將來這些自然景觀無疑是小區(qū)內(nèi)重要的景觀要素。對于一個企業(yè)來說，他所操作的項目的核心競爭力就是創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，是不是能夠采納新穎的設(shè)計方案、大膽的想象，不斷提高開發(fā)能力和產(chǎn)品品質(zhì)等問題是解決項目的關(guān)鍵，是項目本身能夠超越當(dāng)?shù)厥袌?，使企業(yè)成為行業(yè)領(lǐng)軍者的必要條件之一；是代理公司為開發(fā)商提供高效方案和實現(xiàn)高價的中心原則。重建后的酒店大堂與新的酒店大堂將聯(lián)為一體。使整個酒店軟硬件設(shè)施有一個整體的提升。而該項目將集中針對高檔旅游人群、休閑渡假以及商務(wù)會議人士，為他們集中提供良好的聚會及休閑的場所。酒店式公寓以小面積為主，主要考慮景觀因素。該項目周邊現(xiàn)有項目多為小高層電梯公寓和多層的住宅項目，均價在2600元/平方，電梯房略高于多層房。4．4 本項目的目標客戶定位荒島公司針對本項目所處的區(qū)域，通過對桂林市及全國各大城市高檔住宅、酒店式公寓、商鋪和酒店的客戶群研究，結(jié)合本項目自身特征，得到如下對本項目目標客戶群的定位分析。 中高檔商務(wù)人士商務(wù)部分客戶定位178。 投資者住宅部分178。 沿海發(fā)達地區(qū)置業(yè)者（主要來自上海、江浙、廣東等地）216。 高級住宅部分216。 外地的投資者（主要來自上海、江浙、廣東等地）4．5 本項目的價格定位結(jié)合本項目的建設(shè)成本第五章 本項目的規(guī)劃設(shè)計5．1 本項目的規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想5．2 本項目可行性方案策劃及優(yōu)化比選5．3 本項目的優(yōu)化方案規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)內(nèi)容第六章 本項目的建設(shè)進度及項目組織6．1 本項目的建設(shè)進度6．2 本項目的組織第七章 本項目投資、籌資及銷售計劃7．1 本項目投資費用估算本項目總建筑面積為170000平方米，占地面積為100000平方米。7．1．2 前期開發(fā)費用本項目的前期開發(fā)費用主要是由三通一平費用，工程勘測費、工程設(shè)計費、工程監(jiān)理費和質(zhì)量安全監(jiān)督費組成，合計為1471萬元。7．1．4 公建配套設(shè)施費公建配套設(shè)施費合計為2220萬元。7．1．6 開發(fā)期間費用開發(fā)期間費用由管理費用、銷售費用和財務(wù)費用這三部分組成，總共合計為3975萬元。項目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表序號項目名稱工程量單價（元/平米）金額（萬元）備注1土地成本　　20000 　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金100000 1700 17000 　征地安置補償費　　1000 　契稅　　2000 　2前期開發(fā)費　　1471 　三通一平費用100000 50 500 　工程勘測費　　424 建安總價的2%計提工程設(shè)計費　　424 建安總價的2%計提工程監(jiān)理費　　38 %計提質(zhì)量安全監(jiān)督費　　85 %計提3建安成本170000 　21190 　商業(yè)空間20000