【正文】 年以后的高速發(fā)展，除了1998年底開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造引發(fā)的房屋拆遷增加，吸引了大量房地產(chǎn)投資外，另一個(gè)主要原因就是國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列政策。在以后漫長(zhǎng)的歲月里，厚厚的石灰?guī)r層經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的風(fēng)化、剝蝕和雨水溶蝕，形成了以桂林為中心，環(huán)陽(yáng)朔、靈川、平樂(lè)、興安、全州、荔浦、恭城等縣。不久陸地又慢慢下沉，海水從欽州、廉州一帶進(jìn)入廣西，淹沒(méi)了許多地方，桂林又重新陷入了海底。全市總?cè)丝?87萬(wàn)人。15′至126176。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)總周期為34個(gè)月。同時(shí)，考慮到桂林城市的特殊性，部分酒店式公寓將提前考慮整體經(jīng)營(yíng)，并理順各利益相關(guān)方的關(guān)系，以吸引更多的外地投資購(gòu)房者。開(kāi)發(fā)單位：廣西財(cái)富天地投資有限公司監(jiān)理單位：正在招標(biāo)中設(shè)計(jì)單位：正在招標(biāo)中施工單位：正在招標(biāo)中銷(xiāo)售代理：南京XX房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作室有限公司1．2項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式本項(xiàng)目由廣西財(cái)富天地投資有限公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)。整個(gè)項(xiàng)目由新建商業(yè)物業(yè)、高檔住宅、酒店式公寓和改造現(xiàn)有的七星大酒店組成。1．3項(xiàng)目總投資及項(xiàng)目建設(shè)總周期。1．4可行性研究的基本結(jié)論第二章 本項(xiàng)目環(huán)境分析2．1 桂林市概況及地質(zhì)條件2．1．1 桂林市概況桂林市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，地跨東經(jīng)109176。123′，扼處“湘桂走廊”的南端，是世界著名的風(fēng)景游覽城市和中國(guó)歷史文化名城，是廣西東北部地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心，旅游業(yè)是其國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。其中市區(qū)面積565平方公里，人口66萬(wàn)人。經(jīng)過(guò)了漫長(zhǎng)的歷史年代，在桂林一帶，也就逐漸沉積了許多由海水帶來(lái)的沉淀物，形成各種層狀的沉積巖，其中以石灰?guī)r較為突出。2．2 桂林市交通狀況分析2．3 桂林市宏觀經(jīng)濟(jì)分析2．4 桂林市城市規(guī)劃分析2．5 桂林市人口狀況分析2．5．1 人口規(guī)模1999年桂林市域總?cè)丝冢?79萬(wàn)人，市域非農(nóng)業(yè)人口100萬(wàn)人，城市化水平21%。從區(qū)域看，推動(dòng)桂林市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施主要有：216。216。這一規(guī)定，提高了市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻，提高了土地供應(yīng)的透明度。桂林國(guó)際會(huì)展中心、桂林體育館都是轄區(qū)的標(biāo)志性建筑。郵電資訊、供水供電、銀行海關(guān)、商檢、賓館、高級(jí)公寓、娛樂(lè)中心、醫(yī)學(xué)學(xué)校一應(yīng)俱全。目前全區(qū)擁有各類(lèi)企業(yè)900多家，其中“三資”企業(yè)280多家，產(chǎn)值超5億元的企業(yè)1家，超億元的企業(yè)11家，超5000萬(wàn)元企業(yè)20家。分為六個(gè)展廳，共2000個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位，各展廳內(nèi)無(wú)立柱，形成跨度50米至78米，凈高分別為9米、12米、15米及28米的大空間，地板承重3噸/平方米，水電空調(diào)設(shè)備齊全，出入口16個(gè)，貨運(yùn)出入口高6米，寬5米，貨運(yùn)車(chē)可直達(dá)展位。2．9 本項(xiàng)目地塊狀況分析2．10 環(huán)境分析小結(jié)第三章 桂林市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析3．1 桂林市旅游業(yè)現(xiàn)狀3．2 桂林市旅游業(yè)客源分析3．3 桂林市旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究3．4 桂林市旅游業(yè)分析小結(jié)第四章 本項(xiàng)目的綜合定位4．1 本項(xiàng)目的SWOT分析4．1．1 優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目處于漓江路與穿山路的交匯處，處于中心地段的十字路口，具有良好的地段優(yōu)勢(shì)，毗鄰桂林國(guó)際會(huì)展中心和桂林國(guó)際體育中心，與甲天下大型休閑購(gòu)物中心遙相對(duì)應(yīng)，有盡600米的臨街路段，周邊配套成熟，有相當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)潛力。桂林的城市環(huán)境很有吸引力，其非常適合居住，是個(gè)很適合生活或休閑的地方，在國(guó)內(nèi)外享有很高的聲譽(yù)和知名度。酒店旅游業(yè)本身是一種專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、資金密集度高、利潤(rùn)高、風(fēng)險(xiǎn)高的產(chǎn)業(yè)，必須擁有專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，整合外部眾多的社會(huì)資源，才能實(shí)現(xiàn)期望利潤(rùn)水平。周邊小區(qū)對(duì)本項(xiàng)目外部景觀的影響由于周邊項(xiàng)目七星花園建筑層數(shù)過(guò)高，已經(jīng)影響到松山的視野，使小區(qū)的外部景觀受到一定的影響，對(duì)開(kāi)發(fā)松山的別墅用地造成了難度。桂林的城市環(huán)境很有吸引力，其非常適合居住，是個(gè)很適合生活或休閑度假的地方，而桂林政府有政策規(guī)定，外地人在桂林每購(gòu)買(mǎi)25平方米的商品房就獎(jiǎng)勵(lì)一個(gè)入戶(hù)指標(biāo)，外來(lái)人口特別是周邊縣市的人口將是桂林房地產(chǎn)的重要買(mǎi)家。在市中心開(kāi)發(fā)像本項(xiàng)目一樣規(guī)模的樓盤(pán)幾乎沒(méi)有。從目前桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，外地置業(yè)者偏好小戶(hù)型，為本項(xiàng)目修建酒店式公寓提供了機(jī)會(huì)點(diǎn)。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)細(xì)分市場(chǎng)，同時(shí)也為本項(xiàng)目提供了機(jī)會(huì)點(diǎn)。建材價(jià)格的上漲隨著我國(guó)能源相對(duì)緊缺，尤其是電力能源的緊缺，拉動(dòng)了建材價(jià)格的上漲，這給本項(xiàng)目的成本控制帶來(lái)了一定的威脅。該項(xiàng)目具有了良好的地理位置，但在自然環(huán)境上并不在漓江邊的熱點(diǎn)區(qū)域，所以我們認(rèn)為能夠盡量保持原有的自然風(fēng)貌，特別是對(duì)山地、植被以及湖面的保護(hù)非常重要，將來(lái)這些自然景觀無(wú)疑是小區(qū)內(nèi)重要的景觀要素。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他所操作的項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，是不是能夠采納新穎的設(shè)計(jì)方案、大膽的想象，不斷提高開(kāi)發(fā)能力和產(chǎn)品品質(zhì)等問(wèn)題是解決項(xiàng)目的關(guān)鍵，是項(xiàng)目本身能夠超越當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，使企業(yè)成為行業(yè)領(lǐng)軍者的必要條件之一；是代理公司為開(kāi)發(fā)商提供高效方案和實(shí)現(xiàn)高價(jià)的中心原則。重建后的酒店大堂與新的酒店大堂將聯(lián)為一體。使整個(gè)酒店軟硬件設(shè)施有一個(gè)整體的提升。而該項(xiàng)目將集中針對(duì)高檔旅游人群、休閑渡假以及商務(wù)會(huì)議人士，為他們集中提供良好的聚會(huì)及休閑的場(chǎng)所。酒店式公寓以小面積為主，主要考慮景觀因素。該項(xiàng)目周邊現(xiàn)有項(xiàng)目多為小高層電梯公寓和多層的住宅項(xiàng)目，均價(jià)在2600元/平方，電梯房略高于多層房。4．4 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)定位荒島公司針對(duì)本項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過(guò)對(duì)桂林市及全國(guó)各大城市高檔住宅、酒店式公寓、商鋪和酒店的客戶(hù)群研究，結(jié)合本項(xiàng)目自身特征，得到如下對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群的定位分析。 中高檔商務(wù)人士商務(wù)部分客戶(hù)定位178。 投資者住宅部分178。 沿海發(fā)達(dá)地區(qū)置業(yè)者（主要來(lái)自上海、江浙、廣東等地）216。 高級(jí)住宅部分216。 外地的投資者（主要來(lái)自上海、江浙、廣東等地）4．5 本項(xiàng)目的價(jià)格定位結(jié)合本項(xiàng)目的建設(shè)成本第五章 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)5．1 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想5．2 本項(xiàng)目可行性方案策劃及優(yōu)化比選5．3 本項(xiàng)目的優(yōu)化方案規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)內(nèi)容第六章 本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度及項(xiàng)目組織6．1 本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度6．2 本項(xiàng)目的組織第七章 本項(xiàng)目投資、籌資及銷(xiāo)售計(jì)劃7．1 本項(xiàng)目投資費(fèi)用估算本項(xiàng)目總建筑面積為170000平方米，占地面積為100000平方米。7．1．2 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用本項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要是由三通一平費(fèi)用，工程勘測(cè)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)組成，合計(jì)為1471萬(wàn)元。7．1．4 公建配套設(shè)施費(fèi)公建配套設(shè)施費(fèi)合計(jì)為2220萬(wàn)元。7．1．6 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用由管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用這三部分組成，總共合計(jì)為3975萬(wàn)元。項(xiàng)目各類(lèi)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)工程量單價(jià)（元/平米）金額（萬(wàn)元）備注1土地成本　　20000 　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金100000 1700 17000 　征地安置補(bǔ)償費(fèi)　　1000 　契稅　　2000 　2前期開(kāi)發(fā)費(fèi)　　1471 　三通一平費(fèi)用100000 50 500 　工程勘測(cè)費(fèi)　　424 建安總價(jià)的2%計(jì)提工程設(shè)計(jì)費(fèi)　　424 建安總價(jià)的2%計(jì)提工程監(jiān)理費(fèi)　　38 %計(jì)提質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)　　85 %計(jì)提3建安成本170000 　21190 　商業(yè)空間20000