【正文】 廣場，桂林國貿(mào)展覽中心和喜洋洋購物廣場等?？平虆^(qū)： 區(qū)內(nèi)科研實力雄厚，智力資源豐富。擁有14所大中專院校，8所部省屬科研院所，8處國家級和部級產(chǎn)品檢測中心，9個國際貿(mào)易展覽、科研交流、科技培訓中心。郵電資訊、供水供電、銀行海關(guān)、商檢、賓館、高級公寓、娛樂中心、醫(yī)學學校一應(yīng)俱全。高新區(qū) 。2002年，全區(qū)實現(xiàn)技工貿(mào)總收入840億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值86億元，各項主要經(jīng)濟指標基本實現(xiàn)了每三年翻兩番的快速發(fā)展速度。%，%。目前全區(qū)擁有各類企業(yè)900多家，其中“三資”企業(yè)280多家，產(chǎn)值超5億元的企業(yè)1家，超億元的企業(yè)11家，超5000萬元企業(yè)20家。經(jīng)認定的高新技術(shù)企業(yè)166家；累計實施高新技術(shù)項目682項，其中國家火炬計劃項目等國家級項目44項，自治區(qū)火炬計劃項目等自治區(qū)級項目118項。開發(fā)具有自主知識產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品342個，45%處于國際國內(nèi)領(lǐng)先水平。桂林國際會展中心桂林國際會展中心位于漓江路22號是一座現(xiàn)代化的展覽中心。，分為六個展廳，共2000個國際標準展位，各展廳內(nèi)無立柱，形成跨度50米至78米，凈高分別為9米、12米、15米及28米的大空間，地板承重3噸/平方米，水電空調(diào)設(shè)備齊全，出入口16個，貨運出入口高6米，寬5米，貨運車可直達展位。另外，還設(shè)有25000平方米的室外展場 ，可以適應(yīng)各種不同辦展需要，為展覽中心配套的還有9000平方米的商務(wù)樓，設(shè)有展團辦公室、會議室、洽談室、商務(wù)室、新聞、信息發(fā)布室，以及相應(yīng)的銀行、郵電、 通訊、倉儲、貨運、報關(guān)、旅游、餐飲、娛樂等系列服務(wù)設(shè)施及服務(wù)項目。 室外的甲天下廣場，總面積達10萬平方米，除可舉行大型慶典活動外，還設(shè)有可同時停放1000輛汽車的大型停車場。據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計，無論在場館規(guī)模、還是設(shè)施設(shè)備的檔次上，桂林國際會展中心都可進入全國會展場館前10名。2．9 本項目地塊狀況分析2．10 環(huán)境分析小結(jié)第三章 桂林市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析3．1 桂林市旅游業(yè)現(xiàn)狀3．2 桂林市旅游業(yè)客源分析3．3 桂林市旅游業(yè)發(fā)展趨勢研究3．4 桂林市旅游業(yè)分析小結(jié)第四章 本項目的綜合定位4．1 本項目的SWOT分析4．1．1 優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢本項目處于漓江路與穿山路的交匯處，處于中心地段的十字路口，具有良好的地段優(yōu)勢，毗鄰桂林國際會展中心和桂林國際體育中心，與甲天下大型休閑購物中心遙相對應(yīng)，有盡600米的臨街路段，周邊配套成熟，有相當?shù)拈_發(fā)潛力。交通優(yōu)勢本項目緊靠三里店廣場，三里店廣場作為連接漓江路、七星路和普陀路的樞紐，交通量巨大。同時，普陀路和七星路是桂林市環(huán)城快速交通干道的主要組成部分，漓江路又是城區(qū)主干道的主要組成部分，因此本項目所處的位置既可以快速通往桂林市城市外圍，又可以方便的到達主城區(qū)的任何位置，交通優(yōu)勢十分突出。世界級旅游名城優(yōu)勢桂林作為世界著名的旅游城市，具有良好的自然環(huán)境，每年都能吸引成千上萬的國內(nèi)游客來此觀光旅游。桂林的城市環(huán)境很有吸引力，其非常適合居住，是個很適合生活或休閑的地方，在國內(nèi)外享有很高的聲譽和知名度。地塊環(huán)境優(yōu)勢本項目所處地塊，自然生態(tài)環(huán)境保護良好，各種喬木生長繁榮茂盛，且地形從高到低，層次分明，對規(guī)劃片區(qū)的建筑的產(chǎn)生良好視覺效果。項目內(nèi)有近十幾畝的湖泊，對本項目的區(qū)內(nèi)景觀規(guī)劃和配套設(shè)施的建立有利，降低開發(fā)成本，而且地塊面積相對較大，容易精心規(guī)劃，制造出高水平的物業(yè)。4．1．2 劣勢開發(fā)模式復雜本項目所處地塊原為七星大酒店和松園渡假村，本項目的開發(fā)利用涉及了很大一部分酒店渡假村的改造。酒店旅游業(yè)本身是一種專業(yè)性強、資金密集度高、利潤高、風險高的產(chǎn)業(yè)，必須擁有專業(yè)的經(jīng)營管理水平，整合外部眾多的社會資源，才能實現(xiàn)期望利潤水平。因此，本項目開發(fā)模式復雜，為項目的具體運作造成一定的困難。拆遷安置難本項目涉及兩個酒店的職工宿舍區(qū)的拆遷，需要對他們進行安置，由于原有職工的收入有限，對于能否承受住為之安置房的房價不能確定。再加上新的城市拆遷安置補償辦法的實施，一定程度上提高了拆遷安置成本。周邊小區(qū)對本項目外部景觀的影響由于周邊項目七星花園建筑層數(shù)過高，已經(jīng)影響到松山的視野，使小區(qū)的外部景觀受到一定的影響，對開發(fā)松山的別墅用地造成了難度。桂林市商鋪租售情況疲軟通過對桂林市有關(guān)商鋪租售情況的了解，由于桂林本地居民消費能力相對有限，造成了桂林市房地產(chǎn)市場上商鋪的租售情況疲軟，除了處于正陽街和中山路核心地段的商鋪情況稍微理想一點外，其他區(qū)域商鋪情況不甚理想，幾乎沒有一家二樓商鋪經(jīng)營成功的。好多在售商鋪價格和鋪位分割遲遲不能出來，退鋪現(xiàn)象普遍存在，整個市場呈現(xiàn)供大于求的局面。4．1．3 機會點戶籍政策的放松桂林作為世界著名的旅游城市，具有良好的自然環(huán)境，每年都能吸引成千上萬的國內(nèi)游客來此觀光旅游。桂林的城市環(huán)境很有吸引力，其非常適合居住，是個很適合生活或休閑度假的地方，而桂林政府有政策規(guī)定，外地人在桂林每購買25平方米的商品房就獎勵一個入戶指標，外來人口特別是周邊縣市的人口將是桂林房地產(chǎn)的重要買家。房地產(chǎn)市場處于上升階段桂林房地產(chǎn)市場正處于上升階段，桂林城市化進程的加快與房地產(chǎn)市場發(fā)展的不斷深入，人民生活水平的不斷提高，桂林居民購房觀念的不斷轉(zhuǎn)變?yōu)轫椖刻峁C會。城市規(guī)劃根據(jù)桂林市“十五”規(guī)劃，市政府將重點向新城市新方向，嚴格控制舊城區(qū)商品房的開發(fā)。桂林作為世界級的旅游城市，其市區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地資源相當有限，且對政府城市建筑容積率有嚴格的控制。在市中心開發(fā)像本項目一樣規(guī)模的樓盤幾乎沒有。所以本項目的擁有在市區(qū)內(nèi)大面積土地開發(fā)的機會優(yōu)勢。周邊項目給本項目帶來的機會本項目臨國際會展中心和體育中心，政府在很大程度上會打旅游會展牌，擴大桂林市在國內(nèi)和國際上的知名度，吸引國內(nèi)外有關(guān)企業(yè)的投資，推動桂林全市經(jīng)濟的發(fā)展，因此對擴大本項目知名度有利，為本項目建造具有一定辦公職能的酒店式公寓提供了機會點。旅游名城效應(yīng)隨著人民生活水平的不斷提高，尤其是我國沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)經(jīng)濟高速發(fā)展，出現(xiàn)了一批先富起來的人們，他們在繁忙的工作之余，正努力尋找休閑放松的地方，交通的發(fā)達，距離已經(jīng)不再是鴻溝，無疑桂林的山水和桂林不算太高的房價對他們置業(yè)有一定的吸引力，有點投資和休閑兩不誤的感覺。從目前桂林房地產(chǎn)市場來看，外地置業(yè)者偏好小戶型，為本項目修建酒店式公寓提供了機會點。 住宅區(qū)體量小，區(qū)內(nèi)配套差由于各種綜合原因，桂林市區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)體量都相對較小，建筑密度大，區(qū)內(nèi)配套和景觀都相對較差。總的來說，桂林市房地產(chǎn)企業(yè)提供給桂林市民大多數(shù)是個狹義的居住空間。隨著人民生活水平的提高，人們不僅需要的是一個居住空間，而且是居住的環(huán)境和更多的附加值，比如小區(qū)景觀、小區(qū)物業(yè)、小區(qū)的人文環(huán)境等等。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)細分市場，同時也為本項目提供了機會點。4．1．4 威脅旅游業(yè)相對脆弱旅游業(yè)相對脆弱，疾病、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟的動蕩、政局不穩(wěn)等因素都能影響旅游業(yè)的業(yè)績，2003年的SARS對桂林市的旅游業(yè)可謂是一次不小的沖擊。相對遠離桂林的水本項目所處的位置相對遠離漓江，缺乏了桂林山水中最重要的要素之一的漓江的水。本區(qū)域競爭樓盤多本區(qū)域內(nèi)其它一些可比性項目對本項目的威脅，如七星花園、恒祥花園等，分流一部分的購房者。建材價格的上漲隨著我國能源相對緊缺，尤其是電力能源的緊缺，拉動了建材價格的上漲，這給本項目的成本控制帶來了一定的威脅。4．2 本項目核心競爭力的提煉我們認為桂林作為一個山水城市，越來越多的外地人愿意到這里投資居住，是因為桂林是世界上最適合人類居住的地方之一。山、水組成了桂林不可或缺的城市核心競爭力。自然而然山水也就成為了桂林住宅項目的核心競爭力之一。該項目具有了良好的地理位置，但在自然環(huán)