【正文】 6．安全檢查記錄 7．整改通知書 8．消防設(shè)備清單 9．消防演習(xí)報(bào)告 10．消防器材卡 11．消防設(shè)備檢查保養(yǎng)表 12．消防值班記錄 13．消防報(bào)警處理記錄 14．入伙通知書 15．住戶登記表 16．退租清單 17．保安值班記錄 18．保安哨位巡查記錄表 19. 警械警具配備登記表 20．出入證件辦理登記表 21．物品搬運(yùn)放行單 22．保安排班表 23．安防員月訓(xùn)練表 24．水池、水箱情況登記25．水泵運(yùn)行記錄26．機(jī)電設(shè)備月檢表27．變配電運(yùn)行記錄表28．發(fā)電機(jī)試機(jī)記錄29．抄表單30．空調(diào)運(yùn)行記錄31．電梯檢查表32．清潔工工作考評(píng)表33．消殺藥品投放記錄34．綠化工作記錄表35. 綠化工作考評(píng)表36. 裝修改進(jìn)申報(bào)表37. 裝修巡檢記錄38. 臨時(shí)施工證發(fā)放記錄39. 出入證件40. 公用設(shè)施登記表41. 公用設(shè)施完好率統(tǒng)計(jì)表42. 郵件發(fā)放登記表43. 停車場(chǎng)檢查登記表44. 停車場(chǎng)車輛出入登記表45. 維修單46. 維修記錄47. 設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)48. 工程項(xiàng)目審批表49. 工程驗(yàn)收結(jié)算表50. 大修項(xiàng)目計(jì)劃表51. 標(biāo)識(shí)登記清單52. 應(yīng)急情況處理記錄53. 社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃表54. 社區(qū)文化活動(dòng)記錄表xxxx. 管理費(fèi)交費(fèi)記錄56. 付款通知書57. 未交費(fèi)處理報(bào)告58. 物品需求計(jì)劃表59. 物品采購計(jì)劃表60. 物品入庫驗(yàn)收記錄61. 分供應(yīng)調(diào)查評(píng)價(jià)表62. 合格分供應(yīng)名單63. 分供應(yīng)年度評(píng)審表64. 分包項(xiàng)目質(zhì)量檢查記錄65. 庫房物品盤點(diǎn)清單66. 發(fā)料單67. 文件主清單68. 文件發(fā)放記錄69. 文件修改申請(qǐng)表70. 外來文件登記表71. 文件呈批傳閱表72. 傳真登記表73. 機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳74. 設(shè)備卡75. 計(jì)量設(shè)備檢驗(yàn)記錄76. 考評(píng)記錄77. 考評(píng)總結(jié)報(bào)告78. 內(nèi)部質(zhì)量審核計(jì)劃79. 內(nèi)部質(zhì)量審核檢查表80. 不合格報(bào)告81. 內(nèi)部質(zhì)量體系審核報(bào)告82. 住戶意見調(diào)查表83. 住戶意見分析處理表84. 住戶投訴登記表85. 住戶投訴處理表86. 管理評(píng)審計(jì)劃87. 管理評(píng)審報(bào)告88. 糾正和預(yù)防措施報(bào)告89. 年度培訓(xùn)計(jì)劃90. 培訓(xùn)檔案記錄第三章 管理服務(wù)內(nèi)容及管理方式第一節(jié) 物業(yè)管理綜合服務(wù)內(nèi)容一、物業(yè)共用部位的維護(hù)和管理。用藥正確、衛(wèi)生安全不污染環(huán)境，長勢(shì)優(yōu)良。均分無重?zé)o漏。園林綠化工作一覽表園林綠化工作一覽表工作項(xiàng)目整形造型施肥澆水除雜草補(bǔ)缺殺蟲保潔防風(fēng)作業(yè)頻度春、夏、秋季各一遍夏秋季一遍夏秋季早或晚一遍，冬春二天一遍。蟑螂即密度：室內(nèi)15平方米，室外樓道20米以下。無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵、清潔率95%以上。遵紀(jì)守法，模范執(zhí)法，學(xué)雷鋒做好事，清正廉潔。車輛無違停、車輛無掛、擦碰。健身、擒拿格斗、隊(duì)列訓(xùn)練、行走、跑步、敬禮。無破壞綠化帶、無踐踏草坪、無亂扔亂倒、無亂吐亂燒現(xiàn)象，無各類噪音擾民。巡查記錄清晰，巡查次數(shù)每天不少于4次。房屋外觀（1）房屋外觀完好、整潔、無私搭亂建、不妨礙市容和觀瞻；（2）室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一，美觀，無安全隱患；（3）外墻裝飾保持整潔無損；（4）不準(zhǔn)懸掛衣服或其它商業(yè)性標(biāo)語、標(biāo)牌等；（5）每23年清洗外墻一次；（6）公用內(nèi)墻、走廊、樓梯出現(xiàn)污漬后的粉飾處理。十六、住戶對(duì)物業(yè)管理滿意率90%通過精心服務(wù)、打造精品社區(qū)，落實(shí)上述各項(xiàng)承諾后，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意率達(dá)到或超過90%是很順理成章的。十三、責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率0建設(shè)消防機(jī)房日檢制度，消防箱月檢制度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，消防控制系統(tǒng)委托專業(yè)維保公司進(jìn)行維保，安防員、管理員、工程人員三級(jí)巡查，及時(shí)排除小區(qū)公共環(huán)境火災(zāi)隱患；加強(qiáng)對(duì)業(yè)主消防安全意識(shí)的宣傳，強(qiáng)化住戶的消防安全意識(shí)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的監(jiān)督管理，杜絕火災(zāi)責(zé)任事故的發(fā)生。九、化糞池、雨水井、污水井完好率97%在日常巡查的基礎(chǔ)上，每年做兩次管道疏通，特別是雨季檢查計(jì)劃，平時(shí)由負(fù)責(zé)區(qū)域的清潔工每周對(duì)地漏染物清潔一次，保證上述設(shè)施完好。我們建議在公共位置安放分類的垃圾桶，以實(shí)際行動(dòng)支持環(huán)保，引導(dǎo)業(yè)主的環(huán)保意識(shí)，進(jìn)一步使垃圾分類變成可能。五、管理費(fèi)收費(fèi)率96%物業(yè)服務(wù)中心按照有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，給住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并貫徹“互動(dòng)式物業(yè)管理”的管理理念，引導(dǎo)住戶自愿交費(fèi)，并通過有關(guān)銀行托收等技術(shù)手段，采取方便可行的繳費(fèi)手續(xù)，以保證收費(fèi)率的達(dá)標(biāo)。保修期內(nèi)，加強(qiáng)與地產(chǎn)的聯(lián)系溝通；保修期外，由我司負(fù)責(zé)與業(yè)委會(huì)溝通維修事宜，以保證房屋完好率達(dá)98%以上。公司有著較強(qiáng)的人力、物力、技術(shù)后盾，有在當(dāng)?shù)匾俗⒛康墓芾順I(yè)績。當(dāng)今社會(huì)是信息化社會(huì)，物業(yè)服務(wù)不能停在發(fā)通知、出公告的階段，我司在小區(qū)開通的信息平臺(tái)，推行“互動(dòng)式物業(yè)管理”收效很好。當(dāng)首問責(zé)任人接到投訴后，要認(rèn)真記錄并弄清楚投訴人的姓名、地址以及投訴事項(xiàng)，有何要求，并即時(shí)向服務(wù)中心負(fù)責(zé)人匯報(bào)，由服務(wù)中心負(fù)責(zé)人作決策，具體落實(shí)對(duì)投訴事項(xiàng)何時(shí)解決和怎樣解決；（3）以及時(shí)處理，提高時(shí)效為原則。適逢法定節(jié)日、中國傳統(tǒng)節(jié)日或西方節(jié)日時(shí)，結(jié)合節(jié)假日的放假時(shí)間和節(jié)假日特定的文化內(nèi)涵來開展活動(dòng)，比如：勞動(dòng)節(jié)，開展我愛勞動(dòng)征文或演講比賽；六一節(jié)前后，可組織小朋友進(jìn)行游園活動(dòng)或文藝表演動(dòng)；重陽節(jié)，開展尊敬老人的夕陽紅棋牌比賽；國慶節(jié)，進(jìn)行熱愛祖國、熱愛家園的攝影比賽；圣誕節(jié)，舉辦圣誕晚會(huì)，向老人和小孩子派發(fā)禮品活動(dòng)。在落實(shí)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，我司擬通過服務(wù)費(fèi)中出一點(diǎn)，公共資金中出一點(diǎn)，向周圍商家拉贊助來出一點(diǎn)，熱心公益事業(yè)的住戶自愿贊助一點(diǎn)的方式，多方位的籌集活動(dòng)資金。四、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；有效促使保潔人員認(rèn)真執(zhí)行公司規(guī)定的保潔流程與標(biāo)準(zhǔn)，保持小區(qū)公共環(huán)境整潔和層道的整潔，保證衛(wèi)生不留死角。如此以來，車輛的安全將得到大大的提升。小區(qū)現(xiàn)有監(jiān)控系統(tǒng)、門禁對(duì)講系統(tǒng)、紅外線，但難以滿足防范要求。之后我公司還將按xxxx行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定季度計(jì)劃、年度計(jì)劃上呈采購方審議。第二節(jié) 項(xiàng)目管理構(gòu)想及發(fā)展愿景一、監(jiān)控、水泵、消防等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)系統(tǒng)；小區(qū)的機(jī)房，猶如人的心臟，設(shè)施是否正常，直接影響業(yè)主生活，良好的維保能減少事故率、保持正常運(yùn)行、延長使用年限，而如果管理不善則會(huì)使設(shè)施壽命急劇減少，并會(huì)導(dǎo)致事故頻發(fā)，不僅影響業(yè)主生活，還會(huì)帶來額外高額的維修費(fèi)用，甚至影響人安全。宿舍區(qū)真正成為舒造、溫馨、認(rèn)人身心都放松的家園，讓業(yè)主盡享生活樂趣。 從現(xiàn)場(chǎng)考察看，小區(qū)配套機(jī)電設(shè)施、園林綠化及建筑物主體質(zhì)量較好，目前功能大體正常，主要問題在下水道疏通、屋面漏水上，雖然現(xiàn)在問題不是很大，但也影響到了業(yè)主生活、并且一定安全隱患，再這樣下去，問題就會(huì)接連出來。宿舍區(qū)位于xxxx市xxxx區(qū)人民南路四段xxxx號(hào)，小區(qū)位置環(huán)境優(yōu)美、交通便利。共計(jì)14幢、45個(gè)單元、616戶業(yè)主。如果繼續(xù)采用粗放式的管理可能對(duì)設(shè)施和物業(yè)帶來不可逆轉(zhuǎn)的創(chuàng)傷，給業(yè)主利益帶來重大損失，要引起重視并重點(diǎn)解決。xxxxxxxx物業(yè)服務(wù)有限公司有充分的競(jìng)爭意識(shí)和危機(jī)意識(shí)，在對(duì)先進(jìn)同行的學(xué)習(xí)和不斷自我改進(jìn)中，有著良好的服務(wù)意識(shí)，更有先人一步的服務(wù)技能。如我公司有幸中標(biāo)貴項(xiàng)目，將匯集公司技術(shù)精英，對(duì)小區(qū)設(shè)施進(jìn)行一次會(huì)診，制定出詳盡的設(shè)施恢復(fù)計(jì)劃和日常保養(yǎng)計(jì)劃，保持機(jī)房設(shè)施得到良好養(yǎng)護(hù)；對(duì)于消防系統(tǒng)等政府要求專項(xiàng)外包的設(shè)施、以及監(jiān)控、門禁、對(duì)講、紅外線對(duì)射等安防系統(tǒng)需專業(yè)維保的設(shè)備，我公司將委托當(dāng)?shù)鼐邆滟Y質(zhì)，信譽(yù)良好的維保公司實(shí)行專業(yè)維保，并按1SO9001質(zhì)理控制體系監(jiān)督上述單位的維保質(zhì)量，保證小區(qū)“心臟”功能正常。三、小區(qū)安全防范及保安隊(duì)伍的管理；小區(qū)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理服務(wù)中的重中之重。我司將對(duì)監(jiān)控鏡頭在維保過程中分批更換成像數(shù)高的鏡頭，各門禁閉門器進(jìn)行更新，對(duì)已發(fā)的卡進(jìn)行清理。刷卡處增加雨蓬，以免下雨時(shí)業(yè)主刷卡淋雨。其中，嚴(yán)格規(guī)定清潔工作在早上七點(diǎn)半前收完樓層垃圾，避免出現(xiàn)過多干擾業(yè)主情況；公共環(huán)境一小時(shí)保潔一次，停車位、小區(qū)主要道路視情況增加保潔次數(shù)；小區(qū)垃圾實(shí)行袋裝和分類，運(yùn)輸過程中加蓋；日常工作中遇業(yè)主應(yīng)主動(dòng)問候和禮讓；綠化保養(yǎng)方面，選擇優(yōu)秀的綠化公司對(duì)綠化進(jìn)行托管，對(duì)老化作物進(jìn)行及時(shí)更換，由我環(huán)境部負(fù)責(zé)進(jìn)行日常工作進(jìn)行監(jiān)管，保持小區(qū)內(nèi)綠化生機(jī)換發(fā)。在活動(dòng)方式和活動(dòng)內(nèi)容方面，我司從小區(qū)居民的實(shí)際訴求出發(fā)，選擇小區(qū)居民喜聞樂見的活動(dòng)項(xiàng)目和方式，做到節(jié)假日和平時(shí)相結(jié)合，有松有馳的開展活動(dòng)。六、投訴處理；針對(duì)目前業(yè)主反映對(duì)投訴處理慢，不及時(shí)問題。視投訴事項(xiàng)的大小，—8小時(shí)內(nèi)解決；投訴事項(xiàng)大的，涉及服務(wù)中心以外，需要多個(gè)政府部門或其他職能部門配合的，服務(wù)中心牽頭與有關(guān)部門聯(lián)系協(xié)商，及時(shí)向投訴者說明事情的進(jìn)展情況，爭取早日解決；（4）及時(shí)回訪。如停水停電通知、社區(qū)活、居家貼士、都可及時(shí)發(fā)到業(yè)主手機(jī)上。我們相信，也請(qǐng)采購方放心，在我們的努力下，該項(xiàng)目一年達(dá)到市優(yōu)示范或同等目標(biāo)是沒問題的。三、房屋零修及時(shí)率98%，急修及時(shí)率99%物業(yè)服務(wù)中心設(shè)有的工程人員，接到急修指示后8分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)，以保證一般維修不過夜，緊急情況8分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，2分鐘內(nèi)做出正確判斷。六、綠化完好率98%按照公司《綠化工工作手冊(cè)》的要求，開展環(huán)境綠化工作，通過“互動(dòng)式物業(yè)管理”方式的推行，規(guī)范居民行為，與住戶共同維護(hù)好小區(qū)的綠化環(huán)境。再就是發(fā)揮“互動(dòng)式物業(yè)管理”的優(yōu)勢(shì)，通過嚴(yán)格管理、社區(qū)文化和宣傳教育使全體住戶能自覺維護(hù)小區(qū)的清潔環(huán)境。十、消殺防四害每月兩次，履蓋率96%由市政專業(yè)消殺公司對(duì)小區(qū)公共區(qū)域每月兩次消殺，防治蚊蟲滋生，對(duì)地下井進(jìn)行噴霧消毒，殺滅蟑螂，定期投放老鼠藥，保障業(yè)主健康。十四、責(zé)任治安案件發(fā)生低于1%。十七、一年將小區(qū)各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到“市優(yōu)“或同等標(biāo)準(zhǔn)公司與業(yè)委會(huì)密切合作，建立良好內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，共同做好各項(xiàng)服務(wù)工作，我司有信心一年后將小區(qū)各項(xiàng)工作達(dá)到“市優(yōu)“小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備運(yùn)行（1）確保設(shè)備設(shè)施安全正常運(yùn)行；（2）設(shè)備按規(guī)定及時(shí)維護(hù)保養(yǎng)，出現(xiàn)故障及時(shí)修理。無因管理責(zé)任造成被盜、刑事、治安案件年發(fā)案率0%。及時(shí)采取措施，控制局面，迅速報(bào)告等候支援。三、道路、交通車輛管理標(biāo)準(zhǔn)車輛進(jìn)出實(shí)行驗(yàn)證、登記制度；車輛需按規(guī)定指定位置停放。保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、制止糾紛、疏導(dǎo)交通、及時(shí)報(bào)案。四、環(huán)境衛(wèi)生管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)為了維護(hù)區(qū)內(nèi)、樓內(nèi)的公共環(huán)境整潔衛(wèi)生，保潔員實(shí)行12小時(shí)清潔保潔工作。100%日產(chǎn)清、整潔，無味，無污染。五、園林、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)給業(yè)主打造一個(gè)綠色、生態(tài)、園林式的居住環(huán)境，盡心進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理、植物造型和修剪、植物的病蟲害防治、植物澆水施肥。二遍/月一遍/月一遍/季，發(fā)現(xiàn)蟲害連續(xù)多次至消滅為止。均勻適量，不損花木滲透地表5公分。保潔率95%以上風(fēng)前設(shè)立支柱疏剪枝葉，風(fēng)后清理斷枝，扶正苗木。共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、樓板、屋頂?shù)龋?、外墻面、大廳、梯間、通道等。四、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。八、安防管理，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、消防管理及應(yīng)急。十二、對(duì)業(yè)主和業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取、規(guī)勸、警告、批評(píng)、制止等措施。十六、公共關(guān)系和投訴處理工作。宿舍區(qū)物業(yè)服務(wù)中心架構(gòu)圖設(shè)置說明 （1）服務(wù)中心實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，這是一種垂直型的管理模式，其優(yōu)點(diǎn)是信息反饋快、高效、反應(yīng)迅速。B、工程部：房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修，水、電、電訊、消防自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)、可視監(jiān)控和對(duì)講系統(tǒng)等設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)維修，室內(nèi)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)等。否則，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散，沒有一定的控制，那么內(nèi)部管理必定是無效的。在整個(gè)過程中，經(jīng)理還要從檢查、評(píng)比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布置、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。在對(duì)內(nèi)部的管理中，服務(wù)中心有定期和不定期的各種會(huì)議，比如每周一次的服務(wù)中心各班組例會(huì)；服務(wù)中心會(huì)議內(nèi)容就是反映情況，溝通信息，協(xié)調(diào)關(guān)系、解決問題。因?yàn)楫?dāng)人們對(duì)他的工作有“不樂意”的情感時(shí)，情感就成為意識(shí)的阻力，從而產(chǎn)生消極性，降低人的活動(dòng)能力和工作效果。四、管理工作的控制方式（1）科學(xué)全面、嚴(yán)格的崗位責(zé)任制、各項(xiàng)規(guī)章管理制度。（5）另外本公司非常重視對(duì)外服務(wù)質(zhì)量的控制。工作方式有談心、座談、家訪等。獎(jiǎng)勵(lì)的形式有物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神激勵(lì)等。D、工資福利機(jī)制：重在考核，依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。六、工作流程xxxx省xxxx醫(yī)院在檔案建立方面，執(zhí)行收集、整理、分類、編號(hào)、登記、輸入電腦、入柜、利用和檢查；在檔案資料管理方面，服務(wù)中心本著安全、完整、保密、方便查閱的原則設(shè)立檔案、專柜保管。2．資料分類整理、分類收集后的所有信息，由檔案管理員負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)集中整理。（3）檔案分類組卷。（4）嚴(yán)格加強(qiáng)內(nèi)部文件資料的保密制度，需保密文件及區(qū)域必須加密，確保文件的安全。管理工作資料、記錄、服務(wù)中心文件、通知、歷次活動(dòng)記錄。原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。為工作方便可設(shè)置部