【正文】 防為首、人防結(jié)合，因?yàn)槿说奶匦院突顒?dòng)規(guī)律不如技術(shù)恒定，而技防多靠人為控制協(xié)調(diào)，所以在防控方面，技防是第一位。三、小區(qū)安全防范及保安隊(duì)伍的管理；小區(qū)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理服務(wù)中的重中之重。外墻23年清洗一次是有必要的，有利于建筑物美觀、有利于物業(yè)保值和升值，我公司入場(chǎng)后擬將清洗外墻計(jì)劃、維修維護(hù)其他公共設(shè)施計(jì)劃一并呈報(bào)采購(gòu)方。如我公司有幸中標(biāo)貴項(xiàng)目，將匯集公司技術(shù)精英，對(duì)小區(qū)設(shè)施進(jìn)行一次會(huì)診，制定出詳盡的設(shè)施恢復(fù)計(jì)劃和日常保養(yǎng)計(jì)劃，保持機(jī)房設(shè)施得到良好養(yǎng)護(hù)；對(duì)于消防系統(tǒng)等政府要求專項(xiàng)外包的設(shè)施、以及監(jiān)控、門禁、對(duì)講、紅外線對(duì)射等安防系統(tǒng)需專業(yè)維保的設(shè)備，我公司將委托當(dāng)?shù)鼐邆滟Y質(zhì)，信譽(yù)良好的維保公司實(shí)行專業(yè)維保，并按1SO9001質(zhì)理控制體系監(jiān)督上述單位的維保質(zhì)量，保證小區(qū)“心臟”功能正常。宿舍區(qū)的業(yè)主提供滿意的服務(wù)，能夠成為當(dāng)?shù)鼐C合性住宅小區(qū)低價(jià)高質(zhì)管理的典范。xxxxxxxx物業(yè)服務(wù)有限公司有充分的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和危機(jī)意識(shí)，在對(duì)先進(jìn)同行的學(xué)習(xí)和不斷自我改進(jìn)中，有著良好的服務(wù)意識(shí)，更有先人一步的服務(wù)技能。根據(jù)本小區(qū)業(yè)主素質(zhì)和需求及項(xiàng)目基礎(chǔ)情況，對(duì)于本項(xiàng)目的定位，就不能僅限于維持性質(zhì)服務(wù)，而是應(yīng)該嚴(yán)格按國(guó)家關(guān)于物業(yè)服務(wù)等級(jí)的要求，做好八項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)，進(jìn)而延伸至對(duì)建立與業(yè)主通暢的交流、滿足業(yè)主個(gè)性化需求、倡導(dǎo)人文關(guān)愛(ài)、優(yōu)化社區(qū)風(fēng)尚，使xxxx省xxxx醫(yī)院如果繼續(xù)采用粗放式的管理可能對(duì)設(shè)施和物業(yè)帶來(lái)不可逆轉(zhuǎn)的創(chuàng)傷，給業(yè)主利益帶來(lái)重大損失，要引起重視并重點(diǎn)解決。小區(qū)交付時(shí)間雖長(zhǎng)，原來(lái)存在的問(wèn)題都可逐步解決并維持在良性狀態(tài)，有利于我公司打造精品服務(wù)。共計(jì)14幢、45個(gè)單元、616戶業(yè)主。項(xiàng)目服務(wù)方案第一章 項(xiàng)目管理構(gòu)想及服務(wù)承諾第一節(jié) 小區(qū)概況及服務(wù)定位xxxx省xxxx醫(yī)院宿舍區(qū)位于xxxx市xxxx區(qū)人民南路四段xxxx號(hào)，小區(qū)位置環(huán)境優(yōu)美、交通便利。屬于多層房屋，水、電、燃?xì)饩捎靡粦粢槐?，設(shè)有公廁、垃圾收集點(diǎn)、自行車庫(kù)等公建配套設(shè)施。 從現(xiàn)場(chǎng)考察看，小區(qū)配套機(jī)電設(shè)施、園林綠化及建筑物主體質(zhì)量較好，目前功能大體正常，主要問(wèn)題在下水道疏通、屋面漏水上，雖然現(xiàn)在問(wèn)題不是很大，但也影響到了業(yè)主生活、并且一定安全隱患，再這樣下去，問(wèn)題就會(huì)接連出來(lái)。本項(xiàng)目業(yè)主整體素質(zhì)較高，對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求也較高，本小區(qū)保安、環(huán)境服務(wù)與業(yè)主需求存在較大落差。宿舍區(qū)真正成為舒造、溫馨、認(rèn)人身心都放松的家園，讓業(yè)主盡享生活樂(lè)趣。 有公司人力、物力、技術(shù)資源的支持相信能很快改善小區(qū)現(xiàn)行狀況，使各項(xiàng)工作進(jìn)入正常狀態(tài)，能為xxxx省xxxx醫(yī)院第二節(jié) 項(xiàng)目管理構(gòu)想及發(fā)展愿景一、監(jiān)控、水泵、消防等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)系統(tǒng)；小區(qū)的機(jī)房，猶如人的心臟，設(shè)施是否正常，直接影響業(yè)主生活，良好的維保能減少事故率、保持正常運(yùn)行、延長(zhǎng)使用年限，而如果管理不善則會(huì)使設(shè)施壽命急劇減少，并會(huì)導(dǎo)致事故頻發(fā)，不僅影響業(yè)主生活，還會(huì)帶來(lái)額外高額的維修費(fèi)用，甚至影響人安全。二、小區(qū)公共設(shè)施的翻新、維護(hù)；小區(qū)內(nèi)視覺(jué)標(biāo)識(shí)、休閑座椅、管道外表、樓道護(hù)欄、少量破損路面均需要翻新維護(hù)。之后我公司還將按xxxx行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定季度計(jì)劃、年度計(jì)劃上呈采購(gòu)方審議。經(jīng)我方了解，貴區(qū)財(cái)物侵害案時(shí)有發(fā)生，包括入室盜竊、車輛丟失、車輛受損等。小區(qū)現(xiàn)有監(jiān)控系統(tǒng)、門禁對(duì)講系統(tǒng)、紅外線，但難以滿足防范要求。所有出入口均安裝門禁和監(jiān)控，設(shè)行人標(biāo)識(shí)線提醒過(guò)往車輛注意安全，所有出入口均設(shè)限速標(biāo)識(shí)和減速帶。如此以來(lái)，車輛的安全將得到大大的提升。小區(qū)保安按三班設(shè)制，上班八小時(shí)，報(bào)酬實(shí)行基本工資按+福利。四、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；有效促使保潔人員認(rèn)真執(zhí)行公司規(guī)定的保潔流程與標(biāo)準(zhǔn)，保持小區(qū)公共環(huán)境整潔和層道的整潔，保證衛(wèi)生不留死角。入場(chǎng)后，經(jīng)過(guò)我們對(duì)小區(qū)的進(jìn)一步了解我們還將根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)定出更個(gè)性化的服務(wù)，更好地達(dá)到服務(wù)效果。在落實(shí)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，我司擬通過(guò)服務(wù)費(fèi)中出一點(diǎn)，公共資金中出一點(diǎn)，向周圍商家拉贊助來(lái)出一點(diǎn)，熱心公益事業(yè)的住戶自愿贊助一點(diǎn)的方式，多方位的籌集活動(dòng)資金。平時(shí)可開辦文化知識(shí)講座或?qū)W習(xí)班，傳授文化知識(shí)和家政技能，以知識(shí)提高小區(qū)居民的日常生活品味。適逢法定節(jié)日、中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日或西方節(jié)日時(shí)，結(jié)合節(jié)假日的放假時(shí)間和節(jié)假日特定的文化內(nèi)涵來(lái)開展活動(dòng)，比如：勞動(dòng)節(jié)，開展我愛(ài)勞動(dòng)征文或演講比賽；六一節(jié)前后，可組織小朋友進(jìn)行游園活動(dòng)或文藝表演動(dòng)；重陽(yáng)節(jié)，開展尊敬老人的夕陽(yáng)紅棋牌比賽；國(guó)慶節(jié)，進(jìn)行熱愛(ài)祖國(guó)、熱愛(ài)家園的攝影比賽；圣誕節(jié)，舉辦圣誕晚會(huì)，向老人和小孩子派發(fā)禮品活動(dòng)。我司的解決方案為：（1）設(shè)立24小時(shí)投訴電話，方便業(yè)主投訴；（2）建立并落實(shí)首問(wèn)責(zé)任制。當(dāng)首問(wèn)責(zé)任人接到投訴后，要認(rèn)真記錄并弄清楚投訴人的姓名、地址以及投訴事項(xiàng)，有何要求，并即時(shí)向服務(wù)中心負(fù)責(zé)人匯報(bào)，由服務(wù)中心負(fù)責(zé)人作決策，具體落實(shí)對(duì)投訴事項(xiàng)何時(shí)解決和怎樣解決；（3）以及時(shí)處理，提高時(shí)效為原則。了解業(yè)主對(duì)投訴處理的滿意度，以利于服務(wù)中心改進(jìn)工作，杜絕類似事件的再發(fā)生。當(dāng)今社會(huì)是信息化社會(huì)，物業(yè)服務(wù)不能停在發(fā)通知、出公告的階段，我司在小區(qū)開通的信息平臺(tái)，推行“互動(dòng)式物業(yè)管理”收效很好。同時(shí)互動(dòng)平臺(tái)可以為每個(gè)業(yè)主設(shè)一個(gè)帳號(hào)，可以在網(wǎng)上或手機(jī)上網(wǎng)直接反映問(wèn)題、報(bào)修投訴，與物管互動(dòng)交流等，有利物業(yè)服務(wù)工作開展，有利加深與業(yè)主溝通、消除誤解，有利提高業(yè)主與物管服務(wù)效率。公司有著較強(qiáng)的人力、物力、技術(shù)后盾，有在當(dāng)?shù)匾俗⒛康墓芾順I(yè)績(jī)。第三節(jié) 服務(wù)指標(biāo)承諾及實(shí)施措施一、時(shí)間承諾服務(wù)中心將通過(guò)對(duì)員工的有效培訓(xùn)和教育，并嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度，發(fā)揚(yáng)“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的精神，并鄭重承諾：在接到住戶治安方面的求助或報(bào)警信號(hào)后，無(wú)論在小區(qū)內(nèi)的任何一點(diǎn)，我們的安防人員都保證于5分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)；在接到住戶有關(guān)維修求助或要求后，緊急情況維修人員8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，一般情況有關(guān)人員30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。保修期內(nèi)，加強(qiáng)與地產(chǎn)的聯(lián)系溝通；保修期外，由我司負(fù)責(zé)與業(yè)委會(huì)溝通維修事宜，以保證房屋完好率達(dá)98%以上。以住戶利益第一為原則，保證維修及時(shí)率達(dá)標(biāo)。五、管理費(fèi)收費(fèi)率96%物業(yè)服務(wù)中心按照有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，給住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并貫徹“互動(dòng)式物業(yè)管理”的管理理念，引導(dǎo)住戶自愿交費(fèi)，并通過(guò)有關(guān)銀行托收等技術(shù)手段，采取方便可行的繳費(fèi)手續(xù)，以保證收費(fèi)率的達(dá)標(biāo)。在確保綠化完好率98%的基礎(chǔ)上，提倡住戶搞好屋頂綠化，陽(yáng)臺(tái)綠化。我們建議在公共位置安放分類的垃圾桶，以實(shí)際行動(dòng)支持環(huán)保，引導(dǎo)業(yè)主的環(huán)保意識(shí)，進(jìn)一步使垃圾分類變成可能。八、道路完好率96%完善小區(qū)環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)和交通標(biāo)識(shí)，確保道路暢通，停車有序。九、化糞池、雨水井、污水井完好率97%在日常巡查的基礎(chǔ)上，每年做兩次管道疏通，特別是雨季檢查計(jì)劃，平時(shí)由負(fù)責(zé)區(qū)域的清潔工每周對(duì)地漏染物清潔一次，保證上述設(shè)施完好。十一、花園路燈完好率98%工程部和安防員將于每晚巡視，檢查路燈一次，當(dāng)班安防員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即通知值班人員處理。十三、責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率0建設(shè)消防機(jī)房日檢制度，消防箱月檢制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，消防控制系統(tǒng)委托專業(yè)維保公司進(jìn)行維保，安防員、管理員、工程人員三級(jí)巡查，及時(shí)排除小區(qū)公共環(huán)境火災(zāi)隱患；加強(qiáng)對(duì)業(yè)主消防安全意識(shí)的宣傳，強(qiáng)化住戶的消防安全意識(shí)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的監(jiān)督管理，杜絕火災(zāi)責(zé)任事故的發(fā)生。加強(qiáng)安防員的管理、穩(wěn)定隊(duì)伍、完善技能培訓(xùn)、落實(shí)崗位考核，以加強(qiáng)員工素質(zhì)和責(zé)任心，對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)做好維保；向業(yè)主宣傳防范意識(shí)，配合我們工作。十六、住戶對(duì)物業(yè)管理滿意率90%通過(guò)精心服務(wù)、打造精品社區(qū)，落實(shí)上述各項(xiàng)承諾后，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意率達(dá)到或超過(guò)90%是很順理成章的。第二章 工作規(guī)范及日常管理制度一、房屋共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和管理標(biāo)準(zhǔn)共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。房屋外觀（1）房屋外觀完好、整潔、無(wú)私搭亂建、不妨礙市容和觀瞻；（2）室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一，美觀，無(wú)安全隱患；（3）外墻裝飾保持整潔無(wú)損；（4）不準(zhǔn)懸掛衣服或其它商業(yè)性標(biāo)語(yǔ)、標(biāo)牌等；（5）每23年清洗外墻一次；（6）公用內(nèi)墻、走廊、樓梯出現(xiàn)污漬后的粉飾處理。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理（1）對(duì)公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，制訂月、季、半年、年保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真執(zhí)行，做好相關(guān)記錄；（2）房屋本體共用設(shè)施設(shè)備整潔，公用樓梯、天臺(tái)、通道、大廳無(wú)堆放雜物及違章占用等；（3）小區(qū)道路、地下停車場(chǎng)平坦整潔，排水暢通無(wú)積水，公共配套設(shè)施及公共場(chǎng)所（地）完好無(wú)損；（4）維修工程質(zhì)量做到合格并定期回訪；（5）確?；S池完好無(wú)堵塞發(fā)生；雨水井、污水井、排水溝、渠保持暢通；二、公共秩序維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安和公共秩序；全天24小時(shí)封閉式管理，確保小區(qū)處于受控狀態(tài)；實(shí)行24小時(shí)巡邏、巡視管區(qū)內(nèi)的人員、車輛活動(dòng)情況，維護(hù)管區(qū)內(nèi)秩序，并不定時(shí)對(duì)樓宇進(jìn)行巡視以防止事故發(fā)生；在實(shí)行24小時(shí)值班的同時(shí)，每班不定時(shí)地巡查車況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題做好記錄、及時(shí)處理，每班對(duì)車輛停放點(diǎn)做好防火、防盜設(shè)施檢查巡視；消防、安全監(jiān)控中心24小時(shí)監(jiān)控值班；加強(qiáng)管理，力爭(zhēng)無(wú)散發(fā)廣告、推銷新產(chǎn)品和無(wú)身份證明等人員進(jìn)入小區(qū)；禁止在小區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹；在本小區(qū)居住的訪客和外請(qǐng)服務(wù)人員等出入小區(qū)一律憑證件并登記；安全秩序維護(hù)管理一覽表安全秩序維護(hù)管理一覽表工作內(nèi)容定崗檢查流動(dòng)巡查學(xué)習(xí)訓(xùn)練家居安全刑事違法案件裝修監(jiān)督車輛停放保管環(huán) 境保 護(hù)突 發(fā)事 件理 論實(shí) 操工作頻率24小時(shí)24小時(shí)3分鐘內(nèi)保安到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)每周二次每次二小時(shí)。巡查記錄清晰，巡查次數(shù)每天不少于4次。違章率5‰以下。無(wú)破壞綠化帶、無(wú)踐踏草坪、無(wú)亂扔亂倒、無(wú)亂吐亂燒現(xiàn)象，無(wú)各類噪音擾民。各項(xiàng)法律常識(shí)、政策條例。健身、擒拿格斗、隊(duì)列訓(xùn)練、行走、跑步、敬禮。非常時(shí)期以管理人員指揮為準(zhǔn)，禁止鳴笛；進(jìn)入小區(qū)的車輛需遵守車輛管理制度，否則管理人員有權(quán)拒絕任何來(lái)訪車輛進(jìn)入小區(qū)；禁止在指定停車場(chǎng)以外的任何道路或其他公共場(chǎng)所停放車輛，否則，由此造成的一切后果由車主自負(fù)；為保證小區(qū)道路的干凈整潔，影響衛(wèi)生之車輛必須在小區(qū)以外沖洗干凈后方可進(jìn)入；任何車輛如觸犯《業(yè)主公約》或損壞小區(qū)物業(yè)，令其做出賠償，嚴(yán)重時(shí)可交公安部門處理；禁止載有有毒、有害物品的車輛進(jìn)入小區(qū)；禁止在公共道路上滑冰、滑板，禁止機(jī)動(dòng)車輛及腳踏車在行人路上行駛；禁止在公共場(chǎng)所洗車和維修車輛；交通管理工作一覽表交通管理工作一覽表工作內(nèi)容定崗檢查交通疏導(dǎo)跟蹤巡查事故處理法規(guī)學(xué)習(xí)技能訓(xùn)練思想教育作業(yè)頻度24小時(shí)24小時(shí)4次/天一遍/小時(shí)二次/周二次/周質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)車輛進(jìn)出發(fā)牌，登記率100%；禮貌服務(wù)，先敬禮后收費(fèi)；儀表整潔，標(biāo)志齊全。車輛無(wú)違停、車輛無(wú)掛、擦碰。熟悉交通法規(guī)，掌握處理事故一般知識(shí)。遵紀(jì)守法，模范執(zhí)法，學(xué)雷鋒做好事，清正廉潔。樓內(nèi)垃圾桶、區(qū)內(nèi)果皮箱內(nèi)垃圾每天清倒2次，做到垃圾日產(chǎn)日清；小區(qū)地面標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)雜物、垃圾、果皮、紙屑；自行車庫(kù)地面、停車位的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)雜物、垃圾、積水；路燈、招牌清潔標(biāo)準(zhǔn)：每半月清洗一次，目視燈罩無(wú)明顯積塵，燈罩內(nèi)無(wú)蟲尸；每周擦抹各種招牌一次，目視牌面清潔清晰，無(wú)明顯污跡；樓層通道內(nèi)墻面、走廊、樓梯的粉飾要求：每年粉飾一次，每半月檢查一次，無(wú)明顯污跡；消防樓梯臺(tái)階及扶手的要求：目視臺(tái)階及扶手干凈，無(wú)明顯污跡；強(qiáng)、弱電井及管道井中的清潔要求：目視無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)雜物、無(wú)明顯污跡；公共設(shè)備設(shè)施（通道玻璃窗、消防栓、燈罩）清潔要求：普通玻璃面目視無(wú)灰塵，樓內(nèi)設(shè)備、設(shè)施無(wú)明顯污跡；定期消殺“四害”；環(huán)境衛(wèi)生工作一覽表環(huán)境衛(wèi)生工作一覽表工作項(xiàng)目地面清掃保潔樓梯道電梯內(nèi)外垃圾清運(yùn)消殺滅鼠、滅蟑螂作業(yè)頻度二遍/天12小時(shí)/天掃二遍/天洗一遍/月二遍/天，垃圾池洗一遍/天二遍/周二遍/月，向住戶發(fā)藥二遍/年質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地面無(wú)雜物垃圾，道路無(wú)泥沙，無(wú)雜草，無(wú)積水，停車場(chǎng)樓梯口無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)清潔率80%以上。無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)亂張貼、無(wú)亂堆放、扶手無(wú)塵、清潔率95%以上。無(wú)蠅少蚊少蟲。蟑螂即密度：室內(nèi)15平方米，室外樓道20米以下。喬灌木造型力求自然、優(yōu)美、構(gòu)思新穎，草坪修剪高度保持在4—6厘米，保持小區(qū)內(nèi)四季常青常綠。園林綠化工作一覽表園林綠化工作一覽表工作項(xiàng)目整形造型施肥澆水除雜草補(bǔ)缺殺蟲保潔防風(fēng)作業(yè)頻度春、夏、秋季各一遍夏秋季一遍夏秋季早或晚一遍，冬春二天一遍。12小時(shí)/天臺(tái)風(fēng)季節(jié)前和臺(tái)風(fēng)過(guò)后。均分無(wú)重?zé)o漏?；緹o(wú)雜草，純度95%以上。用藥正確、衛(wèi)生安全不污染環(huán)境，長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良。六、維修服務(wù)管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行24小時(shí)接受報(bào)修，急修24小時(shí)上門服務(wù)。 七、公司規(guī)章制度一覽表（制度過(guò)多，不一一詳例內(nèi)容）A、管理制度類：（一）公眾制度（業(yè)委會(huì)提供）（業(yè)委會(huì)提供）7．治安管理規(guī)定8．出入證管理規(guī)定9．人員物品進(jìn)出管理規(guī)定10．停車場(chǎng)管理規(guī)定11．限制養(yǎng)犬規(guī)定12．清潔衛(wèi)生公約13. 垃圾分類收集處理實(shí)施辦法14．小區(qū)綠化管理規(guī)定15．商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定（二）內(nèi)部管理崗位職責(zé)1．服務(wù)中心主任崗位職責(zé)2．服務(wù)中心副主任崗位職責(zé)3．監(jiān)控中心主管崗位職責(zé)4．調(diào)度員崗位職責(zé)5．小區(qū)事務(wù)部主管崗位職責(zé)6．會(huì)計(jì)崗位職責(zé)7．出納崗位職責(zé)8．管理員崗位職責(zé)9．社區(qū)文化服務(wù)崗位職責(zé) 10．門童崗位職責(zé) 11．水電維修工崗位職責(zé)12．房屋維修工崗位職責(zé)13．保潔員崗位職責(zé)14．綠化工崗位職責(zé) 15．安保