【正文】 在2008年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國次貸危機帶來的金融風暴不僅僅給中國資本市場及房地產(chǎn)市場帶來心理層面的沖擊。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪“洗牌”，房價面臨進一步回調(diào)。在這種情形之下，中央并未放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。其次，受出口增長回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。%后，%。因此，次貸危機所帶來的金融動蕩并不局限于美國本土，各國股市、債市、匯市及各類相關衍生品市場等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動，形成席卷全球的金融風暴。2008年3月。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實際情況，廉租住房項目應采取配套建設與集中建設相結(jié)合的辦法進行，盡可能安排在近期重點發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的政策。深圳房屋銷售價格同比增速從2009年6月份出現(xiàn)下降，%，二手住房下降幅度更大，8月份，%。這種投資減緩的狀況必將會影響到以后年度房地產(chǎn)市場供應量。需求量的下降必然帶來預付款、訂金數(shù)量與個人按揭貸款的減少。房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。2008年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。 20082009年房地產(chǎn)市場運行特點：A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個人按揭貸款已出現(xiàn)負增長從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在2007年第四季度達到一個頂峰，2009年較2007年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。2010年，在世界經(jīng)濟陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟將步入典型通貨緊縮，物價水平負增長將成為2010年中國經(jīng)濟的顯著特征。%，%。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響，%左右。雖然中國受到了金融危機的影響，但經(jīng)濟水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。在國民經(jīng)濟實現(xiàn)較快增長的同時，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。初步核算，2009年GDP比上年增長9%。世界經(jīng)濟需要在深層次上進行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時，找到實現(xiàn)新一輪經(jīng)濟發(fā)展的增長點。 可行性研究的編制依據(jù)（1）《XX縣規(guī)劃和城市管理局建設用地規(guī)劃設計要點》及紅線圖（2）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 （GB 50180—93）（3）《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2004年版）》（4）《《江蘇省住宅設計標準》 （DGJ/J 26—2006）（5）《XX國際修建性詳細規(guī)劃設計》（）（6）其它的國家有關現(xiàn)行設計規(guī)范及標準二、市場分析 宏觀經(jīng)濟形勢分析 國際方面受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經(jīng)濟發(fā)展進入低迷時期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機，然而信任和信貸危機并未就此結(jié)束。u 本項目另一關鍵的部分是建設投資。開拓新的商業(yè)以及投資機會，繁榮XX經(jīng)濟，為XX城南片區(qū)帶來新的發(fā)展空間。某置業(yè)有限公司是獨立的經(jīng)濟實體，作為本項目的法人單位，具有獨立承擔法律責任的能力。 建設單位概況建設單位：某置業(yè)有限公司公司隸屬于某集團有限公司，注冊資金3000萬元人民幣，為有限責任公司，主要從事房地產(chǎn)項目開發(fā)。靜謐、怡性自然的生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當中，是第一國際品位的高檔社區(qū)。 SWOT分析 項目的優(yōu)勢 項目的劣勢 項目的市場機會 項目面臨的威脅 項目的市場定位三、項目建設條件 項目建設的用地條件 項目建設的自然條件 市政配套條件四、項目規(guī)劃設計方案 設計指導思想及設計特點 總平面設計 建筑設計及結(jié)構(gòu)設計 經(jīng)濟技術指標五、項目的實施進度六、項目的銷售方案策劃 分期廣告策略 企業(yè)直接推銷 委托代理推銷 網(wǎng)絡營銷 房地產(chǎn)超市營銷 項目營銷活動建議： 銷售期營銷計劃 營銷方案媒體的選擇與分析 電視媒體 戶外媒體 其它媒體 銷售價格的市場定位七、項目總投資估算 估算依據(jù)和原則 總投資估算 總投資資金來源八、項目財務評價 贏利能力分析 不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 經(jīng)濟效益綜合測估九、項目綜合評價及結(jié)論 2 一、項目總論 建設項目總論 項目名稱：“XX國際” 項目坐落位置：本案XX國際高尚住宅區(qū)位于XX城南，地塊東起錦繡路，西至黃海路和XX實驗小學用地東界，南齊六排河路，北至桃園路。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套相對成熟。（含公共設施建筑:），日照間距合理優(yōu)化。公司現(xiàn)有人員32人，其中有中高級職稱人員21人，在房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、項目策劃、工程管理和營銷方面有豐富的經(jīng)驗和較高的水平。該公司董事長劉永輝為企業(yè)負責人，對該項目的策劃、資金籌措、建設實施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務償還等實行全過程負責，該公司為本項目的建設和運營成立了專門班子，其組成人員素質(zhì)、內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，滿足項目管理和技術上的要求，符合對建設項目法人責任制的要求。 可行性研究結(jié)論及建議u 本項目最為關鍵的部分是各計算期即各季度的銷售收入能否按照預期的計劃實現(xiàn)。同樣的能否按照預期的計劃實現(xiàn)建設投資也將影響到項目的收益的實現(xiàn)。%的水平。金融危機和世界經(jīng)濟增長放緩，也將對我國金融市場、外貿(mào)出口和物價產(chǎn)生多方面影響。l 價格回穩(wěn)。2009年節(jié)能減排也取得了積極進展。 但是國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展依然有如下的問題：u 結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動導致市場供求出現(xiàn)新的失衡；u 體制缺陷導致盲目投資和低水平擴張（投資體制、財稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能等關鍵領域的改革不到位）；u 經(jīng)濟增長方式仍然比較粗放。l 下調(diào)2010年投資、消費、出口增長速度。l %。為此，我們對2010年投資、消費、出口、居民收入、GDP增速等主要宏觀經(jīng)濟指標的增速預測值進行調(diào)整。同時，資金供給的增長率從2007年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從1~%，降到1~%。到2008年7月，原本第一季度增長較快的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，%，與上年30%~40%的增幅相去甚遠，%，也和前期差距很大。首先是銀行貸款的減少。B、房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購置面積增速回落房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，%、%%，較上年同期增幅都有顯著上升。C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出現(xiàn)大幅下降受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟景氣下降、房地產(chǎn)市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。8月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現(xiàn)下降，%。沈陽市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括將重啟購房補貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自9月1日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房優(yōu)惠措施；某市也出臺了救市的一攬子計劃，希望刺激房地產(chǎn)市場消費，挽回樓市的頹勢。2月4日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，明確了經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。地方住房保障工作也取得一定進展。此后，次貸危機愈演愈烈，一發(fā)不可收拾，2008年9月，華爾街上5家獨立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險公司美國國際集團（AIG）陷入現(xiàn)金危機，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。美國金融危機，將不可避免地影響我國房地產(chǎn)業(yè)。世界經(jīng)濟的影響將加劇我國經(jīng)濟的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國經(jīng)濟存在著過快下滑的風險，從而影響我國股票市場和房地產(chǎn)市場。，對房地產(chǎn)供需雙方影響深遠為保持宏觀經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動性過剩、投資過熱導致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟過熱甚至出現(xiàn)危機，我國自2006年開始實施從緊的貨幣政策，通過加息、上調(diào)存款準備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長速度，改善貨幣總體過剩狀況。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。2008年7月29日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴格開展建設項目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設。在從緊的貨幣政策作用下，“斷供”、“爛尾樓”等風險出現(xiàn)的可能性加大。全國房地產(chǎn)價格增勢普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過高、泡沫成分較大的一線城市房價出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到XX縣房地產(chǎn)市場的運行。事實也如此，在去年周邊城市諸如某、連云港、宿遷等地房價大幅上漲的情況下，XX縣的房價依然保持在一個相對穩(wěn)定的水平。 2010年XX房地產(chǎn)市場的展望。2010年下半年嚴峻復雜宏觀形勢的挑戰(zhàn)，全縣房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設新XX為目標，城市面貌在全面整治中有機更新，城市品位在加快建設中深刻變化。2010年的XX的地產(chǎn)市場整體上波瀾不驚, 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國家已經(jīng)逐漸認識到房地產(chǎn)市場的重要性以及民生性，所以既會逐漸加大對房地產(chǎn)市場的關注，又會抓好社會保障領域的推進，一方面出臺社會保障房計劃，穩(wěn)定整個市場預期和調(diào)整市場供應結(jié)構(gòu)，另一方面加大對社會保障領域的教育醫(yī)療以及社會保險等方面的投入，消除市場遠期消費的壓力和擔憂，從而促使社會整體消費觀念的轉(zhuǎn)變和消費能力的提升。2. 接受調(diào)查居民買房時間：時間1 年內(nèi)13 年35 年5 年后所選人數(shù)1141235所占百分率%數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在13 年內(nèi)會買房，在5 年內(nèi)買房的人達到94%，這很好的說明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強烈的購房意向。5. 接受調(diào)查居民對現(xiàn)期房的接受程度：選項現(xiàn)房期房末房所選人數(shù)48284所占百分率%60355數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達到60%。：戶型一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳復式結(jié)構(gòu)躍層結(jié)構(gòu)所選人數(shù)37202312645所占百分率%3．758．752528．75157．556．25數(shù)據(jù)分析：%，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、%、25%、15%，%。而最不被人關心的