【正文】 筑設(shè)計、施工、監(jiān)理等為一體，實行多元化經(jīng)營的企業(yè)集團。 （ 3）海灣生態(tài)住宅區(qū)項目的建設(shè)，將帶來社會、環(huán)境、經(jīng)濟方面的效益。無論是新興城市的建設(shè)還是老城大理 5d74fb3079df3511c8a7eb6e3bcfeec0 6 市的改造，住宅都需同步規(guī)劃建設(shè)。 項目建設(shè)必要性 （ 1）住宅建設(shè)在大理城市建設(shè)中具有重要意義。 為使大理成為最適宜天下人居住和投資創(chuàng)業(yè)的城市， 城市人口向 50 萬人發(fā)展；城區(qū)面積將達到 35 平方公里，大理市住宅市場仍在不斷產(chǎn)生新的需求。無論通 過何種途徑增加，城市的發(fā)展都需要相應(yīng)的配套建設(shè)和住房。居住是人們生存活動的重要條件，住宅是人們滿足居住條件的物質(zhì)基礎(chǔ)，安居才能樂業(yè)。大理市政府對城市建設(shè)長遠規(guī)劃發(fā)展中的住宅建設(shè)問題十分重視，該項目是充分合理利用荒山荒進行開發(fā)建設(shè)，對生態(tài)住宅建設(shè)用地提供了必要的用地保證。一是通過該項目建設(shè)，可對大理市投資起到一定的推動和促進作用，提升該區(qū)人氣，吸引外來資金投入開發(fā)建設(shè)；二是該項目建設(shè)，給大理營造高質(zhì)量的人居環(huán)境和美麗的家園，同時也將促進周圍的環(huán)境條件得到很大改善；三是該項目的實施將給國家?guī)矶愘M和財政收入，也給企業(yè)帶來一定經(jīng)濟收益，解決部分就業(yè)安排， 對社會、對國家、對企業(yè)都是非常有益的。 集團核心企業(yè)為大理 泰宇 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、 大理市第一建設(shè)工程 有限責(zé)任公司、 大理生源水務(wù)工程有限責(zé)任 公司、漾濞縣蒼山西坡大花園生態(tài)發(fā)展有限責(zé)任公司 、昆明劉家駿建設(shè)大理 5d74fb3079df3511c8a7eb6e3bcfeec0 8 工程項目管理咨詢有限公司滇西辦事處、云南監(jiān)協(xié)監(jiān)理咨詢有限責(zé)任公司大理項目部等 6 個法人實體。 集團 堅持?高瞻遠矚、至誠至信?的經(jīng)營理念， 追求合作共贏和共同的成功， 集團的建立和發(fā)展正是源于社會各界的 信任、關(guān)愛 和支持。 楊中雄：高級工程師。 大理市第一建設(shè)工程 有限責(zé)任公司董事長、總經(jīng)理。 現(xiàn)任 泰宇 集團 副總裁， 丁榆生：高級規(guī)劃師，國家注 冊規(guī)劃師。大理市第一建設(shè)工程 有限責(zé)任公司副總經(jīng)理。 目前 ，公司 注冊資本金已增加到 1000 萬元人民幣，年開發(fā)建設(shè)能力可達 10 萬平方米。 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 創(chuàng)新的開發(fā)理念 ： （ 1） 以人為本，尊重自然 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 的規(guī)劃設(shè)計， 貫徹?以人為本?、?尊重自然?與?可持續(xù)性發(fā)展?的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、智能化的高品質(zhì)現(xiàn)代住宅區(qū)。首先，保護原生態(tài)系統(tǒng)，使地形、溪流、植被等都有其連續(xù)性。 大理 5d74fb3079df3511c8a7eb6e3bcfeec0 11 海灣生態(tài)住宅區(qū) 在開發(fā)過程中強調(diào)選擇地形、保護地貌，通過藝術(shù)的眼光，因地制宜、種植相適應(yīng)的建筑，營造出具有詩意的棲居之地。在景觀設(shè)計的中提出?園林與自然和諧，景觀與文化交融?的設(shè)計理念，注重回歸自然，以構(gòu)筑一幅陽光、清風(fēng)、綠意與藍天的美景，追求一種?天人合一?的意境，留下的將是?人在畫中居，畫作 ‘長卷’ 觀?并與山河同存的建筑 。 海灣生態(tài)住宅區(qū) 講究以人作為未來城市標(biāo)志性建筑，讓擁有者充分感受到對生活的享受，成功與自我的實現(xiàn) ... 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 建筑 形態(tài)講究的是 通過對地塊山形地貌的理解，找到最佳的 人與自然和建筑完美 融合 構(gòu)思方案。?全景式觀海建筑 ， 純生態(tài)別墅?是 住 宅區(qū)的 項目定位，其設(shè)計 理念 、 環(huán)保 指標(biāo) 、 人居 文化必將 領(lǐng) 航 于 大理 海東片區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā) 。 （ 2）設(shè)計方案 單體設(shè)計 ： 獨 立 庭院生態(tài)住宅 36戶 ， 雙拼住宅 94 棟 188 戶 ，連排 住宅 96戶 ， 疊拼住宅 12戶， 共計 332 戶 。 3%），建筑面積 約 200M2。考慮當(dāng)?shù)爻Ｄ暧酗L(fēng)的情況，趨利避害。 三、投資估算、資金籌措與投資計劃 投資估算主要是根據(jù)地價、地形、地質(zhì)狀況，大理市當(dāng)前各大理 5d74fb3079df3511c8a7eb6e3bcfeec0 14 種主要建材如鋼材、水泥、木材、砂石料、管材、玻璃等材料的市場價格，以及大理市房地產(chǎn)開發(fā)平均投資成本，結(jié)合本項目規(guī)劃設(shè)計思路和定位為高尚住宅生態(tài)住宅區(qū)的要求來 進行測算并適當(dāng)放寬投資數(shù)額，以免物價上漲或不可預(yù)測的情況導(dǎo)致投資增長，造成實際資金緊張。 開發(fā)計劃采取滾動開發(fā)，分期建設(shè)。 古人選址住宅的原則是要求住宅須選擇：?背山面水稱人心，山有來龍昂秀發(fā)，水須圍抱作環(huán)形，明堂寬大斯為福，水口收藏積萬金，關(guān)煞二方無障礙 ，光明正大旺門庭?（清建筑風(fēng)水學(xué)選址法則：好的風(fēng)水要后方高起有靠山，前方開 闊有水 ；左（青龍）右（白虎）兩翼有小山丘圍繞中央平地，形成?四神相應(yīng)?，坐 如 龍 椅。 對海灣生態(tài) 住宅區(qū) ，可用八個字概括：?親近都市，擁抱自然?，這正是人類追求居所的最高境界。?（論語受其影響人們在保存并發(fā)展現(xiàn)代文明的同時，重新將青山疊翠、碧水縈繞的自然召喚進入人們的生活，海灣生態(tài) 住宅區(qū) 其 依山面水的地理區(qū)位，既可 樂水又可樂山，是智者和仁者必選的家園。 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 現(xiàn)狀植被好，土層厚，山澗有水，棕樹、松樹已成林，體現(xiàn)著原始質(zhì)樸本色，環(huán)境優(yōu)美，到處洋溢著爛漫而清幽的生活氣息。 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 倡導(dǎo)的是自然環(huán)境與生態(tài)健康的低密度生態(tài)住宅，有著高綠化率、低密度、良好的通風(fēng)采光條件，將受到人們的青睞。 電力：施工動力用電可從就近引入。主要建材、鋼材、水泥、木材、玻璃、砂石等的供應(yīng)渠道，大宗材料直接從廠 家訂貨，其它從專業(yè)市場選購。 第二期 完成其它 住宅 ， 建筑面積 24499 平方米 和 室外道路、管網(wǎng)、綠化等 ， 第二期大理 5d74fb3079df3511c8a7eb6e3bcfeec0 19 待第一期住宅銷售至 60%時開工。要求：具備科研、設(shè)計、采購、施工、服務(wù)的能力，具有管理、技術(shù)、資金實力和較高的社會信譽。 大理 5d74fb3079df3511c8a7eb6e3bcfeec0 20 項目實施的進度安排 項目實施進度，對項目的經(jīng)濟效益有著直接的影響。 （ 1）辦理項目前期有關(guān)手續(xù)： 可行性研究報告 項目評估、立項 辦理用地手續(xù) 報批初步規(guī)劃設(shè)計方案 （ 2）完成前期準(zhǔn)備工作 勘察、設(shè)計、審定方案和圖紙 辦理規(guī)劃建設(shè)的有關(guān)手續(xù) 項目用地的三通一 平 一 （ 3）項目開、竣工日期 一期工程 一 二期工程 一 六、 市場分析與銷售計劃 大理市場基礎(chǔ)與消費狀況 （ 1）市場基礎(chǔ) 大理 5d74fb3079df3511c8a7eb6e3bcfeec0 21 大理市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段： 1988年至 1993 年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率 低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。尤其 2020 年后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。 從購房能力看：伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，盡管房價上漲，但消費市場仍保持旺熱。人們已不能滿足于?夠住就行?的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。 大理市住宅需求預(yù)測 （ 1）住宅需求特點： 對環(huán)境和戶型設(shè)計要求提高，人們喜歡生態(tài)住宅區(qū)環(huán)境優(yōu)美、陽 光充沛、單元住宅戶型在 80 一 130M2/戶，二室二廳至四室二廳；別墅戶型在 160 一 350M2/套的住房。一些私營業(yè)主、個體戶和收入較高者最近幾年也相繼購房或購地建房。所以，這部分新產(chǎn)生的需求就為我們的項目建設(shè)提供了一定的銷售市場。 售價分析 （ 1）大理住宅售價情況： 調(diào)查結(jié)果顯示，房價平穩(wěn)上升，其主要原因是土地價格上漲；另外由于對生態(tài)住宅區(qū)環(huán)境綠化、美化和配套要求提高，用地成本和建筑成本相應(yīng)增加。 住宅基本定價 : 依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算綜合定價為： 獨 立 庭院生態(tài)住宅凈用地 1畝（177。 連排住宅 凈用地 3 分 （177。 （ 2）市場劃分 ：大理 70%，周邊縣市 20%，外銷（指大理州以外） 10% （ 3）主力客戶群 大理市及其周邊市縣